Teilungültigerklärung einer Sonderumlage

Erachtet das Gericht eine Sonderumlage in bestimmter Höhe für nicht zulässig, muss sie insgesamt für ungültig erklärt werden, weil sonst unzulässigerweise in das Finanzierungskonzept der Wohnungseigentümer eingegriffen würde.

(Leitsatz der Redaktion)

Die rechtskräftig festgestellte Teilnichtigkeit des angefochtenen Beschlusses führt hier gem. § 139 BGB entsprechend zur vollständigen Nichtigkeit desselben. Bei Wohnungseigentümerbeschlüssen liegt eine Unwirksamkeit bzw. Ungültigkeit des gesamten Beschlusses vor, wenn der unbeanstandet gebliebene Teil allein sinnvollerweise keinen Bestand haben kann und nicht anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer so beschlossen hätten (BGH, Versäumnisurteil vom 11.5.2012 - V ZR 193/11 - zit. nach juris). Für Beschlüsse über Sonderumlagen gilt insbesondere, dass die Höhe der Sonderumlage nicht isoliert angefochten werden kann, das Gericht also nicht befugt ist, die Sonderumlage zu reduzieren, weil durch eine Reduzierung des Umlagebetrages das Finanzierungskonzept verändert werden würde. Ist die Sonderumlage der Höhe nach nicht vollständig gerechtfertigt, ist der gesamte Beschluss ungültig (vgl. BGH, Urteil vom 19.10.2012 - V ZR 233/11). Hier führte der vom Amtsgericht für nichtig erklärte Teil des Beschlusses dazu, dass die Sonderumlage unter gewissen Umständen zu reduzieren war. Wird also der Beschluss im Übrigen für gültig gehalten, so wird damit eine Sonderumlage in Höhe von 100.000 € festgesetzt, ohne die Möglichkeit, sie unter bestimmten Umständen zu reduzieren. Wenn also der streitgegenständliche Beschluss nicht vollumfänglich für ungültig erklärt wird, wird die Sonderumlage dadurch erhöht, dass die Möglichkeit sie zu reduzieren durch das Amtsgericht rechtskräftig versagt wurde. Wie es Gerichten nach den o. g. Grundsätzen verwehrt ist, die Sonderumlage zu reduzieren, so ist auch eine Erhöhung derselben unzulässig. Denn auch hier ist das Gericht nicht befugt, in das Finanzierungskonzept der Wohnungseigentümergemeinschaft gestaltend einzugreifen.

Insoweit ist der gesamte streitgegenständliche Beschluss nichtig.

Da der Schriftsatz des Kl.vertreters vom 11.8.2020 keinen entscheidungserheblichen Vortrag enthielt, welcher zu Lasten der Bekl. verwandt worden ist, war ihnen hierauf auch keine Stellungnahmefrist einzuräumen.

Eine Teilungültigerklärung ist unwirksam, weil nicht in das Finanzierungskonzept der Wohnungseigentümer eingegriffen werden darf.

Die Wohnungseigentümer beschlossen die Erhebung einer Sonderumlage. Auf Anfechtungsklage wurde diese vom AG teilweise für ungültig erklärt. Zur Begründung hat das AG ausgeführt, dass aus der Nichtigkeit eines Zusatzes im Beschluss nicht folge, dass der gesamte Beschluss nichtig sei. Hiergegen die Berufung des Klägers gegen die Teilabweisung der Klage, während die beklagten Wohnungseigentümer die Teilabweisung rechtskräftig werden ließen.

Die Berufung hat Erfolg! Der angefochtene Eigentümerbeschluss muss vollständig für ungültig erklärt werden. Nachdem die Teilnichtigkeit des angefochtenen Beschlusses rechtskräftig geworden ist, muss auf das Rechtsmittel des Klägers die vollständige Nichtigkeit ausgesprochen werden. Wenn der unbeanstandet gebliebene Teil allein sinnvollerweise keinen Bestand haben kann und nicht anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer so beschlossen hätten (BGH, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 193/11 - GE 2013, 962), muss der gesamte Beschluss für ungültig erklärt werden. Die Höhe der Sonderumlage kann nicht isoliert angefochten werden, so dass das Gericht also auch nicht befugt ist, die Sonderumlage zu reduzieren, denn durch eine Reduzierung des Umlagebetrages würde das Finanzierungskonzept insgesamt verändert. Daraus folgt, dass der gesamte Beschluss für ungültig zu erklären ist (BGH, Urteil vom 19. Oktober 2012 - V ZR 233/11 - GE 2013, 63).

Ist die Sonderumlage der Höhe nach nicht vollständig gerechtfertigt, muss der gesamte Beschluss für ungültig erklärt werden. Wird also der Beschluss teilweise für gültig gehalten, würde damit eine Sonderumlage festgesetzt, ohne die Möglichkeit, eine Reduzierung unter bestimmten Umständen vorzunehmen. Wie es Gerichten verwehrt ist, die Sonderumlage zu reduzieren, so wäre auch eine Erhöhung derselben unzulässig. Das Gericht darf in diesen Fällen nicht in das Finanzierungskonzept der WEG gestaltend eingreifen.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister