Tiefgarage

Tiefgarage; Miteigentumsanteil; Sondereigentum; Gemeinschaftseigentum; Gemeinschaftsordnung; Instandsetzungsrücklage

1. Eine Tiefgarage, für die kein eigener Miteigentumsanteil gebildet worden ist, kann nicht bestimmten Wohnungseigentumsrechten als gemeinschaftliches Sondereigentum zugeordnet werden; sie ist daher Gemeinschaftseigentum.

2. Zur Verteilung der ausscheidbaren Kosten und Lasten sowie zur Behandlung der für die Tiefgarage gebildeten Instandhaltungsrücklage, wenn die Gemeinschaftsordnung bestimmt, daß die Abrechnung der Betriebs-, Instandsetzungs- und Reparaturkosten sowie der Instandhaltungsrücklage nach den Miteigentumsanteilen und nach der Sondernutzung erfolgt und an den Stellplätzen Sondernutzungsrechte eingeräumt sind.

Die Ast. und die Ag. sind die Wohnungseigentümer und Teileigentümer einer Anlage, die aus 109 Wohnungen (im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nrn. von 2 bis 519) sowie einer Gaststätte (im Aufteilungsplan mit der Nr. 1 bezeichnet) besteht und vom weiteren Bet. verwaltet wird. Auf dem Gemeinschaftsgrundstück befindet sich eine Tiefgarage mit 70 Kfz Abstellplätzen. Die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung (GO; Teil II des Teilungsvertrags vom 20.9.1972) lautet auszugsweise:

"§ 1. (2) Die Hausmeisterwohnung ... ist gemeinschaftliches Sondereigentum der Anteile 2 519, ausgenommen Wohnung Nr. 16; dasselbe gilt für die gesamte Tiefgarage.

§ 12. Zahlungsverpflichtungen des Wohnungs-Teileigentümers. (1) Bewirtschaftungskosten Erläuterungen. Eine überhöhte Sondernutzung verpflichtet zu erhöhter Kostentragung.

(2) Kostenverteilung und Vorausleistung auf die Kosten. 1. ... Die Abrechnung der Betriebs-, Instandsetzungs- und Reparaturkosten sowie der Instandhaltungsrückstellung erfolgt nach den Tausendstel-Miteigentumsanteilen gem. Teil I dieser Satzung und nach der Sondernutzung gem. § 15. Der jeweilige Teileigentümer der Kellergaststätte und Kegelbahn ... trägt von den gemeinschaftlichen Kosten und Auslagen der Eigentümergemeinschaft nur ...; im übrigen jedoch keine Anteile an den anderen Gemeinschaftsausgaben.

§ 15. Sondernutzung an den Abstellplätzen. Dem jeweiligen Wohnungseigentümer von Nrn. 2 519, ausgenommen die Nrn.: ... (es folgen 28 Wohnungsnummern) steht das ausschließliche Benutzungsrecht an einem mit der Wohnungsnummer bezeichneten Tiefgaragenabstellplatz (Doppelparker) oder einer Stellfläche im Hof gemäß beigefügtem Lageplan zu. Die im Lageplan nicht numerierten Stellplätze stehen der Gaststätte und der Kegelbahn zur ausschließenden Nutzung zu."

Im Lageplan des Kellergeschosses ist die Tiefgarage mit 35 Doppelparkern eingezeichnet. Bei jedem Doppelparker sind zwei Wohnungsnummern eingetragen. Der Lageplan des Erdgeschosses weist 24 Stellplätze im Hof aus. Zehn Stellplätze sind mit Wohnungsnummern versehen, die restlichen tragen die Bezeichnung "für die Gaststätte". Den in § 15 GO genannten 28 Wohnungen und der Wohnung Nr. 16 ist weder in der Tiefgarage noch im Hof ein Stellplatz zugeordnet. In der Eigentümerversammlung vom 21.7.1975 wurde die Verteilung der Kosten der Tiefgarage erörtert. Der Versammlungsniederschrift zufolge erklärte der Verwalter, es handle sich um eine Sondernutzung, und gem. § 12 I GO verpflichte eine überhöhte Sondernutzung zu erhöhter Kostentragung. Ein Wohnungseigentümer vertrat unter Hinweis auf § 12 II und § 15 GO ebenfalls die Auffassung, daß die Unkosten der Tiefgarage allein von den "Eigentümern" der Stellplätze zu tragen seien. Ein Eigentümerbeschluß wurde insoweit nicht gefaßt. In der Folgezeit wurden die Kosten der Tiefgarage gesondert abgerechnet und auf die Inhaber der Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen verteilt. Für die Tiefgarage wurde eine eigene Rücklage gebildet, die bis 1997 auf ca. 92.000 DM angewachsen war. In der Versammlung vom 16.6.1997, bei der 60 Wohnungseigentümer mit 618, 623-1000 Miteigentumsanteilen erschienen oder vertreten waren, beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 5 mit 48 Ja-Stimmen gegen 12 Nein-Stimmen, die Rücklagen der Wohnungen und der Tiefgarage im Wirtschaftsjahr 1997 zusammenzuführen sowie die Reparatur- und Betriebskosten der Tiefgarage über die gesamte Eigentümergemeinschaft abzurechnen. Die Ast., denen kein Sondernutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz zusteht, haben beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Weitere Wohnungseigentümer haben sich nach Ablauf der Anfechtungsfrist diesem Antrag angeschlossen.

