Titelumschreibung

Titelumschreibung; Zwangsverwalter; Vollstreckungsklausel; Instandsetzungsurteil

1. Hat der Mieter den Vermieter erfolgreich auf Instandsetzungsmaßnahmen verklagt, kann bei späterer Anordnung der Zwangsverwaltung der Titel zur Vollstreckung gegen den Zwangsverwalter umgeschrieben werden.

2. Zum Wortlaut der Vollstreckungsklausel (hier: Vorstehende Ausfertigung wird dem Kl. zur Zwangsvollstreckung gegen Hern H., Ustraße, Berlin, als Zwangsverwalter über das Grundstück Bstraße 2/4, Berlin, eingetragen im Grundbuch M., Blatt ... auf den Namen G. M., aufgrund des Beschlusses des Amtsgerichts Tiergarten vom 8. November 1994 - 30 L 13/94 - erteilt.).

Der Mieter hatte den Vermieter auf Durchführung von verschiedenen Instandsetzungsmaßnahmen verklagt. Das Urteil gegen den Vermieter wurde rechtskräftig; danach wurde über das Grundstück die Zwangsverwaltung angeordnet. Der Mieter beantragte die Umschreibung des Titels gegen den Zwangsverwalter; der Rechtspfleger erteilte daraufhin folgende Vollstreckungsklausel:

"Vorstehende Ausfertigung wird dem Kl. zum Zwecke der Zwangsvollstreckung gegen den Zwangsverwalter H. H., ..., Berlin, als Rechtsnachfolger des Bekl. zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt.

Die Rechtsnachfolge ergibt sich aus dem Beschluß des Amtsgerichts Tiergarten vom 8. November 1994 - 30 L 13/94 -."

Der Zwangsverwalter legte dagegen Beschwerde ein und meinte, er hätte angehört werden müssen; im übrigen sei er nicht Rechtsnachfolger des Vermieters.

Die Beschwerde des Schuldners ist zulässig.

Gegen die Zurückweisung einer Erinnerung gegen die Umschreibung der Vollstreckungsklausel eines Urteils findet die einfache Beschwerde nach § 567 Abs. 1 ZPO statt (Baumbach Hartmann, ZPO, 51. Aufl., § 732 Rn. 8).

Das als "sofortige Beschwerde" bezeichnete Rechtsmittel des Schuldners ist als einfache Beschwerde auszulegen, weil im konkreten Fall lediglich eine einfache Beschwerde als Rechtsmittels statthaft ist.

Die Beschwerde des Schuldners ist auch begründet, soweit sie sich gegen die Ermächtigung des Gläubigers "gegenüber dem Zwangsverwalter H. H." richtet.

Die Umschreibung des Vollstreckungstitels des Urteils des Amtsgerichts Tiergarten vom 12. September 1994 - Az.: 5 C 317/94 - als solche ist rechtmäßig.

Zwar ist der Zwangsverwalter nicht Vertreter des bisherigen Schuldners und auch nicht dessen Rechtsnachfolger im engeren Sinne. Nach der so-genannten Amtstheorie verwaltet er allerdings in eigenem Namen und aus eigenem Recht das beschlagnahmte Vermögen des bisherigen Schuldners für dessen Rechnung (Zöller/Stöber, ZVG, 14. Aufl., § 152, Rn. 2.2 b). Dabei tritt der Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 1 ZVG insbesondere in bereits bei der Anordnung der Zwangsverwaltung bestehende Miet- oder Rechtsverträge des bisherigen Schuldners ein. In dem Maß, in dem dem bisherigen Schuldner nach § 148 Abs. 2 ZVG die Verwaltung über sein Grundstück entzogen wird, tritt der Zwangsverwalter in dessen Stellung ein.

Soll aus einem vor der Anordnung der Zwangsverwaltung gegen den bisherigen Schuldner ergangenen Titel vollstreckt werden und betrifft dieser Titel einen der Zwangsverwaltung unterliegenden Anspruch - wie hier einen Anspruch aus einem Mietverhältnis über eine Wohnung -, kann grundsätzlich in die Zwangsverwaltungsmasse vollstreckt werden (Zöller Stöber, aaO., § 152, Rn. 11.7).

Lautet der Titel noch gegen den bisherigen Schuldner, so muß er zuvor gemäß § 727 ZPO gegen den Zwangsverwalter umgeschrieben werden (Baumbach-Hartmann, aaO, § 727, Rn. 2), der als Rechtsnachfolger im Sinne dieser Vorschrift insoweit anzusehen ist, als der Anspruch das seiner Verwaltung unterliegende Vermögen betrifft (Zöller-Stöber, ZPO, § 727 Rn. 18).

Die Umschreibung der Vollstreckungsklausel ist auch nicht unwirksam wegen einer nicht durchgeführten Anhörung des jetzigen Schuldners.

Erfolgt die Titelumschreibung nach § 727 ZPO - wie hier - durch den Rechtspfleger, liegt es gemäß § 730 ZPO in dessen Ermessen, ob dieser vor der Klauselerteilung den Schuldner anhört.

Die Anhörung soll dem Schuldner Gelegenheit geben, Einwendungen gegen das Vorliegen der besonderen Voraussetzungen für die Klauselerteilung vorzubringen; sie ist daher nicht notwendig, wenn diese Voraussetzungen bereits durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden zweifelsfrei bewiesen sind (Zöller-Stöber, ZPO, 20. Aufl. § 730, Rn. 1). Im übrigen hatte der Schuldner nunmehr im Beschwerdeverfahren hinreichend Gelegenheit zur Stellungnahme.

Die formale Bezeichnung des Schuldners ist jedoch falsch erfolgt.

Bei der Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Zwangsverwalter und deren Vollstreckung ist zu unterscheiden zwischen solchen Ansprüchen, die sich auf die Zwangsverwaltungsmasse beziehen, weil sie sich ursprünglich gegen den bisherigen Schuldner gerichtet haben und die auch nur in diese Masse vollstreckt werden dürfen, und solchen Ansprüchen, für die der Zwangsverwalter persönlich mit seinem eigenen Vermögen haftet (Zöller/Stöber, aaO, § 152, Rn. 3.1).

Die vom Gläubiger geltend gemachten Mängelbeseitigungsansprüche beziehen sich auf das zur Zwangsverwaltungsmasse gehörende Haus auf dem Grundstück Bstraße.

Eine entsprechende Vollstreckung ist demnach auf diese Masse beschränkt. Diese Beschränkung muß aus dem Rubrum hervorgehen und sicherstellen, daß der Zwangsverwalter nicht persönlich in Anspruch genommen wird.

Bei einer Zwangsverwaltung über ein Grundstück wird dem Eigentümer die Verfügungsbefugnis entzogen (Beschlagnahmewirkung). Auch rechtskräftige Urteile, die ein Gläubiger gegen den Eigentümer erwirkt hat, nützen dann nichts mehr. Ein Mieter hatte den Eigentümer zu Reparaturarbeiten aufgefordert und seinen Prozeß auch gewonnen. Danach wurde die Zwangsverwaltung angeordnet, so daß Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Eigentümer nicht mehr möglich waren.

Mit Beschluß vom 31. Januar 1997 stellte das Landgericht Berlin fest, daß in diesen Fällen eine Umschreibung des Titels auf den Zwangsverwalter möglich ist. Aus der Vollstreckungsklausel muß sich dann aber im einzelnen ergeben, daß nicht etwa der Zwangsverwalter mit seinem eigenen Vermögen haftet, sondern nur mit der Zwangsverwaltungsmasse.