Testamentsvollstrecker

Testamentsvollstrecker; Partei kraft Amtes; Passivlegitimation; Klageänderung; Mietvorvertrag; Doppelvermietung; Prioritätsgrundsatz; Abtretung eines Räumungsanspruches

1. Der Testamentsvollstrecker ist Partei kraft Amtes. Daher ist die Klage gegen ihn und nicht gegen die Erben des Vermieters zu richten.

2. Eine dementsprechende Klageänderung ist auch noch in zweiter Instanz zumindest dann zulässig, wenn sich der Testamentsvollstrecker rügelos auf die abgeänderte Klage gegen ihn einläßt.

3. Aus einem Mietvorvertrag kann auch dann auf Abschluß eines (Haupt-)Mietvertrages geklagt werden, wenn in dem Mietvorvertrag die Mietvertragsdauer nicht bestimmt worden ist. In diesem Fall ist gemäß § 564 Abs. 2 BGB davon auszugehen, daß der (Haupt )Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen werden sollte.

4. Dem Anspruch auf Abschluß des (Haupt )Mietvertrages steht auch nicht entgegen, daß der Vermieter die Wohnung inzwischen anderweitig vermietet und den anderen Mieter in den Besitz an der Wohnung eingewiesen hat.

5. In diesen Fällen der Doppelvermietung besteht dagegen kein Anspruch auf Besitzüberlassung, wenn bereits dem anderen Mieter der vertragsgemäße Gebrauch an der doppelt vermieteten Wohnung überlassen worden ist.

6. Der nicht besitzende Mieter hat gegen den die Wohnung doppelt vermietenden Vermieter auch keinen Anspruch auf Kündigung des mit dem anderen Mieter geschlossenen Mietvertrages, selbst dann nicht, wenn der Vertrag mit dem nichtbesitzenden Mieter früher geschlossen worden ist als der Vertrag mit dem in die Wohnung eingewiesenen Mieter. Der Grundsatz der Priorität findet im Verhältnis zwischen besitzendem und nicht besitzendem Mieter insoweit keine An wendung.

7. Mangels eines Kündigungsrechtes des Vermieters gegenüber dem besitzenden Mieter hat der nicht besitzende Mieter gegen den Vermieter auch keinen Anspruch auf Abtretung eines Räumungsanspruches.

II. Die Änderung der Klage dahingehend, daß sie nunmehr gegen den Testamentsvollstrecker des verstorbenen früheren Bekl. gerichtet wird, ist zulässig, da der Testamentsvollstrecker als jetziger Bekl. sich in der mündlichen Verhandlung vom 22. Mai 1990 auf die abgeänderte Klage eingelassen hat (§ 267 ZPO).

III. Der Bekl. ist durch Testamentsvollstreckerzeugnis des Amtsgerichts Neukölln (60 VI 548/89) vom 30.11.89 zum Testamentsvollstrecker über den Nachlaß des früheren Bekl. J. G. ernannt worden.

Als Testamentsvollstrecker ist der Bekl. Partei kraft Amtes (Thomas/Put-zo, 15. Aufl. 1978, § 51 ZPO Anm. III 1 d).

IV. Das Rechtsmittel hat in der Hauptsache nur zum Teil Erfolg.

1. Den Kl. steht aus dem mit dem Erblasser am 1. März 1989 abgeschlossenen Mietvorvertrag ein Anspruch auf Abschluß eines Hauptmietvertrages mit dem Bekl. mit Wirkung ab 1. April 1989 zu, da durch den Vorvertrag die Verpflichtung zum Abschluß des Hauptvertrages durch den jetzigen Bekl. begründet worden ist.

Der Vorvertrag zwischen den Kl. und dem verstorbenen früheren Bekl. be-stimmte den wesentlichen Inhalt des abzuschließenden Hauptmietvertrages, da er das Mietobjekt und die Mietzinshöhe sowie weitere Einzelheiten des Mietverhältnisses festlegt.

Zwar ist die Mietvertragsdauer in dem Vorvertrag nicht bestimmt. Gemäß der Auslegungsregel des § 564 Abs. 2 BGB ist dann aber davon auszugehen, daß es sich um einen auf unbestimmte Zeit abzuschließenden Ver-trag handelt, der nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt werden kann.

