Terrasse

Terrasse; Überdachung; Plastikdach; Erhaltungsmaßnahme

Hat der Vermieter dem Mieter eine Terrasse vermietet, so verstößt er gegen seine Pflicht zum störungsfreien Erhalt, wenn er nachträglich zur Sicherheit eine Plastiküberdachung anbringt.

Der klagende Mieter hat mit Vertrag vom 7.10.1985 neben der Wohnung eine Terrasse gemietet. Der Vermieter hat über dieser schadhaft werdenden Terrasse statt der auf 20.000 DM geschätzten Reparatur ein Plastikdach anbringen lassen, um weitere Schäden zu verhindern.

Der Mieter verlangt Beseitigung dieses Daches.

Das AG hat zu Recht angenommen, daß der Bekl. die Plastiküberdachung, die er über der von den Kl. angemieteten Terrasse errichtet hat, entfernen muß (§ 535 BGB). Aufgrund des Mietvertrags vom 7.10.1985 haben die Kl. einen Anspruch auf Gewährung des Gebrauchs der vermieteten Sache. Vermietet worden ist auch eine Terrasse, also eine nicht überdachte Plattform vor der Wohnung. Da ein solcher Zustand bis zur nachträglichen Errichtung des Plastikdachs im Jahre 1994 vorhanden war, ist nicht von Bedeutung, daß in dem Vertragsexemplar des Bekl. anstelle des Begriffs Terrasse das Wort Balkon aufgenommen worden ist. Letzteres definiert ebenso einen nach oben offenen Vorbau. Auch den Darlegungen in der Berufungsbegründung ist nicht zu entnehmen, daß kein nach oben offener Freisitz vermietet worden ist. Den Vermieter trifft grundsätzlich die vertragliche Pflicht, die Mietsache in dem vertraglich vereinbarten Zustand zu belassen und alles zu tun, um den Mieter vor einer Störung im Gebrauch zu schützen (LG Göttingen, WuM 1990, 205). Diese Pflicht ist durch die Errichtung des Plastikdachs verletzt worden, da der Terrasse die Qualität eines nach oben offenen Platzes genommen worden ist und überdies - basierend auf den gutachterlichen Feststellungen - anzunehmen ist, daß es durch diese Baumaßnahme zu erheblicher Stauwärme auf der Terrasse kommt und die Luftzirkulation eingeschränkt worden ist.

Der Bekl. hat auch keinen Anspruch auf Duldung seiner Maßnahme, da es sich nicht um eine sog. Erhaltungsmaßnahme i. S. des § 541 a BGB handelt. Nach dieser Vorschrift hat ein Mieter lediglich die Einwirkungen auf eine Mietsache zu dulden, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes erforderlich sind. Durch die Anbringung des Plastikdachs wird der ursprüngliche wirtschaftliche Bestand der Terrasse aber nicht erhalten, sondern eine Veränderung an dem Gebäude vorgenommen, die nur in Ausnahmefällen von dem Mieter hinzunehmen ist. Solcherlei bauliche Änderungen muß ein Mieter nach Treu und Glauben akzeptieren (§ 242 BGB), wenn dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, die Maßnahme zu unterlassen oder bis zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses aufzuschieben (BGH, NJW 1972, 723 [724]; LG Göttingen, WuM 1990, 205 [206]; Kraemer, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., III Rdnr. 1091). Ausgangspunkt solcher Überlegungen ist, daß Verträge zu halten sind und der Mieter einen Anspruch auf ungestörten Besitz hat (BGH, NJW 1972, 723 [724]). Es kann nach den Beweiserhebungen des AG indessen nicht davon ausgegangen werden, daß hier die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes in rechtsmißbräuchlicher Art und Weise gefährdet wird. Da die Pflicht eines Vermieters zur Wiederherstellung einer Mietsache erst dort endet, wo die dazu erforderliche Opfergrenze überschritten wird (OLG Karlsruhe, WuM 1995, 307 [308]), war der Bekl. zur sachgerechten Sanierung des Terrassenbodens verpflichtet. Eine solche Maßnahme wäre - dem Sachverständigen folgend - auch tatsächlich möglich und von den Kl. hinzunehmen gewesen.

Soweit der Bekl. dies weiterhin negiert, sei darauf hingewiesen, daß wahlweise zu der von dem Gutachter favorisierten Methode auch die Möglichkeit besteht, die Türhöhe durch eine Veränderung der Höhe der Türstürze beizubehalten. Es kann demzufolge nicht angenommen werden, daß angesichts der auf mindestens 20.000 DM bezifferten Kosten der Reparatur der Terrasse ein krasses Mißverhältnis zu den von den Kl. bei beibehaltenem Plastikdach dauerhaft zu ertragenden Nachteilen besteht. Hervorzuheben ist, daß die Kl. einen Anspruch auf einen nach oben offenen Freisitz haben. Dieser hat per se eine andere Wohnqualität als eine überdachte Terrasse. Von einer Verbesserung kann nur bei entsprechendem Nutzungswillen ausgegangen werden. Ferner wird auch die Lüftungsmöglichkeit von Schlafzimmer und Arbeitszimmer der Kl. durch das Plastikdach tangiert, da diese Räume unmittelbar nur über die Terrasse belüftet werden können.