Teilzahlungen

Teilzahlungen; Verrechnung von Teilleistungen des Mieters

Leistet der Mieter unbenannte Teilzahlungen auf die Miete, findet nach § 366 BGB zunächst eine Verrechnung auf die Betriebskostenvorauszahlungen statt, weil sie die für den Vermieter lästigere Forderung darstellt (vgl. auch OLG Brandenburg vom 3.3.2000 - 3 U 108/09 -).

I. Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem Gewerberaummietverhältnis über eine Lagerhalle.

Dem Mietverhältnis liegt ein Mietvertrag vom 14.4.2000 zugrunde. Unter § 1.8 des Mietvertrages ist zur Zweckbestimmung des Mietverhältnisses geregelt: „Der Mieter wird in den angemieteten Räumen einen Im- und Export von Waren aller Art, Groß- und Einzelhandel mit Lebensmitteln unterbringen." Als Mietzins wurde ein monatlicher Nettobetrag von 16.500 DM (8.436,14 €) vereinbart, zuzüglich einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung i. H. v. 500 DM, die ab dem Jahr 2006 einvernehmlich auf 900 € erhöht wurde. Hinzu trat jeweils die Mehrwertsteuer, so dass ab dem Jahr 2006 ein monatlicher Betrag von insgesamt 10.829,92 € zu zahlen war.

In der Zeit vom Januar 2006 bis zum April 2007 zahlte die Bekl. insgesamt 29.805,04 € zu wenig.

Die Kl. rechnete darüber hinaus die Nebenkosten für die Jahre 2002 bis 2005 ab. Aus diesen Abrechnungen macht sie einen Gesamtsaldo zu ihren Gunsten i.H.v. 24.173,42 € geltend. Die Nebenkostenabrechnungen sind insgesamt dadurch gekennzeichnet, dass sie zu einem Teil der abgerechneten Positionen auf eine weitere Nebenkostenabrechnung der D. AG Bezug nehmen.

Die Bekl. nutzte das Mietobjekt für einen Großhandelsbetrieb. Eine Nutzung als Einzelhandel wurde bislang nicht realisiert. Danach verfügt die Halle über eine Rampe zum Beladen von Fahrzeugen. Der links davon liegende Grundstücksstreifen fällt in einer Breite von ca. 8 m dem Gelände der Vermieterin zu, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob sich das Mietverhältnis auch darauf bezieht. Links davon wiederum befindet sich öffentliches Gelände. Im Bereich zum Bahndamm hin wurde dieses zeitweise für die Lagerung von Baumaterialien durch die Verkehrsbetriebe genutzt.

Gegenüber dem Mietzinsanspruch hat sich die Bekl. mit einer Minderung verteidigt. Sie hat behauptet, durch die Lagerung von Baumaterialien der Verkehrsbetriebe im Vorfeld der Rampe habe sich eine Beeinträchtigung des Anlieferverkehrs ergeben. Die Bekl. hat ferner die Auffassung vertreten, ein weiteres Minderungsrecht ergebe sich aus der fehlenden Nutzungsmöglichkeit des Objekts für einen Einzelhandel. Insoweit ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die hierzu benötigten Pkw-Stellplätze der Bekl. nicht zur Verfügung gestellt worden sind. Die Bekl. hat die Kl. für verpflichtet gehalten, diese Stellplätze bereitzuhalten.

I. Die Kl. hat einen weiteren Zahlungsanspruch i.H.v. 1910,74 €, der sich aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002 ergibt. Weitere Ansprüche auf Ersatz von Nebenkosten aus den Jahren 2002 bis 2005 ergeben sich (derzeit) nicht. Der Kl. stehen auch keine Ansprüche auf Zahlung eines den vom LG bereits zugesprochenen Betrag von 26.824,54 € übersteigenden Mietzinses zu. Die vom LG zugrunde gelegte Minderungsquote von 10 % ist auch nach Auffassung des Senats gerechtfertigt. Daraus folgt zugleich, dass das LG der Widerklage i. H. v. 18.140,06 € zutreffend stattgegeben hat.

