Teilungsvertrag

Teilungsvertrag; Heilung; Dachgeschoß; Wohnzweck

1. Zu dem auf Treu und Glauben sowie einen Beschluß der Bauherrenversammlung über die Gestattung der Nutzung eines Dachgeschoßraums zu Wohnzwecken gestützten Anspruch eines Teileigentümers auf Zustimmung zur Umwandlung des nach dem Teilungsvertrag nicht Wohnzwecken dienenden Raums in Wohnungseigentum bei zwischenzeitlichem Erwerb von Wohnungseigentum durch Dritte.

2. Ein zur Unwirksamkeit des Teilungsvertrags führender Gründungsmangel wird durch den gutgläubigen Erwerb auch nur eines Wohnungseigentums insgesamt geheilt.

Die Bet. sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Den Ast. gehört ein Dachgeschoßraum, der im Teilungsvertrag vom Jahr 1997 wie folgt beschrieben ist: "Teileigentum von 26/1.000 an der im Dachgeschoß gelegenen, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeit ... Der Dachgeschoßraum ist zu Wohnzwecken ausgebaut und wird entsprechend genutzt. Die Wohnungseigentümer haben sich ausweislich der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 5.12.1992 mit großer Mehrheit gegen die Nutzung des Raums zu Wohnzwecken ausgesprochen. In der Bauherrenversammlung vom Jahr 1976 war "der Antrag des Bauherrn X (= Ast.): Ausbau des Dachraums als Wohnung einstimmig angenommen" worden. Die Ast. wurden auf Antrag von Wohnungseigentümern, die ihre Wohnung im Jahr 1991 erworben hatten, durch Beschluß des Senats vom 13.1.1994 (WuM 1994, 222 = WE 1995, 27 u. 157) verpflichtet, die Nutzung des Dachgeschoßraums zu Wohnzwecken einzustellen und den Raum der im Teilungsvertrag vereinbarten Zweckbestimmung zuzuführen. Die Ast. haben beantragt, die Ag. zu verpflichten, einer Änderung des Teilungsvertrags von 1977 zuzustimmen, so daß eine Nutzung des Dachgeschoßraums zu Wohnzwecken zulässig ist. Zur Begründung tragen die Ast. vor, die Bezeichnung des Dachgeschoßraums im Teilungsvertrag als nicht Wohnzwecken dienende Räumlichkeit sei nur im Hinblick auf bauordnungrechtliche Vorschriften und zur Erlangung der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgenommen worden. Alle Bet. an dem Teilungsvertrag seien sich darüber einig gewesen, daß der Dachgeschoßraum als Wohnung benutzt werden dürfe; er sei auch von Anfang an so genutzt worden. Inzwischen sei der Ausbau des Dachgeschoßraums zu einer Wohnung behördlich genehmigt worden.

Das AG hat dem Antrag im wesentlichen stattgegeben. Das LG hat ihn abgewiesen. Dagegen richtete sich die sofortige weitere Beschwerde der Ast. Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

II.2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der Teilungsvertrag gem. § 3 Abs.1 WEG vom Jahr 1977 über die Begründung von Wohnungseigentum und die sich darauf gründende Grundbucheintragung sind hinsichtlich des Dachgeschoßraums eindeutig. Danach handelt es sich bei diesem Raum um Teileigentum i. S. des § 1 Abs. 3 WEG, also um einen nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum. Darin liegt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter i. S. des § 15 Abs. 1 WEG (vgl. Beschl. des Senats v. 13.1.1994, WuM 1994, 222 = WE 1995, 27). Eine Anspruchsgrundlage für die von den Ast. verlangte Zustimmung zu einer Änderung des durch den grundbuchamtlichen Vollzug der Teilungsvereinbarung vom Jahr 1977 geschaffenen Rechtszustands ist nicht erkennbar.

b) Es kann dahingestellt bleiben, ob sich ein vertraglicher Anspruch der Ast. auf Änderung des Teilungsvertrags gegen die damaligen Miteigentümer i. S. des § 3 Abs. 1 WEG begründen ließe. Denn ein solcher Anspruch könnte jedenfalls nicht gegen diejenigen Ag. geltend gemacht werden, die als spätere Erwerber ihres Wohnungseigentums nicht identisch sind mit den seinerzeitigen Miteigentümern. Auch ein etwaiger Mangel des Gründungsvertrags wäre durch den gutgläubigen Erwerb auch nur eines Wohnungseigentums, von dem hier mangels gegenteiliger Anhaltspunkte auszugehen ist (vgl. § 892 Abs. 1 Satz 2 BGB), insgesamt geheilt (BGHZ 109, 179 = NJW 1990, 447; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 3 Rdnr. 38). Schon aus diesen Gründen ist der von den Ast. erklärten Anfechtung des Teilungsvertrags wegen Irrtums gem. § 119 BGB der Boden entzogen.

c) Schließlich läßt sich der geltend gemachte Änderungsanspruch auch nicht auf die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) stützen. Es ist nicht ersichtlich, weshalb es den Ast. unzumutbar sein sollte und gegen Treu und Glauben verstieße, wenn sie an der in dem Teilungsvertrag festgelegten Zweckbestimmung festgehalten werden, die unter Mitwirkung des Ast. und seiner damaligen Ehefrau getroffen wurde (vgl. BayObLG, WE 1997, 119). Nach dem Sachvortrag der Ast. wurde der Dachgeschoßraum seinerzeit deshalb als Teileigentum und damit als ein nicht Wohnzwecken dienender Raum ausgewiesen, weil einer Nutzung als Wohnung bauordnungsrechtliche Gründe entgegenstanden und sonst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht erteilt worden wäre. Damit wurde die Zweckbestimmung des Dachgeschoßraums auch von dem Ast. und seiner damaligen Ehefrau bewußt so festgelegt, daß der Raum nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Sollte es sich, wie die Ast. jetzt vortragen, bei dem Teilungsvertrag insoweit um ein Scheingeschäft i. S. des § 117 BGB gehandelt haben, wäre auch dieser Gründungsmangel durch den zwischenzeitlichen Erwerb von Wohnungseigentum durch Dritte beseitigt; den jetzigen Wohnungseigentümern könnte eine etwaige Nichtigkeit des Teilungsvertrags nicht entgegengehalten werden.

d) Auch der Umstand, daß die Ast. den Dachgeschoßraum seit längerer Zeit als Wohnung nutzen und entsprechende Beiträge zu den Lasten und Kosten leisten, rechtfertigt den gestellten Antrag nicht. Denn der Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer auf Unterlassung einer Nutzung des Dachgeschoßraums zu Wohnzwecken ist jedenfalls nicht verwirkt (vgl. dazu den Beschluß des Senats vom 13.1.1994). Im übrigen ist nach den für das RechtsbeschwGer. bindenden, weil rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des LG zugunsten der Ast. zu keiner Zeit hinsichtlich der Nutzung des Dachgeschoßraums ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden.

e) Ob die Nutzung des Dachgeschoßraums zu Wohnzwecken mehr stört als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung, kann dahingestellt bleiben. Selbst wenn dies verneint würde, könnte daraus allenfalls abgeleitet werden, daß die Nutzung als Wohnung von den übrigen Wohnungseigentümern nicht untersagt werden könnte (vgl. dazu aber den Beschl. des Senats v. 13.1.1994). Ein Anspruch auf Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseigentum könnte darauf aber nicht gestützt werden.