Teilzustimmung

Teilzustimmung; Mieterhöhung; Beweismittel; Zustimmungsverlangen; Mietspiegel; fortgeschriebener Mietspiegel; Sachverständigengutachten; ortsübliche Vergleichsmiete

1. Durch Teilzustimmung zur begehrten Mieterhöhung ist die teilweise Mieterhöhung unabhängig vom Willen des Vermieters vereinbart.

2. Das Gericht ist nicht an die Beweismittel, mit denen der Vermieter das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung begründet hat, gebunden.

3. Der unter Beteiligung der wohnungswirtschaftlichen Verbände zustande gekommene und fortgeschriebene Mietspiegel der Stadt Landshut ist besser geeignet, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, als ein Sachverständigengutachten.

1. Soweit die Bekl. auf Grund ihres Anerkenntnisses verurteilt worden sind, der Erhöhung der Nettomonatsmiete von 430 DM auf 465 DM zuzustimmen, hätte die Klage als unzulässig abgewiesen werden müssen.

Die Bekl. hatten innerhalb der Frist des § 2 Abs. 3 S. 1 MHG dem Verlangen des Kl., das auf eine Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf 530 DM gerichtet war, teilweise zugestimmt, nämlich der Erhöhung auf 465 DM. Damit war die teilweise Mieterhöhung unabhängig vom Willen des Kl. vereinbart (Palandt/Putzo, 49. Aufl., MHG § 2 Anm. 6 e; Barthelmess, MHG, 3. Aufl., § 2 Rn. 131-137; Schmidt-Futterer/Blank WohnraumschutzG, 6. Aufl., C 118; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III 721). Der insoweit trotzdem erhobenen Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung fehlte daher das Rechtsschutzbedürfnis; sie war unzulässig (Barthelmess, a.a.O. Rn. 201-204). Die Unzulässigkeit der Klage steht dem Erlaß eines Anerkenntnisurteils entgegen (Thomas/Putzo, ZPO, 15. Aufl., § 307 Anm. 4 a).

Da die Bekl. das Urteil nicht angefochten haben, hat es allerdings bei dem erlassenen Teilanerkenntnisurteil sein Bewenden (§ 536 ZPO).

II. Im übrigen folgt das Berufungsgericht den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils, auf die Bezug genommen wird (§ 543 Abs. 1 ZPO). Ergänzend wird noch ausgeführt:

1. Bei der Prüfung der Frage, ob die Klage auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses begründet ist, muß das Gericht nicht prüfen, ob die Begründung des Erhöhungsverlangens durch den Vermieter (§ 2 Abs. 2 MHG) richtig ist; Gegenstand der gerichtlichen Beweiserhebung ist vielmehr allein, ob der verlangte Mietzins den ortsüblichen Mietzins für vergleichbaren Wohnraum nicht übersteigt (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG) (vgl. BayObLG WM 1985, 53).

2. Hierbei ist das Gericht nicht an die Beweismittel, mit denen der Vermieter das Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG begründet hat, gebunden (Sternel a.a.O. III 743; Barthelmess a.a.O. § 2 Rn. 173; LG Hamburg WM 1990, 31). Im Rahmen der freien Beweiswürdigung und Wertermittlung gem. §§ 286, 287 Abs. 2 ZPO kann das Gericht daher neben der Bewertung von Vergleichswohnungen durch einen Sachverständigen auch auf einen vorhandenen Mietspiegel zurückgreifen, und zwar unabhängig davon, wie der Vermieter das Erhöhungsverlangen begründet hat.

3. Im vorliegenden Fall hat der Erstrichter die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG) unter sachverständiger Beratung nach dem Mietspiegel der Stadt Landshut festgestellt. Das ist nicht zu beanstanden, und zwar auch insoweit nicht, als das Gericht dabei dem Sachverständigen F., der auch unabhängig vom Mietspiegel Angaben über die zur Zeit "angemessene" Miete gemacht hat, nicht gefolgt ist.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, daß es nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG für die Begründetheit des Erhöhungsverlangens nicht auf die angemessene Miete ankommt, sondern auf die ortsübliche Vergleichsmiete; was (noch) angemessen ist, muß jedoch nicht ortsüblich sein.

