Terrorversicherung und Gartenpflegekosten als Betriebskosten

Zu den Kosten einer Sachversicherung können auch die Kosten einer Terrorversicherung zählen. Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung können diese jedoch nur im Rahmen der Erforderlichkeit angesetzt werden. Dazu kommt es darauf an, daß das fragliche Gebäude in einer gefährdeten Gegend liegt, etwa in unmittelbarer Nähe einer Botschaft, eines Konsulats oder einer militärischen Einrichtung, auf die terroristische Anschläge zu befürchten seien.

Sturmbeseitigungskosten gehören in Berlin nicht zu Gartenpflegekosten, weil es in Berlin nicht häufig schwere Stürme gibt, ein Sturm vielmehr als ein ungewöhnliches Naturereignis zu beurteilen ist (keine periodisch anfallenden Betriebskosten).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist nur zum geringen Teil sachlich gerechtfertigt.

Die Betriebskostenabrechnung der Kl. für das Jahr 2003 ist um 15,17 € überhöht.

Die Kl. hat zu Unrecht für die sogenannte Terrorversicherung 13.806,90 € angesetzt. Gemäß Nr. 13 der Anlage können die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung umgelegt werden. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Da diese Sachversicherungen jedoch durch die Formulierung "namentlich" nur beispielhaft aufgeführt sind, können auch die Kosten anderer Sachversicherungen umgelegt werden. Zu diesen gehört ebenfalls die sogenannte Terrorversicherung als Sachversicherung. Die Kosten für neu abgeschlossene Versicherungen können jedoch als Betriebskosten nur insoweit umgelegt werden, soweit sie im Rahmen einer ordentlichen Geschäftsführung notwendig waren. Darüber hinaus müssen die Kosten einer Sach- oder Haftpflichtversicherung objektiv erforderlich sein. Objektiv erforderlich sind jedoch nicht nur diejenigen Kosten, die aufgrund von nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallenden Umständen entstehen, sondern auch diejenigen, die aufgrund von tatsächlichen Veränderungen notwendig werden. Dazu können auch die Kosten für eine "Terrorversicherung" zählen, die aufgrund der exponierten Lage eines Gebäudes sinnvollerweise abzuschließen ist (vgl. zum ganzen: Kinne, GE 2004, 1500 f.). Im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, daß eine Terrorversicherung erforderlich ist. Die Kl. hat nichts dafür vorgetragen, daß das fragliche Gebäude in einer gefährdeten Gegend liegt. Dies wäre lediglich dann der Fall, wenn das Gebäude etwa in unmittelbarer Nähe einer Botschaft, eines Konsulats oder militärischen Einrichtung läge, auf die terroristische Anschläge zu befürchten wären.

Hinsichtlich der Gartenpflegekosten gemäß Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV können aus der Rechnung der Firma B. K. vom 18.7.2003 169,36 € (Sturmschadenbeseitigung) nicht angesetzt werden. Derartige Kosten sind nur in Gegenden mit häufig schweren Stürmen als Betriebskosten zu berücksichtigen. In Gegenden wie etwa Berlin, in denen schwere Stürme als "ungewöhnliches Naturereignis" zu beurteilen sind, können infolge Sturms anfallende Kosten nicht berücksichtigt werden. Denn es handelt sich um den aperiodischen Anstieg von Kosten innerhalb periodisch anfallender Betriebskosten (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl. § 556 Rdz. 158).

Anders verhält es. sich mit den Rechnungen der Firma B. K. in Höhe von 3306 € (Ersatzbaumpflanzung gemäß Aufforderung des Grünflächenamtes) und 197,20 € (Baumfällarbeiten). Die Kosten für die Beseitigung kranker oder morscher Bäume fallen zwar jeweils erst nach Jahrzehnten an. Jedoch kommt es nicht auf die Intervalle an, in denen bestimmte Arbeiten zu erledigen sind, sondern allein darauf, ob bestimmte Maßnahmen zu einer ordnungsgemäßen und laufend ausgeführten Gartenpflege gehören. Dabei macht es keinen Unterschied, ob ein kranker Baum auf eigenen Entschluß des Vermieters im Rahmen der Gartenpflege entfernt oder ob die Maßnahme wegen der Erkrankung des Baumes von einer Behörde angeordnet wird (Schmidt-Futterer/Langenberg a.a.O. Rdz. 157 und Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Auflage § 556 Rdz. 176). Entgegen der Ansicht von Eisenschmid/Rips/Wall (Betriebskostenkommentar, Seite 331 und 332) kann aus dem Begriff "Gehölz", wie ihn Nr. 10 Anlage 3 zu § 27 II. BV aufführt, nicht geschlossen werden, daß die Kosten der Erneuerung von Bäumen nicht zu den Betriebskosten zählen. Unter dem Begriff Gehölz ist nach Brockhaus, Enzyklopädie 1969, 7. Band eine verholzende höhere Pflanze zu verstehen, zu der auch Laub- und Nadelbäume zählen.

Die Kosten einer Terrorversicherung können nur für Häuser in gefährdeter Lage angesetzt werden.Da in Berlin schwere Stürme nicht periodisch, sondern nur als "ungewöhnliches Naturereignis" vorkommen, können Sturmschadensbeseitigungskosten nicht als Gartenpflegekosten angesetzt werden.

Die Mietvertragsparteien stritten u. a. um in der Betriebskostenabrechnung angesetzte Kosten einer Terrorversicherung und Sturmbeseitigungskosten als Gartenpflegekosten.

Nach Ansicht des Amtsgerichts Spandau können zwar Kosten einer Terrorversicherung als Sachversicherungskosten zu umlagefähigen Betriebskosten gehören. Erforderlich ist dafür aber, daß eine Terrorversicherung auch erforderlich ist. Hierzu müßte das fragliche Gebäude in einer gefährdeten Gegend etwa in unmittelbarer Nähe einer Botschaft, eines Konsulats oder einer militärischen Einrichtung liegen, auf die terroristische Anschläge zu befürchten wären. Dazu habe der Vermieter nichts vorgetragen.

Kosten einer Sturmschadensbeseitigung (Baumschäden im Garten) könnten in Berlin nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Hier seien schwere Stürme nicht üblich. Entsprechende Kosten würden daher nicht periodisch anfallen. Dagegen seien die Kosten für Ersatzbaumpflanzung und Baumfällarbeiten als Gartenpflegekosten umlegbar.