Teilunwirksame Mietkautionsvereinbarung

Zur Rückforderung einer Mietkaution bei unwirksamer Fälligkeitsklausel.

Die Kl. begehren die Freigabe eines als Mietkaution an die Bekl. verpfändeten Sparguthabens.

Die Kl. und die Rechtsvorgängerin der Bekl. schlossen einen Mietvertrag über eine Wohnung. Nach § 3 dieses Vertrages beträgt der Grundmietzins monatlich 930 DM. In § 5 heißt es:

"1. Der Mieter leistet eine Kaution in Höhe von 2.790 DM.

2. Der Kautionsbetrag wird verzinst; er wird entrichtet durch Verpfändung eines vom Mieter bei der B. M., Zweigstelle A. zu errichtenden Sparkontos. Die Zinshöhe soll einer Spareinlage mit gesetzlicher Kündigung entsprechen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu, sie erhöhen die Sicherheit. Die Sicherheitsleistung ist mit Abschluß des Mietvertrages zu erbringen.

3. Die Kaution wird nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache unter Berücksichtigung der dem Vermieter etwa zustehenden Ansprüche, in diesem Falle spätestens binnen sechs Monaten nach Rückgabe oder Beendigung, freigegeben."

Das Mietverhältnis begann am 15. März 1999. Die Kl. errichteten bei der Sparkasse H. ein Sparkonto, auf das sie 2.790 DM einzahlten. Mit Erklärung vom 9. April 1999 verpfändeten sie das Sparguthaben an die Rechtsvorgängerin der Bekl.

Die Kl. sind der Auffassung, die Kautionsabrede sei insgesamt unwirksam, die Kaution deshalb ohne Rechtsgrund geleistet worden.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die Berufung zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Mit dieser verfolgen die Kl. ihr Klageziel weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht meint, die Verpfändung des Sparguthabens bei der Sparkasse H. zugunsten der Bekl. sei nicht ohne Rechtsgrund erfolgt, so daß ein Freigabeanspruch der Kl. gemäß § 812 BGB nicht gegeben sei. Die Regelung in § 5 Abs. 2 Satz 4 des Mietvertrages sei zwar wegen Verstoßes gegen § 550 b Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB a. F. (jetzt § 551 BGB) sowie nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, weil der Mieter danach die gesamte Kaution schon bei Abschluß des Mietvertrages zu leisten habe. Diese Unwirksamkeit führe aber nicht dazu, daß die Kautionsabrede im ganzen unwirksam wäre. Unwirksam sei nur die Vereinbarung zur Fälligkeit der Kaution.

§ 5 des Mietvertrages enthalte sprachlich und inhaltlich selbständige Regelungen, die teilbar seien und auch bei Wegfall der Fälligkeitsabrede in Absatz 2 Satz 4 einen eigenen sinnvoll bleibenden Regelungsgehalt hätten. Präventive Erwägungen seien außer acht zu lassen. Der Gesetzgeber habe mit der Regelung in § 550 b Abs. 3 BGB a. F. nicht den Vermieter bestrafen und durch eine Pflicht zur Rückzahlung der Kaution einem Vermögensrisiko aussetzen wollen.

Da die Parteien aufgrund der unwirksamen Fälligkeitsregelung keine Vereinbarung über die Fälligkeit der Kaution getroffen hätten, greife gemäß § 6 Abs. 2 AGBG die in § 550 b Abs. 1 Satz 2, 3 BGB a. F. enthaltene gesetzliche Regelung ein. Dies entspreche dem mutmaßlichen Willen redlicher Parteien. Der Vermieter erhalte seine Sicherheitsleistung letztlich nur vorfristig.

