Teilweise verbrauchsabhängige Umlage von erfassten Kaltwasserkosten

Teilweise verbrauchsabhängige Umlage von erfassten Kaltwasserkosten; Wirtschaftlichkeitsgebot; Tochter des Vermieters als Hauswart

1. Die Umlage der erfassten Kaltwasserkosten zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Wohnfläche entspricht billigem Ermessen.

2. Die Behauptung überhöhter Kosten reicht für die Darlegung eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot durch den darlegungspflichtigen Mieter nicht aus.

(Leitsätze der Redaktion)

Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung des rückständigen Betrages in Höhe von 152,56 € aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 gemäß dem Mietvertrag in Verbindung mit §§ 556 ff. BGB zu.

Der in der Abrechnung verwandte Umlageschlüssel für Kaltwasser von 50 % nach Verbrauch und 50 % nach Wohnfläche entspricht billigem Ermessen und wird der Regelung in § 556 a Abs. 1 BGB gerecht. Nach § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB sind Betriebskosten, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben, nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Allerdings sind gemäß § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Eine Umlage der Kaltwasserkosten zur Hälfte nach Verbrauch und zur Hälfte nach Wohnfläche trägt dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung. Gesetzlich ist nicht vorgeschrieben, zu welchem Anteil Kaltwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Im Mietvertrag findet sich auch keine Bestimmung, wonach bei vorhandenen Kaltwasserzählern die Wasserkosten insgesamt nach Verbrauch oder nach einem anderen Maßstab umzulegen wären.

Die Bekl. hat auch nicht hinreichend dargelegt, weshalb die in der Abrechnung für das Jahr 2007 ausgewiesenen Kosten für die Treppenreinigung nicht geschuldet wären. Die Kosten von insgesamt 2.790 € waren unstreitig angefallen. Der Bekl. steht wegen behaupteter Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes auch kein Freistellungsanspruch hinsichtlich eines Teils der Reinigungskosten gemäß §§ 242, 280 BGB zu. Die Bekl. rügt die Beauftragung der Tochter der Kl. mit der Reinigungstätigkeit für einen Betrag von monatlich 240 € als unwirtschaftlich. Die Bekl. hat aber nicht hinreichend dargelegt, dass die Kl. gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip verstoßen haben, indem sie ihre Tochter mit der Treppenhausreinigung im Objekt zu einem Betrag von monatlich 240 € beauftragten. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist bei der Abrechnung über Betriebskosten zwar das Wirtschaftlichkeitsprinzip zu beachten. Danach dürfen entstandene Betriebskosten an den Mieter nur bei ordnungsgemäßem Kostengrund und angemessener Kostenhöhe weitergegeben werden, wobei dem Vermieter ein gewisser Ermessensspielraum zusteht, der sich bei der Gebäudereinigung insbesondere auf die Reinigungsfrequenz und -intensität bezieht (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 560, BGB, Rn. 75, 98). Da sich die Bekl. auf die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes beruft, obliegt es ihr, hierzu substantiiert vorzutragen, insbesondere Abrechnungen für vergleichbare Objekte vorzulegen oder vorzutragen, in welcher - den Kl. zumutbarer - Weise erheblich geringere Betriebskosten angefallen wären (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 560 BGB, Rn. 126). Hierfür genügt nicht der Verweis auf das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 21.2.2008 zum Aktenzeichen 109 C 257/07. Dieses war in Bezug auf einen anderen Mieter des Hauses hinsichtlich der Abrechnung für das Jahr 2006 ergangen und entfaltet zwischen den Parteien des Rechtsstreits keine Rechtskraft. Die Bkl. hat nicht dargelegt, wie die Kl. die Betriebskosten für die Treppenreinigung hätten erheblich verringern können. Nach ihrer Behauptung hat das anschließend beauftragte Unternehmen für die Treppenreinigung monatlich einen Betrag von 210 € verlangt. Der behauptete Unterschied von monatlich 30 € zu dem an die Tochter der Kl. ausgereichten Betrag begründet aus Sicht des Gerichts aber noch keinen Ermessensfehler der Kl. und keinen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. Im Übrigen haben die Kl. durch Vorlage eines Kostenvoranschlages der Fa. K. vom 4.12.2007 hinreichend dargelegt, dass diese für Sonderreinigungen Zusatzbeträge, vorliegend einen Betrag von 309,40 €, beansprucht. Dagegen waren Sonderreinigungen in dem Leistungsumfang der Tochter der Kl. für 240 € monatlich enthalten. Sonstige Umstände, die einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot begründen könnten, sind von der Bekl. nicht dargelegt worden. Die Bekl. hat insbesondere kein Kostenangebot vorgelegt, wonach die Reinigung zu einem erheblich günstigeren Preis hätte vorgenommen werden können. Für die Frage, ob ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip vorliegt, ist es unerheblich, wie lange die Tochter der Kl. bzw. wie lange das jetzt beauftragte Unternehmen für die Reinigung des streitgegenständlichen Objektes benötigen. Es steht im Ermessen des Vermieters, welche Personen er mit Reinigungsarbeiten betraut. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz im Sinne von § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist nur dann verletzt, wenn der Vermieter

