Teilweise formelle Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens bei Überschreitung des Mietspiegeloberwerts ohne Begründung

Ein Mieterhöhungsverlangen, das den Oberwert des angegebenen Mietspiegelfeldes ohne Begründung überschreitet, ist insoweit formell unwirksam mit der Folge, dass eine tatsächlich höhere ortsübliche Vergleichsmiete (z. B. wegen Zuschlags für ein Sondermerkmal) nur in einem neuen Mieterhöhungsverlangen nach Ablauf der Wartefrist geltend gemacht werden kann.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Der Kl. begehrt Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB von 309,72 € um 33,65 € auf 343,37 € bruttokalt ab 1.12.2008 auf Grundlage des Schreibens vom 22.9.2008, das dem Bekl. am 23.9.2008 zugestellt worden ist.

Die Wohnung ist 44,51 m2 groß und unstreitig in das Mietspiegelfeld F2 einzuordnen, das nach dem Mietspiegel 2007 einen Mittelwert von 5,57 €/m2 - einen Unterwert von 4,95 €/m2 (Spannendifferenz 5 x 0,124 €) und einen Oberwert von 6,49 €/m2 (Spannendifferenz 5 x 0,184 €) ausweist. Der Kl. trägt unter Vorlage der Betriebskostenabrechnung 2007 einen Anteil an Betriebskosten von 1,04 €/m2 (x 44,51 m2 = 46,29 €) vor, woraus sich eine aktuelle Nettomiete von 263,56 € (= 5,92 €/m2) ergibt.

Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Der Bekl. hält das Erhöhungsverlangen für formal unwirksam, weil die Obergrenzen des Mietspiegelfeldes ohne Begründung überschritten werden.

II. Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.

Der Kl. hat gegen den Bekl. Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung um 25,44 € auf 335,16 € brutto monatlich aus § 558 BGB.

Das Mieterhöhungsverlangen des Kl. vom 22.9.2009 ist teilweise formell wirksam, soweit es von der Obergrenze des darin angegebenen Mietspiegelfeldes F2 - 6,49 €/m2 nettokalt - gedeckt ist. Das Mieterhöhungsverlangen ist dagegen formell unwirksam, soweit der Oberwert ohne Begründung überschritten wird. Gemäß § 558 a Abs. 4 Satz 1 BGB genügt zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens die Bezugnahme auf den Mietspiegel, der Spannen enthält, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Wird die Spanne - wie im vorliegenden Fall - überschritten, ist es formell nur bis zur Höhe der im einschlägigen Mietspiegelfeld genannten Miete wirksam. (BGH, Urt. v. 12.11.2003 - VIII ZR 52/03 = GE 2004, 232; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, MietR, 9. Aufl., § 558 a BGB Rn. 40; Staudinger/Emmerich, Kommentar zum BGB, Auflage 2006, § 558 a Nr. 20; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl. Kap. IV Rn. 211). Der vom Rasterfeld nicht gedeckte Anteil des Mieterhöhungsverlangens stellt sich als formell fehlerhaft dar, weil es dafür an der gemäß § 558 a Abs. 1 BGB erforderlichen Begründung fehlt. Durch die Begründung sollen dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung gegeben werden, damit er während der Überlegungsfrist diese überprüfen und sich entscheiden kann, ob er zustimmt oder nicht. Der Vermieter muss deshalb die Spanne angeben und zusätzlich begründen, wenn er sie überschreiten will. Nach alledem ist im vorliegenden Rechtsstreit die materielle Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens nur maßgeblich, soweit es den formell wirksamen Anteil betrifft.

