Teilungserklärung

Teilungserklärung; Sondernutzungsfläche; Änderung; Sondernutzungsrecht

Hat der Erwerber eines Wohnungseigentums mit dem teilenden Grundstückseigentümer vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher eine Verkleinerung der seinem Wohnungseigentum in der Teilungserklärung zugeordneten Sondernutzungsfläche vereinbart, kann er von einem anderen Erwerber, dem der teilende Eigentümer die Restfläche zur Sondernutzung überlassen hat, nicht die Herausgabe dieser Fläche unter Berufung darauf verlangen, daß die Teilungserklärung zu einem späteren Zeitpunkt ohne Abänderung der Sondernutzungsrechte im Grundbuch eingetragen worden ist.

Die Bet. sind die Wohnungseigentümer einer aus zwei Doppelhäusern mit je zwei Wohnungen bestehenden Anlage. In der Teilungserklärung v. 17.1.1989 räumte der teilende Grundstückseigentümer den jeweiligen Eigentümern jeder Doppelhaushälfte das Sondernutzungsrecht an bestimmten Gartenflächen ein. Dem im westlichen Doppelhaus gelegenen Wohnungseigentum Nr. 3 wurde eine im Grundstückslageplan blau eingezeichnete Sondernutzungsfläche zugeordnet, die im Westen und Süden bis an die Grundstücksgrenze reichte und im Südosten an die Sondernutzungsfläche des im östlichen Doppelhaus gelegenen Wohnungseigentums Nr. 1 angrenzte.

Die Ag. erwarb mit Kaufvertrag v. 17.1.1989 das östliche Doppelhaus mit den Eigentumswohnungen Nr. 1 und Nr. 2. Die Rechtsvorgängerin der weiteren Bet. kaufte am 10.10.1989 das Wohnungseigentum Nr. 4 im westlichen Doppelhaus. Die Ast. erwarb mit Kaufvertrag v. 20.10.1989 die südwestliche Doppelhaushälfte mit der Eigentumswohnung Nr. 3. § 20 dieses Kaufvertrags lautet:

"Gartensondernutzungsrecht

Das Gartensondernutzungsrecht laut Teilungserklärung wird wie im beiliegenden Lageplan eingezeichnet und entsprechend verkleinert. Herr ... (Veräußerer) wird ermächtigt, die Teilungserklärung dementsprechend abzuändern, wie in § 9.1.3. c."

In § 9.1.3 c des Kaufvertrags räumte die Käuferin dem Verkäufer die unwiderrufliche Vollmacht ein, die Teilungserklärung nach Maßgabe von § 1.2 des Vertrags zu ändern, auch mit Wirkung gegenüber ihrer Auflassungsvormerkung. Die in § 1.2 des Kaufvertrags dem Verkäufer eingeräumte Befugnis zur Änderung der Teilungserklärung sollte so lange fortbestehen, als der Verkäufer noch Eigentümer mindestens eines Wohnungseigentums war, und mit Ablauf von fünf Jahren nach Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch erlöschen. Auf dem der Urkunde beigefügten, von den Vertragsparteien unterzeichneten Lageplan ist die südliche Begrenzung der dem Wohnungseigentum Nr. 3 zugeordneten Sondernutzungsfläche von der Grundstücksgrenze um ca. 12 m nach Norden verschoben.

Der teilende Grundstückseigentümer bestätigte mit Schreiben an die Ag. v. 10.12.1989 eine mit ihr getroffene Vereinbarung, wonach sie sich verpflichtet habe, den vertraglich vereinbarten Kaufpreis voll zu zahlen, ohne die an dem erworbenen Doppelhaus erbrachten Eigenleistungen in Abzug zu bringen. Weiter heißt es: "Als Gegenleistung haben wir Ihnen den südlichen Gartensondernutzungsbereich vom Nachbarhaus überlassen. Diesen Sondernutzungsbereich, welcher in der Teilungserklärung ursprünglich dem Nachbarhaus zugeteilt war, haben wir Ihren Nachbarn dafür nicht verkauft und haben daher den Kaufpreis entsprechend reduzieren müssen."

Eine Änderung der Teilungserklärung nahm der Veräußerer insoweit nicht vor. Am 3.12.1990 wurden die Wohnungsgrundbücher angelegt; am 4.12.1990 wurden zugunsten der jeweiligen Käufer Auflassungsvormerkungen eingetragen. Am 20.12.1990 erklärte der Verkäufer die Auflassung hinsichtlich des Wohnungseigentums Nr. 3 zu dem in der Vorurkunde genannten Anteils- bzw. Gemeinschaftsverhältnis. Am 24.1.1991 wurden die Ag., die Ast. und die Rechtsvorgängerin der weiteren Bet. als Eigentümerinnen im Grundbuch eingetragen.

Die Ast. nutzte von Anfang an nur die verkleinerte Gartenfläche, die ihr im Kaufvertrag v. 20.10.1989 zur Sondernutzung überlassen worden war. Die Restfläche im Süden des Grundstücks wurde von der Ag. eingezäunt und wird von ihr genutzt. Unter Berufung auf die Teilungserklärung hat die Ast. beantragt, die Ag. zu verpflichten, den als Sondernutzungsrecht für das Wohnungseigentum Nr. 3 im Grundbuch eingetragenen ca. 160 qm großen Gartenanteil zu räumen und als Ziergartenfläche an sie, hilfsweise an die Wohnungseigentümer herauszugeben.

