Teilungültigkeit der Jahresabrechnung

Rechnerisch selbständige und abgrenzbare Teile der beschlossenen Jahresabrechnung können für sich gerichtlich angefochten werden. Werden nur teilweise Positionen in den Einzelabrechnungen für ungültig erklärt, bleibt die Gesamtabrechnung davon unberührt.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II. Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.

1. Das Amtsgericht hat verkannt, dass der Beschluss über die Jahresabrechnung im Sinne von § 139 BGB teilbar ist. Denn nach der Rechtsprechung des BGH ist § 139 BGB bei Wohnungseigentumsbeschlüssen jedenfalls dann entsprechend anwendbar, wenn diese - wie hier - nicht lediglich interne Wirkung entfalten, sondern auf die Begründung, Änderung oder Aufhebung rechtlicher Befugnisse oder Pflichten gerichtet sind (BGH, V ZR 193/11, Rn. 12 - zitiert nach juris; BGHZ 139, 289, 298) und es sich bei den beanstandeten Teilregelungen - ebenfalls wie hier - um rechnerisch selbständige und abgrenzbare Teile (BGH V ZR 193/11, Rn. 12 - zitiert nach juris, BGH Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 6; Beschluss vom 15. März 2007 - V ZB 1/06, BGHZ 171, 335, 339 Rn. 12) handelt. Denn Sinn und Zweck von § 139 BGB ist es, ein teilweise nichtiges Rechtsgeschäft nach Möglichkeit im Übrigen aufrechtzuerhalten, wenn dies dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen entspricht (BGH - V ZR 193/11, Rn. 13 - zitiert nach juris; BGH - V ZR 14/08, NJW 2009, 1135, 1136 Rn. 12).

Dies führt dazu, dass eine Jahresabrechnung, soweit kein durchgreifender Fehler vorliegt, hinsichtlich der Positionen, die nicht fehlerhaft sind, aufrechterhalten bleibt (vgl. auch LG Frankfurt am Main WuM 2015, 451). Dies gilt hier von vornherein für alle Positionen mit Ausnahme der Positionen Rechtsstreitkosten und Gartenkosten, die alleine innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist (§ 46 Abs. 1 WEG) angegriffen worden sind.

2. In diesen Punkten hat das Amtsgericht indes im Ergebnis zu Recht die Abrechnung für ungültig erklärt.

Dabei kann dahinstehen, welche Variante der vorgelegten Abrechnungen Gegenstand der Beschlussfassung war und ob - wie die Bekl. behaupten - unter der Position Rechtsstreitkosten tatsächlich ausschließlich die Mehrkosten des Verwalters für Prozesse mit der Kl. abgerechnet worden sind. Denn die Abrechnung der Rechtsstreitkosten entspricht auch dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

a) Soweit die Kosten der Hausverwaltung für eine Hausgeldklage gegen die Kl. anfielen, handelt sich zwar um Kosten der Verwaltung gem. § 16 Abs. 2 WEG, diese können aber nur dann nach dem Verursacherprinzip umgelegt werden, wenn ein entsprechender Beschluss über eine derartige Kostenverteilung gefasst wurde. Dies wird von den Bekl. nicht vorgetragen, eine Verteilung nach dem Verursacherprinzip sieht das WEG nicht vor.

Der Umstand, dass bei diesen Kosten aufgrund der gesonderten Erfassung eine Aufteilung nach dem Verursacherprinzip möglich ist, rechtfertigt noch nicht eine Abweichung von dem grundsätzlich geltenden Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen. Eine Verteilung dieser Kosten nach dem Verursacherprinzip mag zwar gerechter erscheinen, allein dies genügt aber nicht für die Zugrundelegung eines abweichenden Verteilungsschlüssels. Es gilt, dass die betroffenen Wohnungseigentümer ggf. auf eine entsprechende Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels hinwirken müssen. Bis dahin ist der allgemeine Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen maßgebend (vgl. etwa LG Itzehoe, ZMR 2015, 51).

