Teilungserklärung

Teilungserklärung; Auslegung; Instandhaltung; Instandsetzung; Wohungseigentümergemeinschaft

Die Regelung in einer Teilungserklärung, daß die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, die Instandsetzungsarbeiten an Fenstern, Balkonumkleidungen, Balkon- und Wohnungsabschlußtüren mit Ausnahme des Außenanstrichs der betreffende Wohnungseigentümer "ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens" zu veranlassen hat, ist dahin auszulegen, daß die Kosten für die Erneuerung der eingebauten Alu-Fenster von den jeweiligen Eigentümern zu tragen sind, innerhalb deren Sondereigentum die Maßnahme durchgeführt wird.

Die Bet. zu 1 sind Sondereigentümer der Wohnung im 9. Obergeschoß der Wohnungseigentumsanlage. Nach dem Ergebnis eines von ihnen eingeleiteten selbständigen Beweisverfahrens waren die vorhandenen, nicht wärmegedämmten Alu-Fensteranlagen irreparabel schadhaft. Aus diesem Grunde ließen die Bet. zu 1 im Jahr 1997 die zu ihrer Wohnung gehörenden Fenster-/Balkontüranlagen mit einem Kostenaufwand in Höhe von 24.587 DM austauschen. In einer Wohnungseigentümerversammlung vom 30.6.1997 beantragten die Bet. zu 1, zu beschließen, "daß die Kosten für die Erneuerung der Fensteranlage einschließlich der Scheiben in der Wohnung der Eheleute B von der Gemeinschaft zu Kosten der Rücklage getragen werden." Dies lehnten die Eigentümer durch mehrheitlichen Beschluß ab. Daraufhin haben die Bet. zu 1 zunächst den vorgenannten Beschluß angefochten und im Laufe des Verfahrens zusätzlich beantragt, festzustellen, daß die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft verpflichtet sind, entsprechend ihren Miteigentumsanteilen für die Kosten der Erneuerung der Fensteranlage in ihrer, der Antragsteller Wohnung aufzukommen.

Das AG hat die Anträge zurückgewiesen. Das LG hat die sofortige Beschwerde, mit der die Bet. zu 1 nur noch den Feststellungsantrag weiterverfolgt haben, zurückgewiesen. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgten die Bet. zu 1 ihr Begehren erfolglos weiter.

Das LG hat ausgeführt, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Fensteranlage fielen den Bet. zu 1 zur Last. Zwar handele es sich bei den Fensteranlagen um gemeinschaftliches Eigentum, für das grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft instandhaltungs- und instandsetzungspflichtig sei. Die in der Teilungserklärung (TE) enthaltene Regelung sei indes dahin auszulegen, daß die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen an Fenstern von denjenigen Eigentümern zu tragen sind, innerhalb deren Sondereigentum sich die jeweiligen Fenster befinden.

Diese Auslegung ist rechtlich nicht zu beanstanden. Sie stimmt überein mit den in der Rechtsprechung und Literatur anerkannten Auslegungsregeln, wonach auch bei der Auslegung von TE und Gemeinschaftsordnungen gem. § 133 BGB der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften ist; dabei ist auf den Wortlaut und den objektiven Sinn der im Grundbuch eingetragenen Erklärung abzustellen, so wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. § 12 der TE enthält folgende Regelung:

"§ 12. (1) Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Ausführung obliegt dem Verwalter ...

(2) Die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an Fenstern, Balkonumkleidungen, Balkon- und Wohnungsabschlußtüren hat mit Ausnahme des Außenanstrichs von Fenstern, Türen und Balkonumkleidungen der betreffende Wohnungseigentümer zu veranlassen, ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens.

Aus dem Regel-Ausnahme-Verhältnis dieser Bestimmung folgt zunächst, daß die Instandsetzung für Fenster etc. dem jeweiligen Wohnungseigentümer aufgebürdet wird. Daß mit dieser Regelung nicht lediglich etwa eine Auftragsvergabe gemeint ist, sondern gleichzeitig die Frage geklärt wird, wer die entsprechenden Kosten zu tragen hat, ergibt sich aus dem in der Bestimmung enthaltenen Zusatz "ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens"; dies hat bereits das LG mit zutreffenden Gründen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, ausgeführt. Unter Berücksichtigung dieses Zusatzes wird ein unbefangener Erwerber eines Wohnungseigentums aus der TE entnehmen, daß der jeweilige Wohnungseigentümer Fensteranlagen auf seine Kosten instand zu setzen und zu erhalten hat; er wird davon ausgehen, daß die Erneuerung von Fensteranlagen, soweit sie sich in seiner Wohnung befinden, zu dem ihm zugewiesenen Pflichten- und Lastenkreis gehört.