Tilgungsdarlehen

Tilgungsdarlehen; Annuitätserhöhung; veränderte Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. BV

Erhöht der Darlehnsgeber den für ein Tilgungsdarlehen vereinbarten Zinssatz in der Weise, daß ohne Rücksicht auf teilweise Tilgung für den höheren Zins der ursprüngliche Betrag des Darlehens maßgebend ist, darf der Vermieter diese Annuitätserhöhung zum Nachteil des Mieters voll in die veränderte Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. BV einsetzen.

Die Kl. sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Die Erstellung der Wohnungen dieses Hauses wurde mit Wohnungsfürsorgemitteln des Bundes gefördert. Außerdem diente der Finanzierung ein hypothekarisch gesichertes Tilgungsdarlehen in Höhe von 300.000 DM, für das bei seiner Gewährung von der Darlehensgeberin ein jährlicher Zinssatz von 6,5 % vereinbart worden war. Am 6. November 1979 mieteten die Bekl. eine Wohnung des Hauses zum monatlichen Mietzins von 558,73 DM zuzüglich Nebenkosten. Mit Wirkung ab 1. Januar 1980 erhöhte die Darlehnsgeberin den Zinssatz auf 8,25 % und ab 1. Mai 1980 auf 9,5 % der Ursprungssumme von 300.000 DM. Daraufhin ließen die Kl. eine Zusatzberechnung zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellen. Diese Zusatzberechnung berücksichtigt die Zinserhöhungen auch für die inzwischen getilgten Beträge. Die Kl. fordern eine entsprechend erhöhte Miete. Die Bekl. haben der Mieterhöhung nicht zugestimmt. Von der Kl. ist Klage erhoben worden mit dem Antrag, die Bekl. zur Zahlung der nach ihrer Auffassung rückständigen Unterschiedsbeträge zwischen der vereinbarten und der erhöhten Miete zu verurteilen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. ist vom Landgericht gemäß Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBl. l S. 657) dem Oberlandesgericht folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt worden: Ist der Vermieter von Wohnraum, dessen Miethöhe aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. BV zu ermitteln ist, berechtigt, nach einer Erhöhung des Zinssatzes für ein Tilgungsdarlehen bei der Neuberechnung der Kostenmiete gemäß § 23 Abs. 1 der II. BV auch für den bereits planmäßig getilgten Teil des Darlehens die (fiktiven) Kapitalkosten nach dem (erhöhten) neuen Zinssatz zu berechnen? Das Landgericht möchte diese Frage verneinen. Die Rechtsfrage, zu der das Landgericht den Parteien ausreichend Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben hat, ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Sie ist ausreichend klar gefaßt und mit einer Begründung versehen worden. Die Rechtsfrage hat grundsätzliche Bedeutung. Von ihrer Beantwortung hängt die Entscheidung des Rechtsstreits ab. Wird die Rechtsfrage bejaht, so ist die Klage jedenfalls zum Teil begründet, weil Mietminderungsansprüche der Bekl. nicht in voller Höhe der Klageforderung dargetan sind. Ein anderes Oberlandesgericht hat die Rechtsfrage noch nicht entschieden. Die danach zulässigerweise vorgelegte Rechtsfrage beantwortet der Senat wie im Entscheidungssatz geschehen. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde: Eine Erhöhung laufender Zinsaufwendungen macht eine erhöhte Kostenmiete zulässig, weil dem Vermieter ermöglicht werden muß, die infolge der Hochzinspolitik erheblichen und der Höhe nach kaum vorhersehbaren Kostensteigerungen in angemessenem Umfang auf den Mieter umzulegen, um so die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes auch in einer Zeit starker Bewegungen auf dem Kapitalmarkt zu sichern. Dieser Gedanke beherrscht das System der Kostenmiete. Er findet sich schon in der Begründung des Entwurfs der Bundesregierung für das Zweite Wohnraumkündigungsgesetz (BT-Drucks. 7/2011 ) sowie in dem Bericht des Rechtsausschusses zu diesem Gesetzentwurf (BT-Drucks. 7/2638). Das vorlegende Landgericht hat richtig erkannt, daß Zinsen nur für einen noch nicht getilgten Darlehensbetrag gefordert werden können, der Darlehnsgeber aber dann, wenn

