Teltow-Seehof

Teltow-Seehof; Bindungswirkung einer Wohnsiedlungsgenehmigung; Verjährungshemmung bis zur Bestandskraft des Restitutionsbescheides

1. Einer Wohnsiedlungsgenehmigung aus dem Jahre 1935 kam bis zum rechtskräftigen Abschluss des Restitutionsverfahrens Bindungswirkung dahin gehend zu, dass die Baugenehmigung für einen zu restituierenden Grundstückseigentümer nicht aus Gründen versagt werden durfte, die im Rahmen der Erteilung der Genehmigung geprüft worden waren.

2. Die Bindungswirkung beschränkt sich auf das, was Gegenstand der Prüfung im Wohnsiedlungsverfahren war, so dass Änderungen des Bauvorhabens davon nicht umfasst sind. Nur wenn die Identität des Vorhabens trotz der Änderung im Wesentlichen gewahrt bliebe, musste kein neuer Bauantrag anhängig gemacht werden.

3. Ein Grund, nach Eintritt der Bestandskraft des Restitutionsbescheides von einer Verjährungshemmung der sich aus der Bindungswirkung ergebenden Rechtsansprüche durch höhere Gewalt auszugehen, besteht nicht.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Die Kl. erstreben die Erteilung einer Baugenehmigung, hilfsweise die Zuerkennung einer Entschädigung.

2 Die Kl. sind - neben anderen Personen - Rechtsnachfolger der Erbengemeinschaft nach A. und M. Die Angehörigen der Erbengemeinschaft wurden wegen ihres jüdischen Glaubens von den Nationalsozialisten verfolgt. Anfang der 1930er Jahre besaßen sie das insgesamt etwa 8... umfassende Gut S. in Teltow. In der Folgezeit verloren sie dieses Eigentum. Das Flurstück 4... der Flur 3... der Gemarkung Teltow, auf dem die Kl. das streitgegenständliche Bauvorhaben errichten wollen, liegt auf dem ehemaligen Gutsgelände.

3 Zu dem Verlust des Eigentums an dem Gutsgelände kam es wie folgt: Nach der Machtergreifung der Nationalsozialisten schloss die Erbengemeinschaft am 13. Oktober 1933 einen notariell beurkundeten Parzellierungsvertrag mit dem Kaufmann G. Darin verpflichtete sich dieser, den Grundbesitz und das Gut S. - von Ausnahmen abgesehen - bis zum 31. Dezember 1938 aufzuteilen und die entstandenen Parzellen gegen Provisionen aus den Verkaufserlösen an „Neusiedler" zu verkaufen. Im Dezember 1933 wurde daraufhin ein Teilsiedlungsplan für das Gut S. erstellt, den der Regierungspräsident im Mai 1934 genehmigte. Am 16. Mai 1934 schloss die Erbengemeinschaft sodann einen notariell beurkundeten „Aufschließungsvertrag" mit der Stadtgemeinde Teltow. In diesem Vertrag verpflichtete sich die Erbengemeinschaft unter anderem, 25 % der Gesamtfläche des Gutes S... für öffentliche Zwecke „unentgeltlich, schulden-, lasten- und kostenfrei" an die Stadt Teltow sowie zusätzlich ca. 5.000 m² an die Kirchengemeinde abzutreten und auf deren jederzeitiges Verlangen aufzulassen (§ 3). Demgegenüber verpflichtete sich die Stadt Teltow (§ 2), nach erfolgter Ansiedlungsgenehmigung die „Bebauung des einzelnen Grundstücks als Ausnahme vom ortsstatuarischen Bauverbot" zu genehmigen. Weiter heißt es in § 2 Nr. 5 des Aufschließungsvertrages: „Das Bauland an der L..., und zwar nur dasjenige, das unmittelbar an der Nordseite dieser Straße liegt, soll mit zweigeschossigen Gruppenhäusern mit ausgebautem Dachgeschoss ..., aber ohne Reihenhauscharakter, bebaut werden dürfen. ... Das Bauland an allen übrigen Straßen darf nur mit Häusern, die aus Erdgeschoss, Erdgeschoss und Dachgeschoss oder Erd- und einem Obergeschoss bestehen, bebaut werden, um den Charakter einer Gartenstadt zu erhalten. Doppel- und Gruppenhäuser bedürfen einer besonderen Genehmigung ..."

4 In der Folgezeit wurde von D. und D. ein Parzellierungsplan („Parzellierungsplan Zone 1 A" vom 3. November 1934) für das Gutsgelände erstellt. Dieser wies zahlreiche Grundstücke als Bauland aus, u.a. zehn Parzellen an der Nordseite der L. (heute: L.), westlich der damaligen W. (heute: M.). Der Parzellierungsplan traf Bestimmungen zur zulässigen Bebauung u.a. im Hinblick auf die Größe und die Lage der Baukörper. Er wies insoweit eine „Bebaubare Fläche" aus. Hierbei sah er für die genannten zehn Parzellen u.a. jeweils die Einhaltung eines seitlichen Grenzabstandes zum Nachbargrundstück vor. Das Grundstück, auf welchem das streitgegenständliche Vorhaben errichtet werden soll, ist eines der zehn Parzellen.

