Teilwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung bei teilweiser Angabe der Erhöhungsschritte nur in Prozentsätzen

Teilwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung bei teilweiser Angabe der Erhöhungsschritte nur in Prozentsätzen; formelle Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung bei fehlender Angabe der geleisteten Vorauszahlungen

1. Wird in einer Staffelmietvereinbarung nur für die ersten 10 Jahre die Miete in einem Geldbetrag angegeben, für den Fall des Weiterbestehens des Mietvertrages nach diesem Zeitraum jedoch nur ein Prozentsatz, bleibt die Vereinbarung für die ersten 10 Jahre wirksam.

2. Auch diejenige Heizkostenabrechnung, in der gezahlte Vorauszahlungen des Mieters überhaupt nicht berücksichtigt worden sind, ist formell wirksam.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1. Die Bekl. wenden sich gegen das amtsgerichtliche Urteil mit der Begründung, dass das Amtsgericht sie nicht zur Zahlung der Mieten für die Monate Mai bis Juli 2008 hätte verurteilen dürfen. Ihre im April 2008 erklärte fristlose Kündigung sei wirksam gewesen, da der Kl. sich über 2 Jahre lang geweigert habe, die in dem Vorprozess festgestellten Mängel instand zu setzen.

2. Der Kl. greift mit seiner Berufung das Urteil des Amtsgerichts mit der Begründung an, dass die im Vertrag vereinbarte Staffelmiete lediglich teilweise (und nicht insgesamt) unwirksam sei, soweit der Erhöhungsbetrag ab dem 11. Jahr nur noch in einem Prozentbetrag ausgewiesen wird. Für die ersten 10 Jahre - und damit auch für den hier maßgeblichen Zeitraum - behalte die Vereinbarung jedoch ihre Gültigkeit, da die jeweilige Miete entsprechend § 557 a Abs. 1 Halbs. 2 BGB angegeben wird.

Das amtsgerichtliche Urteil sei ferner fehlerhaft, soweit den Bekl. auch für die Monate September bis November 2006 eine Minderung in Höhe von 5 % zugesprochen worden sei. Zwar sei in einem vorangegangenen Rechtsstreit wegen Mängeln in der Wohnung eine Minderungsquote von 5 % rechtskräftig festgestellt worden; da der Tenor der vorangegangenen Entscheidung jedoch keine Aussage dazu treffe, ab wann die Miete gemindert sei, könne dies frühestens ab Zustellung der Klageschrift in dem vorangegangenen Verfahren - also ab Dezember 2006 - gelten.

Letztlich stünden dem Kl. auch die Nachzahlungsbeträge aus den Heizkostenabrechnungen 2006/2007 und 2007/2008 zu. Diese Abrechnungen seien entgegen der Ansicht des Amtsgerichts auch ohne Angabe der Vorauszahlungen der Bekl. formell wirksam. Da die Bekl. in den Abrechnungszeiträumen keine Vorauszahlungen geleistet hätten, stelle es eine bloße Förmelei dar, wenn verlangt würde, die Vorschüsse in den Abrechnungsschreiben ausdrücklich mit „0" anzugeben. Dies hätte an dem Abrechnungsergebnis nichts geändert, und es habe für die Bekl. kein Zweifel bestanden, dass der Kl. die teilweisen Mietzahlungen offenbar nicht auf die Heizkostenvorschüsse verrechnet habe.

II. 3. Die Berufung des Kl. ist zum überwiegenden Teil begründet.

a) Sie hat keinen Erfolg, soweit der Kl. die Ansicht vertritt, dass die Miete in den Monaten September bis November 2006 nicht gemindert gewesen sei, da ihm die Feststellungsklage erst im Dezember 2006 zugestellt wurde. Die Minderung der Miete hängt nicht von der Zustellung einer Feststellungsklage ab, sondern gem. § 536 BGB vom Vorliegen eines Mangels. Es ist zwischen den Parteien aber unstreitig, dass die Mängel, in Hinblick derer dann die Feststellungsklage erhoben wurde, auch schon im Zeitraum September bis November 2006 vorlagen, wobei keine Partei konkret vorgetragen hat, dass das Amtsgericht die Minderungsquote von 5 % für diese Mängel ermessensfehlerhaft festgesetzt hätte.

b) Die Berufung hat hingegen Erfolg, soweit das Amtsgericht die Staffelmietvereinbarung der Parteien für unwirksam gehalten hat. Im Hinblick auf das Schriftformerfordernis des § 557 a Abs. 1 Halbs. 1 BGB bestehen keine Bedenken. Auch wenn sich die Vereinbarung auf der Rückseite der Hausordnung befindet, haben die Parteien diese jedenfalls gesondert unterzeichnet. Dass die Staffelvereinbarung jedenfalls ab dem 31.8.2013 wegen Verstoßes gegen § 557 a Abs. 1 Halbs. 2 BGB unwirksam ist, da die Erhöhungsschritte nur noch in einem Prozentbetrag angegeben werden, wird auch von dem Kl. nicht in Abrede gestellt. Diese Unwirksamkeit führt jedoch gemäß §139 BGB nicht zu einer Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung, da die Vereinbarung teilbar ist und angenommen werden kann, dass die Parteien die in Geldbeträgen ausgewiesene Staffelmiete für die ersten 10 Jahre auch ohne die Fortsetzung ab dem 11. Jahr abgeschlossen hätten.