es Entwurfs der Bundesregierung für das Zweite Wohnraumkündigungsgesetz (BT-Drucks. 7/2011 ) sowie in dem Bericht des Rechtsausschusses zu diesem Gesetzentwurf (BT-Drucks. 7/2638). Das vorlegende Landgericht hat richtig erkannt, daß Zinsen nur für einen noch nicht getilgten Darlehensbetrag gefordert werden können, der Darlehnsgeber aber dann, wenn er, wie hier, auch für den bereits getilgten Teil der ursprünglichen Darlehenssumme einen erhöhten "Zins" verlangt, faktisch insoweit keinen höheren Zinsfuß, sondern erhöhte Tilgung fordert. Indessen darf bei einem Tilgungsdarlehen hierauf nicht abgestellt werden. Bei ihm läßt sich nämlich die an sich klare Trennung von Zins und Tilgung nicht vornehmen. Zwar werden auch hier bestimmte Zins- und Tilgungssätze vereinbart und Zinsen jeweils nur für den noch offenen Schuldbetrag berechnet. Weil jedoch der für die Laufzeit des Darlehens für Zinsen und Tilgung aufzuwendende Jahresbetrag (Annuität) für die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich hoch bleibt, verringert sich der von dieser Annuität auf die Zinsen entfallende Teil fortlaufend zugunsten der Tilgung. Der vereinbarte "Zins"-Satz ist daher ebenso wir der vereinbarte Tilgungssatz nur eine Rechnungsgröße. Bis zur Tilgung des Darlehens wird für diese vereinbarten Sätze die ursprüngliche Darlehenssumme als fortbestehend behandelt. Demgemäß bestimmt § 21 II. BV, daß unabhängig vom jeweiligen Tilgungsstand die ursprüngliche Darlehensschuld bis zur vollständigen Tilgung als fortbestehend fingiert wird, und eben nicht jährlich eine Neuberechnung nach Darlehensrest und erhöhtem Eigenkapital stattfinden soll. Bei dieser Einheitsberechnung muß es auch dann bleiben, wenn die Annuität in der Weise gesteigert wird, daß sich der ursprüngliche Zinssatz erhöht. Die vom Landgericht beabsichtigte Aufspaltung in getilgte und noch nicht getilgte Darlehnsteile würde dem besonderen Charakter des in der Regel zinsgünstigeren Tilgungsdarlehens nicht gerecht. Sie ist in § 23 II. BV auch nur für den Fall der hier nicht vorliegenden Umschuldung vorgesehen. Deshalb muß ein Tilgungsdarlehen bei der Berechnung der zulässigen Kostenmiete wie ein tilgungsfreies Darlehen behandelt werden. Bei Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter erscheint dieses an die Rechtslage bei einem Darlehen ohne laufende Tilgung anknüpfende Ergebnis auch nicht unbillig. Die höhere Verzinsung führt zu einer Verkürzung der Laufzeit des Darlehens. Von ihr profitieren Vermieter und Mieter dadurch, daß sie früher als bisher von den sie unmittelbar oder mittelbar betreffenden Belastungen frei werden. Die bis dahin aufzuwendenden höheren Beträge belasten diejenigen, die sie letztlich zu tragen haben, in ähnlicher Weise und mit ähnlichen Folgen. Sind die höheren Beträge nicht auf den Mieter abwälzbar, könnte der Vermieter infolge Zahlungsschwierigkeiten sein Haus verlieren, was dem Interesse des Mieters widerstreiten kann. Ist die Erhöhung abwälzbar, könnte aus dem gleichen Grund der Mieter gezwungen sein, seine nun für ihn zu teure Wohnung aufzugeben. Wollte man die auf die getilgte Darlehenssumme entfallende Erhöhung der Annuität nicht an den Mieter weitergeben, müßte zudem erwogen werden, ob bei der dann vorgenommenen Aufspaltung des Tilgungsdarlehens der bereits getilgte Teil nicht wenigstens als Eigenkapital in die geänderte Wirtschaftlichkeitsberechnung eingehen und als solches vom Mieter verzinst werden müßte, freilich zu einem geringeren Zinssatz als dem für Fremdkapital. Aus § 23 II. BV

eitergeben, müßte zudem erwogen werden, ob bei der dann vorgenommenen Aufspaltung des Tilgungsdarlehens der bereits getilgte Teil nicht wenigstens als Eigenkapital in die geänderte Wirtschaftlichkeitsberechnung eingehen und als solches vom Mieter verzinst werden müßte, freilich zu einem geringeren Zinssatz als dem für Fremdkapital. Aus § 23 II. BV lassen sich begründete Bedenken gegen diese Auffassung nicht herleiten. Denn es ist rechtlich nicht möglich, die Erhöhung der Annuität als eine Umschuldung zu behandeln, die eine Neuberechnung der Kostenmiete nach sich zieht. Die Lösung widerspricht auch nicht § 22 II. BV, weil diese Bestimmung die Umlegung von Tilgungsbeträgen auf den Mieter keineswegs schlechthin ausschließt, vielmehr beides, Zins und Tilgung, als Kapitalkosten ansieht. Für die hier vertretene Meinung aber könnte, ohne daß das Gewicht dieses Umstandes überschätzt werden soll, noch sprechen, daß, wie das vorlegende Landgericht weiß, die Praxis weitgehend in der vom Senat für richtig gehaltenen Weise verfährt. Auch sonst hat der Senat, sieht man von der des vorlegenden Landgerichts ab, gegenteilige Meinungsäußerungen nicht feststellen können. Im Schrifttum (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, 62. Ergänzungslieferung, 1981, II. BV § 23 Anm. 2 S. 7 f.; Schade/Schubart/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, 12. Ergänzungslieferung, 1981, Anhang 3 II. BV § 21 Anm. 4) findet seine Auffassung eher eine Stütze.