Teilzustimmung

Teilzustimmung; Mieterhöhungsverlangen; Erhöhungsverlangen; Teilinklusivmiete; Mieterhöhung

Die Teilzustimmung eines Mieters ist rechtlich wirkungslos, wenn sie auf ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen erfolgt.

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind seit 1967 Mieter einer Wohnung der Kl. In § 3 des Mietvertrages haben die Parteien ein Teilinklusivmietzins und monatliche Vorauszahlungen auf Wasser- und Heizkosten vereinbart.

Die Kl. begehrt von der Bekl. die Zahlung rückständigen Mietzinses. Diesen Anspruch stützt sie auf die Teilzustimmung der Bekl. zu einem unwirksamen Mieterhöhungsverlangen. Mit der Widerklage begehren die Bekl. die Feststellung, nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein.

I. Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. gem. § 535 S. 2 BGB i. V. m. § 3 Mietvertrag auf Zahlung restlichen Mietzinses für die Zeit vom 1.7.1996 bis 31.10.1997 in Höhe von insgesamt 1.311,36 DM. Durch die Teilzustimmung der Bekl. vom 12.6.1996 auf das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 29.3.1996 hat sich der vertraglich vereinbarte Teilinklusivmietzins nicht von 504,50 DM auf 586,46 DM erhöht, so daß die Bekl. mit der Zahlung von monatlich 754,50 DM ihrer Mietzinszahlungsverpflichtung vollen Umfangs nachgekommen sind. Die Teilzustimmung der Bekl. ist rechtlich wirkungslos geblieben, da sie auf ein formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen erfolgte.

Entgegen der im Termin vom 12.11.1997 geäußerten Ansicht ist das Gericht nach eingehender Prüfung der Rechtslage mit dem LG Berlin (WuM 1997, 51 = GE 1997, 247) und dem LG Frankfurt a. M. (WuM 1990, 224) der Auffassung, daß im Rahmen des Erhöhungsverfahrens nach § 2 MHRG eine Teilzustimmung, welche auf ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen des Vermieters erfolgt, rechtlich nicht möglich ist. Zwar entspricht es der h. A. in Rechtsprechung und Literatur, daß ein Mieter einem wirksamen Zustimmungsbegehren des Vermieters nach § 2 MHRG auch zu einem betrags- oder quotenmäßig bestimmten Teil zustimmen kann, daß sich also eine Einigung über die Vertragsänderung auf einen Teil des Erhöhungsbetrages beschränken kann. Denn, so wird argumentiert, den Regeln des MHRG, die auch die eine Zustimmung ersetzende Verurteilung zu einem Teil zuließen, sei zu entnehmen, daß sich diesem Prinzip auch die Regeln des BGB nachzuordnen hätten, mit der Folge, daß eine Ausnahme von § 150 Abs. 2 BGB zu gelten habe, wonach eine modifizierte, etwa nur teilweise Annahme ein neues Angebot bedeutet. Dies kann jedoch, weil es sich um eine Ausnahme handelt, nur dann gelten, wenn eine eine Zustimmung ersetzende, teilweise Verurteilung auf der Grundlage des maßgeblichen Erhöhungsverlangens möglich gewesen wäre, wenn also das Mieterhöhungsverlangen überhaupt wirksam war. Dies ist hier nicht der Fall. Wie das AG Hamburg mit Urteil vom 4.2.1997 (42 C 559/96) rechtskräftig entschieden hat, war das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 29.3.1996 unwirksam, weil es nicht der Mietzinsstruktur der mietvertraglichen Vereinbarung der Parteien entsprach.

Daß eine Mietzinsänderung nicht durch die bloße Teilzustimmung der Bekl. zustande gekommen sein kann, ergibt sich auch daraus, daß die begehrte Mietzinserhöhung und die erfolgte Teilzustimmung nicht lediglich betragsmäßig voneinander abweichen. Vielmehr hat die Kl. die Zustimmung zu einer Einführung und Erhöhung einer "Grundmiete" = Nettomiete sowie einer "Betriebskostenpauschale" begehrt, während die Bekl. einer Erhöhung des Teilinklusivmietzinses zugestimmt haben.

Die Frage des Zustandekommens einer wirksamen vertraglichen Abänderung des Mietzinses beurteilt sich daher ausschließlich nach bürgerlich-rechtlichen Vorschriften, da es keine Grundlage dafür gibt, diese in Anlehnung an die Regeln des MHRG einzuschränken. Würde man die Teilzustimmung auf ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen als wirksam ansehen, so hätte der Mieter es in der Hand, sich vor künftigen - wirksamen - Erhöhungsverlangen des Vermieters durch eine noch so geringe Teilzustimmung zu schützen, da der Vermieter dann an die einjährige Wartefrist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHRG gebunden wäre, ohne die Möglichkeit zu haben, eine weitere (Teil-) Zustimmung durch ein die Zustimmung des Mieters ersetzendes Urteil zu erlangen. Die Teilzustimmung der Bekl. vom 12.6.1996 stellte daher gem. § 150 Abs.2 BGB eine Ablehnung des klägerischen Zustimmungsbegehrens, verbunden mit einem neuen Angebot auf eine einvernehmliche Mietzinsänderung dar. Dieses neue Angebot hat die Kl. nicht angenommen, wie sich bereits daraus ergibt, daß sie die Bekl. auf Zustimmung zu der ursprünglich von ihr verlangten Mieterhöhung über den teilzugestimmten Betrag hinaus verklagt hat. Sie hat sich also gerade nicht mit dem teilzugestimmten Mieterhöhungsbetrag einverstanden erklärt, sondern hat ihr ursprüngliches Erhöhungsverlangen weiter verfolgt.

II. Aus Vorstehendem ergibt sich auch die Begründetheit der Widerklage.