1. Das LG hat weitgehend zutreffend einen Anspruch auf Nebenkostennachzahlung für die Jahre 2002 bis 2005 verneint. Ein Nachzahlungsanspruch, der sich grundsätzlich aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 4 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages ergeben kann, scheitert ganz überwiegend an der mangelnden Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung. Eine Teilfälligkeit der Abrechnungen bleibt möglich. Dies führt - bezogen auf die Abrechnung für das Jahr 2002 - zu einer Nachzahlung i. H. v. 1.910,74 €.

a) Die Fälligkeit einer Nebenkostenabrechnung setzt deren Prüffähigkeit voraus. Die Abrechnung muss eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel, die Berechnung des jeweiligen Mieteranteils sowie den Abzug der Vorauszahlungen enthalten. Der Mieter muss anhand der Abrechnung in der Lage sein, den Anspruch des Vermieters nachzuvollziehen, also gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (BGH, NJW 2009, 283; OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.4.2009 - I-24 U 163/08 -); Teile der von der Kl. vorgelegten Abrechnungen genügen diesen Anforderungen nicht.

Die Abrechnungen der Kl. enthalten allerdings teilweise eine nachvollziehbare Zusammenstellung der Gesamtkosten. Hierin ist auch der für die jeweilige Kostenstelle maßgebliche Verteilungsschlüssel angegeben. Die von der Kl. verwendeten Verteilungsschlüssel 1 bis 4 werden weiter unten auf dem Abrechnungsblatt erläutert. Auf den Abrechnungsblättern finden sich auch die notwendigen Angaben zu den Gesamtanteilen und den Anteilen der einzelnen Mieter. Darüber hinaus hat die Kl. in ihren Anschreiben, mit denen sie abrechnet, die Vorauszahlungen der Bekl. in Abzug gebracht.

Soweit die Zusammenstellungen der Kl. allerdings auf Unterlagen der D. AG verweisen, genügen diese nicht den an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zu stellenden Anforderungen. Sie sind aus sich heraus nicht hinreichend nachvollziehbar. So ist dort etwa die Summe aller Umlagegrößen genannt, wobei es an einer Angabe fehlt, nach welcher Maßeinheit sich diese berechnen. Es ist auch nicht nachvollziehbar, warum bei der Umlegungsart „Straßenreinigung" zwei voneinander abweichende Wohn- bzw. Nutzflächen angegeben sind. Aus der Zusammenstellung der Gesamtsummen aller Umlagegrößen ist auch nicht ersichtlich, wie sich die „Summe aller Umlagegrößen" zu den „Gesamteinheiten" verhält. Der Multiplikationsfaktor 365 (Tage) erschließt sich aus dieser Zusammenstellung nicht. Dieser Faktor ist dann erst in der weiteren Abrechnung der auf den Anteil der Bekl. entfallenden Betriebskosten enthalten. Dass dieser auch in der Zusammenstellung der Gesamtsummen maßgeblich sein soll, ergibt sich hieraus jedoch nicht mit hinreichender Deutlichkeit. Die Zusammenstellungen der D. AG sind daher erst mit weiteren Erläuterungen, wie sie die Kl. im Laufe des Rechtsstreits angebracht hat, verständlich. Für eine ordnungsgemäße Abrechnung muss sich dieses Verständnis jedoch aus der Abrechnung selbst ergeben. Hiervon kann nicht ausgegangen werden. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass im Rahmen eines Gewerbemietverhältnisses im Vergleich zum Wohnungsmietrecht ein höherer Verständnishorizont der Parteien erwartet werden kann. Auch hier müssen aber alle für die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nötigen Angaben unmittelbar aus dieser hervorgehen.

Dieser Mangel führt jedoch nicht dazu, dass die Abrechnungen der Jahre 2002 bis 2005 insgesamt nicht fällig sind. Es kann nämlich eine Teilfälligkeit in Betracht gezogen werden, wenn die unklaren Kostenpositionen von den zutreffend abgerechneten Kostengruppen unterschieden werden können und auf dieser Basis eine Kürzung der Nebenkostenabrechnung unschwer erreicht werden kann (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2003, 569; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, V, 378). Hierzu ist festzustellen, dass die Gesamtabrechnung der Kl. so aufgebaut ist, dass diejenigen Positionen, welche die Abrechnung der D. AG betreffen, kenntlich gemacht worden sind und von daher unschwer herausgerechnet werden können. Damit ergibt sich bei den übrigen Positionen eine Teilfälligkeit der Abrechnung.