II. Dagegen wendet sich die Revision im Ergebnis ohne Erfolg. Das Landgericht ist zu Recht der Auffassung, daß die Kl. gegenüber der Bekl. keinen Anspruch auf Freigabe des verpfändeten Sparguthabens gemäß § 812 Abs. 1 Alt. 1 BGB bei noch bestehendem Mietverhältnis haben.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß die Vereinbarung in § 5 Abs. 2 Satz 4 des Mietvertrages - "Die Sicherheitsleistung ist mit Abschluß des Mietvertrages zu erbringen" - unwirksam ist. Sie verstößt gegen die zwingende Bestimmung des § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB a. F. Danach ist der Mieter berechtigt, die Sicherheitsleistung in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Gemäß § 550 b Abs. 3 BGB a. F. ist eine hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Durch § 5 Abs. 2 Satz 4 des Mietvertrages werden die Rechte des Mieters zur ratenweisen Erfüllung der Kaution und zur Zahlung erst bei Beginn des Mietverhältnisses unzulässig eingeschränkt.

2. Richtig ist auch die Auffassung, bei Wegfall des vierten Satzes des § 5 Absatz 2 des Mietvertrages enthalte die restliche Bestimmung in ihrer verbleibenden Fassung noch eine sprachlich und inhaltlich selbständige Regelung, die dem Vertragszweck diene.

In Absatz 1 des § 5 des Mietvertrages haben die Parteien vereinbart, daß der Mieter eine Kaution in Höhe von 2.790 DM leisten soll; diese Regelung ist gemessen an § 550 b Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. nicht zu beanstanden, da die zu erbringende Sicherheit das Dreifache des auf einen Monat entfallenden Mietzinses ohne Nebenkosten nicht übersteigt. In Absatz 2 des § 5 des Mietvertrages werden dann unter anderem die Art der Kautionsleistung sowie die Fälligkeit der Kaution geregelt. Ohne die unwirksame Fälligkeitsregelung bleibt eine Abrede der Parteien über eine von den Kl. zu erbringende Sicherheitsleistung in Höhe von 2.790 DM selbständig bestehen.

Entgegen der von Instanzgerichten und der Literatur teilweise vertretenen Auffassungen (z. B. LG Berlin GE 2002, 55; LG München NJW-RR 2001, 1230; Börstinghaus MDR 1999, 965 f.) stellt die Annahme einer Teilunwirksamkeit einer Kautionsvereinbarung keine unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Allgemeinen Geschäftsbedingung dar (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 550 Rdnr. 28).

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die eine geltungserhaltende Reduktion von Formularklauseln auf einen zulässigen Kern ab-lehnt, betrifft Klauseln, die zulässige und unzulässige Tatbestände sprachlich nicht trennbar verbinden, bei denen daher die Ausgrenzung der unzulässigen und die Aufrechterhaltung der zulässigen Teile nur durch eine sprachliche und inhaltliche Umgestaltung erreicht werden könnte (BGH, Urteil vom 28. Mai 1984 - III ZR 63/83, NJW 1984, 2816 unter II 3). Hier geht es aber nicht darum, für eine unzulässige Klausel eine neue Fassung zu finden, die für den Verwender möglichst günstig, aber rechtlich gerade noch zulässig ist. Vielmehr wird eine sprachlich und inhaltlich teilbare Formularbestimmung ohne ihre unzulässigen Bestandteile mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhalten. Das Verbot geltungserhaltender Reduktion einer beanstandeten Klausel gilt nicht, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinn-voll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil tren-nen läßt (BGHZ 136, 314, 322; vgl. auch BGHZ 145, 203, 212).

3. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Teilunwirksamkeit der Kautionsabrede auch mit dem Sinn und Zweck des § 550 b BGB a. F. vereinbar.

