Terrasse im Gemeinschaftseigentum zur Sondernutzung

Aus der Größe und Lage einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Terrasse (12 m2, auf erhöhter HoIzkonstruktion unmittelbar vor der Wohnung eines Wohnungseigentümers mit Zugang von dieser) kann sich ergeben, daß die Terrasse, obwohl im gemeinschaftlichen Eigentum stehend, nicht dem Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer zugänglich ist.

Der Antragsteller und die Antragsgegner, ein Ehepaar, sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, an der im Jahr 1980 Wohnungseigentum begründet wurde. Dem Antragsteller gehört die Wohnung im Obergeschoß, die er 1989 erwarb und die derzeit vermietet ist. Den Antragsgegnern gehört die Erdgeschoßwohnung, vor der sich eine Terrasse befindet. Die Terrasse wurde im Zusammenhang mit einem Ausbau im Jahr 1991 von den Antragsgegnern höher gelegt und überdacht. Sie ist von dem Gartengrundstück aus über eine Treppe zu erreichen und außerdem durch die Wohnung der Antragsgegner. Die Terrasse wird von Anbeginn an von den Antragsgegnern allein genutzt.

Der Antragsteller hat beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, die Terrassenüberdachung zu entfernen, die Nutzung der Garten- und Terrassenfläche durch seine Mieter zu dulden, ferner festzustellen, daß der Antragsteller und die Antragsgegner zur gemeinschaftlichen Nutzung der Garten- und Terrassenfläche berechtigt sind.

Das Amtsgericht hat die Antragsgegner verpflichtet, die Mitbenutzung des Gartens durch die Bewohner der Wohnung des Antragstellers zu dulden; im übrigen hat es die Anträge abgewiesen. Dagegen hat der Antragsteller sofortige Beschwerde mit dem Ziel eingelegt, die Antragsgegner zu verpflichten, die Mitbenutzung der Terrasse zu dulden. Das Landgericht hat das Rechtsmittel zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers, die keinen Erfolg hatte.

II. 2. a) Die Terrasse, um deren Nutzung der Streit geht, steht im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer. Dies wird von diesen nicht in Frage gestellt. Damit ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch der Terrasse nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG). Ein etwaiger Anspruch auf Beseitigung der Terrasse besteht im Hinblick auf die rechtskräftig gewordene Entscheidung des Amtsgerichts nicht, das einen solchen vom Antragsteller hinsichtlich der Terrassenüberdachung geltend gemachten Anspruch abgewiesen hat.

Ob für die Antragsgegner als Folge der langjährigen alleinigen Nutzung der Terrasse durch sie ein alleiniges Nutzungsrecht in Form eines Sondernutzungsrechts begründet wurde, braucht nicht entschieden zu werden (siehe dazu die Beschlüsse des OLG Düsseldorf vom 26.6. und 25.7.2003, WuM 2003, 584 und 585). Schließlich kann auch dahingestellt bleiben, ob die vom Landgericht angenommene Verwirkung des Anspruchs des Antragstellers auf Mitbenutzung der Terrasse gegeben ist. Die Annahme einer Verwirkung setzt außer einem Zeitmoment auch ein Umstandsmoment voraus (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB 63. Aufl., § 242 Rn. 93 ff.), dessen Vorliegen in Frage gestellt werden könnte. Im übrigen würde die Annahme einer Verwirkung nicht zu einem Sondernutzungsrecht der Antragsgegner führen. Es wäre vielmehr lediglich der Antragsteller gehindert, einen Anspruch auf Mitbenutzung geltend zu machen. Ein Anspruch der Antragsgegner auf alleinige Nutzung der Terrasse würde damit aber nicht begründet. Nur könnte der Antragsteller der tatsächlichen alleinigen Nutzung durch die Antragsgegner einen Mitbenutzungsanspruch nicht entgegensetzen.

b) Ein Anspruch des Antragstellers auf Mitbenutzung der Terrasse besteht aus anderen Gründen nicht.

Der Mitgebrauch von gemeinschaftlichem Eigentum steht den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG zu. Nach § 14 Nr. 1 WEG darf jeder Wohnungseigentümer von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Im übrigen kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nur insoweit verlangen, als er dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG). Welcher Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums danach im einzelnen zulässig ist, bestimmt sich insbesondere nach der Lage und Beschaffenheit des in Betracht kommenden Teils des gemeinschaftlichen Eigentums.

Die etwa 12 m2 große Terrasse wurde im Zuge des im Einvernehmen mit dem Antragsteller vorgenommenen Ausbaus auf einer Holzkonstruktion erhöht unmittelbar vor der Wohnung der Antragsgegner angebracht und kann von dieser aus betreten werden. Aus der Lage und Größe der Terrasse ergibt sich, daß diese nur von den Antragsgegnern genutzt werden darf, weil eine Mitbenutzung durch den Antragsteller die Antragsgegner in unzumutbarer Weise in der Nutzung ihres Sondereigentums beeinträchtigen würde.

Eine Terrasse, die vor der Erdgeschoßwohnung liegt und von dort einen Zugang hat, darf auch dann nicht von anderen Wohnungseigentümern betreten werden, wenn sie Gemeinschaftseigentum ist.

Ein Wohnungseigentümer im Obergeschoß ärgerte sich über die überdachte Terrasse vor der Erdgeschoßwohnung und verlangte, daß er die im Gemeinschaftseigentum stehende Terrassenfläche mitbenutzen dürfe.

Das BayObLG ließ offen, ob der Anspruch auf Mitbenutzung im Laufe der Jahre verjährt sei. Jeder Wohnungseigentümer dürfe das Gemeinschaftseigentum nur gemeinverträglich nutzen. Die Mitbenutzung der Terrasse vor dem Sondereigentum des Erdgeschoßbewohners beeinträchtigt diesen in unzumutbarer Weise und kann daher nicht verlangt werden.