Teilweise formell unwirksame Betriebskostenabrechnung

1. Bei einer formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung kann der Mieter auch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 BGB Einwendungen erheben.

2. Betreffen die Mängel nur einzelne Positionen, ist die Abrechnung im Übrigen materiell wirksam.

3. Hinsichtlich des unwirksamen Teils ist der Vermieter berechtigt und verpflichtet, eine formell wirksame Abrechnung vorzulegen. Ergibt sich daraus, dass die anteiligen Vorschüsse verbraucht sind, entfällt ein Rückzahlungsanspruch des Mieters.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. ist nicht wegen Zeitablaufs gehindert, die Betriebskostenabrechnungen hinsichtlich der Position Grundsteuer zu rügen. Mangels Angabe des Verteilerschlüssels ist diese Position nicht nachvollziehbar und formell unwirksam, weswegen die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht zu laufen begonnen hat.

Es ist umstritten, ob die Einwendungsfrist von einer formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung in Gang gesetzt werden kann. Entspricht die Abrechnung nicht einmal den Mindestanforderungen, ist davon auszugehen, dass der Einwendungsausschluss nicht greift (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. Kap. V Rn. 460; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 Rn. 100, beide m. w. N.). Auch der BGH setzt in dem von den Bekl. in Bezug genommenen Urteil vom 9.4.2008 (VIII ZR 84/07 = GE 2008, 795 = NJW 2008, 2258) für den Beginn der Einwendungsfrist eine formell wirksame Abrechnung voraus (ebenso das von den Kl. in Bezug genommene Urteil des BGH vom 5.3.2008 - VIII ZR 80/07 = GE 2008, 664 = NJW 2008,152; BGH, Urt. v. 10.10.2007 - VIII ZR 279/06 - GE 2008, 46 = NJW 2008, 283). Bei einer formell unwirksamen Abrechnung behält der Mieter seinen Abrechnungsanspruch; es wäre ungereimt, wenn er seinen Anspruch noch geltend machen, der Vermieter ihn aber gleichzeitig nur wegen Fristablaufs auf Zahlung in Anspruch nehmen könnte. Liegt hingegen eine im Wesentlichen richtige Abrechnung vor, bei der sich die formellen Mängel nur auf einzelne Positionen beziehen, wird die Einwendungsfrist mit Zugang der Abrechnung beim Mieter beginnen (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 556 BGB Rn. 499 m.w.N.).

Vorliegend ist zu beachten, dass die Abrechnungen formell nicht vollständig unwirksam sind, sondern nur hinsichtlich der Position Grundsteuer. Diesbezüglich haben die Kl. erstmals mit Schriftsatz vom 21.8.2008 den Verteilerschlüssel - die Grundsteuer wird für jede Eigentumswohnung der Anlage gesondert festgesetzt und entsprechend umgelegt - angegeben. Soweit die Betriebskostenabrechnungen überwiegend wirksam waren, hatte der Bekl. auch seine Einwände fristgerecht geltend zu machen. Durch den Ablauf der Einwendungsfrist wird aber nicht der abgrenzbare formell unwirksame Teil der Abrechnungen hinsichtlich Grundsteuer wirksam, vielmehr bestand diesbezüglich der Abrechnungsanspruch des Bekl. fort. Daher ist der Bekl. nicht mit Einwänden betreffend den formell unwirksamen Teil der Abrechnung ausgeschlossen.

Allerdings ergibt sich in der Konsequenz daraus weder ein Guthaben zugunsten des Bekl. noch ein Nachzahlungsbetrag zugunsten der Kl. Dem Bekl. ist zunächst darin zuzustimmen, dass die ohne Verteilerschlüssel eingestellten Kosten für Grundsteuer nicht zu berücksichtigen waren. Da die Nachzahlungsbeträge allesamt niedriger sind, ergäbe sich daraus rechnerisch ein Guthaben des Bekl. Soweit die Kl. erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB den Verteilerschlüssel zur Umlage der Grundsteuer ausreichend mitgeteilt haben, sind sie mit Nachzahlungsansprüchen ausgeschlossen. Allerdings haben die Kl. durch die Abrechnung belegt, dass die vom Bekl. geleisteten Vorschüsse verbraucht sind, weswegen dieser auch keine Vorschüsse zurückverlangen kann. Spätestens im Laufe der ersten Instanz ist die Abrechnung wirksam erstellt worden; der Ablauf der Abrechnungsfrist schließt nur Nachzahlungen aus, nicht aber den Anspruch auf Einbehalt der vertragsgemäß geleisteten Vorschüsse, die tatsächlich verbraucht worden sind (Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Auflage, § 556 Rn. 83 [Seite 724] m.w.N.; Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 556 BGB Rn. 470; LG Berlin Urt. vom 1.11.2004 - 34 O 387/04 = GE 2005, 57). Das ist im Falle einer nur bezüglich einer einzelnen Position formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung nicht anders, als wenn die Abrechnung vollständig formell unwirksam wäre; für eine abweichende Behandlung ergibt sich weder aufgrund der höchstrichterlichen Rechtsprechung noch aus sonstigen Erwägungen ein sachlicher Grund.

Eine Betriebskostenabrechnung, die nicht nur materiell unrichtig ist, sondern auch formell unwirksam, wird so behandelt, als ob überhaupt keine Abrechnung vorläge. Die Folge: Der Mieter kann auch dann noch Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung erheben, wenn mehr als zwölf Monate seit Erhalt der Abrechnung verstrichen sind. Sind nur einzelne Positionen betroffen, gilt im Übrigen die Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters.

In der Betriebskostenabrechnung war ein Verteilerschlüssel für die Position Grundsteuer nicht angegeben. Der Mieter erhob nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 BGB (zwölf Monate nach Zugang) Einwendungen; der Vermieter korrigierte während des Rechtsstreits die Abrechnung, woraus sich ergab, dass die anteiligen Vorschüsse verbraucht waren.

Mit Urteil vom 21. Juli 2009 stellte das Landgericht Berlin klar, dass die Betriebskostenabrechnung im Wesentlichen wirksam war. Hinsichtlich der formell unwirksamen Position Grundsteuer galt die Einwendungsfrist für den Mieter nicht. Er behielt vielmehr den Anspruch auf Erteilung einer insoweit wirksamen Abrechnung. Nachforderungen konnte der Vermieter zwar wegen Fristablaufs nicht geltend machen. Der Mieter war jedoch auch mit seiner Forderung auf Rückzahlung der Vorschüsse ausgeschlossen, da auch eine verspätete Abrechnung ausreicht, wenn die Vorschüsse verbraucht wurden.