Teilungserklärung

Teilungserklärung; Haftung des Erwerbers; Zahlungsrückstand; Voreigentümer

Eine Bestimmung der Teilungserklärung, wonach der rechtsgeschäftliche Erwerber einer Eigentumswohnung für Zahlungsrückstände des Voreigentümers haftet, gilt grundsätzlich auch für den Fall eines Ersterwerbs vom teilenden Eigentümer.

Die Ag. sind Miteigentümer einer durch Teilungserklärung des Bauträgers vom 11.10.1991 begründeten Wohnungseigentümergemeinschaft. § 3 III der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sieht für den Fall einer Veräußerung des Wohnungseigentums u. a. vor: "Der Erwerber haftet gesamtschuldnerisch mit dem Veräußerer für etwaige Rückstände". Nachdem die Ag. die im November 1992 an sie aufgelassene Eigentumswohnung gekauft hatten, fiel der Bauunternehmer vor der vollständigen Fertigstellung des Gesamtobjektes in Konkurs. Im Zusammenwirken der Erwerber mit Konkursverwalter und Grundpfandgläubiger wurde daraufhin ein Konzept zur Fertigstellung und Sicherung des Eigentumserwerbs u. a. durch Mietverwaltung entwickelt. Seit dem 18.1.1995 sind die Ag. als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Im vorliegenden Verfahren macht die Verwalterin Zahlungsrückstände aus von der Eigentümerversammlung am 5.11.1994 genehmigten Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen sowie Sonderumlagen in einer Gesamthöhe von 4.942,50 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 20.4.1995 geltend. Die Ag. haben eingewendet, für vor ihrem Eigentumserwerb am 12.1.1995 entstandene Rückstände hafteten sie nicht.

Das AG hat die Ag. als Gesamtschuldner zur Zahlung von 724 DM nebst Zinsen verpflichtet; den weitergehenden Antrag hat das AG zurückgewiesen. Das LG hat das Rechtsmittel der Ast. zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde hatte im wesentlichen Erfolg.

... Zwar ist dem Gesetz eine Haftung des rechtsgeschäftlichen Erwerbers einer Eigentumswohnung für rückständige Kosten und Lasten im Prinzip fremd. Im vorliegenden Fall ist jedoch in § 3 III der als Bestandteil der Teilungserklärung im Grundbuch durch Bezugnahme eingetragenen Gemeinschaftsordnung eine abweichende Bestimmung getroffen, wonach der Erwerber gesamtschuldnerisch mit dem Veräußerer für Rückstände haftet. Die vom LG insoweit geäußerten Bedenken halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand:

1. Soweit die Bestandteile einer Teilungserklärung durch Bezugnahme Gegenstand der Grundbucheintragung geworden sind, unterliegen sie der selbständigen Auslegung durch das RechtsbeschwGer. (BGHZ 37, 147 [149] 113, 374 [378]). Dabei ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (BGHZ 47, 190 [197]; 88, 302 [306] 113, 374 [378]). Ob und inwieweit die Regelung in § 3 III der Teilungserklärung, deren Wortlaut eindeutig erscheint, einer (gewöhnlichen) Auslegung überhaupt noch zugänglich ist, kann letztlich dahingestellt bleiben. Jedenfalls geben weder der sachliche Regelungszusammenhang noch Sinn und Zweck der Bestimmung Veranlassung zu einer einschränkenden Interpretation und Anwendung etwa in dem Sinne, daß die Veräußerung und der Erwerb vom teilenden Eigentümer von der Anwendung ausgespart bleiben sollten.

Was mit der Haftung "für etwaige Rückstände" gemeint ist, ist nach Wortlaut und Regelungszusammenhang eindeutig, weil schon in § 3 II ausdrücklich von "geleisteten Zahlungen und Rücklagen" die Rede ist und der folgende § 4 die "Lastentragung" regelt.

