Temperatur

Temperatur; Mindesttemperatur; Kanzlei; Rechtsanwaltskanzlei; Büroraum; Raumtemperatur

Der Vermieter von Büroräumen ist ohne besondere Abrede im Vertrag zur Herstellung einer Raumtemperatur von 20 Grad Celsius verpflichtet; auf höhere Raumtemperaturen besteht kein Anspruch. Dies gilt auch für Büroräume, in denen überwiegend sitzende, bewegungsarme Tätigkeiten ausgeübt werden.

Die Parteien streiten um Raumtemperaturen in einer Rechtsanwaltskanzlei, welche der Kl. in den von den Bekl. gemieteten Räumen betreibt.

Das LG hat die Bekl. verurteilt, die Heizungsanlage so zu betreiben, daß in drei näher bezeichneten Räumen eine Temperatur von mindestens 22 Grad Celsius erzielt wird. Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl. Sie halten eine Raumtemperatur von 20 Grad Celsius für ausreichend. Auf die Berufung wurden die Bekl. verurteilt, die Heizungsanlage so zu betreiben, daß eine Raumtemperatur von 20 Grad Celsius erreicht wird.

... 2. Die in der Berufung anhängige Klage ist im Hauptantrag unbegründet. Der Kl. hat keinen Anspruch auf Raumtemperaturen von 22 Grad Celsius. Die Bekl. haben gem. § 536 BGB dafür Sorge zu tragen, daß sämtliche vermieteten Räume zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet sind. Dazu gehört auch, daß sie ausreichend, das heißt entsprechend dem zeitgemäßen Wohn- und Bürostandard beheizt werden.

Welche Temperatur geschuldet ist, ergibt sich aus gesetzlichen Vorschriften unmittelbar nicht. Der Mietvertrag enthält hierzu keine ausdrückliche Regelung. Aus Nr. 1 folgt aber, daß "213 qm Bürofläche als Anwaltskanzlei" vermietet sind. Vertraglich geschuldet sind demnach Temperaturen, die üblicherweise für den Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei erforderlich und angemessen sind. Dafür, wie dies zu beurteilen ist, stützt sich der Senat auf Vorschriften, die zwar nicht unmittelbar gelten, sich aber ausdrücklich mit Raumtemperaturen befassen sowie auf zeitgemäße Erfahrungswerte. Für die Erholung eines Sachverständigengutachtens insbesondere zur Frage der Behaglichkeit - wie vom Kl. beantragt - bestand keine Veranlassung.

2.1 Ein Anhaltspunkt für die ortsübliche, angemessene Temperatur ist der DIN 4701 (Regeln für die Berechnung des Wärmebedarfs von Gebäuden) zu entnehmen, welche für Wohn- und Schlafräume, Büroräume, Bibliotheken sowie Fertigungs- und Werkstatträume bei sitzender Beschäftigung eine Norminnentemperatur von 20 Grad Celsius angibt. 22 Grad Celsius werden hingegen empfohlen für Krankenhauszimmer und Umkleideräume in Schwimmbädern.

2.2 Ein weiterer Hinweis ergibt sich aus der AVO (ArbeitsstättenVO vom 20.3.1975 in der Fassung vom 4.12.1996). Danach muß in Pausen,- Liege-, Sanitär- und Sanitätsräumen eine Mindesttemperatur von 21 Grad Celsius erreichbar sein. Solche Räume sind im vorliegenden Verfahren nicht streitbefangen. Hier geht es um ein Rechtsanwaltszimmer und zwei Sekretariate. Nach der Arbeitsstättenrichtlinie zu Raumtemperaturen (Ausgabe April 1976) ist für Büroräume eine Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius vorgeschrieben.

2.3 In Literatur und Rechtsprechung werden unterschiedliche Temperaturen als geschuldet angenommen. Es finden sich - wie auch von den Parteien zitiert - insbesondere Einzelfallentscheidungen von Amts- und Landgerichten sowohl zu 20 Grad Celsius wie zu 22 Grad Celsius. In der Literatur wird beispielsweise auch die Anforderung von 20 Grad bis 22 Grad Celsius vertreten (so Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 535 Rdnr. 25 a). Der BGH hat es im Rahmen einer Überprüfung der allgemeinen Geschäftsbedingungen für Wohnmietvertrag offen gelassen, ob 20 Grad Celsius zeitgemäßem Wohnstandard entspricht (vgl. BGH, NJW 1991, 1750 [1753]).

