Tilgungsdarlehen des Vermieters für öffentlich geförderte Wohnungen

Tilgungsdarlehen des Vermieters für öffentlich geförderte Wohnungen; Zinsen als Kapitalkosten; Wirtschaftlichkeitsberechnung

Es besteht entgegen der Auffassung des Vorlagebeschlusses kein Anlaß, von dem Rechtsentscheid des Oberlandgerichts Frankfurt vom 28. Dezember 1982 - 20 REMiet 3/82 - (NJW 1983, 1004 = ZMR 1983, 215= WuM 1983, 83 = DWW 1983, 48 = GE 1983, 169) abzuweichen.

Dies bedeutet für den vorliegenden Fall:

Hat sich der Vermieter von öffentlich geförderten Wohnungen mit dem Darlehensgeber eines zum Zwecke des Wohnungsbaues in Anspruch genommenen Tilgungsdarlehens zum Ablauf der zunächst (zu einem festen Zinssatz) vereinbarten Laufzeit, wie von vornherein vorbehalten, auf eine Fortsetzung des Darlehens zu einem (den Marktverhältnissen angepaßten) höheren Zinssatz geeinigt und soll dabei die Verzinsung weiterhin, wie von Anfang an, von dem vollen anfänglichen Darlehenskapital ohne Rücksicht auf die in der Zwischenzeit im Rahmen der festliegenden Annuitäten bewirkten fortschreitenden Kapitaltilgung berechnet werden, so darf der Vermieter die so vom ursprünglichen Darlehenskapital ohne Berücksichtigung der zwischenzeitlichen Tilgung errechneten erhöhten Zinsen als Kapitalkosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einsetzen (§§ 23 Abs. 1, 21 Abs. 2 II. BV) und auf die Mieter im Wege der Mieterhöhung umlegen.

I. Das Landgericht Köln hat dem Senat folgende Frage gemäß Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (3. MietRÄndG) zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Darf bei einer Mieterhöhung wegen Erhöhung des Zinssatzes für ein Tilgungsdarlehn im öffentlich geförderten Wohnungsbau der ursprüngliche Kapitalbetrag ohne Rücksicht auf die zwischenzeitlich geleisteten planmäßigen Tilgungen eingesetzt werden (Verkrustungsprinzip, auch Erstarrungs- oder Einfrierungsgrundsatz genannt), oder nur der um diese Tilgungen geminderte Kapitalbetrag?

Dieser Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kl. ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit 281 öffentlich geförderten Wohnungen. Die Bekl. sind Mieter einer dieser Wohnungen.

Zu den in der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigten dinglichen Belastungen gehören zwei Grundpfandrechte über zusammen 14.470.000 DM. Die zugrunde liegenden Kredite sind Tilgungsdarlehen mit ursprünglich 7,25 % Jahreszinsen und Tilgung von 1 % des Ursprungsdarlehens jährlich zuzüglich der durch die fortschreitende Minderung des Kapitals eigentlich ersparten - weil weiterhin nach dem Ursprungskapital berechneten - Zinsen. Diese Kredite waren, soweit sie durch die laufenden Zahlungen der Kl. nicht getilgt waren, nach den Schuldurkunden am 30.11.1981 ohne Kündigung zur Rückzahlung fällig, es sei denn, die Kl. und die Darlehensgeberin einigten sich vorher über sämtliche Modalitäten einer Kreditverlängerung. Mit Wirkung vom 1.12.1981 verlängerte die Darlehensgeberin im Einverständnis mit der Kl. die beiden Kredite unter Beibehaltung der Zinsberechnung nach dem Ursprungskapital bei Anhebung des Jahreszinssatzes auf 11 3/8 % neben einer Tilgung von weiterhin 1 % des ursprünglichen nominellen Darlehensbetrages jährlich - zuzüglich der bei dieser Rechnung eigentlich ersparten Zinsen.

Nach Ankündigung durch Schreiben vom 11.12.1981 verlangte die Kl. mit Schreiben vom 7.1.1982 Mieterhöhung wegen Änderung des Zinssatzes auf 11,375 % seit dem 1.12.1981. Die erhöhten Zinsen berechnete sie vom Ursprungskapital von 14.470.000 DM ohne Berücksichtigung der zwischenzeitlich geleisteten Tilgungen. Unter anderem über die sich hieraus ergebende Mietzinsdifferenz streiten die Parteien.