5 Von hier nicht relevanten Ausnahmen abgesehen, genehmigte der Landrat des Kreises Teltow den Parzellierungsplan am 13. Juni 1935 nach dem Gesetz über die Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten. Hierbei bestimmte er unter Nr. 3, dass die Auflagen „laut Aufschließungsvertrag" zu übernehmen seien. Im Jahr 1940 wurde das streitgegenständliche Grundstück veräußert. § 1 Abs. 2 des von den Kl. übersandten Musterkaufvertrages für „Trennstück Nr. 216" in „Zone IA" lautet: „Dem Käufer ist mitgeteilt, dass die Stadt Teltow in dem mit der Verkäuferin abgeschlossenen Aufschließungsvertrag sich verpflichtet hat, dem Käufer auf seinen Antrag die Ausnahmegenehmigung vom ortsgesetzlichen Bauverbot zu erteilen ..." § 4 Buchst. f) lautet: „Der Käufer verpflichtet sich: ... Baufluchtlinien einzuhalten und Gebäude nur auf der für Bauzwecke im Parzellierungsplan bezeichneten Fläche ... zu errichten ..."

6 In der Folgezeit wurde das fragliche Grundstück nicht bebaut. Zu Zeiten der deutschen Teilung lag es in unmittelbarer Grenznähe.

7 Aufgrund eines am 28. Juni 2005 bestandskräftig gewordenen Restitutionsbescheides nach dem Vermögensgesetz gelangte das Grundstück am 8. Mai 2006, nachdem die Kl. einen festgesetzten Ablösungsbetrag hinterlegt hatten, in deren Eigentum. Es befindet sich im Geltungsbereich der am 10. Dezember 1997 bekannt gemachten Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet „Parforceheide" vom 12. November 1997 und liegt im Geltungsbereich des Flächennutzungsplans Teltow aus dem Jahr 2004 innerhalb einer durch eine Linie abgegrenzten grün eingefärbten Fläche; dort heißt es weiter: „§ 32 - Biotope" und „NSG (geplant)".

8 Am 10. Mai 2006 beantragten die Kl. die Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung von drei Einfamilienhäusern/Villen und vier Doppelhaushälften auf den Flurstücken 4... und 5... bis 5... Sie legten ihrem Antrag eine Liegenschaftskarte bei, in der die Lage der geplanten Baukörper verzeichnet war. Danach sollten die genannten Flurstücke neu zugeschnitten werden. Die geplanten Doppelhäuser und zwei der Einfamilienhäuser sollten über die ursprünglichen Flurstücksgrenzen 4.. .14..., 5... /5..., 5... /5... und 5... 15... hinweg gebaut werden; das weitere Einfamilienhaus auf Flurstück 5... sollte in unmittelbarer Nähe zum Flurstück 5... errichtet werden. Die Bauvoranfrage lautete: „1. Ist auf den o.g. Flurstücken 4... und 5... - 5... (nach Neuaufteilung - siehe Lageplan) die geplante Bebauung mit 3 zweigeschossigen EFH/Villen und 4 zweigeschossigen DoppelhaushäIften, jeweils mit ausgebautem Dachgeschoss zulässig? 2. Ist die für die neuen Grundstücke geplante GRZ von 0,2 und GFZ von 0,4 für die EFH bzw. DHH zulässig? 3. Sind die o.g. geplanten Traufhöhen und Firsthöhen der neuen EFG bzw. DHH zulässig?"

9 Nachdem die Beigeladene das gemeindliche Einvernehmen versagt hatte, lehnte der Bekl. den Antrag mit Bescheid der Unteren Bauaufsichtsbehörde vom 29. September 2006 ab. Zur Begründung führte er aus, die Voranfragen seien zu verneinen, weil die Vorhaben planungsrechtlich unzulässig seien. Die für die Beurteilung der Vorhaben nach § 34 BauGB notwendigen Voraussetzungen lägen nicht vor; die Vorhaben seien dem Außenbereich zuzuordnen. Sie beeinträchtigten öffentliche Belange, weil sie in den freien Landschaftsraum vordrängten, gegen den Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden verstießen, den Darstellungen des Flächennutzungsplans widersprächen, einer unerwünschten Zersiedelung Vorschub leisteten und die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigten.

10 Den hiergegen erhobenen Widerspruch wies der Bekl. mit Widerspruchsbescheid vom 18. April 2007 zurück. Hierbei setzte er eine Gebühr in Höhe von 5.000 € fest.

11 Die Klage, mit denen die Kl. ihr Baubegehren und hilfsweise einen Entschädigungsanspruch weiterverfolgt sowie sich gegen die Festsetzung der Widerspruchsgebühr gewandt haben, hat das Verwaltungsgericht Potsdam mit den Kl. und der Beigeladenen am 20. Dezember 2010 und dem Bekl. am 21. Dezember 2010 zugestelltem Urteil abgewiesen. Zuvor hatte der Berichterstatter der Kammer in einem Erörterungstermin die Örtlichkeit in Augenschein genommen und die restliche Kammer im Rahmen der mündlichen Verhandlung über seine Erkenntnisse in Kenntnis gesetzt. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, ein Anspruch der Kl. auf Erteilung einer Baugenehmigung aus dem Aufschließungsvertrag scheide aus. Der Bekl. sei nicht Rechtsnachfolger der Stadt Teltow; das Rechtsinstitut der „eigentumsmäßig verfestigten Anspruchsposition" sei aufgegeben worden. Ein vertraglicher Anspruch sei im Übrigen jedenfalls verjährt; der Vertrag könne zudem nach dem Rechtsinstitut der Aufhebung von Verträgen wegen Veränderung der für ihr Zustandekommen maßgeblichen Verhältnisse (clausula rebus sic stantibus) keine Wirkung mehr entfalten. Nach aktuellem Baurecht fehle es an der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens, weil das streitgegenständliche Flurstück außerhalb eines Bebauungszusammenhangs liege. Als Außenbereichsvorhaben beeinträchtigten sie öffentliche Belange. Sie widersprächen den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplans, beeinträchtigten die natürliche Eigenschaft der Landschaft, sowie wegen der gültigen Landschaftsschutzverordnung „Parforceheide" Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege; außerdem sei das Entstehen einer Splittersiedlung zu befürchten. Die Gebührenerhebung sei nur zu beanstanden, soweit sie einen Betrag in Höhe von 3.750 € überschritten habe.