Das AG Garmisch-Partenkirchen hat mit Beschluß v. 13.9.1996 dem Hauptantrag stattgegeben. Diese Entscheidung hat das LG München II auf die sofortige Beschwerde der Ag. mit Beschluß v. 26.3.1997 aufgehoben und die Anträge abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Ast.

II. 1. Das Rechtsmittel ist zulässig, insbesondere rechtzeitig eingelegt. Das vom Verfahrensbevollmächtigten der Ast. unterzeichnete Empfangsbekenntnis trägt außer dem Eingangsstempel seiner Kanzlei v. 17.4.1997 kein weiteres Datum. Damit ist die Zustellung an diesem Tag gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 FGG, § 212 a ZPO nachgewiesen (vgl. OLG Koblenz Rpfleger 1996, 207f.; Thomas/Putzo ZPO 20. Aufl. § 212 a Rn. 4, § 198 Rn. 8). Die sofortige weitere Beschwerde ist am 29.4.1997 und damit fristgerecht eingelegt worden (§ 45 Abs. 1 WEG, § 29 Abs. 2, § 22 Abs. 1 FGG). Das Rechtsmittel hat jedoch keinen Erfolg. 2. ...

3. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Ast. kann die Herausgabe der strittigen Gartenfläche weder an sich noch an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer verlangen, denn die Ag. ist berechtigt, diese Fläche allein unter Ausschluß der übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen.

a) Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts ist eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG, also eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. Durch die Vereinbarung wird einem Wohnungseigentümer das Recht zur alleinigen Nutzung des betreffenden Teils des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt; alle übrigen Wohnungseigentümer werden von dem ihnen nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG zustehenden Mitgebrauch ausgeschlossen. Eine Regelung in der von dem teilenden Alleineigentümer gemäß § 8 WEG aufgestellten Gemeinschaftsordnung steht der Vereinbarung gleich (§ 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 WEG; vgl. BayObLGZ 1985,124/126 f., 378/381 f.).

b) In der Teilungserklärung v. 17.1.1989 hat der teilende Grundstückseigentümer dem jeweiligen Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 3 die im Süden des westlichen Doppelhauses gelegene Grundstücksfläche bis zur südlichen Grundstücksgrenze zur Sondernutzung als Ziergarten zugewiesen. Diese Gebrauchsregelung ist im notariellen Kaufvertrag zwischen dem teilenden Grundstückseigentümer und der Ast. v. 20.10.1989 abgeändert worden. Die südliche Begrenzung der dem Wohnungseigentum Nr. 3 zugeordneten Sondernutzungsfläche wurde von der Grundstücksgrenze weg nach Norden verschoben und der Ast. als Erwerberin dieses Wohnungseigentums nur die entsprechend verkleinerte Fläche zur Sondernutzung überlassen. Der Veräußerer war noch Alleineigentümer des Grundstücks, die Wohnungsgrundbücher waren noch nicht angelegt, und für die Erwerber der anderen Wohnungseigentumsrechte waren noch keine Auflassungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen; ihrer Mitwirkung bedurfte es daher nicht (vgl. BayObLGZ 1993, 259/261 [= WM 1993, 692]; BayObLG WE 1997, 235/236 [ - 2Z BR 66/96 = WM 1997, 401 Ls.]).

Das Sondernutzungsrecht an der Restfläche übertrug der teilende Grundstückseigentümer auf die Ag. als Erwerberin des Wohnungseigentums Nr. 1. Diese schuldrechtliche Vereinbarung bedurfte keiner Form (vgl. Weitnauer WEG 8. Aufl. § 15 Rn. 36; Ertl Festschrift für Seuß 1987 S. 151/158); ihr Abschluß ergibt sich aus dem Schreiben des damaligen Grundstückseigentümers an die Ast. v. 10.12.1989.

c) Die Ast. kann sich nicht darauf berufen, daß die Teilungserklärung v. 17.1.1989 hinsichtlich des dem Wohnungseigentum Nr. 3 zugeordneten Sondernutzungsrechts nicht abgeändert worden, sondern in unveränderter Form am 3.12.1990 in den Wohnungsgrundbüchern vollzogen worden ist. Das Sondernutzungsrecht beruht auf einer schuldrechtlichen Vereinbarung. Es wird nur insoweit verdinglicht, als es durch Eintragung im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums gegenüber einem Sondernachfolger wirkt (§ 10 Abs. 2 WEG, vgl. BGHZ 73, 145/148 [= WM 1979, 174]; BayObLGZ 1997, 282 [= WM 1997, 689]). Hier hat eine Sondernachfolge nicht stattgefunden. Die Ast. hat vielmehr selbst mit dem teilenden Grundstückseigentümer die Verkleinerung der ihrem Wohnungseigentum zugeordneten Sondernutzungsfläche vereinbart. Diese Regelung muß sie auch ohne Grundbucheintragung gegen sich gelten lassen. Entsprechend hat die Ag. das Sondernutzungsrecht an der Restfläche auch ohne Eintragung im Grundbuch vom teilenden Grundstückseigentümer erworben (vgl. Ertl a. a. O. S. 160).