Das Landgericht hält die Vorlagefrage für entscheidungserheblich und begründet dies im einzelnen. Es möchte die erste Alternative der Vorlagefrage verneinen und die zweite Alternative dieser Frage bejahen, sieht sich daran aber durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 28.12.1982 - 20 REMiet 3/82 - (a.a.O.) gehindert, nach dem der Vermieter öffentlich geförderten Wohnraumes, wenn der Darlehensgeber den für ein Tilgungsdarlehen vereinbarten Zinssatz in der Weise, daß ohne Rücksicht auf eine bereits bewirkte teilweise Tilgung für den höheren Zins der ursprüngliche Betrag des Darlehens Berechnungsgrundlage ist, diese Annuitätserhöhung zum Nachteil des Mieters voll in die veränderte Wirtschafttichkeitsberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) einsetzen darf. Die Richtigkeit dieses Rechtsentscheides bezweifelt das Landgericht insbesondere unter Hinweis auf §§ 22, 23 II. BV und darauf, daß Tilgungen grundsätzlich nicht zu den Kapitalkosten gehören.

II. Die Vorlage ist zulässig, Art. III Abs. 1 S. 1 1. Alternative 3. MietRÄndG.

1. Das Landgericht will als Berufungsgericht bei der Entscheidung über eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt, von einer Entscheidung eines Oberlandesgerichts, nämlich vom Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 28.12.1982 - 20 REMiet 3/82 - (a.a.O.) abweichen. Die Vorlagefrage und die mit vorgenanntem Rechtsentscheid vom Oberlandesgericht Frankfurt beantwortete Rechtsfrage überschneiden sich zumindest. Denn das Oberlandesgericht Frankfurt hat aufgrund der ihm seinerzeit zur Beantwortung vorgelegten weitgefaßten Frage umfassend dazu Stellung genommen, mit welchem Betrag ein Tilgungsdarlehen bei nachträglicher Anhebung des Zinssatzes für die Neuberechnung der Kapitalkosten in Ansatz zu bringen ist; möglicherweise hat es dabei zwar - was der veröffentlichten Begründung nicht genau zu entnehmen ist - über einen Fall entschieden, in dem der Darlehensgeber den Zinssatz (gemäß einer vereinbarten Anpassungsklausel) durch einseitige Erklärung anheben konnte; jedenfalls ist dabei aber der hier maßgebliche Fall einer mit einer Verlängerung des Tilgungsdarlehens verbundenen einvernehmlichen Anhebung des Zinssatzes ebensowenig ausgenommen wie etwa der Fall eines stillschweigenden Einvernehmens mit dem Darlehensnehmer.

2. Die Beantwortung der Vorlagefrage ist, wie das Landgericht im einzelnen dargelegt hat, von dem in diesem Zusammenhang allein maßgeblichen materiell-rechtlichen Standpunkt des Berufungsgerichtes aus für die Entscheidung des der Vorlage zugrunde liegenden Rechtsstreits auch erheblich.

III. Die Vorlage war in der aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Fassung zu bescheiden.

Die dem Senat vom Landgericht Köln vorgelegte Rechtsfrage ist vom Oberlandesgericht Frankfurt in dessen Rechtsentscheid vom 28.12.1982 - 20 REMiet 3/82 - (a.a.O.) beantwortet worden. Der Senat folgt dem Oberlandesgericht Frankfurt. Gründe, die es rechtfertigen könnten, von dem vorgenannten Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Frankfurt abzuweichen und die Rechtsfrage somit dem Bundesgerichtshof vorzulegen, sind nicht ersichtlich.

Nach § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) kann der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Mieter die Miete bis zur gesetzlich zulässigen Höhe hinaufsetzen. Eine solche einseitige Mietanhebung ist (allerdings begrenzt durch § 8 a Abs. 3 Satz 2 WoBindG) dann gerechtfertigt, wenn sich nach der erstmaligen Berechnung der Durchschnittsmiete, auf deren Grundlage die Einzelmiete zu bilden ist (§ 8 a Abs. 1, 5, 7 WoBindG, § 3 NMV), oder nach der Genehmigung der Durchschnittsmiete gemäß § 72 II. WoBauG die laufenden Aufwendungen (Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten) erhöht haben, § 8 a Abs. 3 WoBindG, § 4 NMV. Eine Kapitalkostenerhöhung in diesem Sinne liegt entgegen der Ansicht des Landgerichts auch dann vor, wenn und soweit die Verlängerung eines befristeten Tilgungsdarlehens vom Wohnungseigentümer (als Darlehensnehmer) nur unter Erhöhung des Zinssatzes und damit auch der Annuität erreicht werden kann.