Mit dem Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912), mit dem auch § 550 b in das BGB eingefügt worden ist, sollte "marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten mehr Geltung verschafft" werden, der "sozialen Bedeutung des Mietverhältnisses für die Mieter Rechnung getragen, als auch die Interessen des Vermieters an der Wirtschaftlichkeit der Wohnungen berücksichtigt" werden (Gesetzesbegr. BTDrucks. 9/2079 S. 1 f.). Die unübersichtliche Rechtslage zur Mietkaution sollte bereinigt und ein Aus-gleich zwischen dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters auf der einen und dem Schutzbedürfnis des Mieters auf der anderen Seite ge-schaffen werden (Gesetzesbegr. BT-Drucks. 9/2079, S. 10). Im Hinblick auf diesen Schutzzweck des § 550 b BGB a. F. wäre es verfehlt, eine Kautionsregelung insgesamt für unwirksam zu erklären, weil eine Teilregelung zur Fälligkeit gegen das Gesetz verstößt. Damit blieben die berechtigten Interessen des Vermieters an einer Sicherheit und damit auch an der wirtschaftlichen Nutzbarkeit der Wohnung außer acht. Der Vermieter erbringt dem Mieter gegenüber in der Weise eine Vorleistung, daß er diesem die Wohnung zur Verfügung stellt, die er nur bei Wahrung der besonderen Erfordernisse des Mieterschutzrechtes zurückerhalten kann. Zudem besteht für einen Vermieter die Ge-fahr, daß die vermietete Wohnung durch den Mieter beschädigt wird und der Schaden bei Vertragsende nicht oder nicht vollständig von die-sem beseitigt worden ist. Durch die Mietsicherheit ist der Vermieter zu-mindest teilweise gegen hieraus resultierende Schäden abgesichert. Demgegenüber kann ein Mieter in der Regel nicht erwarten, daß sich ein Vermieter zur Überlassung einer Wohnung ohne Stellung einer Mietsicherheit bereit erklärt. Die Leistung einer solchen Sicherheit entspricht der üblichen Praxis, die vom Gesetzgeber durch die Regelung des § 550 b BGB a. F. auch ausdrücklich bestätigt worden ist.

Entgegen der Meinung der Revision läuft die Bestimmung des § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB a. F. nicht leer, wenn die Kautionsregelung nicht insgesamt als unwirksam anzusehen ist. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Mietsicherheit vor der gesetzlichen Fälligkeit zu entrichten. Er ist dazu nur berechtigt. Es steht ihm frei, die Kaution sofort zu bezahlen oder sie bis zu den in § 550 b Abs. 1 BGB a. F. bestimmten Fälligkeitszeitpunkten einzubehalten. Der Vermieter hat keine rechtliche Möglichkeit, die Zahlung der Kaution vor Fälligkeit zu erzwingen.

Ein Mieter, von dem der Vermieter die vorzeitige Zahlung der vereinbarten Kaution verlangt, ist auch nicht ohne rechtlichen Schutz. Ihm steht ein Anspruch auf Überlassung der Wohnung zu, den er notfalls gerichtlich durchsetzen kann. Entsprechend dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung vermag der Mieter damit seine wirtschaftliche Belastung zu Beginn des Mietverhältnisses zu verringern (vgl. Gesetzesbegr. BT-Drucks. 9/2079 S. 14). Auch ist die Kaution vom Zeitpunkt ihrer Zahlung an zu verzinsen.

III. Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung in § 5 des Mietvertrages der Parteien ist mithin mit Ausnahme der Fälligkeitsregel in Abs. 2 Satz 4 rechtswirksam. Die Verpfändung des Sparguthabens an die Bekl. erfolgte deshalb mit Rechtsgrund. Ein Bereicherungsanspruch der Kl. gegenüber der Bekl. scheidet demnach aus.

Vereinbart der Vermieter die Zahlung einer bei Mietvertragsabschluß in voller Höhe fälligen Mietkaution, ist diese Vereinbarung zwar unwirksam, der Mieter hat aber dennoch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, entschied der BGH.