eblich, wie lange die Tochter der Kl. bzw. wie lange das jetzt beauftragte Unternehmen für die Reinigung des streitgegenständlichen Objektes benötigen. Es steht im Ermessen des Vermieters, welche Personen er mit Reinigungsarbeiten betraut. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz im Sinne von § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist nur dann verletzt, wenn der Vermieter für notwendige Reinigungsarbeiten eine Person beauftragt, die erheblich höhere Betriebskosten verursacht, als sie bei ihm möglicher und zumutbarer Beauftragung einer anderen Person entstanden wären. [...]

Erfasste Kaltwasserkosten dürfen je zur Hälfte nach Verbrauch und nach Wohnfläche umgelegt werden. Der Mieter genügt seiner Darlegungslast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht bereits dadurch, dass er überhöhte Kosten behauptet.

Der Mieter beanstandete die Umlegung der erfassten Kaltwasserkosten je zur Hälfte nach Verbrauch und nach Wohnfläche. Ferner machte er geltend, die Beauftragung der Tochter des Vermieters mit der Treppenhausreinigung zu einem Betrag von 240 €/mtl. sei unwirtschaftlich.

Das AG Schöneberg verurteilte den Mieter zur Nachzahlung. Die Umlage der erfassten Kaltwasserkosten zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Wohnfläche entspreche billigem Ermessen, da weder im Mietvertrag eine Umlage nach einem anderen Verteilerschlüssel vereinbart worden sei noch sich aus dem Gesetz ergebe. Für die Darlegung eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot reiche die Behauptung des Mieters, die Beauftragung der Tochter des Vermieters mit der Treppenhausreinigung zu einem Betrag von monatlich 240 € sei unwirtschaftlich, nicht aus, zumal die Vermieterin einen Kostenvoranschlag einer Firma vorgelegt habe, aus dem hervorgehe, dass die Tochter deutlich günstiger gearbeitet habe. Der Mieter habe außerdem kein Kostenangebot vorgelegt, wonach die Reinigung zu einem erheblich günstigeren Preis hätte durchgeführt werden können.

Der Entscheidung ist in vollem Umfang zuzustimmen. Der Umlagemaßstab zur Hälfte nach Verbrauch und zur Hälfte nach Wohnfläche ist schon deswegen nicht zu beanstanden, weil auch § 556 a Abs. 2 BGB dem Vermieter bei einer Verbrauchserfassung die Möglichkeit einräumt, die Betriebskosten "ganz oder teilweise" nach dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch umzulegen und §§ 7, 8 HeizkV die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten grundsätzlich ebenfalls zu 50 % nach dem erfassten Verbrauch zulassen.

Das AG Schöneberg ist auch zu Recht davon ausgegangen, dass dem Vermieter bei der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots ein Ermessensspielraum (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 Rn. 75; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 91; Both in Herrlein/Kandelhard, § 556 Rn. 89; v. Seldeneck, Rn. 2618; v. Seldeneck, Rn. 2618 ff.; Beyer, NZM 2007, 1, 2; Geldmacher, WoBauR § 556 Anm. 8) bzw. Beurteilungsspielraum (Schmid, GE 2000, 160 [161]) zusteht, welche Leistungen er in Anspruch nehmen will und zunächst der Mieter verpflichtet ist, den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (BGH, Urteil v. 13.6.2007, VIII ZR 78/06, GE 2007, 1051 = NZM 2007, 563 = ZMR 2007, 685) substantiiert darzulegen (LG Berlin, Urteil v. 17.10.2001, 64 S 257/00, NZM 2002, 65; Urteil v. 21.8.2001, 64 S 476/00, GE 2001, 1677; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 Rn. 114): Pauschale Einwendungen des Mieters gegen die Höhe einzelner Betriebskosten sind unerheblich (LG Berlin, Urteil v. 9.3.2000, 62 S 463/99, GE 2000, 539; LG Berlin, Urteil v. 30.3.2000, 62 S 508/99).