Das Landgericht weist in der Begründung der Vorlage allerdings zutreffend darauf hin, daß sich der vom Vermieter als Darlehensnehmer für die Laufzeit des Darlehens aufzuwendende Jahresbetrag (Annuität) aus einem Zins- und einem - in Wahrheit stetig steigenden - Tilgungsanteil zusammensetzt und daß Tilgungsbeträge grundsätzlich keine Kapitalkosten sind. Letzteres war für die I. BV in deren § 17 Abs. 4 ausdrücklich geregelt und ergibt sich für die im Vorlagefall maßgebliche II. BV (vgl. §§ 1, 2, 4 NMV) aus deren §§ 19 Abs. 4, 22 (vgl. II. BV Rz. 12). Dieser Hinweis gibt indes für die Beantwortung der Vorlagefrage nichts her. Denn die II. BV trifft für den Ansatz der Kosten von Tilgungsdarlehen - mit nicht erhöhten Tilgungen im Sinne des § 22 II. BV - eigenständige und abschließende Regelungen in ihren §§ 21 und 23.

So bestimmt § 21 Abs. 2 II. BV für die Einstellung der aus einem Tilgungsdarlehen resultierenden Kapitalkosten in die erste Wirtschaftlichkeitsberechnung, daß die Zinsen für ein solches Fremdmittel mit demjenigen Betrage anzusetzen sind, der sich aus dem im Finanzierungsplan ausgewiesenen Finanzierungsmittel mit dem maßgeblichen (vgl. dazu § 21 Abs. 3 II. BV) Zinssatz errechnet. Eine jährliche Anpassung der Kapitalkosten mit Rücksicht auf die planmäßige Tilgung des Kapitals scheidet grundsätzlich aus (AG Hamburg ZMR 1978, 266; Roquette a.a.O. § 21 II. BV Rz. 9; Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender, Wohnungsbaurecht Teilband IV, § 21 II. BV Anm. 3; Ulrich, Mietberechnungen, 6. Aufl., Anm. zu § 21 = S. 121).

Hat sich in der Folgezeit der Zins- oder Tilgungssatz für ein Fremdmittel geändert, so sind gemäß § 23 Abs. 1 II. BV in die Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach diesem Zeitpunkt aufgestellt werden, die Kapitalkosten anzusetzen, die sich aufgrund der Änderung nach Maßgabe des § 21 oder des § 22 ergeben. Da im Vorlagefall eine erhöhte Tilgung im Sinne des § 22 II. BV nach der Feststellung des Landgerichts nicht in Rede steht, ist bei der nachträglichen Erhöhung des Zinssatzes auch eines Tilgungsdarlehens nach Maßgabe des § 21 II. BV zu verfahren. Ob es dieses Umweges über § 23 Abs. 1 II. BV auch dann bedarf oder aber unmittelbar nach § 21 II. BV zu verfahren ist, wenn die Änderung des Zinssatzes schon von vornherein bei der Aufnahme des Fremdmittels vereinbart worden ist (vgl. dazu Roquette a.a.O. § 23 II. BV Rz. 4), kann hier dahinstehen. Denn im Vorlagefall ist die Zinsanhebung erst im nachhinein anläßlich der Verlängerung der Tilgungsdarlehen festgelegt worden. Gemäß § 21 Abs. 2 II. BV ist aber bei Tilgungsdarlehen das im Finanzierungsplan ausgewiesene Fremdmittel, mithin das Ursprungskapital anzusetzen. Eine Ersetzung des ursprünglichen Darlehens durch den nicht getilgten Darlehensrest im Finanzierungsplan sieht § 12 Abs. 4 II. BV für den Fall der Erhöhung des Zinssatzes und der Verlängerung der Laufzeit des Kredites, aber bei Beibehaltung des Darlehens als solchem gerade nicht vor.