b) Darüber hinaus ist jedoch festzustellen, dass die Positionen Grundsteuer insgesamt, also auch soweit diese nicht den von der D. AG berechneten Anteil betreffen, nicht ordnungsgemäß aufgeschlüsselt sind. Insoweit liegt ein weiterer - inhaltlicher (vgl. BGH, ZMR 2005, 121 [123] = NJW 2005, 219 [220]) - Mangel der Abrechnung vor. Die Bekl. hat zutreffend bemerkt, dass der Verteilung der Grundsteuer insgesamt ein unzutreffender Verteilungsmaßstab zugrunde gelegt worden ist. In § 4 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages ist bestimmt, dass die Grundsteuer im Verhältnis der an die Bekl. vermieteten Fläche zur Gesamtfläche aufgeteilt werden sollte. Dies ist nicht erfolgt. Nach der zu den Akten gereichten Aufstellung der Steuerberaterin P. wurde die Grundsteuer vielmehr nach den Einheitswerten von Lagerhalle und Bürogebäude aufgeteilt. Damit ist die Abrechnungsgrundlage für die Grundsteuer insgesamt fehlerhaft und die Nebenkostenabrechnungen sind diesbezüglich ebenso fehlerhaft.

c) Auch bei den Heizkosten ist eine weitere Kürzung der Nebenkostenabrechnungen angezeigt. Die von der Bekl. in Anspruch genommene Kürzung der Heizkosten um 15 % gemäß § 12 Abs. 1 HeizKV ist gerechtfertigt. Die maßgebliche Voraussetzung des Kürzungsrechts, nämlich die nicht verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten, liegt im Verhältnis der Parteien vor. Der hierfür maßgebliche Verteilungsschlüssel 3 berechnet die Heizkosten flächen- und nicht verbrauchsabhängig. Voraussetzung der Kürzung ist darüber hinaus, dass das Kürzungsrecht durch rechtsgeschäftliche Erklärung des Mieters geltend gemacht wird (vgl. Sternel, a.a.O., V, 570). Dieses ist seitens der Bekl. im Rahmen des vorliegenden Rechtsstreits erfolgt.

d) Hieraus folgt für die Fälligkeit bzw. Begründetheit der Abrechnungen im Einzelnen:

aa) Aus der Abrechnung für das Jahr 2002 sind die Positionen Oberflächenentwässerung 948,69 €, Straßenreinigung 144,88 €, Trinkwasser 71,27 € und Miete Wasserzähler 122,71 € als Abrechnungspositionen der D. AG sowie die Grundsteuern i.H.v. 4969,50 € und 14,72 € mangels Fälligkeit herauszunehmen. Die dort ausgewiesenen Kosten für Erdgas i.H.v. 2968,02 € sind um 15 %, also um 445,20 €, zu kürzen. Die durch Schreiben vom 13.8.2003 ausgewiesene Nachzahlung von 9.702,43 € ist also betreffend die eingangs genannten Positionen zzgl. 16 % Mehrwertsteuer in einer Gesamthöhe von 7.791,69 € nicht fällig bzw. begründet. Es verbleibt daher derzeit bei einer Nachzahlung von 1.910,74 €.

bb) Die Abrechnung für das Jahr 2003 ist um die Oberflächenentwässerung 996,99 €, die Straßenreinigung 144,97 €, die Position Trinkwasser und Abwasser 152,74 € und Miete Wasserzähler 122,71 € zu kürzen. Hinzu treten die auf die Grundsteuer entfallenden Positionen i. H. v. 9,90 € und 4.969,50 €. Damit ist ein Brutto-Betrag von 7.420,30 € nicht fällig. Hinzu tritt noch die Kürzung der Heizkosten. Dies übersteigt den von der Kl. ermittelten Nachzahlungsbetrag von 5.096,70 €, so dass sich ein fälliger Teilanspruch der Kl. derzeit nicht feststellen lässt.

cc) Bei der Abrechnung für das Jahr 2004 ergibt sich nach Abzug der auf die Grundbesitzabgaben und den auf die D. entfallenden Positionen unter Berücksichtigung der von der Bekl. geleisteten Vorauszahlungen ebenso derzeit kein fälliger Betrag. Gleiches gilt für die Abrechnung des Jahres 2005.

Durch das Fehlen der Gesamtübersicht werden die Jahresabrechnungen 2004 und 2005 ihrer Fälligkeit beraubt.

