Tilgungswirkung von Wohngeldzahlungen

Tilgungswirkung von Wohngeldzahlungen; Änderung der Verrechnung nur durch ausdrücklichen Eigentümerbeschluss; Wiederaufleben einer ursprünglichen Forderung aus Wohngeldabrechung; fehlerhafte Berücksichtigung einer Zahlung; Zahlung ohne Tilgungsbestimmung

1. Bei Zahlungen auf Wohngeldschulden und Nachzahlungsbeträge aus Jahresabrechnungen findet § 366 BGB Anwendung.

2. Die (fehlerhafte) Berücksichtigung einer Zahlung als laufende Wohngeldzahlung in einer Jahresabrechnung führt jedenfalls dann nicht zum Wiederaufleben der ursprünglichen Forderung aus einer früheren Jahresabrechnung, wenn in dem Beschluss über die aktuelle Jahresabrechnung nicht ausdrücklich eine Regelung über die Beseitigung der mit der Zahlung eingetretenen Tilgungswirkung aufgenommen wird.

Der Bekl. ist Mitglied in der klägerischen Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese macht Zahlungsrückstände aus der Jahresabrechnung für das Jahr 2006 klageweise geltend. Unstreitig wurden im Jahr 2007 nach dem Beschluss über die Jahresabrechnung 2006 durch den Bekl. Zahlungen in Höhe von insgesamt 826,48 € in mehreren Einzelbeträgen geleistet. Am 5.8.2008 wurde der Beschluss über die Jahresabrechnung 2007 gefasst. In der Einzelabrechnung für den Bekl. wurden diesem Wohngeldvorauszahlungen von 7.198,48 € gutgeschrieben. In dieser Summe sind die nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten Wohngeldvorauszahlungen sowie - nach der Verrechnung der Verwaltung - der Betrag von 826,48 € enthalten.

Die Kl. macht den gesamten Rückstand aus der Jahresabrechnung 2006 klageweise geltend. Der Bekl. hat u. a. den Erfüllungseinwand hinsichtlich der geleisteten Zahlungen von 826,48 € erhoben. Die Kl. ist demgegenüber der Auffassung, diese Zahlungen seien aufgrund bestandskräftigen Beschlusses vom 5.8.2008 auf die Wohngeldvorauszahlungen für 2007 zu verrechnen. Das Amtsgericht hat sich der Auffassung der Kl. angeschlossen und der Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Berufung des Bekl.

I. Von einer Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft nicht in Betracht kommt: Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 2 WEG handelt (Spielbauer/Then, WEG, § 62 Rdnr. 6).

II. Die zulässige Berufung ist zum Teil begründet.

Die Kl. hat aus der Wohngeldabrechnung 2008 nach übereinstimmender Teilerledigterklärung in Höhe von 10 € (Zahlung vom 14.1.2009) noch einen Zahlungsanspruch in Höhe von 40 €.

Die monatliche Wohngeldsumme von 536 € ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr 2008 (Anlage K 1), der mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 5.8.2008, TOP 3 (Anlage K 2) Wirkung erlangt hat. Diese Wirkung beginnt auch entgegen der Auffassung des Bekl. bereits am 1.1.2008 und nicht erst ab 1.9.2008. Dies ergibt sich eindeutige aus dem Beschlusswortlaut („mit Wirkung zum 1.1.2008"). Lediglich die Fälligkeit ist damit auf den 1.9.2008 hinausgeschoben.

Die Kl. hat ferner einen Anspruch auf Zahlung von 172,62 € aus der Jahresabrechnung für das Kalenderjahr 2006.

Diese Jahresabrechnung (Anlage K3; Beschluss der Eigentümerversammlung vom 29.3.2007, TOP 2, Anlage K 4) weist einen Gesamtbetrag von 1.999,10 € aus, von dem unstreitig 1.000 € bereits bezahlt sind.

Weitere Zahlungen auf diese Forderungen nach Beschlussfassung am 29.3.2007 liegen nach Überzeugung der Kammer in Höhe von 826,48 € vor.

aa. Unstreitig hat der Bekl. am 18.10.2007 einen Betrag von 600 €, am 15.6.2007 (verbucht 3.7.07) einen Betrag von 200 € und am 22.10.2007 einen Betrag von 26,48 € bezahlt, insgesamt also 826,48 €.

bb. Eine weitere Zahlung des Bekl. vom 3.7.2007 in Höhe von 46 € haben die Bekl. bestritten. Sie wurde vom Bekl. nicht unter Beweis gestellt.

cc. Die Zahlungen in Höhe von 826,48 € (unter Ziffer aa) brachten die streitgegenständliche Forderung aus der Jahresabrechnung 2006 zum Erlöschen; entgegen der Auffassung der Kl. steht dem nicht die Berücksichtigung dieser Zahlungen auch in der Jahresabrechnung 2007 entgegen.

