Temporärer Kündigungsausschluß durch Formularklausel bei Staffelmietvereinbarung

Ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluß zu Lasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn er zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung beträgt. (Leitsatz der Redaktion)

1 Der Bekl. mietete von den Kl. mit Vertrag vom 16. Januar 2002 eine Wohnung auf unbestimmte Zeit. Die Anlage 1 zum Formularmietvertrag enthält unter anderem eine Staffelmietvereinbarung bis zum Jahre 2011 sowie folgende Regelung: "Das Kündigungsrecht des Mieters ist für vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen. Die Kündigung ist gemäß § 557 a (3) BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig."

2 Mit Schreiben vom 18. März 2003 kündigte der Bekl. den Mietvertrag zum 1. Juli 2003. Mit ihrer Klage haben die Kl. unter anderem Zahlung der Miete für die Monate Juli bis September 2003 verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich dieser Ansprüche abgewiesen. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihr Klagebegehren weiter.

(...) 4 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5 Ein Anspruch der Kl. auf Zahlung der Miete ab Juli 2003 bestehe nicht, weil das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Bekl. beendet worden sei. Der in der Anlage 1 zum Mietvertrag vereinbarte Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts sei unwirksam. Zwar sei der Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht durch Individualvereinbarung zulässig. Vorliegend sei die Kündigung aber durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung ausgeschlossen worden. Dafür, daß die Klausel von den Kl. gestellt worden sei, spreche bereits der Beweis des ersten Anscheins, da sie sich in vorgedruckter Form in der offensichtlich von den Kl. gefertigten Anlage befinde, die zusammen mit dem Mietvertrag unterzeichnet worden sei. Im übrigen habe der Bekl. unbestritten vorgetragen, daß die Kl. die Klausel in allen ihren Verträgen verwendeten und sie daher an einer grundsätzlichen Klärung der Wirksamkeit interessiert seien. Der einseitige Ausschluß des Kündigungsrechts des Mieters für die Dauer von vier Jahren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei gemäß § 307 BGB unwirksam, weil er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb der Frist des § 573 c Abs. 1 BGB ordentlich zu kündigen, sei faktisch eingeschränkt, wenn das Kündigungsrecht ausgeschlossen werde. Ein Mieter dürfe grundsätzlich - außer im Falle des Zeitmietvertrages - davon ausgehen, daß er ein Mietverhältnis innerhalb der in § 573 c Abs. 1 BGB geregelten Frist beenden könne. 6 II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Kl. haben gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Juli bis September 2003 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die Kündigung des Bekl. vom 18. März 2003 hat das Mietverhältnis nicht gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB mit Wirkung zum 30. Juni 2003 beendet. Die Kündigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht des Bekl., das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), im Mietvertrag für die Dauer von vier Jahren wirksam ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hält der in der Anlage 1 zum Mietvertrag formularmäßig vereinbarte Kündigungsausschluß der Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB stand. 7 1. Ohne Erfolg rügt die Revision zunächst, daß das Berufungsgericht die in der Anlage 1 zum Formularmietvertrag gesondert vereinbarte Kündigungsverzichtsklausel als eine von den Kl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung angesehen hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsgericht hat, von der Revision unangegriffen, festgestellt, daß die Kl. eine solche Klausel in allen ihren Mietverträgen verwenden und deshalb an einer grundsätzlichen Klärung der Wirksamkeit interessiert sind. Soweit die Revision nun erstmals geltend macht, die Klausel sei zwischen den Parteien im einzelnen ausgehandelt worden (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB), handelt es sich um neuen Tatsachenvortrag, der in der Revisionsinstanz nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Übergangenen Sachvortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kl. (BGH, Urteil vom 3. April 1998 - V ZR 6/97, NJW 1998, 2600 = WM 1998, 1289, unter II 2 b m. w. Nachw.) zeigt die Revision nicht auf. 8 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht den formularmäßigen Kündigungsausschluß, ohne dies zu erörtern, dahin verstanden, daß lediglich das Recht zur

genen Sachvortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kl. (BGH, Urteil vom 3. April 1998 - V ZR 6/97, NJW 1998, 2600 = WM 1998, 1289, unter II 2 b m. w. Nachw.) zeigt die Revision nicht auf. 8 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht den formularmäßigen Kündigungsausschluß, ohne dies zu erörtern, dahin verstanden, daß lediglich das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist. Die Klausel schließt nicht das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund (§§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, 569 Abs. 1 und 2 BGB) oder zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. etwa §§ 540 Abs. 1 Satz 2, 563 a Abs. 2 BGB) aus.

