Teilungserklärung

Teilungserklärung; Änderung; Mehrheitsbeschluß; Instandhaltungskosten; grob unbillig; Bindung

Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus mehreren Häusern und enthält die Teilungserklärung hinsichtlich der Instandhaltungskosten keine vom Gesetz abweichende Regelung, so beinhaltet ein Mehrheitsbeschluß, künftig die Instandhaltungskosten nach den einzelnen Häusern getrennt abzurechnen und sie nur den Sondereigentümern in diesen Häusern in Rechnung zu stellen, eine im Beschlußwege unzulässige Abänderung der Teilungserklärung. Gegen die Miteigentümer, die ihre Zustimmung verweigert haben, besteht in Fällen dieser Art regelmäßig kein Anspruch auf Zustimmung zur Abänderung der Gemeinschaftsordnung.

Die Bet. bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die durch Teilungserklärung 1983 gegründet wurde. Die Anlage besteht aus zwei Häusern. Das eine wurde im Jahre 1962 und das andere im Jahre 1971 erbaut. Für das ältere Gebäude sind in den letzten Jahren erheblich höhere Sanierungskosten (insbesondere Dachsanierung) angefallen als für das jüngere. Eine umfangreiche Balkonsanierung, die nur das ältere Gebäude betrifft, steht bevor.

In der Teilungserklärung v. 20.12.1983 heißt es zu Kosten und Lasten: "Soweit Gebühren, Kosten oder Lasten für jedes Wohnungseigentumsrecht getrennt anfallen, werden sie auch getrennt von den jeweiligen Wohnungseigentümern getragen. Ansonsten entfällt auf jedes Wohnungseigentumsrecht der Anteil entsprechend dem Miteigentumsanteil."

In der Eigentümerversammlung v. 11.12.1996 haben die Eigentümer mehrheitlich folgenden angegriffenen Beschluß gefaßt: "Die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sollen zukünftig - beginnend ab dem 1. Januar 1997 - zu Lasten der Häuser F.-H.-Straße 2 und F. Straße 467-469 verteilt bzw. abgerechnet werden, an denen die Arbeiten ausgeführt werden. Ebenso ist die zum Stichtag 1. Januar 1997 angesparte Instandhaltungsrücklage nach dem Schlüssel der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Häuser zu verteilen."

Auf entsprechenden Antrag der Ast. hat das AG Köln diesen Beschluß für unwirksam erklärt. Das LG Köln hat die gegen die amtsgerichtliche Entscheidung eingelegte Beschwerde zurückgewiesen.

II. Das LG hat mit zutreffenden und überzeugenden Erwägungen - auf die zunächst zur Vermeidung überflüssiger Wiederholungen Bezug genommen werden kann -, die Unwirksamkeit des angefochtenen Beschlusses bestätigt.

Der Sache nach stellt der angefochtene Beschluß eine durch Mehrheitsbeschluß nicht zulässige Änderung der Teilungserklärung dar. Zu deren Umgestaltung bedarf es nämlich der Vereinbarung aller Wohnungseigentümer oder eines allstimmigen Beschlusses. Eine Anpassung durch Mehrheitsbeschluß sieht die Teilungserklärung nicht vor.

Es besteht - entgegen der Auffassung der Bf. - auch kein Anspruch auf Abänderung. Von der Rechtsprechung ist nur in besonders gelagerten, engen Ausnahmefällen eine Pflicht zur Anpassung der Teilungserklärung angenommen worden, wenn außergewöhnliche Umstände eingetreten sind, die ein Festhalten an der Vereinbarung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) grob unbillig erscheinen lassen (BGHZ 95, 137, 141 [= WM 1985, 354]; Senatsentscheidung v. 13.2.1995 = OLGR 1995, 194 [= WM 1995, 446]; BayObLGR 1996, 65 [= WM 1997, 289] jew. m. w. N.). Nach diesen Grundsätzen führt nicht jede Härte zu einem Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die anderen auf Zustimmung zu einer Änderung der Teilungsvereinbarung. Diese bindet vielmehr grundsätzlich die Eigentümer als von ihnen selbst geschaffenes und gebilligtes Gemeinschaftsrecht.

Die Annahme einer schweren Unbilligkeit durch die Belastung der Eigentümer des jüngeren Hauses durch die Instandhaltungsmaßnahmen am älteren Haus scheitert hier schon daran, daß es sich bei der Frage des Sanierungsbedarfs um einen Umstand handelte, der bei entsprechender Prüfung - ggf. unter Einholung eines sachverständigen Rates - beim Erwerb des Wohnungseigentums und dem Abschluß der Teilungserklärung erkannt werden konnte. Bei derartigen von vornherein bei lebensnaher Betrachtung erkennbaren Schwierigkeiten besteht regelmäßig schon deshalb kein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung, weil die Wohnungseigentümer beim Erwerb das Risiko, durch künftige, für sie nachteilige Entwicklungen getroffen zu werden, billigend in Kauf genommen haben.

Im übrigen hat das LG zutreffend darauf hingewiesen, daß auch deshalb keine Unbilligkeit vorliegt, weil sich bei der insofern gebotenen längerfristigen Betrachtung der Sanierungsbedarf der Häuser angleicht. Die allein bei kurzfristiger Betrachtung unterschiedlichen Unterhaltungskosten der einzelnen Blocks einer aus mehreren bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind regelmäßig nicht geeignet, eine Pflicht zur Aufhebung der durch die Teilungserklärung gebildeten Risikogemeinschaft zu rechtfertigen. Dies verbietet sich schon deshalb, weil Immobilien als langlebige Wirtschaftsgüter einer langfristigen Rentabilitätsbetrachtung zu unterziehen sind. Dies zeigt auch der vorliegende Fall. Selbst wenn baukonstruktive Eigenarten den derzeitigen Sanierungsbedarf des älteren Hauses beeinflussen, ist nach ordnungsgemäßer Durchführung der Arbeiten eine dauerhafte Sicherung der Bausubstanz zu erwarten. Demgegenüber wird sich bei dem neueren Haus beispielsweise die Notwendigkeit einer Sicherung des Flachdachs mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung stellen. An dieser Maßnahme sind dann die Eigentümer des älteren Gebäudes kostenmäßig beteiligt.