12 Mit der vom Verwaltungsgericht zugelassenen und von den Kl. zunächst umfassend, auch bezogen auf die Gebührenfestsetzung, eingelegten Berufung machen die Kl. Folgendes geltend: Der mit der Klage erhobene Anspruch folge aus dem Aufschließungsvertrag. Die Verjährung sei gehemmt gewesen. Die Annahme der Verjährung sei zudem treuwidrig und verstoße gegen den Sinn und Zweck des Gesetzes. Ihr Anspruch sei auch systemkonform, verstoße insbesondere nicht gegen den Grundsatz der clausula rebus sic stantibus. Die geplanten Vorhaben seien weiter nach § 34 BauGB zulässig, weil sich die Flurstücke in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil befänden. Aber auch als etwaige Außenbereichsvorhaben seien sie planungsrechtlich zulässig. Sie beeinträchtigten nämlich keine öffentlichen Interessen.

25 Soweit die Kl. die Berufung durch Beschränkung ihrer Berufungsanträge zurückgenommen haben, ist das Verfahren einzustellen (vgl. §§ 92 Abs. 3 Satz 1, 125 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

26 Im Übrigen ist die Berufung unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Kl. haben keinen Anspruch auf Erteilung der am 10. Mai 2006 beantragten Baugenehmigung für die Errichtung einer Doppelhaushälfte auf dem Flurstück 4... der Flur 3... der Gemarkung Teltow. [wird ausgeführt]

41 2. Die Zulässigkeit der Bauvorhaben lässt sich nicht aus den historischen Zusammenhängen, insbesondere dem restitutionsrechtlichen Bezug des Sachverhalts herleiten. Zwar kommt der Genehmigung des Parzellierungsplans durch den Landrat des Kreises Teltow vom 13. Juni 1935 (im Folgenden: Wohnsiedlungsgenehmigung) Bindungswirkung zu (dazu a.), die von den Kl. zur Beurteilung gestellten Bauvorhaben entsprechen jedoch nicht den im Parzellierungsplan und in der Wohnsiedlungsgenehmigung getroffenen Bestimmungen zur zulässigen Bebauung (dazu b.). Eine „eigentumsmäßig verfestigte Rechtsposition" besteht nicht (dazu c.). Schließlich ergibt sich die Zulässigkeit der Vorhaben nicht aus dem Aufschließungsvertrag vom 16. Mai 1934 (dazu d.).

42 a. Der Wohnsiedlungsgenehmigung vom 13. Juni 1935 kam jedenfalls bis zum rechtskräftigen Abschluss des Restitutionsverfahrens eine Bindungswirkung dahin gehend zu, dass die Baugenehmigung - hier der Bauvorbescheid - nicht aus Gründen versagt werden durfte, die im Rahmen der Erteilung der Wohnsiedlungsgenehmigung geprüft worden waren.

43 aa. Die Voraussetzungen für den Eintritt einer solchen Bindungswirkung lagen vor (vgl. zur Bindungswirkung von Wohnsiedlungsgenehmigungen BVerwG, Urteil vom 28. Juni 1956 - I C 93.54 -, BVerwGE 3, 351 [352]). Die Genehmigung hat der Landrat des Kreises Teltow als die nach § 4 Abs. 3 des Gesetzes über die Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten vom 22. September 1933 (RGBI. I 5. 659 - im Folgenden: WSG) zuständige Behörde erteilt (vgl. Baltz/Fischer, Preußisches Baupolizeirecht, 6. Aufl. 1934, S. 616, Fn. 5). Sie war auch ansonsten rechtmäßig, insbesondere konnte die geplante Bebauung zur Zeit der Wohnsiedlungsgenehmigung - wie vorgesehen - durch Befreiung vom ortsstatuarischen Bauverbot ermöglicht werden.

44 bb. Die mit Genehmigungserteilung eingetretene Bindungswirkung ist in der Folgezeit nicht, jedenfalls nicht bis zum rechtskräftigen Abschluss des Restitutionsverfahrens erloschen.

45 (1) Dem steht nicht entgegen, dass die Kl. den Bauantrag nicht innerhalb von drei Jahren seit Erteilung der Genehmigung bzw. seit Inkrafttreten des Baugesetzbuchs im Beitrittsgebiet gestellt haben.

46 Zwar hatte das Bundesverwaltungsgericht (u.a. mit Urteil vom 10. Mai 1968 - IV C 186.65 -, BVerwGE 29, 357 ff.) seine Rechtsprechung zur Bindungswirkung der Wohnsiedlungsgenehmigung nach dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes dahin gehend modifiziert, dass der Eintritt der Bindung unter der Geltung des Bundesbaugesetzes einzig von der Genehmigungserteilung, nicht aber von deren Rechtmäßigkeit abhinge, die Bindungswirkung sich allerdings nur auf Baugenehmigungsanträge auswirke, die „innerhalb von drei Jahren seit der Erteilung der Genehmigung gestellt" worden seien. Für einen darüber hinausgehenden Rückgriff auf allgemeine Grundsätze sei kein Raum mehr, weil die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze nunmehr in den §§ 21 Abs. 1 und 177 Abs. 1 BBauG gesetzlich geregelt seien.