Im übrigen beruht die Feststellung des Sachverständigen F. nach dessen eigenen Angaben auf der Kenntnis von 10 bis 15 Vergleichswohnungen, die er von Eigentümern oder Hausverwaltungen erfahren hat. Demgegenüber wurde der Mietspiegel nach den Angaben des Sachverständigen S. auf Grund der Daten von 1.500 Wohnungen erstellt; das sind etwa 10 % des Mietwohnbestandes der Stadt Landshut. An der Erstellung des Mietspiegels im Jahr 1982 hatten die Hauseigentümer und die Mieter über ihre Zweckverbände mitgewirkt, so daß davon ausgegangen werden kann, daß der ihm zugrunde liegende Wohnungsbestand ausgewogen ausgesucht worden war. Demgegenüber beruht die Kenntnis des Sachverständigen F. auf zufälligen Benennungen von Eigentümern oder Hausverwaltungen, so daß nicht ausgeschlossen werden kann, daß gerade Wohnungen mit hohen Mieten benannt worden sind.

Nach alledem ist davon auszugehen, daß der bei der Erstellung des Mietspiegels zugrunde gelegte Wohnungsstand objektiver ausgewählt ist, der Mietspiegel daher eher geeignet ist, die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen, als die Angaben des Sachverständigen F., die auf der zufälligen Kenntnis einiger weniger Wohnungen beruhen (vgl. LG Hamburg WM 1990, 31; LG Köln WM 1982, 77; LG Bochum WN4 1982, 18).

4. Der Verwendung. des Mietspiegels der Stadt Landshut steht auch nicht entgegen, daß dieser im Jahr 1982 erstellt und sodann jeweils - letztmals 1988 - nur fortgeschrieben worden ist.

Es bedarf keiner näheren Begründung, daß es wegen der damit verbundenen Kosten für die Gemeinden unzumutbar ist, jährlich oder auch nur alle zwei Jahre die Erhebungen anzustellen, die notwendig wären, um einen Mietspiegel i. S. v. § 2 Abs. 2 MHG neu zu erstellen. Deswegen sieht § 2 Abs. 5 S. 3 MHG auch vor, daß die Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepaßt, also fortgeschrieben werden. Das geschieht in Landshut nach den Angaben des Sachverständigen S. nach Maßgabe des vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen Preisindexes für Wohnungsmieten.

Durch diese Anwendung eines Bundesindexes verliert der fortgeschriebene Mietspiegel nicht seine Bedeutung für die Ermittlung der ortsüblichen Miete. Der Bundesindex beruht nach den Angaben des Sachverständigen S. auf vierteljährlichen Erhebungen in Städten und Gemeinden verschiedener Größenordnung im gesamten Bundesgebiet; auch in Landshut werden vierteljährlich Mietangaben von 100 Wohnungen erhoben, die in den Bundesindex eingehen. Der Bestand dieser Wohnungen wechselt insoweit, als jeweils ältere Wohnungen ausgeschieden und dafür neuere Wohnungen hinzugenommen werden. Bei jeder vierteljährlichen Erhebung sind Wohnungen einbegriffen, bei denen die Miete erhöht worden ist; die Zahl dieser Wohnungen schwankt zwischen fünf und 20. Die dem Bundesindex zugrunde liegenden Werte sind in Landshut jeweils drei Monate vorher erhoben worden.

Unbeschadet des Umstandes, daß der zur Fortschreibung des Mietspiegels verwendete Bundesindex auch auf den in anderen Städten und Gemeinden erhobenen Werten beruht, und unbeschadet des weiteren Umstandes, daß die vierteljährliche Erhebung in Landshut nicht nur Wohnungen betrifft, bei denen in den letzten drei Jahren die Miete vereinbart oder geändert worden ist (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG), hält das Gericht auch den fortgeschriebenen Mietspiegel für eine geeignete Grundlage, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Diese Fortschreibung erfolgt nach Werten, die auch auf Erhebungen in Landshut beruhen; diese Erhebungen sind objektiv und frei von Zufälligkeiten. Das Wissen eines ortsüblichen Sachverständigen beruht demgegenüber auf der zufälligen Kenntnis wesentlich weniger Wohnungen. Die Verwertbarkeit des fortgeschriebenen Mietspiegels hat sich im übrigen durch die aus der Volkszählung 1987 gewonnenen Daten bestätigt. Der sich danach für Landshut ergebene durchschnittliche Mietzins für ab 1979 errichtete Gebäude entspricht dem sich aus dem Mietspiegel für 1987 ergebenden Mietzins.

Die Erhebungen der Stadt Landshut haben im übrigen ergeben, daß entgegen dem Vortrag des Kl. im Jahr 1988 im Zusammenhang mit der Autobahnanbindung und dem Flughafenbau München II noch keine überdurchschnittliche Mietsteigerung eingetreten ist.

Nach alledem ist auch der fortgeschriebene Mietspiegel der Stadt Landshut besser geeignet, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, als ein Sachverständigengutachten des Sachverständigen F. (vgl. LG Bochum WM 1982, 18; LG Köln WM 1982, 77; LG Frankfurt WM 1989, 148; LG Hamburg WM 1990, 31).