Der Umstand, dass mit der Klageschrift vom 6.2.2009 ergänzend wohnwerterhöhende Sondermerkmale angeführt worden sind, um das Überschreiten des Mietspiegelfeldes F2 zu begründen, führt zu keinem anderen Ergebnis. Insbesondere liegt hierin kein neues wirksames Mieterhöhungsverlangen, weil die 15-monatige Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht eingehalten worden ist, nachdem - wie aufgezeigt - das - jedenfalls teilweise formell wirksame - Mieterhöhungsverlangen vom 22.9.2008 vorangegangen war. Mit der Klage kann auch nicht im Sinne des § 558 b Abs. 3 BGB das Begründungserfordernis für den formell unwirksamen Teil nachgeholt werden; grundsätzlich kann zwar nach dieser Vorschrift ein Mieterhöhungsverlangen, das dem Begründungserfordernis des § 558 a BGB nicht entspricht, im Prozess nachgeholt werden, wobei wiederum die Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB einzuhalten wäre.

Allerdings kann dem früheren teilwirksamen Mieterhöhungsverlangen vom 22.9.2008, an dem der Kl. weiter mit Wirkung ab 1.12.2008 festhält, kein weiteres Mieterhöhungsverlangen vor Ablauf der Wartefrist nachgeschoben werden. Nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB soll nur die Möglichkeit erhalten bleiben, noch im Prozess formell wirksam eine Mieterhöhung - unter Einhaltung einer neuen Wartefrist - zu verlangen, wenn die vorangegangene Erklärung unwirksam war. Die Vorschrift dient indes nicht dazu, einem - wenn auch nur zum Teil wirksamen - Erhöhungsverlangen vor Ablauf der Wartefrist ein weiteres folgen zu lassen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 7,72 € bruttokalt wie im Folgenden aufzuzeigen sein wird:

Der Mietspiegel 2007 ist einschlägig - wovon beide Parteien entgegen dem angegriffenen Urteil zu Recht ausgehen. Die Erhöhungserklärung ist dem Bekl. schon am 23.9.2008, mithin vor dem Stichtag des Mietspiegels 2009 (1.10.2008) zugegangen. Auf diesen Zeitpunkt kommt es an, nicht erst auf den Zeitpunkt, ab dem die Mieterhöhung eintreten soll (LG Berlin, Urt. v. 14.1.2008 - 67 S 310/07 = GE 2008, 334).

Entsprechend den zutreffenden Ausführungen im angegriffenen Urteil gibt es vier positiv einzuordnende Merkmalsgruppen, die zu einem Aufschlag von 80 % auf den Mittelwert des Mietspiegelfeldes F2 führen, sowie das Sondermerkmal „modernes Bad" mit einem weiteren Zuschlag von 0,37 €/m2.

Die Gruppe 1 ist entgegen dem Vorbringen des Bekl. nicht neutral, sondern positiv, denn der positiv zu bewertende Handtuchwärmer wird nicht durch ein kleines Handwaschbecken ausgeglichen. Die vom Bekl. erstmals in der Berufung mitgeteilten Maße von 40 cm x 23 cm mögen wohl (noch) als klein im Sinne der Orientierungshilfe anzusehen sein. Die Kammer hat in einer Entscheidung vom 12.12.2006 (63 S 71/06 = GE 2007, 597) ein 27 cm tiefes, trapezförmiges Waschbecken mit den Innenmaßen 25 cm x 40 cm als klein bewertet. Allerdings bestreitet der Kl. diese Maße, und der Bekl. ist mit diesem neuen Vortrag in der Berufung gemäß § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, nachdem er das Waschbecken erstinstanzlich nur unsubstantiiert als klein bezeichnet hatte.

Auch die Voraussetzungen für das Sondermerkmal „modernes Bad" sind gegeben. Insbesondere steht dem nicht entgegen, dass keine Einbaudusche oder -wanne vorhanden sein soll, wie der Bekl. anführt. Dem ist der Kl. - auch schon in erster Instanz - mit dem Vortrag entgegengetreten, dass eine dreiseitig gemauerte moderne Dusche mit Abfluss in den ebenerdigen Granitboden vorhanden sei. Das entspricht den Anforderungen an eine moderne Badezimmerausstattung.