Das AG hat den Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt. Die sofortige Beschwerde der Ag. zu 1 hat das LG am 18.2.1998 zurückgewiesen. Hiergegen richtete sich die sofortige weitere Beschwerde der Ag. zu 1. Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

II. 2. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Der Eigentümerbeschluß vom 16.6.1997 ist zu Recht für ungültig erklärt worden. Die Umlegung der Kosten der Tiefgarage auf alle Wohnungs- und Teileigentümer und die Zusammenführung der für die Tiefgarage gebildeten Instandhaltungsrücklage mit der allgemeinen Instandhaltungsrücklage der Wohnanlage verstößt gegen die Gemeinschaftsordnung, der die Rechtsnatur einer Vereinbarung zukommt, und konnte daher nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 21 III WEG).

a) Die Vorinstanzen gehen allerdings zu Unrecht davon aus, daß die Tiefgarage gem. § 1 II GO gemeinschaftliches Sondereigentum der dort genannten 108 Wohnungseigentümer geworden sei. Ein Mitsondereigentum läßt das Wohnungseigentumsgesetz nicht zu. Dasselbe Sondereigentum kann nicht mehreren verschiedenen Miteigentumsanteilen zugeordnet werden, denn die Rechtsfigur einer dinglich verselbständigten Untergemeinschaft an einzelnen Räumen ist dem Wohnungseigentumsrecht fremd (BGHZ 130, 159 [168f.] = NJW 1995, 2851 m. w. Nachw.; BayObLGZ 1981, 407 [412]; 1987, 390 [396]). Das Sondereigentum muß immer einem einzigen Miteigentumsanteil zugeordnet werden. Im Teilungsvertrag vom 20.9.1972 ist aber für die Tiefgarage kein eigener Miteigentumsanteil gebildet worden, mit dem das Sondereigentum an der Tiefgarage hätte verbunden werden können. Ein isoliertes Sondereigentum ohne Verbindung mit einem bestimmten Miteigentumsanteil verstößt gegen zwingendes Recht (§§ 1 II, III, 6 I WEG). Die Tiefgarage ist daher nach der allgemeinen Regel des § 1 V WEG gemeinschaftliches Eigentum geblieben (vgl. BGHZ 130, 159 [168f.] = NJW 1995, 2851; BayObLGZ 1987, 390 [395]) mit der Folge, daß grundsätzlich § 16 II WEG für die Kostentragung maßgebend ist.

b) Dem Umstand, daß lediglich ein Teil der Wohnungseigentümer eine gemeinschaftliche Einrichtung nutzen kann oder will, kann in der GO dadurch Rechnung getragen werden, daß als Inhalt des Sondereigentums nicht nur eine Nutzungsregelung nach § 15 I i. V. m. § 10 I 2 WEG getroffen wird, sondern auch abweichend von § 16 II WEG die Unterhaltungskosten entsprechend der Nutzungsbestimmung verteilt werden (vgl. BayObLGZ 1981, 407 [413]; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 3 Rdnr. 32). Die Vorinstanzen haben zutreffend angenommen, daß die GO in § 12 II Nr. 1 eine solche Regelung enthält, durch die nicht nur das Teileigentum Gaststätte und das Wohnungseigentum Nr. 16 von der Tragung der Kosten und Lasten der Tiefgarage ausgenommen werden, sondern auch alle weiteren Wohnungseigentümer, denen kein Sondernutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz zusteht.