47 Diese Dreijahresfrist gilt jedoch nicht für den vorliegenden Fall, da die §§ 21 Abs. 1 und 177 Abs. 1 BBauG auf die hier in Rede stehende Wohnsiedlungsgenehmigung keine Anwendung finden. Die Vorschrift des § 177 BBauG, die die entsprechende Anwendung des § 21 Abs. 1 BBauG und der dort geregelten Frist bestimmte, war zum Zeitpunkt des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland bereits ersatzlos aufgehoben worden (vgl. Art. 1 Nr. 107 des Gesetzes über das Baugesetzbuch vom 8. Dezember 1986 [BGBl. I S. 2191 [2220]) und der zu dieser Zeit noch geltende § 21 BauGB allein konnte die Bindungswirkung zeitlich nicht begrenzen, weil er sich lediglich auf die Teilungsgenehmigung nach § 19 BauGB, nicht aber auf Wohnsiedlungsgenehmigungen bezog.

48 (2) In Anwendung der o.a. vom Bundesverwaltungsgericht entwickelten Grundsätze zur Bindungswirkung von Wohnsiedlungsgenehmigungen hatten die Kl. die Möglichkeit, den Bauantrag unter Berufung auf die Wohnsiedlungsgenehmigung vom 13. Juni 1935 noch nach Abschluss des Restitutionsverfahrens zu stellen. Nach der - ursprünglichen - Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts verband sich mit der Wohnsiedlungsgenehmigung nämlich die mehr oder weniger verlässliche Aussicht auf eine unbefristete Bindungswirkung, weil ungeklärt geblieben war, ob die Bindungswirkung von Wohnsiedlungsgenehmigungen befristet oder unbefristet bestand (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1968 - IV C 20.67 -, aaO.).

49 Vor Abschluss des Restitutionsverfahrens hatten die Kl. keine zumutbare Möglichkeit, die erteilte Wohnsiedlungsgenehmigung nutzbar zu machen. Es stand während des Restitutionsverfahrens nicht fest, ob sie das Eigentum am streitgegenständlichen Flurstück zurückerlangen würden, und es kann ihnen nicht zugerechnet werden, dass die Rechtsvorgänger ihrerseits keinen Bauantrag gestellt hatten. Denn die vormaligen Grundstückseigentümer standen nicht „im Lager" der Kl., sondern hätten von einer nicht erfolgten Restitution an die Kl. sogar profitiert, weil sie ihr Eigentum behalten hätten. Bei dieser Sachlage wäre die Annahme, die Bindungswirkung sei vor Abschluss des Restitutionsverfahrens erloschen, mit dem Sinn und Zweck des Restitutionsverfahrens nicht vereinbar. Anderenfalls hätten die Kl. durch das Restitutionsverfahren zwar das Eigentum an dem Grundstück zurückerhalten. Das Restitutionsverfahren hätte seinen Zweck aber nicht vollumfänglich erfüllt, weil sie unbilligerweise nicht in die Lage versetzt worden wären, die mit der Aufhebung des Bauverbots und der Parzellierungsgenehmigung verbundene Wertsteigerung der Grundstücke jedenfalls im Anschluss an das Restitutionsverfahren zu realisieren (vgl. BVerfG, Beschluss vom 8. September 1999 - 1 BvR 654/99 -, juris Rn. 4).

50 Ob die Kl. den streitgegenständlichen Bauantrag rechtzeitig gestellt haben oder ob dieser unmittelbar nach Eintritt der Bestandskraft des Restitutionsbescheides einzureichen gewesen wäre, bedarf keiner Entscheidung, da das Bauvorhaben - wie noch auszuführen sein wird - letztlich nicht genehmigungsfähig ist (dazu b.).

51 (2) Soweit das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 28. Juni 1956, aaO., S. 355) ausgeführt hat, dass die Behörde an eine Wohnsiedlungsgenehmigung nicht mehr gebunden sei, wenn sich die für die Entscheidung über die Wohnsiedlungsgenehmigung maßgebenden Gesichtspunkte derart geändert hätten, dass auch unter Berücksichtigung der Möglichkeit, einen baurechtlichen Dispens zu erteilen, die Genehmigung der Bebauung nicht mehr vertretbar sei, liegt ein solcher Fall hier nicht vor. Denn es ist nicht ersichtlich, dass die vorgesehene Bebauung des streitgegenständlichen Flurstücks, in dessen Umgebung Wohnbebauung vorhanden ist, schlechthin unvertretbar wäre. Dass sich die Zulässigkeit einer Bebauung nunmehr nach anderen Bestimmungen als zur Zeit der Erteilung der Wohnsiedlungsgenehmigung richtet, reicht für einen Wegfall der Bindungswirkung in einer Konstellation wie der vorliegenden nicht aus. Anderenfalls wäre das Ziel des von den Kl. durchlaufenen Restitutionsverfahrens, das sie u.a. in die Lage versetzen sollte, die mit der Aufhebung des Bauverbots und der Parzellierungsgenehmigung verbundene Wertsteigerung des Grundstücks zumindest nach der erfolgten Restitution zu realisieren (vgl. BVerfG, Beschluss vom 8. September 1999, aaO.), schon von vornherein zum Scheitern verurteilt gewesen.

52 b. Das Vorhaben der Kl. entspricht nicht den Vorgaben der Wohnsiedlungsgenehmigung vom 13. Juni 1935.

