Teilungserklärung

Teilungserklärung; Änderung; Zustimmung; Sondernutzungsrecht; Treu und Glauben; Gemeinschaftsordnung

Zwar können Wohnungseigentümer von anderen die Zustimmung zur Änderung einer Teilungserklärung - hier bezüglich bestehender Sondernutzungsrechte an Stellplätzen - verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der getroffenen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Die vorgesehene Änderung darf jedoch nicht ihrerseits gegen Treu und Glauben verstoßen.

Die Beteiligten sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach dem Aufteilungsplan, der Gegenstand der Teilungserklärung v. 7.4.1992 ist, sind den Beteiligten Sondernutzungsrechte an sieben zu errichtenden Pkw-Abstellplätzen eingeräumt. Die Abstellplätze wurden durch den Bauträger in Abweichung vom Aufteilungsplan erstellt.

Sie sind zum Teil auf anderen Flächen des Gemeinschaftseigentums errichtet worden. Auf einem der vorgesehenen Stellplätze befinden sich Müllboxen und Fahrradständer. Ein der Antragsgegnerin zugewiesener Abstellplatz erwies sich als baurechtlich unzulässig und mußte entfernt werden. Derzeit sind nur sechs statt der ursprünglich vorgesehenen sieben Abstellplätze vorhanden.

Die Antragsteller haben eine Änderung der Teilungserklärung entworfen, mit der eine neue Zuweisung von Sondernutzungsrechten an den Pkw-Abstellplätzen erfolgen soll. Sie nehmen die Antragsgegnerin auf Zustimmung zu dieser Änderung sowie auf Unterlassung einer von ihr abweichenden Benutzung der Stellplätze in Anspruch.

Das AG Heidelberg hat die Anträge der Antragsteller abgelehnt. Ihre sofortige Beschwerde blieb vor dem LG Heidelberg ohne Erfolg. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsteller ihre Anträge weiter.

II. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist zulässig, in der Sache jedoch nicht begründet. 1. Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, daß Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen Teilhabern an der Gemeinschaft nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) dann einen Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung haben, wenn außergewöhnliche Umstände dies erfordern, wobei ein strenger Maßstab anzulegen ist (vgl. BGHZ 95, 137, 141 ff. [= WM 1985, 354]; BayObLGZ 1984, 50, 53; OLG Hamburg ZMR 1995, 170, 171 [= WM 1995, 124]; OLG Köln NJW-RR 1995, 973 [= WM 1995, 446]; OLG Karlsruhe NJW-RR 1987, 975 [= WM 1988, 325]). Dieser Anspruch kann sich auch auf eine Änderung der Zuteilung von Sondernutzungsrechten an Pkw-Stellplätzen insbesondere dann erstrecken, wenn sich eine getroffene Regelung als von Anfang an verfehlt erweist (OLG Hamburg a. a. O.). Ob diese Voraussetzungen im vorliegenden Fall gegeben sind, bedarf keiner Entscheidung. Denn die angefochtene Entscheidung des Tatrichters hat rechtsfehlerfrei festgestellt, daß die von den Ast. vorgeschlagene Änderung unbillig ist und den Grundsätzen von Treu und Glauben widerspricht, weshalb die Antragsgegnerin nicht verpflichtet ist, ihr zuzustimmen. Dabei hat das LG den entscheidungserheblichen Sachverhalt zutreffend ermittelt und gewürdigt.

Die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Abstellplätze für Pkw wurden abweichend von der ursprünglichen Planung und von dem zur Teilungserklärung gehörenden Aufteilungsplan ausgeführt. Davon ist - wie die angefochtene Entscheidung zutreffend ausführt - nicht nur das Sondernutzungsrecht der Antragsgegnerin, sondern auch das der Antragsteller betroffen. Zudem ist einer der vorgesehenen Stellplätze entfallen, weil er sich als baurechtlich unzulässig erwiesen hat. Die von den Ast. vorgeschlagene Änderung der Teilungserklärung würde nur formal dazu führen, daß jeder Wohnungseigentümer Stellplätze in der vorgesehenen Zahl erhält. Denn sie weist der Antragsgegnerin erneut das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz zu, der nicht genehmigungsfähig und mittlerweile auch entfernt ist. Sie würde insoweit den unrichtigen Inhalt der Teilungserklärung verfestigen und könnte etwaige Erwerber der der Antragsgegnerin gehörenden Wohnungseinheit in die Irre führen. Auf der anderen Seite weisen sich die Antragsteller mit der vorgeschlagenen Änderung andere Parkflächen als die ursprünglich geplanten in unverändertem Umfang zu. Im Ergebnis wäre die Antragsgegnerin die einzige Leidtragende der vom Bauträger zu verantwortenden Planabweichung. Dies entspricht aber nicht den Geboten von Treu und Glauben, denen die Beziehungen von Wohnungseigentümern in besonderem Maße unterliegen. Die Beteiligten müssen vielmehr - gegebenenfalls nach Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Bauträger - eine Lösung vereinbaren, die den berechtigten Belangen aller Mitglieder in gleichem Maße gerecht wird.

2. Der geltend gemachte Unterlassungsanspruch ist ebenfalls nicht begründet. Er kann sich auch nicht auf die Benutzungsordnung stützen, die in der Eigentümerversammlung v. 30.9.1996 gegen die Stimmen der Ag. beschlossen wurde. Zwar können die Wohnungseigentümer grundsätzlich mit Stimmenmehrheit den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums regeln (§ 15 Abs. 2 WEG). Sie überschreiten jedoch ihre Regelungskompetenz, wenn sie mit Stimmenmehrheit Sondernutzungsrechte einräumen wollen. Dazu bedarf es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (Weitnauer/Lüke, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 15 Rn. 23 m. w. N.). Da die Benutzungsordnung v. 30.9.1996 inhaltlich der von den Ast. verlangten Änderung der Teilungserklärung entspricht und den Wohnungseigentümern Sondernutzungsrechte an einzelnen Stellplätzen zuweist, hält sie sich nicht mehr im Rahmen dessen, was Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluß regeln können. Ob ein unter Verstoß gegen diese Grundsätze gefaßter Mehrheitsbeschluß absolut nichtig oder nur anfechtbar ist und mangels Anfechtung bestandskräftig werden kann (vgl. zum Streitstand Weitnauer/Lüke, a. a. O. und § 23 Rn. 25, jeweils m. w. N.), kann im konkreten Fall offenbleiben. Denn jedenfalls sind die Antragsteller nach Treu und Glauben gehindert, sich auf die Benutzungsordnung v. 30.9.1996 zu berufen, nachdem diese inhaltlich der von ihnen verlangten Änderung der Teilungserklärung entspricht und ihnen durch den kurz zuvor ergangenen Beschluß des AG Heidelberg v. 10.7.1996 attestiert worden war, daß sich die Ag. auf eine solche - für sie unbillige - Regelung nicht einlassen muß.