Teilungserklärung

Teilungserklärung; Änderung; Instandhaltungsrücklage

Ist in der Teilungserklärung für eine aus einem Wohngebäude und Garagen bestehende Wohnanlage die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage vorgesehen, so können die Wohnungseigentümer eine auf die Bildung getrennter Instandhaltungsrücklagen für Wohngebäude und Garagen gerichtete Änderung der Teilungserklärung nur durch eine Vereinbarung bewirken oder mit der in der Teilungserklärung vorgesehenen Mehrheit beschließen.

Die Bet. zu 1 bis 10 bilden die Eigentümergemeinschaft der aus zehn Wohnungen und vier Garagen bestehenden Wohnungseigentumsanlage. Ziffer II.2. der Teilungserklärung v. 10.1.1972 regelt die Eigentumsverhältnisse an den Garagen wie folgt: "Teileigentum ist das Sondereigentum an einer Garage in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört."

Gemäß § 11 der Gemeinschaftsordnung ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, Beiträge zu den laufenden Bewirtschaftungskosten zu zahlen. Diese bestehen gemäß § 11 Nr. 1 lit. c aus "den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung, soweit sie nach dieser Gemeinschaftsordnung den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegen, einschließlich eines Beitrags für die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage je Wohnung, die von der Eigentümerversammlung festgesetzt werden soll."

Für Änderungen der Teilungserklärung bedarf es gemäß § 15 der Gemeinschaftsordnung einer Mehrheit von mindestens 3/4 der vertretenen Miteigentumsanteile.

In der Eigentümerversammlung v. 21.2.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 4 mit einer Mehrheit von 708,894/1.000, daß getrennte Instandhaltungsrücklagen für das Wohngebäude und für die Garagen gebildet werden, und zwar rückwirkend ab 1.1.1997. Die jährliche Rücklage für die Garagen wurde auf 400 DM festgesetzt, die von den Garageneigentümern einzuzahlen ist. Bei Bedarf soll die Rücklage durch eine Sonderumlage der Garageneigentümer aufgesteckt werden.

Die Beteiligten zu 1 und 2 haben diesen Beschluß im vorliegenden Verfahren angefochten. Sie haben die Ansicht vertreten, der Beschluß entspreche nicht der Teilungserklärung; die Garagen seien dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Im übrigen sei der Beschluß nicht mit 3/4 Mehrheit gefaßt worden.

Das AG Mönchengladbach hat dem Antrag stattgegeben. Dagegen haben die Beteiligten zu 5, 7 und 9 sofortige Beschwerde eingelegt, die vom LG Mönchengladbach als unbegründet zurückgewiesen worden ist. Gegen den am 28.10.1997 zugestellten Beschluß haben die Beteiligten zu 5 und 7 am 11.11.1997 sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

Sie sind der Auffassung, die Garagen seien insgesamt dem Sondereigentum zuzuordnen mit der Folge, daß auch nur die Sondereigentümer instandhaltungspflichtig für die Garagen seien. Selbst wenn die konstruktiven Teile der Garagen dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden müßten, wäre die Kostenlast den Sondereigentümem aufzubürden; daß eine solche Lasten-/Nutzenverteilung gewollt war, ergebe sich aus der Auslegung der Gemeinschaftsordnung. Die für die Garagen zu bildende Rücklage sei daher nicht von der nach § 11 Nr. 1 lit. c der Gemeinschaftsordnung bestimmten Rücklage erfaßt, da diese lediglich die Verpflichtung hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums betreffe.

Die Beteiligten zu 1 sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.

II. Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet, denn die Entscheidung des LG weist keinen Rechtsfehler im Sinne des § 27 FGG auf.

2. ... Zu Recht haben beide Vorinstanzen darauf abgestellt, daß die unter TOP 4 der Eigentümerversammlung v. 21.2.1997 beschlossene Regelung nicht mit der Teilungserklärung übereinstimmt, diese aber nur mit 3/4-Stimmenmehrheit geändert werden kann. Unstreitig war eine solche Mehrheit nicht gegeben.

Dabei kann dahinstehen, ob die Garagen insgesamt Sondereigentum der Teileigentümer sind oder ob zumindest die konstruktiven Teile der Garagen dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen sind (so OLG Karlsruhe in OLGZ 78, 175 ff.). Auch auf die Frage, ob die Gemeinschaftsordnung dahin auszulegen ist, daß die Teileigentümer der Reihengaragen sämtliche Instandhaltungskosten tragen sollen, braucht im vorliegenden Verfahren nicht weiter eingegangen zu werden. Zutreffend ist das LG in seiner Entscheidung davon ausgegangen, daß hier nicht über eine von den Wohnungseigentümern konkret beschlossene Instandsetzungsmaßnahme zu entscheiden ist, sondern lediglich über die Frage, ob die beschlossene Aufteilung der nach § 11 Nr. 1 lit. c der Gemeinschaftsordnung zu bildenden Instandhaltungsrücklage in zwei getrennte Rücklagen wirksam ist. Diese Frage ist zu Recht verneint worden. Die Regelung des § 11 Nr. 1 lit. c der Gemeinschaftsordnung sieht einen Beitrag zu den laufenden Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage für die Instandhaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums vor. Der Zusatz "je Wohnung" ist nicht etwa dahin zu verstehen, daß diese Umlage für die jeweiligen Wohnungen erfolgt, sondern von den jeweiligen Eigentümern der einzelnen Wohnungen zu leisten ist. Daß keine Rücklage für die im Sondereigentum stehenden Wohnungen gebildet werden soll, ergibt sich bereits aus dem Obersatz der vorgenannten Regelung, die von den "laufenden Bewirtschaftungskosten" spricht; diese beziehen sich auf das Gemeinschaftseigentum.

Im übrigen muß gemäß § 5 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung seines Sondereigentums selbst tragen. Dies gilt im übrigen auch für die im Sondereigentum stehenden Teile der Garagen. Insoweit besteht kein Bedarf, die Ansammlung einer Rücklage für das Sondereigentum zu bestimmen; vielmehr steht es dem einzelnen Sondereigentümer frei, eine entsprechende Vorsorge für sein Sondereigentum zu treffen.

Wenn aber die Gemeinschaftsordnung die Ansammlung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage vorsieht, bedeutet der Beschluß der Wohnungseigentümer betreffend die Bildung einer weiteren Rücklage eine Änderung der Gemeinschaftsordnung. Diese Änderung kann gemäß § 15 nur mit 3/4 Mehrheit erfolgen, die hingegen bei der Beschlußfassung nicht zustande kam.

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 5 und 7 konnte danach keinen Erfolg haben.