Damit ist der Abschluß eines Hauptmietvertrages auf der Grundlage der wesentlichen Inhaltsangaben des Vorvertrages zwischen den Parteien möglich. Der Abschluß eines Mietvertrages zwischen dem Erblasser und den jetzigen Mietern sowie die Einräumung des Besitzes an der streitbefangenen Wohnung an diese hindert nicht den Abschluß des Mietvertrages mit den Kl. Da sowohl der Vorvertrag mit den Kl. als auch der Mietvertrag mit den jetzigen Mietern wirksam sind, besteht aus dem Vorvertrag ein An-spruch der Kl. auf Erfüllung dieses Vertrages, mithin auf Abschluß des Hauptmietvertrags. Diesem Anspruch stehen die Rechte der jetzigen Mie-ter aus dem mit ihnen abgeschlossenen Mietvertrag deswegen nicht ent-gegen, weil durch den Abschluß des Mietvertrages mit den Kl. ihre Rechte aus dem mit ihnen geschlossenen Mietvertrag nicht berührt werden, sie insbesondere nicht allein deswegen aus dem Besitz gesetzt werden dürfen (vgl. unten). Andererseits haben die Kl. ein Interesse an dem Abschluß des Mietvertrages, da sie daraus Schadensersatzansprüche gegen den Bekl. wegen Pflichterfüllung herleiten können (vgl. dazu Urteil der Kammer vom 31. Oktober 1986 - 64 S 241/86 - GE 1987, 241).

2. Insoweit, als mit dem Hauptantrag weiterhin die Besitzüberlassung der streitbefangenen Wohnung an die Kl. begehrt wird, ist die Berufung dage-gen unbegründet.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Besitzüberlassung der Wohnung durch den Bekl. gemäß § 535 S. 1 BGB. Zwar sind im Fall der sogenannten Dop-pelvermietung beide Verträge wirksam (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988, II Rdnr. 594), jedoch haben die Kl. als nicht besitzende Mieter ihren Erfüllungsanspruch gegen den Bekl. verloren, weil der Erblasser den jet-zigen Mietern das Mietobjekt überlassen hat und diese sich im rechtmäßigen Besitz der Mietsache befinden (BGH, MDR 1962, 398; Urteil der Kam-mer vom 31. Oktober 1986 - 64 S 241/86 - a.a.O.).

Indem der Erblasser mit den jetzigen Mietern am 18. April 1989 einen Miet-vertrag geschlossen hat und ihnen durch Schlüsselaushändigung am 26. April 1989 die Wohnung überlassen hat, befinden sich die jetzigen Mieter im rechtmäßigen Besitz der Mietsache. Da ihnen alle Schutzmittel aus die-sem Besitz zur Verfügung stehen, besteht für den Bekl. ein Erfüllungshindernis gegenüber den Kl. als nicht besitzende Mieter (Urteil der Kammer vom 31. Oktober 1986 - 64 S 241/86 - m. w. N.). Der Grundsatz der Priorität, der dazu führen würde, daß der früher abgeschlossene Antrag maßgebend wäre, gilt hier nicht. Denn auch derjenige Mieter, der den zeitlich spä-teren Mietvertrag abgeschlossen hat, besitzt die Mietsache aufgrund sei-nes Anspruchs auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 535 S. 1 BGB) gegen den Vermieter. Er ist, wenn ihm die Mietsache zuerst überlassen worden ist und er dann das Mietrecht berechtigt ausübt, ge-nauso schutzwürdig wie jeder andere Mieter.

Den Kl. steht auch kein Anspruch auf Einräumung des Mietbesitzes aus dem Gesichtspunkt der sittenwidrigen Täuschung gemäß § 826 BGB zu. Denn Voraussetzung dafür wäre ein arglistiges und planmäßiges Zusammenwirken des Erblassers und der jetzigen Mieter zu dem Zweck, die Kl. um ihre Rechte aus dem Mietvertrag zu bringen (vgl. dazu MünchKomm, 2. Aufl. 1988, § 541 BGB Rdn. 5). Dies haben die Kl. nicht dargelegt.