Ohne Erfolg bestreitet der Bekl. zudem, dass die Gruppe 4 - Gebäude - wegen der Erneuerung des Daches in einem überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand und die vom Kl. angeführte Erneuerung der Wärmedämmung unsubstantiiert sei. Der Kl. hat bereits in erster Instanz - über die Erneuerung des Daches und der Wärmedämmung nach den modernen Richtlinien im Jahr 2008 hinaus - dargetan, dass die elektrischen Steigeleitungen verstärkt, die denkmalgeschützte Fassade saniert, das Treppenhaus renoviert und - bereits im Jahr 1996 - eine moderne Gasetagenheizung eingebaut worden ist; all diese Maßnahmen sind unbestritten geblieben. Insgesamt liegt damit ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand vor.

Nach alledem bleibt es bei den vier positiven Merkmalsgruppen mit einem Spannenzuschlag von 0,74 € (4 x 0,184 €) auf den Mittelwert von 5,57 €/m2 zuzüglich 0,37 €/m2 für das Sondermerkmal modernes Bad. Daraus ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,68 €/m2. Mit dem - in der Berufung nicht mehr streitigen - Betriebskostenanteil von 1,04 €/m2 beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete mithin 7,72 € bruttokalt, was bei einer Wohnfläche von 44,51 m2 einer zulässigen Miete von 343,62 € entspricht. Da das Mieterhöhungsverlangen wie eingangs dargestellt jedoch nur bis zur Obergrenze von 6,49 €/m2 des Mietspiegelfeldes F2 formell wirksam ist, ist die Klageforderung darauf zu begrenzen; daher kann nur eine Erhöhung auf 6,49 € + 1,04 € Betriebskostenanteil x 44,51 m2 verlangt werden, mithin insgesamt monatlich 335,16 €.

Anmerkung: Revision zugelassen.

Ein Berliner Vermieter, der sich zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel stützt, kann auf die Angabe wohnwerterhöhender Merkmale nach der Orientierungshilfe verzichten und ohne Weiteres den Oberwert des maßgeblichen Mietspiegelfeldes zugrunde legen (§ 558 a Abs. 4 BGB), weil der Berliner Mietspiegel ein Spannenmietspiegel ist, und bei diesen reicht es – für die formelle Begründung – aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Allerdings kann die ortsübliche Miete im Einzelfall auch den Oberwert des Mietspiegelfeldes überschreiten, wenn besondere Merkmale („Sondermerkmale") vorliegen, z. B. ein modernes Bad, und im Übrigen in allen Gruppen der Orientierungshilfe die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen. Dann ist für die Überschreitung des Oberwerts eine zusätzliche Begründung im Mieterhöhungsverlangen erforderlich; ansonsten ist es insoweit bereits formell unwirksam.

Der Vermieter hatte in seinem Mieterhöhungsverlangen den Oberwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes ohne Begründung überschritten, weswegen der Mieter das Erhöhungsverlangen insgesamt für unwirksam hielt. In der Klageschrift waren ergänzend wohnwerterhöhende Sondermerkmale angeführt, die das Erhöhungsverlangen insgesamt gerechtfertigt hätten. Das Landgericht Berlin hielt das Erhöhungsverlangen bis zum Oberwert für formell wirksam.

Unter Berufung auf das Urteil des BGH in GE 2004, 232 meinte die Kammer, das Erhöhungsverlangen sei bis zum Oberwert des Mietspiegelfeldes formell wirksam. Im Übrigen sei es mangels Begründung formell unwirksam. Zwar überschreite hier wegen der im Prozess vorgetragenen Sondermerkmale die ortsübliche Miete auch den Oberwert. Dies sei jedoch nicht zu berücksichtigen, da ein Nachschieben im Prozess nur bei Unwirksamkeit der vorangegangenen Erklärung möglich sei, nicht jedoch bei einem nur zum Teil wirksamen Erhöhungsverlangen.

Es ist zu begrüßen, dass das Landgericht die Revision zugelassen hat, damit der BGH Gelegenheit erhält, seine Entscheidung vom 12. November 2003 klarzustellen. Dessen Urteil war im amtlichen Leitsatz zumindest missverständlich. Zwischen der formellen Unwirksamkeit und der Unbegründetheit eines Mieterhöhungsverlangens ist streng zu unterscheiden; eine Nachbesserung durch ergänzenden Vortrag ist nur bei einer zunächst unbegründeten Klage möglich (BVerfG NJW 1974, 1499).