53 Die Bindungswirkung einer Wohnsiedlungsgenehmigung beschränkt sich auf das, was Gegenstand der Prüfung im Wohnsiedlungsverfahren war (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 14. September 1995 - Bf II 5/93 -, juris Rn. 73). Dabei geht es zwar in erster Linie um die Frage, ob das fragliche Gelände überhaupt rechtlich bebaubar ist, aber auch Umfang und Art der beabsichtigten baulichen Ausnutzung sind nicht völlig dem künftigen Baugenehmigungsverfahren vorzubehalten. Waren derartige Gesichtspunkte schon für die Entscheidung über die Wohnsiedlungsgenehmigung bedeutsam, haben sie Auswirkungen auf den Umfang der Bindungswirkung. So kann eine Änderung der Bauabsichten nach Art und Umfang, wenn sie die für das Wohnsiedlungsgesetz erheblichen siedlungspolitischen oder bodenrechtlichen Interessen wesentlich berührt, auch die Bindung lockern oder aufheben, die an sich aus einer früheren Wohnsiedlungsgenehmigung für die Behörde erwachsen sein und ihre Entscheidungsmöglichkeiten einschränken kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. März 1960 - I C 43.59 -, BVerwGE 10, 202 [207]).

54 Die Wohnsiedlungsgenehmigung vom 13. Juni 1935 bezog sich auf den von D. und D. erstellten Parzellierungsplan Zone 1A vom 3. November 1934, der differenzierte Bestimmungen zur Art und Weise der Bebauung enthält, namentlich zur Lage der Baukörper auf den Grundstücken. Aus der Planzeichnung ergibt sich in Verbindung mit der Legende für das streitgegenständliche Flurstück insbesondere die Festsetzung einer „Bebaubare(n) Fläche" in der Mitte der fraglichen Parzelle mit seitlichem Grenzabstand zu den Nachbargrundstücken. Diese Vorgabe hält das Vorhaben der Kl. nicht ein, weil es als eine Doppelhaushälfte unmittelbar grenzständig zu dem Nachbarflurstück 4..., auf dem die andere Doppelhaushälfte geplant ist, realisiert werden soll.

55 Außerdem bestimmt Nr. 3 der Auflagen zur Wohnsiedlungsgenehmigung vom 13. Juni 1935, dass die Auflagen „laut Aufschließungsvertrag" zu übernehmen seien. Nach dem insoweit in Bezug genommenen § 2 Nr. 5 Abs. 2 des Aufschließungsvertrages sollten an der fraglichen Stelle des Gutsgeländes nur Gruppenhäuser zulässig sein, wobei sich aus § 2 Nr. 5 Abs. 6 Satz 2 des Aufschließungsvertrags ergibt, dass Gruppenhäuser im Sinne des Vertrages gerade keine Doppelhäuser sind.

56 Die genannten Abweichungen sind ersichtlich geeignet, die für das Wohnsiedlungsgesetz erheblichen siedlungspolitischen oder bodenrechtlichen Interessen wesentlich zu berühren. Ausweislich des Aufschließungsvertrags vom 16. Mai 1934 dienten die Festlegungen zur Bauweise und zur überbaubaren Grundstücksfläche der Sicherung des Charakters einer Gartenstadt.

57 bb. Entgegen der Ansicht der Kl. ist das zur Genehmigung gestellte Vorhaben nicht als genehmigungsfähiges „Minus" zu einem nach dem Parzellierungsplan zulässigen Bauvorhaben zu bewerten. Der von ihnen zur Begründung ihrer Auffassung herangezogene Vergleich mit einer sog. Tekturgenehmigung bei kleineren Änderungen genehmigter Bauvorhaben überzeugt nicht.

58 Maßgeblich für die Frage, ob die Änderung eines - genehmigten - Bauvorhabens eine neue Baugenehmigung erforderlich macht oder ob insoweit eine bloße Tekturgenehmigung ausreicht, ist der Umfang der Änderung. Nur wenn es sich um geringfügige Änderungen handelt, die das Gesamtvorhaben in seinen Grundzügen nur unwesentlich berühren würden, d. h. die Identität des Vorhabens trotz der Änderung im Wesentlichen gewahrt bliebe und kein „Aliud" entstünde, müsste kein neuer Bauantrag anhängig gemacht werden (vgl. Bayer. VGH, Beschluss vom 2. August 2007 - 1 CS 07.801 -, BauR 2008, 807 [809]; OVG Hamburg, Beschluss vom 17. März 2004 - 2 Bs 13/04 -, NordÖR 2004, 286 f.; Knuth in: Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer/Broy-Bülow, Bauordnung für Berlin, Komm., 6. Aufl. 2008, Rn. 8 zu § 71; zum modifizierten Bauantrag vgl. ferner Urteil des Senats vom 24. März 2011 - OVG 2 B 9.10 -, juris Rn. 17). Grundlegende Änderungen sind etwa solche, bei denen z. B. die Parameter des § 34 BauGB (Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche) modifiziert werden sollen (vgl. Reimus/Semtner/Langer, Die neue Brandenburgische Bauordnung, Komm., 3. Aufl. 2009, Rn. 8 zu § 62 m.w.N.). So liegt der Fall hier, da die Bauweise (vgl. § 22 BauNVO) verändert würde. Ein gemessen an den Vorgaben des Parzellierungsplanes zulässiges Vorhaben müsste nämlich einen seitlichen Grenzabstand zu dem Nachbargrundstück einhalten, so dass anstelle einer Doppelhaushälfte nur ein freistehendes Gebäude mit einem gänzlich anderen „Zuschnitt" (vgl. Bayer. VGH, Urteil vom 20. Dezember 2010 - 1 B 10.2057 -, juris Rn. 30) genehmigt werden könnte. In dem nach dem Parzellierungsplan von Bebauung freizuhaltenden Bereich ist die Errichtung des Treppenhauses geplant.

