Tiefgarage

Tiefgarage; Abgeschlossenheit; Abgeschlossenheitsbescheinigung; Verwaltungsakt; Hinweis; Bauordnungsrecht

Die Aufnahme eines klarstellenden Hinweises zur bauordnungsrechtlichen Rechtslage in eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen (hier: Hinweis auf die bauordnungsrechtliche Bindung von Tiefgaragenstellplätzen).

In dem Rechtsstreit geht es um die Frage, ob eine Abgeschlossenheitsbescheinigung im Sinne von § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG mit baurechtlichen Hinweisen versehen werden darf.

Der Kl. ist Eigentümer eines Anwesens, zu dem eine Tiefgarage mit zehn Stellplätzen gehört. Zwei dieser Stellplätze dienen als Stellplatznachweis für die Nutzung des Anwesens selbst; acht Stellplätze sind baurechtlich als Stellplatznachweis für ein ebenfalls im Eigentum des Kl. stehendes anderes Anwesen gebunden.

Im Juli 1986 beantragte der Kl. bei der Bekl. die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG. Mit Bescheid v. 8.7.1987 lehnte die Bekl. den Antrag ab. Vor dem VG schlossen die Beteiligten in der mündlichen Verhandlung v. 12.7.1989 folgenden Vergleich:

"I. Die Bekl. verpflichtet sich, die beantragte Abgeschlossenheitsbescheinigung mit einem Hinweis darauf zu erteilen, daß ein Tekturantrag bezüglich baulicher Änderungen im Treppenhausbereich gestellt ist, ferner vorbehaltlich des positiven Ausgangs einer Überprüfung der Abgeschlossenheit (Trennwände und Decken). II. - III. ..."

Im Dezember 1992 reichte der Kl. bei der Bekl. einen aktualisierten Aufteilungsplan ein mit der Bitte, den Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung dahingehend zu ergänzen, daß die Tiefgarage als eine Einheit in sich selbst als abgeschlossen beantragt werde. Eine Unterteilung der Tiefgarage erfolge ausschließlich im privatrechtlichen Bereich. Im Aufteilungsplan v. 10.7.1986/2.12.1992 (Grundrisse Vorder- und Rückgebäude) ist die Tiefgarage mit einer eigenen Nummer (Nr. 13) bezeichnet. Am 1.3.1993 erteilte die Bekl. daraufhin dem Kl. eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die folgende Hinweise, enthält:

"1. Die Nr. 2 ist nicht belegt. 2. Die vorhandenen und genehmigten zehn Stellplätze in der Tiefgarage sind alle baurechtlich für die Nutzung des Anwesens gebunden."

Auf den Hinweis des Kl., daß lediglich zwei Tiefgaragenstellplätze baurechtlich an das Anwesen C. Straße 22 gebunden seien, erklärte die Bekl., daß die übrigen Stellplätze für das Anwesen A.-Eck verwendet worden seien, diesbezüglich aber eine Dienstbarkeit zu Lasten des Anwesens C.-Straße 22 bestehe. Dies bedeute, daß im Ergebnis alle Stellplätze baurechtlich gebunden und keine überzähligen, frei verfügbaren Stellplätze vorhanden seien. Sie sehe daher keine Veranlassung, den Hinweis Nr. 2 in der Abgeschlossenheitsbescheinigung abzuändern. Dem Antrag des Kl., die Hinweise zu streichen, kam die Bekl. nicht nach.

Am 15.10.1993 erhob der Kl. daraufhin Klage zum VG und beantragte in der mündlichen Verhandlung, die Bekl. zu verurteilen, ihm für das Anwesen C.-Straße 22 eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ohne Zusätze oder Hinweise zu erteilen, hilfsweise mit einem inhaltlich richtigen Hinweis zu erteilen. Die Hinweise hätten in der Abgeschlossenheitsbescheinigung nichts zu suchen. Das gesetzlich vorgegebene Muster lasse für derartige Hinweise keinen Raum; dies gelte insbesondere für den Hinweis Nr. 2, der sich inhaltlich als unzulässiger und im übrigen auch inhaltlich unrichtiger Verwaltungsakt darstelle. Die Hinweise seien auch nicht Gegenstand des Prozeßvergleichs v. 12.7.1989 gewesen.