Ein formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen kann nur mit Wirkung für die Zukunft wiederholt oder während des Rechtsstreits „nachgebessert" werden, wobei jeweils eine neue Zustimmungsfrist nach § 558 b Abs. 2 BGB von zwei Monaten einzuhalten ist.

Aus § 558 a Abs. 4 BGB folgt, dass bis zum Oberwert bei einem Spannenmietspiegel ein Mieterhöhungsverlangen immer formell wirksam ist (weitere Voraussetzung ist selbstverständlich, dass auch die anderen Formalien erfüllt sind, wie z. B. Textform oder Schriftform).

Wenn der Oberwert eines Spannenmietspiegels überschritten wird, ist eine zusätzliche Begründung erforderlich, denn nach ständiger Rechtsprechung soll der Mieter nach Zugang eines Erhöhungsverlangens sich anhand der Begründung darüber im Klaren werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmen soll oder nicht. Wenn eine Begründung fehlt und der Mieter raten muss, ob der Vermieter möglicherweise Sondermerkmale angenommen hat, fehlt es an der nach § 558 a BGB erforderlichen Begründung, und das Erhöhungsverlangen ist insoweit nichtig. Demgegenüber heißt es im amtlichen Leitsatz des BGH (GE 2004, 232), das Erhöhungsverlangen sei insoweit unbegründet, als es über den Oberwert hinausgeht. Formell wirksam sei es schon, wenn das Mietspiegelfeld mit der dort vorgesehenen Mietspanne angegeben sei. Das könnte bedeuten, dass ein den Oberwert übersteigendes Mieterhöhungsverlangen ohne Einhaltung einer Zustimmungsfrist nachgebessert werden kann, weil es nur unbegründet, aber nicht formell unwirksam war.

Das trifft jedoch nicht zu. Richtigerweise heißt es in den Gründen des BGH ausdrücklich, dass das Mieterhöhungsverlangen (nur) bis zu dem im Mietspiegel angegebenen Höchstbetrag formell wirksam ist, was eine Nachbesserung ohne Einhaltung einer Zustimmungsfrist eben gerade ausschließt.

Nicht zuzustimmen ist allerdings den Ausführungen des Landgerichts zu der Nachbesserung im Prozess. Das Landgericht meint, dass durch das teilwirksame Mieterhöhungsverlangen die Wartefrist von 15 Monaten nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgelöst werde. Nach § 558 b Abs. 3 BGB wird durch die Nachbesserung jedoch nur die Zustimmungsfrist (Überlegungsfrist für den Mieter) ausgelöst, nicht jedoch die Jahressperrfrist nach § 558 BGB. Zwar meint Börstinghaus (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., Rn. 167 zu § 558 b BGB), die Jahressperrfrist gelte nicht nur bei einem nachgeholten, sondern auch einem nachgebesserten Mieterhöhungsverlangen. Der Bundesgerichtshof ist jedoch – zu Recht – anderer Auffassung. Ein Mieterhöhungsverlangen, das Angaben zu Kürzungsbeträgen nicht enthält, ist formell ebenso unwirksam wie ein Erhöhungsverlangen, das für die Umrechnung der Bruttomiete in eine Nettomiete keine Angaben zu den Betriebskosten enthält. In beiden Fällen kann ohne Auslösung der Jahressperrfrist der Vermieter den Mangel nachbessern (BGH, GE 2009, 647; GE 2010, 338). Eine Fristenregelung wie im Betriebskostenrecht, wo nach Ablauf der Jahressperrfrist keine Nachforderung vom Vermieter mehr geltend gemacht werden kann (§ 556 Abs. 3 BGB), fehlt eben in § 558 b BGB, der nur den Anspruch des Mieters auf Einhaltung einer neuen Zustimmungsfrist regelt (vgl. Beuermann, GE 2009, 620).