Auf Wohngeldschulden ist die Bestimmung des § 366 BGB anzuwenden (BayObLG, WuM 2001, 143). Eine Tilgungsbestimmung für die Zahlungen i. S. v. § 366 Abs. 1 BGB wurde vom Bekl. nicht vorgetragen. Auch die Höhen der jeweiligen Beträge sprechen nicht für eine konkludente Tilgungsbestimmung, da sie nicht mit offenen Forderungen übereinstimmen. Allerdings kommt es hier auf die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB zur Reihenfolge der Tilgung nicht an, da zum Zeitpunkt der jeweiligen Zahlungen (Juli bzw. Oktober 2007) nicht mehrere Schuldverhältnisse im Sinne vorlagen. Zum diesem Zeitpunkt bestand nämlich ausschließlich die offene Forderung aus der Jahresabrechnung 2006. Dies hat die Kl. auf richterlichen Hinweis mit Schriftsatz vom 28.7.2009 klargestellt. Weitere offene Forderungen, insbesondere laufende Wohngeldforderungen bestanden zu diesem Zeitpunkt nicht. Die Verwaltung wäre im Übrigen auch nicht berechtigt gewesen, entgegen § 366 BGB Zahlungen mit laufenden Wohngeldvorschüssen zu verrechnen (BayObLG, a.a.O).

Die Forderung aus der Jahresabrechnung für 2006 erlosch damit gemäß § 362 BGB in dieser Höhe.

Auch die spätere Beschlussfassung vom 5.8.2008, TOP 2, über die Jahresabrechnung 2007 (Anlage K 5) konnte demgegenüber keine nachträgliche Änderung der Tilgungswirkung für die Zahlungen im Jahr 2007 herbeiführen.

Ob die Tilgungswirkung überhaupt nachträglich durch eine Beschlussfassung dergestalt abgeändert werden kann, dass die ursprüngliche Forderung wieder „auflebt", kann dabei offen bleiben. Denn jedenfalls bedürfte es für eine solche Wirkung der Beschlussfassung einer ausdrücklichen Regelung in Bezug auf diese Wirkung, die hier nicht getroffen wurde. Der genannten Gesamtsumme der Vorauszahlungen von 7.198,48 € war eine solche Regelung nicht hinreichend deutlich zu entnehmen. Gleiches gilt für eine - grundsätzlich mögliche - nachträgliche Vereinbarung von Schuldner und Gläubiger über die nachträgliche Abänderung der Tilgungswirkung (vgl. BayObLG, ZMR 2003, 588).

Es scheint auch nicht unbillig, dass sich die Kl. die Tilgungswirkung gemäß § 366 BGB jedenfalls so lange entgegenhalten lassen muss, als keine ausdrückliche Regelung in einem Beschluss oder einer Vereinbarung über eine Beseitigung dieser Tilgungswirkung getroffen wird. Denn der Bekl. als Schuldner offener Wohngeldforderungen hat ein Interesse, auch zur Vermeidung von Zinsforderungen und von gerichtlicher Geltendmachung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, auf die Erfüllung offener Wohngeldforderungen vertrauen zu können. Dagegen besteht kein schützenswertes Vertrauen der Kl. darauf, geleistete Zahlungen über die laufenden und sich aus dem geltenden Wirtschaftsplan ergebenden Wohngeldzahlungen hinaus auf das laufende Wirtschaftsjahr verrechnen zu dürfen.

Allein die Tatsache, dass die Zahlungen in der bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnung 2007 berücksichtigt wurden, steht diesem Ergebnis nicht entgegen. Zwar hat das BayObLG in ZWE 2002, 577 ausgeführt, eine Jahresabrechnung sei „... nur dann übersichtlich und korrekt, wenn alle Zahlungen eines Wohnungseigentümers, die während eines Abrechnungsjahrs eingehen, unabhängig von der Frage der Anrechnung (§ 366 BGB) als Einnahmen in diesem Jahr verbucht werden". Dies bedeutet nach Auffassung der Kammer allerdings nicht, dass solche Zahlungen des Eigentümers zwingend als in diesem Abrechnungsjahr geleistete Vorschüsse zu verbuchen wären. Vielmehr ist die Entscheidung gerade so zu verstehen, dass eine abweichende Anrechnung gemäß § 366 BGB möglich ist, jedoch zur Nachvollziehbarkeit insbesondere der Kontenentwicklung eine Darstellung in der Jahresabrechnung vonnöten ist. Andernfalls wäre die WEG regelmäßig gezwungen, Zahlungen auf die Vorjahre nicht auf bestehende offene Forderungen zu verrechnen und gegebenenfalls stattdessen Überzahlungen in der Jahresabrechnung mit der Folge von Rückzahlungsansprüchen der Eigentümer auszuweisen.