Das Gesetz verbietet Staffelmietvereinbarungen nicht, sondern macht diese gemäß § 557 a Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 4 BGB (u. a.) von der Voraussetzung abhängig, dass die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag ausgewiesen werden. Dieser Anforderung genügt die zwischen den Parteien vereinbarte Staffelmiete jedoch zumindest für die ersten 10 Jahre, da die jeweils geltende Miete in einem Geldbetrag angegeben wird. Der Umstand, dass hinter den Beträgen kein Währungszeichen angegeben wird, ist unschädlich, da für die Bekl. aus dem Kontext zu der zwei Absätze später geregelten Kautionszahlung erkennbar war, dass es sich bei den Beträgen um Eurobeträge handelt.

Die Vereinbarung einer Staffelmiete bietet für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicherheit hinsichtlich der Miethöhe und ist auch für den Mieter insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung gem. § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen sind (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2008 - VIII ZR 23/08, GE 2009, 257). Mangels anderer Anhaltspunkte ist daher anzunehmen, dass die Parteien, wenn ihnen das Erfordernis einer Angabe der Mieten bzw. der Erhöhungen in einem Geldbetrag über den gesamten Zeitraum der Staffelmietvereinbarung bekannt gewesen wäre, nicht von einer Staffelmietvereinbarung insgesamt Abstand genommen, sondern stattdessen entweder den 2. Satz der Vereinbarung („Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31.8.2013 staffelt sich die Miete weiterhin jährlich um 3 %.") nicht aufgenommen oder die Erhöhungsbeträge für den Zeitraum nach dem 31.8.2013 in einem Geldbetrag ausgewiesen hätten.

Der Annahme einer lediglich teilweisen Unwirksamkeit gemäß § 139 BGB steht nicht die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25.1.2006 (VIII ZR 3/05 - GE 2006, 247) entgegen, wonach ein in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarter Kündigungsverzicht, der den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von 4 Jahren überschreitet, insgesamt und nicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von 4 Jahren übersteigt. Ein solcher Kündigungsverzicht benachteiligt den Mieter von Wohnraum entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam. Eine Aufteilung der Klausel in einen wirksamen Teil und einen unwirksamen Teil kommt nicht in Betracht, weil eine solche Rückführung der Klausel auf einen zulässigen Kern gegen das allgemein anerkannte Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln verstoßen würde (BGH, a.a.O.). Die Vereinbarung einer Staffelmiete unterliegt jedoch - auch wenn die Vereinbarung formularvertraglich erfolgt sein sollte - gemäß § 307 Abs. 3 BGB nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt (BGH, Beschl. v. 7.7.2009 - VIII ZR 140/08, GE 2009, 1616).

c) Die Berufung hat ebenfalls Erfolg, soweit der Kl. die Nachzahlungsbeträge aus den beiden Heizkostenabrechnungen 2006/2007 und 2007/2008 verlangt. Diese Abrechnungen sind entgegen der Ansicht des Amtsgerichts formell wirksam.

Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 8.12.2010 - VIII ZR 27/10, GE 2011, 404 m.w.N.). Die zuletzt genannte Voraussetzung wäre formal betrachtet bei den Heizkostenabrechnungen des Kl. von 2006/2007 und 2007/2008 nicht erfüllt, doch hat der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen deutlich gemacht, dass sich die Anforderungen an eine formell wirksame Abrechnung letztlich an dem Zweck zu orientieren haben, dass die Abrechnung dem Mieter lediglich ermöglichen muss, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Dementsprechend bedarf es für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung weder der Erläuterung allgemein verständlicher Umlageschlüssel (BGH, Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, GE 2008, 855; Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, GE 2009, 189; Urt. v. 15.9.2010 - VIII ZR 181/09, GE 2010, 1534), noch der Vornahme eines Vorwegabzugs für eine gewerbliche Nutzung im Haus, selbst wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist (Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261).

Hätte der Kl. in den Heizkostenabrechnungen die (nicht gezahlten) Vorauszahlungen der Bekl. ausdrücklich mit „0" beziffert, bestünden an der formellen Wirksamkeit der Abrechnung keine Zweifel, da die Frage, ob die Bekl. tatsächlich keinerlei Vorauszahlungen geleistet haben, allein die materielle Richtigkeit der Abrechnungen betrifft (BGH, Beschl. v. 23.9.2009 - VIII ZA 2/08, GE 2009, 1489). Es kann jedoch nach Auffassung der Kammer für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung keinen Unterschied machen, ob der Vermieter nicht gezahlte Vorauszahlungen ausdrücklich mit „0" beziffert oder diese schlicht in der Abrechnung nicht berücksichtigt, zumal die Nichtberücksichtigung aus Sicht des Mieters die (konkludente) Erklärung des Vermieters beinhaltet, dass die Vorauszahlungen „0" betragen. In beiden Fällen ist für den Mieter ohne Zweifel ersichtlich, dass von dem Gesamtbetrag der auf ihn entfallenden Kosten keine Vorauszahlungen in Abzug gebracht wurden. Dies mag für den Mieter Anlass sein, die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung unter Hinweis auf geleistete Vorauszahlungen zu bestreiten, doch bleibt das Abrechnungsergebnis auch ohne ausdrückliche Bezifferung der Vorauszahlungen mit „0" gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar und nur hierauf kommt es für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung an.