Mit Urteil v. 12.12.1994 wies das VG die Klage ab. Mit seiner Berufung verfolgt der Kl. sein Begehren weiter. Er beantragt, das Urteil des VG aufzuheben und die Bekl. zu verurteilen, ihm eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für das Anwesen nach dem Muster der Anlage zu Ziffer 7 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 des WEG v. 19.3.1974 (BAnz Nr. 58 v. 23.3.1974) zu erteilen, und zwar ohne irgendwelche Zusätze oder Hinweise in ihr.

Die Berufung hat keinen Erfolg. Der Kl. hat keinen Anspruch auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ohne die streitgegenständlichen Hinweise.

Die darauf gerichtete Klage ist als allgemeine Leistungsklage statthaft. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein (feststellender) Verwaltungsakt, sondern lediglich eine für eine andere Behörde, das Grundbuchamt, bestimmte gutachtliche Stellungnahme ohne unmittelbare Rechtswirkungen (vgl. BVerwGE 100, 83/85 und 87 [= WM 1996, 574]; GMS-OGB v. 30.6.1992 VerwGE 90, 382/387 [= WM 1992, 671]). Demzufolge ist die allgemeine Leistungsklage auch für eine Klage auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ohne die streitgegenständlichen Hinweise die zutreffende Klageart.

Die Klage ist jedoch nicht begründet, weil der verwaltungsgerichtliche Vergleich die Aufnahme der streitgegenständlichen Hinweise nicht ausschließt und der Kl. auch aus sonstigen Gründen keinen Anspruch auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ohne die streitgegenständlichen Hinweise hat.

1. Die Aufnahme der streitgegenständlichen Hinweise ist nicht durch den verwaltungsgerichtlichen Vergleich v. 12.7.1989 ausgeschlossen. Im Antrag v. 10.7.1986, der Gegenstand des damaligen Verfahrens war, war die Tiefgarage noch nicht als Ganzes als eigene Teileigentumseinheit mit gesonderter Nummer bezeichnet. Dies geschah erst durch den modifizierten Antrag v. 4.12.1992. Erst diese - nach Abschluß des gerichtlichen Vergleichs - vorgenommene Änderung der Sachlage war für die Bekl. Anlaß für die Aufnahme der beanstandeten Hinweise in die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ein Widerspruch zu der von ihr im gerichtlichen Vergleich eingegangenen Verpflichtung scheidet daher aus.

2. Der Kl. hat auch aus sonstigen Gründen keinen Anspruch auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ohne die von ihm beanstandeten Hinweise. Klarstellende Hinweise zur bauordnungsrechtlichen Rechtslage, die tatsächlich und rechtlich zutreffend sind, sind bei Abgeschlossenheitsbescheinigungen nicht grundsätzlich ausgeschlossen und bei der hier gegebenen Sachlage zulässig. Dies hat das VG mit zutreffender Begründung ausgeführt. Von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe wird insoweit gemäß § 130 b Satz 2 VwGO abgesehen. Zum Berufungsvorbringen ist ergänzend auszuführen:

a) Der Umstand, daß für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ein amtlicher Vordruck vorgeschrieben ist (vgl. Nr. 7 Satz 1 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG v. 19.3.1974, BAnz. Nr. 58 v. 23.3.1974, und die hierzu ergangene Anlage), in dem keine ausdrückliche Position für Hinweise vorgesehen ist, steht der Aufnahme von Hinweisen nicht schlechthin entgegen. Die Verwendung von Hinweisen ist dem Verwaltungshandeln nicht fremd. Im Zusammenhang mit behördlichem Handeln werden sie häufig als erläuternde oder klarstellende Erklärungen für den Empfänger zu Fragen oder Begriffen, die mit dem Verfahren in Zusammenhang stehen, verwendet und als zulässig erachtet (vgl. Linhart, Schreiben, Bescheide und Vorschriften in der Verwaltung, § 19 Rn. 267). Auch das BVerwG ist im Falle der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung davon ausgegangen, daß die Aufnahme eines klarstellenden Hinweises grundsätzlich zulässig ist (vgl. BVerwG v. 11.12.1987 Buchholz 454.11 WEG Nr. 1).

b) Bei dem vom Kl. in der Sache allein angegriffenen Hinweis Nr. 2 handelt es sich weder um einen "regelnden" Hinweis, noch enthält er eine Festschreibung für die Zukunft. Er ist inhaltlich und auch der Form nach kein Verwaltungsakt. Schon durch die Wortwahl wie auch durch die Verbindung mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung hat die Bekl. auch für den Adressaten dieser Bescheinigung klar zum Ausdruck gebracht, daß mit diesem Hinweis keine hoheitliche Regelung verbunden sein sollte.