Zum anderen müssen nach Ansicht der Kammer, wenn man der Auffassung des BayObLG folgt und alle geleisteten Zahlungen als Einnahmen verbucht, dennoch Zahlungen im laufenden Jahr auf offene Forderungen der Vorjahre für das Gesamtergebnis der Jahresabrechnung neutral bleiben, also beispielsweise nur in der Erläuterung zu Kontenentwicklung aufgenommen werden oder durch eine entsprechende Ausgabe („Verrechnung auf offene Forderung") verbucht werden, da die Nachzahlungen sich andernfalls verfälschend auf den tatsächlichen Finanzbedarf auswirken würden, der dann geringer erschiene, als tatsächlich der Fall ist (hierzu ausführlich Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rdnr. 48).

Geleistete Wohngeldzahlungen, die aufgrund bestandskräftigen Beschlusses, jedoch materiell fehlerhaft festgestellt sind, sind zunächst zu berücksichtigen (vgl. BayObLG, NZM 2002, 743). Allerdings besteht grundsätzlich die Möglichkeit, diesen Fehler im Wege eines Zweitbeschlusses zu beseitigen, wenn die Voraussetzungen hierfür vorliegen.

Die Einwände des Bekl. im Übrigen greifen nicht durch:

Soweit der Bekl. einwendet, die geltend gemachten Forderungen seien ihm im Einzelnen nicht bekannt, so muss er sich die beschlossenen und nicht für ungültig erklärten Wirtschaftspläne bzw. Jahresabrechnungen entgegen halten lassen. Einer darüber hinausgehenden Begründung durch die Hausverwaltung bedarf es nicht.

Es ist in diesem Zusammenhang auch ohne Belang, dass die Hausverwaltung dem Bekl. mit Schreiben vom 6.5.2008 eine Forderungsaufstellung vom 21.4.2008 (vorgelegt als Anlage K 1 des Bekl.) übermittelt hat, zumal die Hausverwaltung darin jedenfalls keine den Klagebetrag unterschreitenden Forderung genannt hat. Die Forderungsaufstellung ändert den beschlossenen Gesamtbetrag nicht ab, sondern sie dient vielmehr der Information des Eigentümers über den Stand seiner Zahlungen bzw. Rückstände. Maßgeblich bleibt die Jahresabrechnung.

Inwieweit sich im Übrigen aus den handschriftlichen Anmerkungen auf der Forderungsaufstellung vom 21.4.2008 eine Verringerung des offenen Betrages für das Jahr 2006 gegenüber der geltend gemachten Summe ergeben soll, ist nicht nachvollziehbar. Im Gegenteil bedeutet die Bezeichnung „Rest J-Abre 06 999,10" offensichtlich, dass genau die geltend gemachte Summe zu diesem Zeitpunkt noch offen war. Die übrigen beiden Positionen „WG aus 07 251,52" und „WG Rest 01-03 616,-„ betreffen ersichtlich noch offene Wohngelder aus den Jahren 2007 bzw. 2001 bis 2003 ohne Auswirkungen auf das vorliegende Verfahren.

Die vom Bekl. vorgetragene Nachzahlung in Höhe von 1.357,54 € auf die Jahresabrechnung 2005 bleibt für dieses Verfahren ebenfalls ohne Auswirkung. Denn der Beschluss über die Jahresabrechnung 2005 stellt eine selbständige Forderungsgrundlage dar; Zahlungen hierauf berühren die Forderung für das Jahr 2006 nicht. Gleiches gilt für den Vortrag zur angeblich überhöhten Wohngeldforderung für das Jahr 2007.

Die Berufung hat somit im genannten Umfang Erfolg.

III. 1. Für den Streitwert gilt § 49 a GKG. Maßgeblich ist hier das Kl. (§ 49 a Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 GKG). Die Kammer folgt der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung durch das Amtsgericht.

[...]

Die (fehlerhafte) Berücksichtigung einer – ohne Zweckbestimmung geleisteten – Zahlung als laufende Wohngeldzahlung in einer Jahresabrechnung führt nicht zum Wiederaufleben der ursprünglichen Forderung aus einer früheren Jahresabrechnung, wenn diese getilgt wurde. War aber zum Zeitpunkt der Zahlung kein laufender Vorschuss, sondern nur die Restschuld aus dem Vorjahr offen, gilt die Restschuld als getilgt.

