Teilungserklärung

Teilungserklärung; Teileigentum; Zweckbestimmung; Laden; Nutzung; Gaststätte

Bei der wechselnden Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung als "Laden/Büro", "Ladenlokal mit Voll-/Teilküche" und "Laden mit Bistro" steht die Bezeichnung "Laden" im Vordergrund. Die damit gegebene Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter schließt jedenfalls den Betrieb einer Gaststätte aus, die über die allgemeinen Ladenöffnungszeiten hinaus betrieben werden soll.

Die Bet. sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Den Ast. gehört die Wohnung Nr. 6, dem Ag. das Teileigentum Nr. 3. Das Teileigentum des Ag. ist in der Teilungserklärung (TE) vom 4.4.1997 als Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an dem "Laden/Büro" bezeichnet. § 2 Abs. 3 S. 1 TE lautet: "Die Gewerbeeinheit Nr. 3 ist insbesondere berechtigt, die Räumlichkeiten bei Vorlage der entsprechenden behördlichen Genehmigung als Ladenlokal mit Voll-/Teilküche zu nutzen." Durch Nachtragserklärung vom 24.4.1998 wurde der Bezeichnung des Teileigentums des Ag. in "Laden mit Bistro" umgewandelt. Über die Wirksamkeit der Nachtragserklärung besteht zwischen den Bet. Streit.

Die Ast. haben beantragt, den Ag. zu verpflichten, die Nutzung seines Teileigentums als Gaststätte oder Bistro zu unterlassen, hilfsweise eine solche Nutzung außerhalb der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten zu unterlassen. Das AG hat dem Hilfsantrag unter Abweisung des Hauptantrags stattgegeben. Das LG hat die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Dagegen richtete sich dessen sofortige weitere Beschwerde. Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

a) Es braucht nicht entschieden zu werden, ob die Änderung der TE durch Nachtrag vorn 24.4.1998 wirksam und damit für alle Wohnungseigentümer verbindlich ist. Auch wenn davon ausgegangen wird, ändert sich an der Rechtslage nichts. Rechtlich zutreffend sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß sowohl in der Bezeichnung des Teileigentums des Antragsgegners in der ursprünglichen TE als "Laden/Büro" als auch in der Ergänzung gem. § 2 TE und Bezeichnung als "Ladenlokal mit Voll-/Teilküche", als schließlich auch in der Bezeichnung gemäß Nachtrag vom 24.4.1998 als "Laden mit Bistro" immer der Begriff "Laden" erscheint. Die Bezeichnung des Teileigentums des Ag. in der wechselnden Ausgestaltung stellt sich als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter i. S. der §§ 10 Abs. 1 S. 2, 15 Abs. 1 WEG dar. Entscheidend geprägt wird die Zweckbestimmung durch die Bezeichnung "Laden".

b) Bei der Zweckbestimmung eines Teileigentums ist grundsätzlich auch eine andere Nutzung zulässig, als sie sich auf Grund dieser Zweckbestimmung ergibt, sofern sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung. Wird ein Teileigentum nach diesen Grundsätzen von einem Teileigentümer zweckbestimmungswidrig genutzt, kann ein anderer Wohnungs- oder Teileigentümer Unterlassung dieser Nutzung gem. § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB, § 15 Abs. 3 WEG verlangen (allg. M. u. st. Rspr. des Senats, z. B. WuM 1993, 490; WE 1998, 398; ZMR 2000, 234 = ZWE 2000, 175 = ZfIR 2000, 207). Der Charakter eines Geschäftsbetriebs in einem Laden ist ganz wesentlich mit der Vorstellung verbunden, daß ein Laden an beschränkte Betriebszeiten gebunden ist (BayObLG, ZMR 1993, 427; NZM 1998, 335; OLG Düsseldorf NJW-RR 1993, 567). Bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise (Bay0bLG, ZMR 1993, 427; NZM 1998, 335) stört der Betrieb einer Gaststätte außerhalb der allgemeinen Ladenöffnungszeiten wegen der mit ihm verbundenen Lärm- und Geruchsentwicklung mehr als ein Laden und hält sich deshalb nicht im Rahmen der Zweckbestimmung.

Hiervon sind die Vorinstanzen ohne Rechtsfehler ausgegangen und haben den geltend gemachten Unterlassungsanspruch der Ast. bejaht.