59 Unerheblich ist, dass es nicht zu einer Änderung der Art der baulichen Nutzung käme. Mag ein die Art der baulichen Nutzung betreffender „Qualitätssprung" auch die Annahme eines „Aliud" nahelegen (Bayer. VGH, Urteil vom 20. Dezember 2010, aaO.), kann der Umkehrschluss, dass bei Fehlen eines hierauf bezogenen Qualitätssprungs kein „Aliud", sondern ein bloßes „Minus" vorliege, nicht gezogen werden. Dies gilt jedenfalls bei einer - wie hier - veränderten Bauweise. Aus diesem Grund kommt es für die von den Kl. geltend gemachte Identität des Bauvorhabens auch weder auf die verwendeten Baumaterialien, eine wirtschaftliche Identität noch auf etwaige neuere umweltschutzrechtliche Vorgaben an.

60 cc. Im Hinblick auf die vorstehend dargestellte Sach- und Rechtslage bedarf es keiner Entscheidung, innerhalb welcher Frist nach rechtskräftigem Abschluss des Restitutionsverfahrens ein nach dem Parzellierungsplan zulässiges Vorhaben hätte beantragt werden müssen, um noch von der Bindungswirkung der Wohnsiedlungsgenehmigung vom 13. Juni 1935 profitieren zu können. Ob in Anlehnung an die Frist des § 21 BBauG a.F. ein Zeitraum von drei Jahren seit Bestandskraft des Restitutionsbescheides für angemessen zu erachten wäre, weil der Restitutionsgedanke mit fortschreitender Zeit nach Abschluss des Restitutionsverfahrens an Kraft verliert, kann ebenso offen bleiben wie die Frage, ob eine etwaige - angemessene - Frist durch den streitgegenständlichen Bauantrag gewahrt wurde bzw. ob die Regelung des § 204 BGB entsprechend angewendet werden könnte. Einer Auseinandersetzung mit den hierauf bezogenen Ausführungen der Kl. bedarf es nicht, da sich die aufgeworfenen Fragen für das streitgegenständliche Bauvorhaben nicht stellen, sondern nur ggf. einen neuen Bauantrag beträfen.

61 c. Weiter können die Kl. die Zulässigkeit ihres Vorhabens nicht aufgrund einer „eigentumsmäßig verfestigten Rechtsposition" (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 27. Januar 1967 - IV C 33.65 -, BVerwGE 26, 111 [115 ff.]) verlangen, denn dieses Rechtsinstitut ist von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zwischenzeitlich aufgegeben worden (BVerwG, Urteil vom 10. August 1990 - 4 C 3.90 -, BVerwGE 85, 289 [294]).

62 d. Schließlich ergibt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nicht aus dem Aufschließungsvertrag vom 16. Mai 1935 i.V.m. dem ursprünglichen Parzellenkaufvertrag und § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG.

63 aa. Die Kl. können nicht mit Erfolg einen Anspruch auf Erteilung eines baurechtlichen Dispenses geltend machen.

64 Zweifelhaft ist insoweit bereits die Passivlegitimation des Bekl., da der Vertrag mit der Stadtgemeinde Teltow geschlossen wurde. Ferner unterliegt es Zweifeln, ob die von der Stadtgemeinde Teltow vertraglich übernommene Verpflichtung zur Befreiung vom ortsstatuarischen Bauverbot nicht gemäß § 275 BGB erloschen ist, weil sie aufgrund von Rechtsänderungen nachträglich rechtlich unmöglich geworden ist. Letztlich bedürfen diese Fragen keiner Entscheidung. Denn ein Anspruch aus Vertrag könnte sich allenfalls auf die Zulassung von Bauvorhaben richten, die - anders als das Vorhaben der Kl. - mit der Wohnsiedlungsgenehmigung vom 13. Juni 1935 und dem Parzellierungsplan vereinbar sind. Die Kl. können einen vertraglichen Anspruch auf Dispenserteilung nämlich lediglich als Rechtsnachfolger der ursprünglichen Erwerber geltend machen, da der fragliche Anspruch ursprünglich unmittelbar den Parzellenerwerbern zustand (vgl. § 1 Abs. 2 des von den Kl. übersandten Musterkaufvertrages; BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1998 - 8 C 14.98 -, BVerwGE 108, 157 [168] = ZOV 1999, 164). Die Parzellenerwerber hätten jedoch eine Doppelhaushälfte der von den Kl. geplanten Art nicht auf ihrem Grundstück errichten dürfen, weil sie gemäß § 4 Buchst. f) des von den Kl. übersandten Musterkaufvertrages - der sich ausdrücklich auf das heutige Flurstück 4... der Flur 3 ... der Gemarkung Teltow („Trennstück Nr. 216") bezog - verpflichtet waren, die Baufluchtlinien einzuhalten und Gebäude nur auf der für Bauzwecke im Parzellierungsplan bezeichneten Fläche zu errichten. Das Bauvorhaben der Kl. hält jedoch - wie bereits ausgeführt wurde - die Vorgaben des Parzellierungsplans nicht ein.

65 bb. Abgesehen davon wäre ein entsprechender vertraglicher Anspruch der Kl. gegen den Bekl. inzwischen verjährt.

66 (1) Zwar dürfte dies - entgegen der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts - nicht schon aus den Vorschriften des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) folgen. Nach Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Verjährung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung auf die an diesem Tag bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche Anwendung. Wenn die Verjährungsfrist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung kürzer ist als nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung, so bestimmt Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB, dass die kürzere Frist von dem 1. Januar 2002 an berechnet wird. Danach wäre zwar die Dreijahresfrist des § 195 BGB n.F. vor Stellung des Bauantrages abgelaufen gewesen. Weil es sich bei dem hier verfolgten Anspruch aus § 2 des Aufschließungsvertrages 16. Mai 1934 vor dem Hintergrund der „Seehof-Rechtsprechung" des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1998, aaO., S. 157 ff.) jedoch um einen Anspruch auf die Gegenleistung zu einem Anspruch auf Übertragung des Eigentums an Grundstücken im Sinne des § 196 BGB n.F. handelt, hätte gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB die Verjährungsfrist nicht drei, sondern zehn Jahre betragen und wäre bei Stellung der streitgegenständlichen Anträge (vgl. § 204 Abs. 1 Nr. 11 BGB n.F.) noch nicht abgelaufen gewesen.