2. Weitere Ansprüche auf Zahlung des Mietzinses i. H. v. 2.980 € aus § 535 Abs. 2 BGB hat das LG zu Recht verneint. Die angefochtene Entscheidung geht insoweit zutreffend davon aus, dass der Bekl. wegen Beeinträchtigungen durch gelagerte Baumaterialien aus § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Minderungsrecht i.H.v. 10 % zustand.

Das LG ist zu Recht davon ausgegangen, dass ein Mangel vorliegt, der zwar nicht unmittelbar der Mietsache anhaftet, als Umwelteinfluss jedoch gleichwohl zu einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs geführt hat und eine Minderung rechtfertigt. Beeinträchtigungen, die von Umständen außerhalb der Mietsache ausgehen, können grundsätzlich eine Minderung nach sich ziehen (KG, NZM 2008, 526 [527]; Sternel, a.a.O., VIII, 100). In dem hier maßgeblichen Zeitraum von Januar 2006 bis April 2007 ist davon auszugehen, dass der Anlieferverkehr der Bekl. durch die Lagerung von Baumaterialien bzw. dadurch bedingten Baustellenverkehr beeinträchtigt war. Die Bekl. hat Umstände vorgetragen, die in hinreichender Weise einen Rückschluss auf spürbare Beeinträchtigungen zulassen.

3. Zu Unrecht wendet sich die Berufung folglich gegen die auf die Widerklage erfolgte Verurteilung zur Rückzahlung zuviel gezahlter Miete i.H.v. 18.140,06 € für den Zeitraum Mai 2007 bis April 2009. Das LG hat auch insofern zutreffend eine 10 %ige Minderung zugunsten der Bekl. angenommen. Es hat zudem überzeugend begründet, dass die Beeinträchtigungen auch in den für diese Rückzahlung maßgeblichen Monaten Mai 2007 bis April 2009 vorgelegen haben.

II. 2. Das LG hat zu Recht angenommen, dass die Bekl. durch ihre Teilleistungen in den Monaten Januar 2006 bis April 2007 den klägerischen Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen bereits erfüllt hat, so dass die Kl. nunmehr die noch ausstehende Kaltmiete verlangen kann. Der klägerische Anspruch ist also nicht um den Anteil der Nebenkostenvorauszahlung zu kürzen. Insoweit steht der Bekl. auch kein Zurückbehaltungsrecht zu.

Zutreffend weist die Bekl. jedoch auf den Grundsatz hin, dass nach Ablauf der Abrechnungsperiode auch im Gewerbemietrecht eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten nicht mehr geltend gemacht werden kann. Auch im Gewerbemietverhältnis ist die Abrechnung bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende eines Abrechnungszeitraums zu erteilen. Nach Ablauf muss der Mieter keine Vorauszahlungen mehr erbringen, der Vermieter ist auf die Geltendmachung des Abrechnungssaldos zu beschränken (BGH, Urteil vom 27.1.2010 - XII ZR 221/07 -). Festzustellen ist auch, dass die Kl. nach dem Vortrag der Bekl. für die Jahre 2006 und 2007 eine Abrechnung nicht vorgenommen hat. Hieraus folgt aber nicht, dass die Bekl. ihre Mietrückstände heute nur in Höhe des um die Vorauszahlungen gekürzten Betrages erbringen müsste. Die Bekl. hat nämlich seinerzeit Teilleistungen erbracht. Hierzu ist das LG aber zu Recht davon ausgegangen, dass diese Teilleistungen nach Maßgabe des § 366 BGB mangels anderweitiger Tilgungsbestimmung zunächst auf die aus Vermietersicht lästigeren Forderungen zu verrechnen war. Dies waren nach zutreffender Einschätzung die Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlung. Damit kann die Kl. nunmehr noch den - um 10 % gekürzten - ausstehenden Teil der Kaltmiete geltend machen.