Es ist von den Kl. nicht genügend substantiiert dargetan worden, daß die jetzigen Mieter bei Abschluß ihres Mietvorvertrages Kenntnis vom bestehenden Vorvertrag zwischen dem Erblasser und den Kl. hatten und daß sie den Erblasser durch das Angebot eines höheren Mietzinses zum Abschluß eines Hauptmietvertrages und zur Besitzeinräumung bewegt haben. Der entsprechende Vortrag entbehrt jeder Tatsachenbehauptung, wann und wodurch die jetzigen Mieter Kenntnis von dem Vorvertrag mit den Kl. und dem darin angegebenen Mietzins erlangt haben sollen. Dessen bedurfte es aber, nachdem der Bekl. diesen Vortrag bestritten hatte. Eine Vernehmung der vorsorglich zum Termin geladenen jetzigen Mieter wäre daher einer Ausforschung gleichgekommen.

3. Der Hilfsantrag der Kl., der auf Besitzüberlassung der Wohnung an die Kl. ab 1. Juni 1990 gerichtet ist, ist unbegründet, da der Mietvertrag zwi-schen dem Erblasser und den jetzigen Mietern nicht gekündigt worden ist und sich so ab 1. Juni 1990 um ein Jahr verlängert hat. Das Mietverhältnis zwischen dem Erblasser und den jetzigen Mietern begann am 1. Mai 1989 und endete laut § 2 Nr. 1 b des Mietvertrages am 1. Juni 1990. Die sich an diesen Satz anschließende Verlängerungsmöglichkeit ist zwar nicht ausdrücklich ausgefüllt; jedoch ergibt sich aus der durchgestrichenen Nr. 1 c des § 2, durch den ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit ausgeschlossen worden ist, der Wille der Vertragsparteien, eine Verlängerungsklausel zu vereinbaren.

Bei Zugrundelegung des Parteiwillens und einer ergänzenden Auslegung des Vertrags ist von einer Verlängerung um die ursprüngliche Vertragsdauer von einem Jahr auszugehen, so daß, da eine Kündigung von seiten des Bekl. nicht erfolgt ist, eine wirksame Verlängerung des Mietverhältnisses zum 1. Juni 1991 vorliegt.

4. Der zweite Hilfsantrag der Kl., ihnen die Wohnung nach Räumung durch die jetzigen Mieter zum Mietbesitz zu übergeben, ist unzulässig, da er we-der einen genauen Zeitpunkt für die Räumung der streitbefangenen Woh-nung noch einen Termin für die Übergabe des Mietbesitzes an die Kl. ent-hält und somit zu unbestimmt (§ 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) und nicht vollstrek kungsfähig ist.

5. Der Antrag der Kl., das Mietverhältnis mit den jetzigen Mietern zu kün-digen, ist ebenfalls unbegründet, da der mit dem Erblasser geschlossene Vorvertrag und der sich daraus ergebende Anspruch auf Abschluß eines Hauptmietvertrages ab 1. April 1989 mit dem Bekl. für diesen kein berech-tigtes Interesse an einer Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses mit den jetzigen Mietern im Sinne des § 564 b BGB darstellt. § 564 b BGB bietet keine Kündigungsmöglichkeit im Falle der sogenannten Doppelvermietung; ein Mietverhältnis über Wohnraum kann der Vermieter nur kün-digen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 564 b Abs. 1 BGB). Abgesehen von den Fällen des Ei-genbedarfs (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB) und der wirtschaftlichen Verwertung ist ein solches Interesse aber grundsätzlich nur dann anzunehmen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB). Damit berechtigen den Vermie ter grundsätzlich - von den Fällen des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 und Abs. 4 Satz 1 BGB abgesehen - nur diejenigen Umstände zur Kündigung, die aus der Sphäre des Mieters herrühren. Dagegen hat er keinen Kündigungsgrund, wenn er selbst seine Verpflichtungen gegenüber Dritten aus den mit diesen geschlossenen Mietverträgen über dieselbe Wohnung verletzt. Der Kündigung des Mietvertrages mit den in der Wohnung eingewiesenen Mie-tern steht insbesondere entgegen, daß dieser seinerseits Erfüllungsansprüche gegen den Vermieter besitzt, aufgrund derer seine Besitzaus-übung rechtmäßig ist.

6. Der Antrag der Kl., den aus der Kündigung folgenden Räumungsanspruch gegen die jetzigen Mieter geltend zu machen, ist unbegründet, da dem Bekl. ein Kündigungsrecht in bezug auf dieses Mietverhältnis nicht zu-steht und damit auch kein aus der Kündigung folgender Räumungsanspruch.

Auch ein Anspruch auf Abtretung des Räumungsanspruchs steht den Kl. nicht zu, da dem Bekl. kein Räumungsanspruch gegen die jetzigen Mieter zusteht.