67 (2) Die Verjährung ist aber unabhängig hiervon eingetreten. Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 2 EGBGB bestimmt, dass die Verjährung mit dem Ablauf der im Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zum 1. Januar 2002 geltenden Fassung bestimmten Frist vollendet ist, wenn die im Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung bestimmte längere Frist früher als die im Bürgerlichen Gesetzbuch in der seit diesem Tag geltenden Fassung bestimmten Frist abläuft. So verhält es sich hier: Der Anspruch der Kl. aus dem Aufschließungsvertrag unterlag zunächst der 30-jährigen Regelverjährung des § 195 BGB a.F. Wird zugunsten der Kl. unterstellt, dass die Verjährung aufgrund des Krieges bzw. der politischen Verhältnisse ab dem 16. Mai 1934 zunächst „gemäß § 203 BGB a.F. wegen höherer Gewalt in Form des Stillstands der Rechtspflege gehemmt" gewesen ist, so wären (nur) die letzten sechs Monate der 30-jährigen Verjährungsfrist zunächst nicht verstrichen. Denn § 203 BGB a.F. (vgl. RGBl. S. 195 [230]) bestimmte, dass die Hemmung bestand, „solange der Berechtigte durch Stillstand der Rechtspflege innerhalb der letzten sechs Monate der Verjährungsfrist an der Rechtsverfolgung" gehindert war, so dass nur der Zeitraum, für welchen die Hinderungsgründe innerhalb jener sechs Monate vorgelegen hätten, nicht in die Verjährungsfrist einzurechnen gewesen wäre (§ 205 BGB a.F.). Hingegen hätte die Zeit vorher nicht interessiert, die Zeit nachher nur insoweit als die durch Hemmung verlängerte Frist weiterlief (vgl. BGH, Urteil vom 9. Januar 1991 - XII ZR 85/90 -, NJW-RR 1991, 573 [572]). Danach wäre die Verjährungsfrist vor Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (ZGB DDR) nicht vollständig abgelaufen gewesen. Nach § 11 Abs. 1 Satz 1 des Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik hätte sich die Verjährung sodann nach den §§ 472 ff. ZGB DDR gerichtet. Wird zugunsten der Kl. unterstellt, dass auch in der Folgezeit im Sinne des § 477 Abs. 1 Nr. 4 ZGB DDR „eine Rechtsverfolgung nicht möglich" war, so wäre die Verjährungsfrist auch zur Zeit des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland noch nicht abgelaufen gewesen. Nach Art. 231 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB wären sodann wieder die o.g. Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs heranzuziehen gewesen. Wird zugunsten der Kl. weiter unterstellt, dass ihnen auch in der Folgezeit angesichts der mit der Durchführung des Restitutionsverfahrens verbundenen Unsicherheit, ob ihnen zukünftig ein dingliches Recht an dem streitgegenständlichen Flurstück zustehen würde, bis zum Eintritt der Bestandskraft des Restitutionsbescheides die Stellung eines Bauantrags unzumutbar gewesen ist und ihnen eine Säumnis der - im „anderen Lager" stehenden - Rechtsvorgänger in der Zeit vom Beitritt der DDR zur Bundesrepublik Deutschland bis zur Bestandskraft des Restitutionsbescheides nicht zugerechnet werden konnte, und wird angesichts dessen auch bis dahin „höhere Gewalt" im Sinne des § 206 BGB n.F. angenommen, so wäre nach dem 28. Juni 2005 noch ein Zeitraum von sechs Monaten verblieben, in denen die Kl. den vertraglichen Anspruch hätten geltend machen bzw. die Verjährung - etwa durch Stellung eines Bauantrags (vgl. § 204 Abs. 1 Nr. 12 BGB n.F.) - erneut hätten hemmen können. Die Kl. haben den streitgegenständlichen Bauantrag jedoch erst am 10. Mai 2006 gestellt.

68 Ein Grund, nach Eintritt der Bestandskraft des Restitutionsbescheides von einer Verjährungshemmung durch höhere Gewalt auszugehen, besteht nicht. Zwar rechtfertigt der mit dem Restitutionsverfahren verbundene Wiedergutmachungsgedanke eine Erstreckung der Bindungswirkung der Wohnsiedlungsgenehmigung jedenfalls bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens. Er begründet aber keine höhere Gewalt im Sinne des § 206 BGB. Höhere Gewalt liegt nur vor, wenn der Berechtigte auch bei äußerster, nach den Umständen vernünftigerweise zu erwartender Sorgfalt an der Rechtsverfolgung gehindert ist (Lakkis in: jurisPK-BGB Band 1, 6. Aufl. 2012, Rn. 2 zu § 206). Äußerster Sorgfalt hätte es angesichts des seit Vertragsabschluss verstrichenen Zeitraums vorliegend entsprochen, den Bauantrag schon nach Eintritt der Bestandskraft des Restitutionsbescheides zu stellen, weil der Erwerb des Vollrechts hiernach allein in der Hand der Kl. lag und von Dritten nicht mehr vereitelt werden konnte.

