Teilung von bebauten Grundstücken zur sachenrechtlichen Bereinigung einer Überbauungssituation

Der Teilung von seit langem bebauten Grundstücken, die nicht in Übereinstimmung mit den aktuellen bauordnungsrechtlichen Vorschriften stehen, stehen bauordnungswidrige Zustände nur entgegen, wenn diese durch die Teilung verschärft bzw. verfestigt werden.

Der Kl. begehrt die Teilung eines Grundstücks mit dem Ziel der sachenrechtlichen Bereinigung einer Überbauungssituation.

Der Kl. ist Eigentümer des Grundstücks R.-B.-Straße in Potsdam. Das Grundstück ist bebaut mit einem mehrstöckigen Wohn- und Geschäftsgebäude, das vor dem 1. Weltkrieg gebaut wurde. Zu DDR-Zeiten wurde ein einstöckiger Anbau errichtet, der die Grenze zum Flurstück 78 mit 3 m überschreitet und bis an die Grenze des Flurstücks 77 heranreicht. Die Flurstücke 77 und 78 stehen im Eigentum der F.-N.-Stiftung. Diese ist bereit, das ca. 58,20 m² großes Teilstück des Flurstücks 78, auf dem sich der Anbau befindet, an den Kl. zu veräußern. Dieser beabsichtigt, dieses Teilstück mit dem Flurstück 80 zu vereinen, so dass das Gebäude auf dem Grundstück R.-B.-Straße sich insgesamt auf dem klägerischen Flurstück 80 befindet.

Sämtliche Flurstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 45 „K.-M.-Straße". Dieser setzt für das Grundstück R.-B.-Straße eine Baugrenze fest, welche nicht dem baulichen Zustand auf dem Grundstück entspricht. Nach der Textlichen Festsetzung Nr. 3.3 müssen alle baulichen Anlagen mit einer Hauptnutzung einen Mindestabstand von 5 m zur Grundstücksgrenze einhalten.

Am 13. Juni 2008 beantragte der Kl. beim Bekl. zu 1. die Zustimmung zu der beabsichtigten Teilung des Flurstücks 78. Mit Bescheid vom 11. Februar 2009 lehnte dieser den Antrag ab mit der Begründung, dass bei der Teilung die textliche Festsetzung Nr. 3.3. des Bebauungsplans eingehalten werden müsse. Der Teilung könne nur zugestimmt werden, wenn die neue Grundstücksgrenze 5 m Abstand zur baulichen Anlage einhalte.

Den Widerspruch des Kl. vom 20. Februar 2009 wies der Bekl. zu 1. mit Widerspruchsbescheid vom 23. September 2009, der dem Kl. am 30. September 2009 zugestellt wurde, zurück.

1. Die zulässige Anfechtungsklage ist begründet. Die Ablehnung der Teilungsgenehmigung in den angegriffenen Bescheiden ist rechtswidrig und verletzt den Kl. in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Vorliegend bedurfte der Kl. keiner Teilungsgenehmigung. Bereits mit der Baurechtsnovelle 1998 war nach Wegfall der generellen bauplanungsrechtlichen Genehmigung von Grundstücksteilungen auch die präventive bauaufsichtliche Kontrolle aller Teilungen bebauter Grundstücke entfallen. Es gibt daher keine Rechtsgrundlage für die Ablehnung der beantragten Teilungsgenehmigung in den angegriffenen Bescheiden, und diese sind wegen des verursachten Rechtsscheins aufzuheben.

2. Auch die Feststellungsklage hat Erfolg.

Sie ist zulässig. Insbesondere hat der Kl. ein Feststellungsinteresse nach § 43 Abs. 1 VwGO. Ein solches berechtigtes Interesse ist immer dann gegeben, wenn die begehrte Feststellung geeignet ist, die Position des Kl. in rechtlicher, wirtschaftlicher oder ideeller Hinsicht zu verbessern (ständige Rspr. BVerwG, u. a. Urteil vom 26. Januar 1996 - 8 C 19/94 -, BVerwGE 100, 262 m.w.N.). Ein berechtigtes Interesse ist insbesondere gegeben, wenn die Rechtslage unklar ist, z. B. wenn der Kl. der Auffassung ist, dass er für eine bestimmte Tätigkeit keiner behördlichen Erlaubnis bedarf (BVerwG, Beschluss vom 22. Oktober 1981 - 7 C 77/80 -, NJW 1983, 2584 m.w.N.). Hier vertritt die Bekl. zu 2. die Auffassung, dass die von dem Kl. beabsichtigte Teilung des Flurstückes 78 nach § 4 Abs. 3 Satz 2 der brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) der Zulassung einer Abweichung nach § 60 BbgBO und der Befreiung nach § 31 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) bedarf. Der Kl. hat mithin ein berechtigtes rechtliches Interesse an der Feststellung, dass diese Auffassung nicht zutrifft.

Die Feststellungsklage ist auch begründet. Entgegen der Auffassung der Bekl. zu 2. bedurfte die von dem Kl. beabsichtigte Teilung des Grundstücks weder der Zulassung einer Abweichung nach § 60 BbgBO noch einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB.