9 a) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlußklauseln bundesweit in Mietverträgen Verwendung finden (vgl. nur LG Duisburg NZM 2003, 354; AG Charlottenburg MietRB 2005, 61). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m. w. Nachw.). 10 b) Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nicht mehrdeutig. Sie schließt lediglich - zeitlich befristet - das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung aus. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731 m. w. Nachw.; Blank, ZMR 2002, 797, 799, 801; Hinz, WuM 2004, 126, 128) erscheint es fernliegend, daß die Klausel, ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden könnte, daß sich der Kündigungsausschluß über die ordentliche Kündigung hinaus auch auf das unabdingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund erstrecke. Hinzu kommt, daß die Klausel im Zusammenhang mit der ebenfalls in Anlage 1 enthaltenen Staffelmietvereinbarung zu würdigen ist. Ihre Formulierung ist ersichtlich - wie auch aus der Bezugnahme auf diese Vorschrift in Satz 2 der Klausel hervorgeht - dem Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nachgebildet. Nach dieser Vorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese gesetzliche Bestimmung, die ebenso wie die Klausel nur allgemein vom Kündigungsrecht des Mieters spricht, hat lediglich den Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts zum Gegenstand. Dies ergibt sich bereits daraus, daß sie anderenfalls mit den Vorschriften über die Unabdingbarkeit des außerordentlichen Kündigungsrechts des Mieters kollidieren würde (vgl. §§ 569 Abs. 5 Satz 1, 554 Abs. 5, 563 a Abs. 3 BGB). Einen weitergehenden Regelungsgehalt als § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB hat auch die den gesetzlichen Wortlaut aufgreifende Klausel nicht. Im übrigen haben die Parteien selbst der Klausel keine weitergehende Ausschlußwirkung beigemessen. 11 3. Die Klausel über den Kündigungsausschluß hält der Inhaltskontrolle stand. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, der mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 auf das Mietverhältnis anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB), sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist hier nicht der Fall. 12 a) Nach der Rechtsprechung des Senats verstößt der in einer Individualvereinbarung enthaltene, einseitige und befristete Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 = GE 2004, 347). Im Anschluß daran - nach Erlaß des Berufungsurteils - hat der Senat wiederholt entschieden, daß auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich wirksam ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII

(Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 = GE 2004, 347). Im Anschluß daran - nach Erlaß des Berufungsurteils - hat der Senat wiederholt entschieden, daß auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich wirksam ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117 = GE 2004, 1166; zuletzt Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 = GE 2005, 606 m. w. Nachw. unter II 1). Ein formularmäßiger - auch beiderseitiger - Kündigungsverzicht ist allerdings wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO., unter II 2 d). Hinsichtlich der Dauer des Kündigungsausschlusses von vier Jahren als Grenze dessen, was für den Mieter in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn im Regelfall - unter Berücksichtigung der Vorteile eines wechselseitigen Kündigungsverzichts - erträglich ist, hat der Senat auf § 557 a Abs. 3 BGB Bezug genommen, weil diese Regelung zu Staffelmietverträgen einen Hinweis darauf gibt, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist (Senat, aaO., m. w. Nachw.). 13 b) Auch ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluß zu Lasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung beträgt (zum beiderseitigen Kündigungsverzicht vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO., unter II 1). Ob dagegen Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, die das Kündigungsrecht des Mieters einseitig ausschließen, ohne daß sie eine Staffelmietvereinbarung absichern, den Mieter unangemessen benachteiligen und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sind (LG Duisburg, aaO., zu § 9 AGBG; Häublein, ZMR 2004, 252, 254 m. w. Nachw.; Hinz, WuM 2004, 126, 128; Wiek, WuM 2005, 369), bedarf hier keiner Entscheidung.