69 Entgegen der Auffassung der Kl. ist es weder treuwidrig (§ 242 BGB) noch widerspricht es dem Sinn und Zweck des Gesetzes, dass der Bekl. die Einrede der Verjährung erhebt, indem er sich insoweit die Ausführungen des Verwaltungsgerichts in dem angegriffenen Urteil zu eigen macht. Darin liegt keine unzulässige Rechtsausübung des Bekl. bzw. der Beigeladenen. Weder haben sie bezogen auf die Verjährung die eigene Rechtsstellung unredlich erworben, noch haben sie insoweit eigene Pflichten verletzt. Auch kann ihnen ein schutzwürdiges Eigeninteresse nicht abgesprochen werden. Der Verlust des Anspruchs auf die Gegenleistung trotz eigener Erbringung der Leistung ist die typische Folge der Verjährung und rechtfertigt nicht den Schluss auf eine unzulässige Rechtsausübung.

70 Ob einem vertraglichen Anspruch der Kl. darüber hinaus das Rechtsinstitut der Aufhebung von Verträgen wegen Veränderung der für ihr Zustandekommen maßgebenden Verhältnisse (clausula rebus sic stantibus) entgegenstünde (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Januar 1956 - I B 179.55 -, juris Rn. 5), kann angesichts dessen offen bleiben.

71 II. Der Hilfsantrag der Kl. hat ebenfalls keinen Erfolg.

72 Rechtsgrundlage für die begehrte Feststellung, dass ihnen dem Grunde nach eine Entschädigung zusteht, ist § 71 Abs. 1 des Gesetzes über den Naturschutz und die Landschaftspflege im Land Brandenburg (Brandenburgisches Naturschutzgesetz - BbgNatSchG) vom 26. Mai 2004 (GVBl. I S. 350), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 15. Juli 2010 (GVBl. I S. 1). Danach haben Eigentümer oder Nutzungsberechtigte einen Anspruch auf Entschädigung gegen das Land oder gegen die verantwortliche Körperschaft des öffentlichen Rechts, wenn ihnen durch das Brandenburgische Naturschutzgesetz oder Maßnahmen aufgrund dieses Gesetzes Beschränkungen oder Pflichten auferlegt werden, die im Einzelfall ausnahmsweise zu einer schweren und unzumutbaren Belastung führen und nicht durch sonstige Maßnahmen auf ein verhältnismäßiges Maß reduziert werden. Nach § 71 Abs. 2 BbgNatSchG kommt eine Entschädigung insbesondere in Betracht, soweit infolge von Verboten oder Geboten (1.) bisher rechtmäßige Grundstücksnutzungen aufgegeben oder eingeschränkt werden müssen, (2.) eine noch nicht ausgeübte Nutzung, die sich nach Lage und Beschaffenheit des Grundstücks objektiv anbietet und auf die der Eigentümer sonst einen Rechtsanspruch hat, unterbunden wird oder (3.) die Lasten und Bewirtschaftungskosten von Grundstücken auch in absehbarer Zukunft nicht durch Erträge und andere Vorteile ausgeglichen werden können und hierdurch die Betriebe oder sonstigen wirtschaftlichen Einheiten, zu denen die Grundstücke gehören, unvermeidlich und nicht nur unwesentlich beeinträchtigt werden.

73 Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Den Kl. wird durch das Brandenburgische Naturschutzgesetz bzw. die Landschaftsschutzgebietsverordnung „Parforceheide" als einer Maßnahme aufgrund dieses Gesetzes keine unzumutbare Beschränkung auferlegt, weil sich die Grundstückssituation nicht im Sinne von § 71 Abs. 2 BbgNatSchG durch den Erlass der Verordnung bzw. durch das Brandenburgische Naturschutzgesetz nachteilig verändert hat. Insbesondere wurde hierdurch nicht kausal in eine ausgeübte oder zulässige Nutzung eingegriffen, weil das von den Kl. geplante Vorhaben aus den dargestellten Gründen bereits baurechtlich unzulässig ist. Auf die Erwägungen der Kl. zur alternativen Kausalität im Strafrecht kommt es nicht an, da es an einem kausalen entschädigungsrelevanten Eingriff in eine Eigentumsposition fehlt.

74 III. Ohne Erfolg begehren die Kl. schließlich mit nachgereichtem Schriftsatz vom 29. Oktober 2012 den Erlass eines Zwischenfeststellungsurteils.

75 Der Antrag ist unzulässig. Zwar hat der Senat den Kl. durch Beschluss vom 27. September 2012 eine Schriftsatzfrist gewährt. Der den Kl. nachgelassene Schriftsatz (vgl. § 283 ZPO i.V.m. § 173 VwGO) eröffnete ihnen jedoch ausschließlich die Möglichkeit, zu der vom Senat in der mündlichen Verhandlung vom 27. September 2012 vertretenen vorläufigen Rechtsauffassung Stellung zu nehmen. Der Schriftsatznachlass umfasste demgegenüber nicht die Befugnis, nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung weitere (Hilfs-) Anträge zu stellen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. November 2001 - 9 B 50.01 -, NVwZ-RR 2002, 217 [219]).

76 Das weitere Hilfsbegehren gibt keinen Anlass, die mündliche Verhandlung gemäß § 156 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 173 VwGO wieder zu eröffnen. Die Kl. hatten bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung ausreichend Gelegenheit, die nunmehr für erforderlich gehaltenen Zwischenfeststellungsanträge zu stellen. Sie haben diese Möglichkeit nicht genutzt, obwohl die diesen Anträgen zugrunde liegende Rechtsauffassung des Senats ausführlich erörtert worden ist. Ein Anspruch auf Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung besteht bei versäumten Klageanträgen nicht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. November 2001, aaO., S. 220). Nachgelassene Schriftsätze erzwingen vielmehr nur dann eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, wenn das Gericht ihnen wesentlich neues Vorbringen entnimmt, auf das es seine Entscheidung stützen will (vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. November 2001, aaO.). Das ist hier nicht der Fall. [...]