Hieran ändert sich auch nichts dadurch, dass die Bekl. den Mietzins seinerzeit unter Geltendmachung eines Minderungsrechts gekürzt hat. Dies hat insbesondere nicht die Konsequenz, dass sie heute im Umfang der berechtigten Minderung (10 %) einen Teil des auf die Nebenkosten entfallenden Vorauszahlungsbetrages zurückbehalten könnte. Allerdings ist festzustellen, dass Bemessungsgrundlage für die Minderung grundsätzlich die Bruttomiete ist (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten, BGH, ZMR 2005, 524 [527] = NZM 2005, 455). Hieraus folgt, dass sich die Minderung der Bekl. im berechtigten Umfang von 10 % seinerzeit auch auf die Nebenkostenvorauszahlung bezog. Ein Zurückbehaltungsrecht im jetzigen Zeitpunkt folgt hieraus aber nicht mehr. Das LG hat der Bekl. eine Minderung bezogen auf die gesamte Bruttomiete zugesprochen, und den klägerischen Anspruch in entsprechender Höhe gekürzt. Damit ist dem Minderungsrecht der Bekl. in vollem Umfang Genüge getan. Aus Sicht der Bekl. muss lediglich noch dafür Sorge getragen werden, dass es im Ergebnis auch bei der um 10 % verminderten Betriebskostenbelastung verbleibt Dies wird dadurch erreicht, dass die von der Kl. noch zu erteilende Betriebskostenabrechnung um 10 % zu mindern ist. Es geht nämlich nicht an, dass die berechtigte Minderung der Vorauszahlungen durch eine spätere Betriebskostenabrechnung wieder aufgezehrt wird, weil diese die Minderung dann außer Betracht lässt (vgl. Sternel, a. a. O., VIII, 265).

3. Die Bekl. kann auch keine weitergehende Minderung beanspruchen.

Eine Minderung ist darüber hinaus auch nicht deshalb veranlasst, weil die Bekl. das angemietete Objekt nicht als Einzelhandelsbetrieb nutzen konnte. Die mietvertragliche Regelung, nach der die Bekl. in den Räumlichkeiten einen „Im- und Export aller Art, Groß- und Einzelhandel mit Lebensmitteln" unterbringen konnte (§ 1 Nr. 8), führt nicht so weit, dass sie von der Kl. die Schaffung umfangreicher Voraussetzungen für die Einrichtung eines Einzelhandels verlangen könnte. Dies gilt insbesondere für die Bereitstellung der hierfür notwendigen und erheblichen Anzahl von Stellplätzen. Der Senat verkennt nicht, dass die mietvertragliche Zweckbestimmung von maßgeblicher Bedeutung für den Nutzungsumfang des Objektes ist. Hieraus folgt insbesondere, dass die Vermieterin entsprechende Nutzungen hinzunehmen hat. Eine weitergehende Pflicht der Vermieterin, die für die vertraglich abbedungenen Nutzungsarten erforderlichen Voraussetzungen herzustellen, folgt daraus aber nicht (vgl. OLG Hamburg, ZMR 1990, 341; Sternel, a.a.O., VI, 27). Dies gilt jedenfalls, soweit damit weitreichende Aufwendungen verbunden sind, die bei Abschluss des Mietvertrages außer Betracht geblieben sind. Aus einer Nichterfüllung können daher auch keine Gewährleistungsrechte abgeleitet werden.

Zu Lasten der Bekl. ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass insbesondere die Schaffung von über 100 Stellplätzen eine so weitgehende Maßnahme darstellt, dass eine entsprechende Verpflichtung der Kl. allein der mietvertraglichen Festlegung einer Nutzung auch als Einzelhandel nicht entnommen werden kann. Hierzu ist der Senat der Auffassung, dass der Mietvertrag eine solche Verpflichtung ausdrücklich hätte vorsehen müssen, um diese der Kl. aufzuerlegen.

Mietobjekt ist lediglich ein Gebäude. Stellplätze waren von vornherein nicht angemietet. Wären Stellplätze in dem von der Bekl. geltend gemachten Umfang Gegenstand des Mietvertrages, so hätte die Bekl. zudem von vornherein einen höheren Mietzins zahlen müssen, als dieser für die bloße Anmietung der Halle angefallen ist.

Im Rahmen einer Minderung ist zudem darauf hinzuweisen, dass die Bekl. von Beginn des Mietverhältnisses an wusste, dass derartige Stellplätze nicht vorhanden waren. Etwaigen Ansprüchen steht daher auch die Kenntnis der Bekl. von einem etwaigen Mangel gemäß § 536 b BGB entgegen. Dass sich die Bekl. ihre Rechte insoweit vorbehalten hätte, ist nicht ersichtlich. Im Gegenteil wurde das Fehlen der Stellplätze über Jahre hinweg nicht angemahnt.