14 aa) Der in einer zulässigen Staffelmietvereinbarung enthaltene, auf vier Jahre begrenzte Ausschluß des Kündigungsrechts (nur) des Mieters ist nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zulässig und weicht damit nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 15 (1) Die Vereinbarkeit der vorliegenden Kündigungsausschlußklausel mit den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ist am Maßstab des § 557 a Abs. 3 BGB zu messen. Diese Bestimmung ist hier nicht etwa deshalb unanwendbar, weil der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Börstinghaus, WuM 2003, 487, 489; Kellendorfer in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, § 557 a Rdnr. 20 m. w. Nachw.; wohl auch MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557 a Rdnr. 16) gilt § 557 a Abs. 3 BGB nicht nur für den (qualifizierten) Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 BGB, sondern auch für den Mietvertrag von unbestimmter Dauer (vgl. Brock/Lattka, aaO., S. 730 m. w. Nachw.; Beuermann, GE 2003, 929, 930; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 13). Eine Einschränkung des Anwendungsbereichs der Vorschrift auf den Zeitmietvertrag ist weder mit dem Wortlaut des § 557 a BGB zu vereinbaren noch mit dem Zweck seines Absatzes 3, der darauf gerichtet ist, dem Mieter die Loslösung gerade von einer langfristigen Staffelmietvereinbarung zu ermöglichen. Daß der Gesetzgeber die Anwendung des § 557 a Abs. 3 BGB auf Zeitmietverträge, die nur unter engen Voraussetzungen zulässig sind, hätte beschränken wollen, läßt sich auch den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen. 16 (2) Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese gesetzliche Regelung setzt damit die Zulässigkeit des - einseitigen - Ausschlusses des Kündigungsrechts "des Mieters" bis zu einer Dauer von vier Jahren voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, daß dieser wechselseitig auch für den Vermieter vereinbart wird. Dies ist darüber hinaus auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit des Kündigungsausschlusses. 17 Die Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden Mietvertragsparteien Kalkulationssicherheit bieten. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorläuferbestimmung zu § 557 a BGB, sollen dem Vermieter Investitionsentscheidungen dadurch erleichtert werden, daß er mit der künftigen Steigerung seiner Mieteinnahmen schon zu einem früheren Zeitpunkt sicher rechnen kann (BT-Drucks. 9/2079 S. 2, 9; vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511, unter II 2). Der Gesetzgeber ist aber zugleich davon ausgegangen, daß die Vereinbarung von Staffelmieten dem Bedürfnis beider Vertragsparteien entspricht, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer Sicherheit voraussehen zu können (BT-Drucks., aaO. S. 18; vgl. auch Senat, aaO.). In der Gesetzesbegründung ist hierzu ausgeführt, insbesondere der Mieter werde sich darauf verlassen, daß - mit Ausnahme einer Veränderung der Betriebskosten - keine anderen als die in der Staffelmiete vereinbarten Erhöhungen auf ihn zukommen (aaO.). Denn gemäß § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 10 Abs. 2 Satz 3 MHG) sind während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB

verlassen, daß - mit Ausnahme einer Veränderung der Betriebskosten - keine anderen als die in der Staffelmiete vereinbarten Erhöhungen auf ihn zukommen (aaO.). Denn gemäß § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 10 Abs. 2 Satz 3 MHG) sind während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sowie eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB ausgeschlossen. Daraus folgt, daß sich eine Staffelmietvereinbarung finanziell auch zugunsten des Mieters auswirken kann (vgl. Senat, aaO.), weil der Vermieter an die vereinbarte Miete auch dann gebunden bleibt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete die vertraglichen Staffelmietsätze übersteigt, oder wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die er - wäre eine Staffelmiete nicht vereinbart - durch eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB auf den Mieter umlegen könnte. 18 Zwar ist auch der Mieter an die Staffelmietvereinbarung zunächst gebunden, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete - für ihn ungünstig - entwickelt und hinter der vereinbarten Staffelmiete zurückbleibt. Jedoch ist der Mieter dadurch geschützt, daß er das Mietverhältnis - anders als der Vermieter, dem ein Kündigungsrecht nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 573 BGB zusteht - spätestens nach vier Jahren seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann (§§ 557 a Abs. 3, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Risiko von Fehlkalkulationen bei langfristigen Staffelmietvereinbarungen trägt mithin bei Wohnraummietverhältnissen der Vermieter (vgl. BT-Drucks. 14/4553 S. 53; zu Gewerberaummietverträgen BGH, Urteil vom 27. Oktober 2004 - XII ZR 175/02, NJW-RR 2005, 236, unter 2 b). 19 Dem Gesetzgeber war bei der Schaffung des § 10 Abs. 2 MHG bewußt, daß die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation bei Staffelmietvereinbarungen den Mietern Verträge vorlegen würden, in denen das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). § 10 Abs. 2 MHG ist ohne einschneidende Änderungen durch das Mietrechtsreformgesetz in § 557 a BGB übernommen worden. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz ist der Mieter wegen des bei der Staffelmiete bestehen bleibenden "Sonderkündigungsrechts des Mieters" nach vier Jahren hinreichend geschützt (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100). Damit hat der Gesetzgeber Staffelmietvereinbarungen, die einen einseitigen Ausschluß des Kündigungsrechts des Mieters enthalten, bis zur Grenze von vier Jahren weiterhin billigen wollen und dementsprechend auch durch die neue Bestimmung des § 557 a Abs. 3 BGB zugelassen. 20 bb) Damit ist auch der Tatbestand des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Nach dieser Vorschrift ist eine ungemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, daß die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Da bei einer Staffelmietvereinbarung, wie ausgeführt, der zeitlich begrenzte Ausschluß der ordentlichen Kündigung des Mieters vom Gesetzgeber gebilligt und deshalb durch § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zugelassen worden ist, wird der Vertragszweck der Staffelmietvereinbarung durch eine entsprechende - die Grenzen des § 557 a Abs. 3 BGB nicht überschreitende - Formularklausel nicht gefährdet.

21 cc) Der einseitige Kündigungsverzicht benachteiligt den Bekl. schließlich auch nicht unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine formularmäßige Vertragsbestimmung ist unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung mißbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.: BGHZ 143, 103, 113 m. w. Nachw.; vgl. auch BGHZ 82, 238, 240 f.; 114, 238, 242 f., 246; 153, 93, 102, jew. zu § 9 AGBG). Das ist hier nicht der Fall. Insbesondere steht der Zweck des § 573 c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu sichern, der Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses nicht entgegen (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO., unter II 1 m. w. Nachw.). 22 Zwar kommt der Mobilität und Flexibilität des Mieters, die durch einen Kündigungsausschluß erheblich eingeschränkt wird (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO., unter II 2 d), zunehmende Bedeutung zu, wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben worden ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.). Jedoch muß der Ausgleich, der dem Mieter für den Verzicht auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung zu gewähren ist, nicht notwendigerweise dadurch erfolgen, daß auch der Vermieter auf sein Kündigungsrecht verzichtet (so aber Hinz, aaO.; Wiek, aaO.). Bei der Prüfung, ob eine Klausel den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt, ist der gesamte Vertragsinhalt zu würdigen (Rechtsentscheid des Senats vom 2. Dezember 1992 - VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532, unter II 2 m. w. Nachw.). Unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck einer Staffelmietvereinbarung und bei Abwägung der beiderseitigen Interessen, denen eine solche Vereinbarung dient, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch einen - auch einseitigen - Ausschluß seines Kündigungsrechts nicht vor, weil die den Mieter insoweit benachteiligende Regelung durch die Gewährung der Vorteile ausgeglichen wird, welche die Staffelmietvereinbarung auch für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber, wie ausgeführt (oben unter aa [2]), die sachliche Rechtfertigung für einen - zeitlich begrenzten - Ausschluß des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Der Gesetzgeber hat in der Regelung über die Staffelmiete in § 557 a BGB, dessen Absatz 3 die Klausel nachgebildet ist, bereits selbst den angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters dergestalt vorgenommen, daß der in einer Staffelmietvereinbarung enthaltene Ausschluß des Kündigungsrechts des Mieters bis zu einer Grenze von vier Jahren durch die Vorteile, welche die Staffelmiete insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Kalkulationssicherheit auch dem Mieter bietet, gerechtfertigt wird und deshalb gemäß § 557 a Abs. 3 BGB zulässig ist. Deshalb kann das Kündigungsrecht des Mieters in den Grenzen dieser Vorschrift nicht nur individualvertraglich, sondern auch durch eine Formularklausel ausgeschlossen werden, ohne daß darin im Regelfall eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dafür spricht auch, daß der Gesetzgeber bei der Neuregelung über die Staffelmiete bereits erwartete, daß die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern Verträge "vorlegen" würden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses auch das Kündigungsrecht des