Ill. [...]

IV. Die Revision ist für den Bekl. zuzulassen im Hinblick auf die Verurteilung zur Zahlung rückständiger Mieten, sofern diese aus der angenommenen Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung folgt (Ziff. II. 3 b), und wegen der Verurteilung zur Zahlung der Abrechnungsbeträge aus den Heizkostenabrechnungen 2006/2007 und 2007/2008 (Ziff. II 3 c). Die Frage, ob eine Staffelmiete, die nur für einen Teil ihrer Laufzeit den Anforderungen des § 557 a Abs. 1 Halbs. 2 BGB gerecht wird, insgesamt oder nur teilweise unwirksam ist, ist - soweit ersichtlich - bislang nicht höchstrichterlich entschieden. Insoweit kommt der Rechtssache grundsätzliche Bedeutung zu (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Sofern angenommen wurde, dass nicht geleistete Vorauszahlungen in der Abrechnung auch nicht beziffert werden müssen, rechtfertigt dies eine Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO.

In einer Staffelmietvereinbarung reicht die Angabe der jeweiligen Miete für die ersten zehn Jahre auch dann aus, wenn für den Fall der Fortdauer des Mietvertrags nur ein Prozentsatz angegeben ist. Die Nichtberücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen in der Betriebskostenabrechnung berührt nicht deren formelle Wirksamkeit.

In dem für die Zeit ab 1. September 2003 abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag war für die ersten zehn Jahre eine Staffelmiete mit dem jeweiligen Geldbetrag angegeben; für den Fall des Weiterbestehens des Mietverhältnisses nach dem 31. August 2013 sollte sich die Miete weiterhin jährlich um 3 % staffeln. Der Vermieter nahm die Mieter auf Zahlung der Mieten für Mai bis Juli 2008 und auf Nachzahlungsbeträge aus den Heizkostenabrechnungen 2006/2007 und 2007/2008 in Anspruch, in denen er die von den Mietern tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen nicht aufgeführt hatte. Gegen die Klageabweisung in erster Instanz richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die Berufung hatte bei der ZK 63 des LG Berlin Erfolg. Die Angabe der Erhöhungsschritte ab 31. August 2013 in der Staffelmietvereinbarung habe nicht zur Unwirksamkeit der für die Zeit bis dahin – wegen der Angabe der jeweiligen Miete in einem Geldbetrag – wirksamen Staffelmietvereinbarung geführt; vielmehr sei deren Teilwirksamkeit anzunehmen, da angenommen werden könne, dass die Parteien die in Geldbeträgen ausgewiesene Staffelmiete für die ersten zehn Jahre auch ohne die Fortsetzung ab dem 11. Jahr abgeschlossen hätten. Die Heizkostenabrechnung sei auch ohne Angabe der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen formell wirksam, da auch damit für den Mieter ersichtlich sei, dass von dem Gesamtbetrag der auf ihn entfallenden Kosten keine Vorauszahlungen in Abzug gebracht worden seien.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Da die Fortdauer der Staffelmietvereinbarung nach den ersten zehn Jahren ohnehin von der aufschiebenden Bedingung des Weiterbestehens des Mietverhältnisses nach dem 31. August 2013 abhängig war, der Eintritt dieser Bedingung aber in den Sternen stand, könnte man auch davon ausgehen, dass die prozentmäßige Angabe der vorgesehenen Erhöhungsschritte ohnehin noch nicht Bestandteil der Staffelmietvereinbarung war und für die streitbefangene Zeit Mai bis Juli 2008 keine Bedeutung hatte.

Im Übrigen geht die Kammer richtig davon aus, dass der BGH (GE 2009, 257) zu einer vor der Mietrechtsreform getroffenen Staffelmietvereinbarung davon ausgeht, dass die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung eine wirksame Vereinbarung – also mit einer in einem Geldbetrag oder dem jeweiligen Erhöhungsbetrag ausgewiesenen Miete – abgeschlossen hätten. Hinsichtlich der formellen Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung liegt die Entscheidung auf der Linie des BGH (GE 2009, 1489), dass der Ansatz der vorgenommenen Abzüge in der richtigen Höhe nur die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung betrifft.

Wenn aber schon die Falschberechnung der geleisteten Vorauszahlungen formell unschädlich ist, ist bei Fehlen jeglicher Vorauszahlungen in der Abrechnung für den Mieter unschwer zu erkennen, dass die tatsächlich geleisteten Zahlungen nicht berücksichtigt sind.