(1) Da die Bestimmungen der GO im Grundbuch eingetragen sind, kann der Senat sie selbständig auslegen. Dabei ist wie bei jeder Grundbucheintragung auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (vgl. BGHZ 121, 236 [239] = NJW 1993, 1329 m. w. Nachw.; BayObLGZ 1996, 58 [61] = NJW 1996, 2106 = NJWE-MietR 1996, 203 L). Der das Grundbuchrecht beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz erfordert dabei, daß eine von der gesetzlichen (hier von § 16 II WEG) abweichende Regelung klar und eindeutig feststellbar ist (vgl. BGHZ 129, 1 [4] = NJW 1995, 1081).

(2) Der Senat gelangt bei der Auslegung der GO ebenso wie die Vorinstanzen zu dem Ergebnis, daß allein diejenigen Wohnungseigentümer, denen das Sondernutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz zusteht, die ausscheidbaren Kosten und Lasten der Tiefgarage zu tragen haben. Dies kann zwar nicht aus § 12 I GO hergeleitet werden, wonach eine überhöhte Sondernutzung zu erhöhter Kostentragung verpflichtet, denn diese Regelung betrifft nach ihrer nächstliegenden Bedeutung nur die im Übermaß ausgeübte Sondernutzung, nicht aber die Sondernutzung als solche. Die Verpflichtung der an der Tiefgarage sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer, für die ausscheidbaren Kosten der Tiefgarage allein aufzukommen, ergibt sich jedoch aus § 12 II Nr. 1 i. V. mit § 15 GO. Nach dieser Bestimmung erfolgt die Abrechnung der Betriebs-, Instandsetzungs- und Reparaturkosten sowie der Instandhaltungsrückstellung nach den Tausendstel-Miteigentumsanteilen und nach der Sondernutzung gem. § 15 GO. Die Bezugnahme auf die in § 15 geregelte Sondernutzung an der Tiefgarage ergäbe keinen Sinn, wenn die damit zusammenhängenden Kosten in gleicher Weise auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden sollten wie alle anderen Kosten und Lasten der Wohnanlage. Andererseits erscheint es sachgerecht, allein die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer zur Kostentragung heranzuziehen, da die Tiefgarage nur 70 Stellplätze umfaßt und demzufolge nur von einem Teil der 110 Wohnungs- und Teileigentümer genutzt werden kann.

Die Regelung kann auch nicht dahin ausgelegt werden, daß die ausscheidbaren Kosten der Tiefgarage auf sämtliche Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen und daneben auf sämtliche Sondernutzungsberechtigte zu verteilen sind. Dies entspräche nicht der nächstliegenden Bedeutung der Regelung und kommt, wie das AG zutreffend ausführt, schon deswegen nicht in Betracht, weil eine solche Aufteilung einen besonderen Verteilungsschlüssel erfordern würde, die GO aber keinen solchen enthält.

Dagegen bedarf die Aufteilung der Kosten der Tiefgarage unter den sondernutzungsberechtigten Inhabern der Tiefgaragenstellplätze keines eigenen Kostenverteilungsschlüssels, weil hier die Anzahl der Sondernutzungsrechte maßgebend ist.

Der von der Rechtsbeschwerde angeführte Umstand, daß § 12 II Nr. 1 GO für das Teileigentum Gaststätte eine gesonderte Regelung der Kostentragungspflicht enthält, kann für die Auslegung nicht herangezogen werden, denn diese Regelung betrifft nicht die Kosten und Lasten der Tiefgarage. Für diese kam nach den Vorstellungen der teilenden Grundstückseigentümer eine Heranziehung des Teileigentums Gaststätte und der Wohnung Nr. 16 schon infolge der Zuordnung der Tiefgarage als "Mitsondereigentum" zu den in § 1 II GO genannten Wohnungen nicht in Betracht. Das weitere Vorbringen der Rechtsbeschwerde beruht auf der unzutreffenden Annahme, daß an der Tiefgarage Sondereigentum begründet und mit einem eigenen Miteigentumsanteil verbunden worden sei und ist daher nicht geeignet, die vom Senat vorgenommene Auslegung in Frage zu stellen.

c) In § 12 II Nr. 1 GO wird auch für die Abrechnung der Instandhaltungsrückstellung auf die Sondernutzung gem. § 15 GO verwiesen. Daraus folgt, daß die für die Tiefgarage angesammelte Instandhaltungsrücklage von der für die Wohnanlage selbst gebildeten allgemeinen Rücklage getrennt zu halten ist. Der Eigentümerbeschluß vom 16.6.1997 verstößt daher auch insoweit gegen die GO, als er die Zusammenführung beider Rücklagen anordnet.