Aus der am 29. März 2007 beschlossenen Jahresabrechnung 2006 hat ein Wohnungseigentümer noch eine Restschuld. Neben den für das Wirtschaftsjahr 2007 beschlossenen monatlichen Beitragsvorschüssen zahlt der Wohnungseigentümer ohne nähere Zahlungsbestimmung im Mai und Oktober 2007 200 €, 600 € sowie 26,48 €. Der Verwalter stellt diese Zahlungen unter die Beitragsvorschüsse für 2007 ein. Über die Jahresabrechnung 2007 wird am 5. August 2008 abgestimmt. Der Abrechnungsbeschluss wird bestandskräftig. Der Verwalter meint, damit ist der Zahlungszweck für die in die Abrechnung eingestellten Zahlungen festgelegt und die Restschuld aus der Jahresabrechnung 2006 weiterhin ungedeckt. Im Zahlungsprozess verweist der Wohnungseigentümer darauf, dass durch die zusätzlichen Zahlungen im Jahre 2007 die Restschuld 2006 abgedeckt worden sei und dies durch den Abrechnungsbeschluss 2007 nicht rückgängig gemacht werden könne. Das AG verurteilt den Wohnungseigentümer zur Zahlung der Restschuld 2006. Hiergegen die Berufung an das LG.

Das LG sieht die Sache anders als das AG. Im Zeitpunkt der Zahlungen von Mai und Oktober 2007 seien keine anderen Verbindlichkeiten gegenüber der Gemeinschaft offen gewesen. Damit sind die Zahlungen auf die Restschuld 2006 zu verrechnen. Die fehlerhafte Einstellung der Zahlungen unter die übrigen Vorauszahlungen für das Wirtschaftsjahr 2007 und die Bestandskraft des Abrechnungsbeschlusses 2007 könnten die Tilgungswirkung nicht nachträglich aufheben. Es bestehe grundsätzlich die Möglichkeit, den Fehler in der Jahresabrechnung 2007 im Wege eines ergänzenden Zweitbeschlusses zu beseitigen.

1. Wenn der Zahlungszweck nicht ausdrücklich angegeben ist, wird zumeist schon aus der Höhe des Zahlbetrages dessen Zweckbestimmung ersichtlich sein. Im vorliegenden Fall konnte der Verwalter allerdings nicht ohne Weiteres ersehen, dass die ungewöhnlichen Zahlungen von 200 €, 600 € und nochmals 26,48 € die Vorjahresabrechnung betrafen, obwohl allein diese Restschuld im Zeitpunkt der Zahlungen noch offen war. Wenn allerdings zu diesen Zeitpunkten nur die Restschuld aus dem Vorjahr offen war, müssen die Zahlungen bei der fehlenden Angabe der Zahlungsbestimmung zwingend auch so abgerechnet werden.

Selbst mit der Bestandskraft des Abrechnungsbeschlusses 2007, in dem diese Zahlungen dem Wohnungseigentümer fälschlich für dieses Wirtschaftsjahr gutgebracht worden sind, hatten die Wohnungseigentümer mangels Beschlusskompetenz nicht die Befugnis, die gesetzlich eingetretene Tilgungswirkung rückgängig zu machen.

Selbstverständlich kann es dann aber nicht dabei bleiben, dass die gezahlten Beträge einerseits der Restschuld aus dem Jahre 2006 und andererseits auf die Vorauszahlungen für 2007 angerechnet werden. Die Lösung kann nur sein, dass durch ergänzenden Zweitbeschluss die fehlerhaften Einstellungen in die Vorauszahlungen für 2007 rückgängig gemacht werden. Das bedeutet dann freilich, dass sich für das Wirtschaftsjahr 2007 für den betreffenden Wohnungseigentümer ein Überschuss (Guthaben) ergeben kann.

2. Der Praktiker fragt sich natürlich, warum der Wohnungseigentümer nicht einfach den Überschuss mit dem Fehlbetrag von 2006 verrechnet. Rein rechtlich wird der etwaige Überschuss allerdings erst durch einen korrigierenden Eigentümerbeschluss begründet und fällig gestellt. Deshalb konnte wohl auch nicht etwa in zweiter Instanz die Klage einfach auf den sich voraussichtlich ergebenden Restbetrag für 2007 umgestellt werden.

Abgesehen davon verweist das LG darauf, dass mit der eingeklagten Hauptforderung für 2006 zumeist auch Zinsen und Prozesskosten verbunden sind, die entstanden sind, und zu deren Abwendung sich der Wohnungseigentümer auf die Tilgungswirkung der Zahlungen zu Recht beruft.

Der Verwalter wird gezögert haben, die Klage nach gerichtlichem Hinweis in zweiter Instanz zurückzunehmen, weil dazu erstens die Zustimmung des Wohnungseigentümers erforderlich gewesen wäre und der Verwalter dann die Kostenbelastung der Gemeinschaftskasse ohne eine in der Hauptsache begründete Entscheidung des Gerichts herbeigeführt hätte.

Angesichts der im Urteil angeführten anderen obergerichtlichen Entscheidungen wird man dem Verwalter eine grobe Fahrlässigkeit nicht vorwerfen können. Nach dieser Entscheidung könnte das in Zukunft freilich anders sein.