Bei einem Wohnraummietverhältnis war vereinbart worden, daß der Mieter eine verzinsliche Kaution in Form eines Sparbuches leisten solle. Wörtlich hieß es: "Die Sicherheitsleistung ist mit Abschluß des Mietvertrages zu erbringen." So geschah es. Später forderte der Mieter die Freigabe des verpfändeten Sparbuches mit der Begründung, die Mietvertragsabrede sei insgesamt unwirksam, weil das dem Wohnungsmieter zustehende Recht, die Mietkaution in drei Raten leisten zu dürfen, damit ausgeschlossen worden war. Das LG Leipzig hatte die Klage des Mieters abgewiesen (vgl. LG Leipzig GE 2002, 1564). Die Revision des Mieters blieb erfolglos.

Ohne sie zu erwähnen, folgte der Bundesgerichtshof der Rechtsprechung von drei der Mietberufungskammern des Berliner Landgerichts (vgl. GE 2002, 1562, 1563 und 1564) und der Auffassung der Vorsitzenden der ZK 63 am Berliner Landgericht, Regine Paschke (GE 2002, 1540), wonach die Kautionsabrede mit dem zulässigen Teil aufrechterhalten bleibt. Weil § 551 Abs. 2 BGB (früher § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB) für den Mieter die Möglichkeit vorsieht, die geforderte Mietsicherheit in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen, bleiben zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam. Das gilt vor allem für die in der Praxis in Mietverträgen häufig verwendeten Vereinbarungen, die dem Mieter die Zahlung der Mietkaution "bei Beginn des Mietverhältnisses in einer Summe" aufgeben. Hat der Mieter aber gezahlt, bleibt es dabei. Außerordentlich interessant sind die Ausführungen des BGH zur Teilung einer Mietvertragsklausel in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil, die man in dieser Klarheit vom Bundesgerichtshof bisher so noch nicht gelesen hatte. Es geht dabei um die sogenannte "geltungserhaltende Reduktion" von Vereinbarungen, also darum, ob Vereinbarungen, die zum Teil aus zulässigen, zum Teil aus unzulässigen Vereinbarungen bestehen, insgesamt unwirksam sind oder doch teilweise und auf einen zulässigen Kern zurückgeführt (deshalb "geltungserhaltende Reduktion") werden können. Der BGH stellte dazu abstrakt folgende Kernthesen auf: 1. Die unwirksame Vermischung

Sind zulässige und unzulässige Tatbestände sprachlich nicht trennbar verbunden, und ist daher die Ausgrenzung der unzulässigen und die Aufrechterhaltung der zulässigen Teile nur durch eine sprachliche und inhaltliche Umgestaltung erreichbar, gilt das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion mit der Folge, daß die gesamte Vereinbarung unwirksam ist.

2. Die wirksame Aufspaltung

Läßt sich eine Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen, gilt das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion nicht mit der Folge, daß der zulässige Teil wirksam bleibt.

Auf der Grundlage dieser abstrakten Überlegungen kommt der BGH im konkreten Fall der Kautionsvereinbarung mit unwirksamer Fälligkeitsregelung, die den Mieter entgegen § 551 Abs. 2 BGB verpflichtete, die gesamte Mietsicherheit bei Abschluß des Vertrags zu erbringen, zu dem Ergebnis, daß die Kautionsabrede nur teilunwirksam sei . Auch bei Unwirksamkeit der Fälligkeitsregelung enthalte die restliche Bestimmung in ihrer verbleibenden Fassung noch eine sprachlich und inhaltlich selbständige Regelung, die dem Vertragszweck diene. Der Mieter könne daher die Kaution nicht als ungerechtfertigte Bereicherung vom Vermieter zurückfordern. Der Mieter sei dadurch auch nicht schutzlos. Er sei nicht verpflichtet, nur berechtigt, die Mietsicherheit vor der gesetzlichen Fälligkeit zu entrichten. Der Vermieter habe keine rechtliche Möglichkeit, die Zahlung vor Fälligkeit zu erzwingen.