Der Senat folgt der Literaturmeinung, die 20 Grad Celsius - gegebenenfalls als die unterste Grenze - als Raumtemperatur ausreichen läßt (vgl. Sternel, MietR, 3. Aufl., II Rdnr. 62; Bub/Freier, Hdb. d. Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdnr. 1306).

Dabei ist nicht verkannt, daß Büroräume in gehobener Lage und Ausstattung bei ebenfalls gehobenem Mietpreis 30 DM pro qm mit angenehmer Raumtemperatur geschuldet sind und erwartet werden dürfen. Dem ist bei objektiver Betrachtung bei tatsächlich erreichten Temperaturen von 20 Grad Celsius Genüge getan. Berücksichtigt ist hierbei, daß sowohl die Rechtsanwälte wie das Büropersonal im Wesentlichen sitzende, bewegungsarme Tätigkeiten ausüben, und daß im übrigen das Empfinden, welche Temperatur angenehm ist, auch subjektiven Einflüssen unterliegt sowie von Art und Qualität der Kleidung abhängt.

Daß der Kl. verstärkt Kontakt mit besonders sensiblen Mandanten hat oder selbst die Räume - gegebenenfalls auch im Interesse der Mitarbeiter - wärmer wünscht, ändert an der vorliegenden Beurteilung, die an objektiven Kriterien zu treffen ist, nichts. Es stellt kälteempfindliche Mieter auch nicht rechtlos; denn es ist jedem Mieter unbenommen, im Mietvertrag bestimmte gewünschte Mindesttemperaturen zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung ist hier nicht getroffen. Der Kl. behauptet nicht, daß er bei Abschluß des Mietvertrags darauf hingewiesen hat, daß ihm - im Interesse seiner Mandanten und seines Personals - an besonders warmen Mieträumen gelegen ist. ...

2.4 Die vom Kl. angeführte DIN 1946 (Raumlufttechnik) vermag demgegenüber der Klage im Hauptantrag nicht zum Erfolg zu verhelfen.

Die Norm gilt nicht unmittelbar für Mietverhältnisse. Die DIN 1946 enthält VDI Lüftungsregeln; sie gilt für raumlufttechnische Anlagen und behandelt die Raumtemperatur lediglich am Rande mit. Erwähnt ist sie z. B. konkret in den Erläuterungen zu Nr. 3.1.4., welche sich mit Raumluftgeschwindigkeit befaßt. Wenn es dort heißt, daß Raumlufttemperaturen unterhalb von etwa 22 Grad Celsius und oberhalb von etwa 27 Grad Celsius je nach Bekleidung "außerhalb des allgemeinen thermischen Behaglichkeitsbereiches" liegen, hat dies vorliegend wenig Aussagekraft.

Die thermische Behaglichkeit ist nach Nr. 3.1 dann gegeben, wenn die Person mit der Temperatur, Feuchte und Luftbewegung in ihrer Umgebung zufrieden ist und weder wärmere noch kältere, weder trockenere noch feuchtere Raumluft wünscht. Sie ergibt sich aus den Komponenten Mensch (Bekleidung, Aktivitätsgrad, Aufenthaltsdauer), Raum (Temperatur der Umschließungsflächen und sonstige Wärmestrahler) und raumlufttechnische Anlage (Lufttemperatur, Luftgeschwindigkeit, Luftfeuchte).

Im Rahmen der thermischen Behaglichkeit ist die Lufttemperatur lediglich einer von vielen Faktoren. Die in der Erläuterung zu Ziffer 3.1.4. getroffene Aussage ist gegenüber der DIN 4701, die sich konkret mit Wärmebedarfsberechnung befaßt, und gegenüber den im Arbeitsschutzbereich gegebenen Werten (Arbeitsstättenverordnung) von untergeordneter Bedeutung.