Der Hinweis des Landgerichts auf die Ausführung von Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Anm. III 351 gibt in diesem Zusammenhang für die Beantwortung der Vorlagefrage nichts her. Sternel wirft dort nämlich die Vorlagefrage überhaupt nicht auf, beantwortet sie auch nicht, sondern kritisiert ganz allgemein die vom Verordnungsgeber in § 21 Abs. 2 II. BV für Tilgungsdarlehen getroffene Regelung, nämlich die fortschreitende Tilgung des Darlehens bei der Berechnung der Fremdkapitalkosten nicht zu berücksichtigen, als sachlich ungerechtfertigt. Diese Kritik wäre aber für die vorliegende Entscheidung, die sich an das derzeitig geltende Recht - mag es Kritik verdienen oder nicht - halten muß, nur dann erheblich, wenn mit ihr etwa eine Überschreitung der Ermächtigung des Verordnungsgebers geltend gemacht würde. Dies aber wird selbst von Sternel (a.a.O.) nicht in Erwägung gezogen. Dafür ist auch nichts ersichtlich (vgl. Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender, a.a.O. II. BV § 21 Anm. 3, § 23 Anm. 4; Roquette a.a.O., § 21 Rz. 9; insbesondere AG Hamburg ZMR 1978, 266).

Nun trifft allerdings, worauf in der Begründung der Vorlage vom Landgericht noch besonders hingewiesen wird, die II. BV in ihrem § 23 Abs. 4 für die Umschuldung eines Tilgungsdarlehens eine besondere Regelung dahin, daß es - lediglich - für den Betrag, der planmäßig getilgt ist (§ 12 Abs. 4 Satz 3 II. BV), bei der bisherigen Verzinsung verbleibt, während nur im übrigen die Kapitalkosten des neuen Mittels an die Stelle des bisherigen Finanzierungsmittels treten. Diese Regelung darf jedoch entgegen der Ansicht des Landgerichts auf Fälle der Änderung der Darlehenskonditionen, insbesondere der Änderung des Zinssatzes eines Tilgungsdarlehens nicht erstreckt werden. Dies steht - soweit ersichtlich - für Änderungen der Darlehensbedingungen aufgrund sogenannter Konditionsklauseln außer Streit (vgl. Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender a.a.O. § 23 II. BV Anm. 4 S. 21; Roquette a.a.O. § 23 II. BV, Rz. 4), muß aber auch für die im Vorlagefall maßgebliche Anhebung des Zinssatzes anläßlich der Verlängerung eines Tilgungsdarlehens gelten. Einmal legt § 23 Abs. 4 S. 2 II. BV ausschließlich für den exakt umrissenen Bereich der Umschuldung von Tilgungsdarlehen eine Ausnahmeregelung fest, so daß sich bereits dieserhalb eine Ausdehnung dieser Ausnahmevorschrift auf andere Sachverhalte, die - wie den der Vorlage zugrunde liegenden - der Verordnungsgeber nicht übersehen haben kann, verbietet. Eine Anhebung des Zinssatzes - sei es auch im Zusammenhang mit der Verlängerung der Laufzeit des Tilgungsdarlehens - stellt aber, wie bereits das Oberlandesgericht Frankfurt in seinem vorgenannten Rechtsentscheid vom 28.12.1982 (a.a.O.) ausgeführt hat, eine Umschuldung gerade nicht dar. Das ursprüngliche Darlehen wird nicht durch ein neues, die ursprüngliche Schuld nicht durch eine neue selbständige Schuld ersetzt. Zum anderen ist eine mit einer Verlängerung der Laufzeit des Tilgungsdarlehens verbundene Zinsanhebung mit einer Umschuldung eines bereits teilweise getilgten Tilgungsdarlehens gerade nicht vergleichbar. Da nämlich bei einer Umschuldung eines teilweise getilgten Tilgungsdarlehens der Darlehensnehmer - anders als bei der Anhebung des Zinssatzes unter Beibehaltung des alten Tilgungsdarlehens - lediglich für das neue (niedrigere) Darlehen den neuen (erhöhten) Zinssatz zu leisten hat, reicht die Regelung des § 23 Abs. 4 II. BV im Falle der Umschuldung für den Vermieter als Darlehensnehmer aus, um seinen neuen jährlichen Aufwand letztlich über die Mieter voll und ganz auf die Miete abwälzen zu können.

Im übrigen ist hervorzuheben, daß es der Gesetzgeber auch im Falle einer Umschuldung grundsätzlich bei dem sogenannten Erstarrungs- oder Verkrustungsprinzip beläßt: Der bis zur Umschuldung getilgte Darlehensteil dient weiterhin als Grundlage der auf die Mieter abzuwälzenden Kapitalkosten, die insoweit bei der Umschuldung dann nur nicht an der Zinserhöhung teilnehmen.