Inhaltlich bringt dieser Hinweis lediglich zum Ausdruck, daß zum Zeitpunkt der Ausstellung dieser Bescheinigung, also zum 1.3.1993, die Tiefgaragenstellplätze baurechtlich gebunden, sind, so daß sie - trotz der privatrechtlich möglichen getrennten Veräußerung - aus der Sicht der Bekl. öffentlich rechtlich nicht als Stellplatznachweis für ein anderes Objekt anerkannt werden können. Zum Vorbringen des Kl., daß sich die derzeitige Nutzungsbindung der Stellplätze durchaus ändern könne und der Hinweis daher unrichtig werden könne, ist darauf zu verweisen, daß die Gefahr der späteren Unrichtigkeit auch bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst besteht. Auch sie kann nur Auskunft geben über die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung und aufgrund späterer Änderungen unrichtig werden. Insbesondere wenn seit ihrer Ausstellung gewisse Zeit vergangen ist, obliegt es demjenigen, der aus ihr irgendwelche Rechte oder Ansprüche ableiten möchte, sich zu vergewissern, ob sie noch zutreffend ist.

c) Der Zulässigkeit des Hinweises Nr. 2 steht auch nicht entgegen, daß die Abgeschlossenheitsbescheinigung ihrem Rechtscharakter nach nur eine gutachtliche Bescheinigung gegenüber dem Grundbuchamt zur Frage der Abgeschlossenheit der Wohnungen ist, zur Vereinbarkeit mit dem öffentlichen Baurecht aber keine Aussage trifft. Der Gesetzgeber hat das Verfahren der Erteilung der Bescheinigung gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG so ausgestattet, daß die für die Eintragung ins Grundbuch maßgebende Bescheinigung von der Baugenehmigungsbehörde zu erteilen ist. Die Bescheinigung wird gesiegelt und mit dem Aufteilungsplan mittels einer Siegelschnur verbunden. All das kann den Eindruck einer amtlichen Bescheinigung der Baubehörde erwecken, daß die Pläne, so wie sie in dem Aufteilungsplan dargestellt sind, baurechtlich geprüft und für in Ordnung befunden worden sind. Wenn es die Bekl. bei dieser Sachlage für geboten oder zweckmäßig erachtet hat, im Hinblick auf eine ihr besonders wichtig erscheinende baurechtliche Frage einen klarstellenden Hinweis in bezug auf die gegenwärtige baurechtliche Zweckbindung der Tiefgaragenstellplätze in die Bescheinigung aufzunehmen, so ist ihr die Aufnahme eines entsprechenden Hinweises jedenfalls nicht von Rechts wegen verwehrt. Davon gehen im übrigen auch die ergänzenden Hinweise des Bayer. Staatsministeriums des Innern zur allgemeinen Verwaltungsvorschrift aus. Sie schreiben ausdrücklich vor, daß die Abgeschlossenheitsbescheinigung unbeschadet öffentlich-rechtlicher Hindernisse zu erteilen ist, ein Rechtshindernis jedoch auf der Abgeschlossenheitsbescheinigung oder in einem Begleitschreiben zu vermerken ist, um beim Antragsteller keinen falschen Anschein zu erwecken (IMS v. 31.7.1997 Nr. II C 5-4709.1 - 009/91).

Ein inhaltlich zutreffender Hinweis dieser Art verletzt den Kl. nach all dem daher nicht in eigenen Rechten. Zwar ist der Hinweis Nr. 2 in der Form, in der er auf der Abgeschlossenheitsbescheinigung v. 1.3.1993 angebracht ist, unzutreffend. Die Berichtigung des Hinweises liegt jedoch allein in der Hand des Kl. Die Bekl. hat mit Schreiben v. 4.5.1995 dargelegt, welchen Inhalt der Hinweis richtigerweise hat, und den Kl. aufgefordert, die ihm ausgestellte Abgeschlossenheitsbescheinigung zur Berichtigung zurückzuleiten. Wenn der Kl. dies bisher nicht getan ist, kann dies der Bekl. nicht zum Nachteil gereichen.