Teilweise wirksames Mieterhöhungsverlangen trotz Überschreitens des Oberwerts des Mietspiegels

Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt.

Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht.

Die Bekl. mietete im Jahr 1972 von dem Rechtsvorgänger der Kl. eine 73 m2 große Wohnung in K. Der Mietzins betrug zuletzt 788,40 DM netto. Unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt K. und die darin für vergleichbare Wohnungen angegebene Mietzinsspanne von 10 bis 14 DM/m2 verlangte die für die Kl. tätige Hausverwaltung mit Schreiben vom 23. Mai 2001 von der Bekl. eine Mieterhöhung auf 1.024,92 DM netto (= 14,04 DM/m2) monatlich. Die Überschreitung der Mietzinsspanne wurde nicht begründet. Die Bekl. stimmte der begehrten Mieterhöhung nicht zu, da sich der verlangte Mietzins außerhalb der von dem Mietspiegel der Stadt K. vorgegebenen Spanne befinde.

Die Kl. haben zunächst beantragt, die Bekl. zu verurteilen, einer Erhöhung des Mietzinses ab 1. August 2001 auf monatlich 1.024,92 DM zuzustimmen. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das Amtsgericht haben sie die Klage teilweise zurückgenommen und Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 919,80 DM monatlich (= 12,60 DM/m2) beantragt.

Das Amtsgericht hatte der geänderten Klage stattgegeben, das Landgericht hat die hiergegen eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihr Ziel einer Klageabweisung weiter.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die erfolgte Überschreitung der sich aus dem Mietspiegel ergebenden Spanne um 0,04 DM/m2 in dem Mieterhöhungsverlangen der Kl. führe nicht zu dessen Unwirksamkeit, sondern nur zur Unwirksamkeit des durch die Begründung nicht gedeckten Teils. Es komme allein darauf an, ob der Mieter durch das Mieterhöhungsverlangen in die Lage versetzt werde, die Berechtigung des Begehrens zu überprüfen. Dabei müsse der Vermieter dem Mieter lediglich die Tatsachen liefern, die dieser benötige, um feststellen zu können, ob das Zustimmungsverlangen zumindest ansatzweise berechtigt sei. Diese Voraussetzung sei aber dann gegeben, wenn die sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietzinsspanne korrekt angegeben werde. In diesem Falle stünden dem Mieter die notwendigen Informationen zur Verfügung, um zu entscheiden, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt sei. Ein wirksames Erhöhungsverlangen liege daher bis zur Obergrenze der Mietzinsspanne vor.

II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Die von den Kl. verlangte Mietzinserhöhung ist bis zu der vom Amtsgericht ausgeurteilten Höhe wirksam.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen, daß gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB auf den vorliegenden Fall noch die Vorschrift des § 2 MHG (jetzt § 558 ff. BGB) anzuwenden ist, da das Erhöhungsverlangen vor dem 1. September 2001 gestellt wurde.

2. Nach § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG kann der Vermieter die Begründung eines Mieterhöhungsanspruchs gemäß Abs. 1 der Vorschrift auf einen Mietspiegel stützen. Sofern dieser Mietzinsspannen enthält, genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.

a) Umstritten ist in Literatur und Rechtsprechung, welche rechtliche Folge es hat, wenn der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - zwar auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, jedoch einen Mietzins verlangt, der außerhalb der dort vorgesehenen Mietzinsspanne liegt.

Nach einer Meinung ist in einem solchen Fall das Mieterhöhungsverlangen insgesamt formell unwirksam (so unter anderem LG Berlin GE 1996, 1181, LG Hamburg NJW-RR 1993, 82, Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a Rdnr. 45). Nach anderer Ansicht ist das Erhöhungsverlangen nur insoweit unwirksam, als es den außerhalb der von dem Mietspiegel gewährten Spanne liegenden Teil betrifft (OLG Karlsruhe WuM 1984, 21, LG Berlin GE 1997, 241, AG Berlin-Tiergarten GE 1997, 1231, Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A. Rdnr. 414; Sternel, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 613, Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 558 a Rdnr. 37).

b) In dem hier vorliegenden Fall einer Überschreitung der im Mietspiegel genannten Mietzinsspanne ist der Senat der Auffassung, daß das Mieterhöhungsverlangen bis zu dem im Mietspiegel angegebenen Höchstbetrag formell wirksam ist. Das für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG bestehende Begründungserfordernis soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG die Berechtigung der Mietzinserhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (vgl. Senat, Urteil vom 18. Dezember 2002 - VIII ZR 72/02, NJW 2003, 963 unter II 1 a und bereits grundlegend Senat, Beschluß vom 20. September 1982 - VIII ARZ 5/82 - WuM 1982, 324 unter II 3 a, vgl. auch BVerfGE 53, 352, 358). Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249). Daraus folgt, daß der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen will, zur Begründung seines Begehrens unter zutreffender Einordnung der fraglichen Wohnung in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort genannten Mietzinsspannen anzugeben hat. Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, ist es dem Mieter in diesem Fall ohne weiteres möglich, durch Vergleich der im Mietspiegel genannten Spanne mit dem vom Vermieter verlangten erhöhten Mietzins die Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens zu überprüfen.