sene Benachteiligung des Mieters liegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dafür spricht auch, daß der Gesetzgeber bei der Neuregelung über die Staffelmiete bereits erwartete, daß die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern Verträge "vorlegen" würden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Angesichts der Verbreitung von Formularverträgen im Mietrecht liegt es nahe, daß der Gesetzgeber dabei gerade auch vom Vermieter "vorgelegte" Formularverträge im Blick hatte, denen er mit den speziellen Regelungen zur Zulässigkeit eines Kündigungsausschlusses in § 10 Abs. 2 MHG und - nachfolgend - § 557 a Abs. 3 BGB Grenzen setzen wollte. (...)

Ein formularmäßig erklärter einseitiger Kündigungsausschluß zu Lasten des Wohnraummieters benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn er nicht mehr als für vier Jahre im Rahmen einer zulässigen Staffelmiete vereinbart wird.

Der Wohnraummieter mietete auf unbestimmte Zeit und vereinbarte u. a. eine Staffelmiete. Dort war vorgesehen, daß das Kündigungsrecht des Mieters für vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen ist. Der Mieter kündigte den Mietvertrag vor Ablauf dieser Frist und wurde daraufhin von dem Vermieter auf Mietzahlung verklagt. In dem klageabweisenden Instanzurteil hieß es, daß der einseitige Ausschluß des Kündigungsrechtes des Mieters diesen unangemessen benachteilige und daher nach § 307 BGB unwirksam sei. Dem schloß sich der BGH in der Revision nicht an.

Der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Senat des BGH verwies zunächst auf seine bisherige Rechtsprechung zum befristeten Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht und kam dann zu dem Ergebnis, daß auch ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluß zu Lasten des Mieters von Wohnraum diesen nicht unangemessen benachteilige, wenn er zusammen mit einer zulässigen Staffelmiete vereinbart werde und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung betrage. Ausdrücklich ließ der BGH die Frage offen, ob das bei dem einseitigen Kündigungsausschluß auch dann gilt, wenn keine Staffelmietvereinbarung vereinbart ist. Zur Begründung wird (u. a.) auf die gesetzliche Regelung des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB verwiesen. Danach könne das Kündigungsrecht des Mieters höchstens vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die gesetzliche Regelung setze damit die Zulässigkeit des - einseitigen - Ausschlusses des Kündigungsrechtes des Mieters voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift sei es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, daß dieser wechselseitig auch für den Vermieter vereinbart werde.

Der BGH setzt seine Rechtsprechung zum Kündigungsausschluß fort. Hierzu wird auf die Urteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 - (GE 2004, 348), vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03 (GE 2004, 1166), vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03 - (GE 2004, 1165) und vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 - (GE 2005, 606) Bezug genommen. Die noch offene Frage, ob ein einseitiger temporärer Kündigungsausschluß bis zu vier Jahren zu Lasten des Mieters auch ohne Staffelmietvereinbarung vereinbart werden kann, kann noch spannend werden. Hierzu wird auch auf das Urteil des LG Berlin vom 5. September 2005 - 67 S 163/05 - (GE 2005, 1251) mit Anmerkung von Schach (GE 2005, 1229) hingewiesen, wonach das möglich ist.