Eine Beschlussfassung über Ersatzansprüche gegen Wohnungseigentümer in der Jahresabrechnung ist - worauf der angefochtene Beschluss hinaus liefe - jedoch nicht zulässig.

b) Soweit Kosten der Verwaltung im Zusammenhang mit der Beschlussanfechtungsklage der Kl. umgelegt worden sind, handelt es sich schon nicht um Kosten der Verwaltung im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG (BGH, NZM 2015, 135). Die Verteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen eine Beschlussanfechtungsklage ist keine originäre Angelegenheit des Verbands, weil das Verfahren nach § 46 Abs. 1 WEG nicht als Verbandsprozess, sondern als Mitgliederprozess ausgestaltet ist. Die Rechtsverteidigung der zu verklagenden übrigen Wohnungseigentümer ist deren eigene Angelegenheit, bei der sie der Verwalter aufgrund von § 27 Abs. 2 Nr. 2 und 4 WEG nach dem Konzept des Gesetzgebers als ihr gesetzlicher Vertreter, nicht als Organ des Verbands, unterstützt (BGH, aaO.).

Derartige Kosten dürfen daher in den Einzelabrechnungen der Jahresrechnung nur denjenigen Wohnungseigentümern angelastet werden, die tatsächlich vorschusspflichtig waren (BGH, aaO.). Dies ist die Kl. im von ihr betriebenen Anfechtungsprozess nicht. Insoweit ist daher auch diese Position in den Einzelabrechnungen zu Recht für ungültig erklärt worden.

c) Dies betrifft indes nicht die Gesamtabrechnung, denn wenn die Kosten - sei es auch nur durch Entnahmen des Verwalters - angefallen sind, sind diese in der Jahresabrechnung, die eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung ist, zu berücksichtigen. Die Frage, ob die Ausgaben zu Recht angefallen sind, ist im Anfechtungsprozess nicht zu prüfen.

d) Ebenso ist mangels Vortrages zu einem auf Verursachung gestützten Verteilerschlüssel auch die Verteilung der Kosten für die Gartenarbeiten, die ebenfalls nach dem Verursacherprinzip umgelegt wurde, für ungültig zu erklären.

Rechnerisch selbständige und abgrenzbare Teile der beschlossenen Jahresabrechnung können für sich gerichtlich angefochten werden.

Die mehrheitlich beschlossene Jahresabrechnung wurde angefochten. Innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist wurden lediglich die beiden Positionen Rechtsstreitkosten und Gartenkosten angegriffen. Das AG hat die gesamte Jahresabrechnung für ungültig erklärt. Hiergegen die Berufung der beklagten Wohnungseigentümer.

Teilweise mit Erfolg. Das AG hat verkannt, dass der Beschluss über die Jahresabrechnung im Sinne von § 139 BGB teilbar ist (BGHZ 139, 288 = GE 1999, 319; BGH, GE 2012, 962). Innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist sind lediglich in den Einzelabrechnungen die Positionen Rechtsstreitkosten und Gartenkosten angegriffen worden. In diesen Punkten hat das AG im Ergebnis zu Recht die Abrechnung für ungültig erklärt. Soweit die Kosten der Hausverwaltung für eine Hausgeldklage gegen die Klägerin anfielen, handelt es sich schon nicht um Kosten der Verwaltung im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG (BGH, GE 2014, 1661 = NZM 2015, 135). Ebenso ist mangels Vortrags eines geänderten Verteilerschlüssels die Verteilung der Kosten für die Gartenarbeiten, die ebenfalls fälschlich nach dem Verursacherprinzip umgelegt wurden, für ungültig zu erklären.

Die Verteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen eine Beschlussanfechtungsklage ist keine originäre Angelegenheit des Verbands, weil das Verfahren nach § 46 Abs. 1 WEG nicht als Verbandsprozess, sondern als Mitgliederprozess ausgestaltet ist. Die Rechtsverteidigung der zu verklagenden übrigen Wohnungseigentümer ist deren eigene Angelegenheit, bei der sie der Verwalter nach dem Konzept des Gesetzgebers als ihr gesetzlicher Vertreter, nicht als Organ des Verbands unterstützt. Derartige Kosten dürfen daher in den Einzelabrechnungen der Jahresabrechnung nur denjenigen Wohnungseigentümern angelastet werden, die tatsächlich (als die übrigen Wohnungseigentümer) vorschusspflichtig waren. Dies war die Klägerin in dem von ihr betriebenen Anfechtungsprozess nicht. Insoweit ist daher auch diese Position in den Einzelabrechnungen zu Recht für ungültig erklärt worden. Dies betrifft indessen nicht die Gesamtabrechnung, denn wenn die Kosten angefallen sind, sind diese in der Jahresabrechnung, die eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung ist, zu berücksichtigen. Die Frage, ob die Ausgaben zu Recht angefallen sind, ist im Anfechtungsprozess nicht zu prüfen.