Auch in zeitlicher Hinsicht ist der Beginn der gesamtschuldnerischen Verpflichtung des "Erwerbers" mit dem Veräußerer nicht zweifelhaft, wie das LG angenommen hat. Es liegt vielmehr - für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung - auf der Hand, daß die gesamtschuldnerische Haftung mit der Vollendung des "Erwerbs" einsetzt. Was daran unklar sein könnte, ist weder dargetan noch ersichtlich.

Die rechtsgeschäftliche Veräußerung einer Eigentumswohnung durch den teilenden Eigentümer wird vom Wortlaut der Bestimmung - eindeutig - mitumfaßt. Es ist auch weder dargetan noch ersichtlich, daß der gewählten Fassung der Teilungserklärung abweichend von ihrem Wortlaut typischerweise im Verkehr eine die Erstveräußerung durch den teilenden Eigentümer ausschließende Bedeutung zukäme. Hierfür sprechen auch nicht Sinn und Zweck der Regelung.

2. Eine durch die Teilungserklärung getroffene Bestimmung, wonach der rechtsgeschäftliche Erwerber einer Eigentumswohnung für Zahlungsrückstände des Voreigentümers haftet, ist grundsätzlich wirksam (BGH, NJW 1994, 2950). Durch die Festlegung der Haftung in der eingetragenen Gemeinschaftsordnung wird der Inhalt des Sondereigentums ausgestaltet (§ 5 Abs. 4 WEG); die Haftung wird unmittelbar mit dem Erwerb des Sondereigentums ausgelöst, ohne daß es einer schuldrechtlichen Übernahme bedurfte (BGHZ 88, 302 ff.; 99, 358 ff.). Die Vereinbarung einer Erwerberhaftung ist kein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter und hält im allgemeinen auch einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB stand.

3. Allerdings setzt die gesamtschuldnerische Mitverpflichtung des Erwerbers in einem solchen Fall voraus, daß ein entsprechender Zahlungsanspruch in der Person des Voreigentümers bereits entstanden und auch fällig geworden ist.

a) Die anteilmäßige Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers gegenüber den anderen Wohnungseigentümern aus § 16 Abs. 1 und 2 WEG wird entweder durch den Beschluß über den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 2 und 5 WEG) oder durch den Beschluß über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG) zu einer konkreten Verbindlichkeit. Erst die genehmigenden Beschlüsse der Eigentümerversammlung begründen im Rahmen allgemeiner Beitragspflicht eine konkrete, voll wirksame und auch fällige Verbindlichkeit des einzelnen Wohnungseigentümers (BGH, NJW 1993, 593; BGHZ 104, 197; 108, 44). Soweit über Rückstände aus der Jahresabrechnung für 1993 vom 31.10.1994 und aus dem Wirtschaftsplan für 1994 noch zu befinden ist - Ansprüche aus dem Wirtschaftsplan für 1995 hat das AG bereits zuerkannt -, hat die Eigentümerversammlung vom 5.11.1994 zu TOP 2 und 3 genehmigende Beschlüsse gefaßt, die unangefochten geblieben sind. Die vorgelegten Einzelabrechnungen weisen die von den Ast. behaupteten Rückstände von 1.430,95 DM bzw. von 1.620 DM aus. Die Inanspruchnahme der Ag. ist demnach insoweit dem Grunde wie auch der Höhe nach gerechtfertigt.

b) Außer der Pflicht, die im Wirtschaftsplan für das laufende Jahr festgesetzten Vorschüsse zu zahlen, kann sich für die Wohnungseigentümer die Verpflichtung ergeben, wegen eines unvorhergesehenen Bedarfs der Gemeinschaft zusätzliche Vorschüsse als Sonderumlagen zu zahlen. Anspruchsgrundlage hierfür ist auch insoweit neben § 16 Abs. 2 WEG ein Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer, der zur Erhebung einer solchen Sonderumlage ermächtigt. ...