Nach diesen Grundsätzen haben die Kl. in formeller Hinsicht das Erforderliche getan, um die Mietzinserhöhung zu begründen. Sie haben unter zutreffender Einordnung der Wohnung der Bekl. in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels der Stadt K. die dort vorgesehene Mietzinsspanne richtig genannt und gleichzeitig die erhöhte Miete angegeben, wobei sie auch den Mietzins pro Quadratmeter Wohnfläche aufgeführt haben. Die Bekl. war somit ohne jede Schwierigkeit in der Lage, die Rechtmäßigkeit des Erhöhungsverlangens der Kl. zu überprüfen. Es liegt folglich ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen der Kl. vor. Dies scheitert nicht daran, daß der Mietspiegel der Stadt K. die von den Kl. geforderte Mieterhöhung nicht deckt. Dies ist allein eine Frage der materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens.

c) Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist anschließend materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Vermieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist. Soweit sich der Vermieter auf einen Mietspiegel berufen hat, erfolgt diese Überprüfung anhand eines Vergleichs der in dem Mietspiegel ausgewiesenen Mietzinsspanne mit dem begehrten erhöhten Mietzins. In diesem Rahmen hat der Tatrichter den Mietzins zu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise verlangen kann. Für eine vollständige Abweisung der Klage wegen der Überschreitung der im Mietspiegel vorgesehenen Mietzinsspannen bleibt kein Raum mehr. Vielmehr hat das Gericht nunmehr zu prüfen, inwieweit der geltend gemachte Anspruch materiell begründet ist. Daraus ergibt sich, daß für den Fall des Vorliegens eines formell wirksamen Erhöhungsverlangens die erhöhte Miete vom Gericht auf den nach § 2 MHG in Verbindung mit dem Mietspiegel zulässigen Betrag zu reduzieren ist.

Für den vorliegenden Fall bedeutet dies angesichts des vom Amtsgericht eingeholten Gutachtens, daß die Kl. jedenfalls bis zu der vom Amtsgericht ausgeurteilten Höhe von 919,80 DM monatlich zur Erhöhung des Mietzinses berechtigt waren.

Ein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel, das den Oberwert überschreitet, ist bis zum Oberwert formell wirksam, entschied der BGH (entgegen LG Berlin, das völlige Unwirksamkeit annimmt [GE 1996, 1181; MM 1996, 292]).

Die Vermieter hatten unter Bezugnahme auf den Mietspiegel die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt, die den Oberwert überstieg. Der Mieter hielt deshalb das Mieterhöhungsverlangen insgesamt für unwirksam.

Mit Urteil vom 12. November 2003 meinte der Bundesgerichtshof, das Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam, wenn es die Wohnung in das Rasterfeld des Mietspiegels zutreffend einordne. Ob die dort vorgesehene Mietspanne richtig genannt werde und ob der Oberwert des Mietspiegels überschritten werden könne, sei allein eine Frage der materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens (insoweit sei die Mieterhöhung dann unbegründet).

Der BGH hält ein Mieterhöhungsverlangen, das den Oberwert des Mietspiegels ohne Begründung überschreitet, nicht mangels Begründung für formell unwirksam, sondern nur materiell für unbegründet. Der Unterschied ist keine juristische Spitzfindigkeit, denn damit können Fehler im Mieterhöhungsverlangen nachgebessert werden. Nach dem Berliner Mietspiegel 2003 kann der Oberwert des jeweiligen Rasterfeldes überschritten werden, wenn wohnwerterhöhende Sondermerkmale wie hochwertiger Bodenbelag vorliegen. Nach der Rechtsprechung gehörte es allerdings zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, daß der Vermieter sich auf diese Sondermerkmale bezog. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kann die Begründung nachgeholt werden, denn - wie gesagt - formell ist das Mieterhöhungsverlangen in voller Höhe wirksam. Ob das der BGH so durchdacht hat, kann bezweifelt werden. Zweifelhaft sind auch die Ausführungen des BGH zur Angabe der Mietspanne. Nach einhelliger Auffassung genügt die Angabe des Rasterfeldes des Mietspiegels, der allgemein zugänglich ist, also etwa die Angabe D 2. Die Zahlen (hier 4,29 e bis 5,81 e) müssen nicht angegeben werden. Daß der BGH davon abweichen wollte, läßt sich der Entscheidung nicht entnehmen.