Nach § 4 Abs. 3 Satz 2 BbgBO darf eine die Teilung vorbereitende Liegenschaftsvermessung in dem Fall, dass die Teilung eines bebauten Grundstücks nicht den Anforderungen des § 4 Abs. 3 Satz 1 BbgBO oder des § 19 Abs. 2 BauGB entspricht, nur vorgenommen werden, wenn die erforderliche Abweichung nach § 60 BbgBO zugelassen oder die erforderliche Befreiung erteilt ist. Die Voraussetzungen zur Anwendung des § 4 Abs. 3 Satz 2 BbgBO liegen nicht vor, denn es ist vorliegend weder § 4 Abs. 3 Satz 1 BbgBO noch § 19 Abs. 2 BauGB einschlägig.

Nach § 4 Abs. 3 Satz 1 BbgBO dürfen durch die Teilung eines bebauten Grundstücks keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen. Die Teilung muss also kausal für das (erstmalige) Entstehen eines baurechtswidrigen Zustandes sein. Der Teilung von seit langem bebauten Grundstücken, die nicht in Übereinstimmung mit den aktuellen bauordnungsrechtlichen Vorschriften stehen, stehen daher bauordnungswidrige Zustände nur entgegen, wenn diese durch die Teilung verschärft bzw. verfestigt werden (vgl. Reimus/Semtner/Langer, Die neue Brandenburgische Bauordnung, 3. Auflage, § 4 Rdnr. 13; Gädtke/Temme/Heintz, Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen, Kommentar, 10. Auflage, § 8 Rdnr. 28). Dieser Auffassung schließt sich die Kammer an. Sowohl die Wortwahl „geschaffen werden" als auch der Sinn und Zweck der Vorschrift sprechen für diese Auslegung. Die Vorschrift will nämlich nur das Schaffen bauordnungsrechtswidriger Zustände verhindern, nicht jedoch bestehende bestandsgeschützte Gebäude den derzeitigen Rechtsvorschriften anpassen.

Danach ist hier § 4 Abs. 3 Satz 1 BbgBO nicht anwendbar, da sich an dem Abstandsflächenverstoß des Gebäudes auf dem Grundstück durch die Teilung nichts ändert. Es bedarf also auch keiner Abweichung nach § 60 BbgBO.

Gleiches gilt für § 19 Abs. 2 BauGB. Danach dürfen durch die Teilung eines Grundstückes im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen. Das „Widersprechen" bedeutet, dass ein Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans selbst entsteht oder die Durchführung des Bebauungsplans in bestimmter Weise unmöglich machen oder wesentlich erschweren würde (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band II, Kommentar, § 19 Rdnr. 32). § 19 Abs. 2 BauGB steht daher der Teilung nicht entgegen, da vorliegend vor und nach der Teilung die textliche Festsetzung 3.3 des Bebauungsplans Nr. 45 nicht eingehalten ist. Da das abzutrennende Teilstück bereits mit einem formell legalen Gebäude bebaut und eine weitere Bebauung nicht möglich ist, kann es zu keiner Verdichtung der Bebauung kommen, die mit der textlichen Festsetzung Nr. 3.3 verhindert werden soll. Hinsichtlich der Durchsetzbarkeit der Ziele des Bebauungsplans Nr. 45 kommt es mithin zu keiner Veränderung. Der Regelungszweck des § 19 Abs. 2 BauGB wird durch die begehrte Teilung nicht berührt.

Im Gegenteil - wie der Kl. zutreffend vorgetragen hat, besteht ein öffentliches Interesse an der sachenrechtlichen Bereinigung einer Überbauungssituation. Daher wäre nach Auffassung des Gerichts in der vorliegenden Konstellation, auch wenn dies hier notwendig wäre, bei ermessensfehlerfreier Entscheidung eine Befreiung nach § 60 BbgBO von den Abstandsflächenregelungen und eine Abweichung nach § 31 Abs. 2 BauGB von der textlichen Festsetzung Nr. 3.3 zu erteilen.

Eine Teilung von bebauten Grundstücken bedarf nach § 19 BauGB nicht einer bauplanungsrechtlichen Genehmigung. Es dürfen dadurch aber keine baurechtswidrigen Verhältnisse geschaffen werden, die der Landesbauordnung oder dem Bebauungsplan widersprechen. Die Bauaufsicht in Potsdam meinte deshalb, die Zustimmung zu einer Teilung versagen zu dürfen, weil die Abstandsflächenregelung nicht eingehalten sei. Das Verwaltungsgericht Potsdam entschied, dass eine Teilung von seit langem bebauten Grundstücken, die nicht in Übereinstimmung mit den aktuellen bauordnungsrechtlichen Vorschriften stehen, nur dann unzulässig ist, wenn die bestehenden bauordnungswidrigen Zustände durch die Teilung verschärft oder verfestigt würden.

Für das mehrstöckige Gebäude war in DDR-Zeiten ein Anbau errichtet worden, der die Grundstücksgrenze um mehrere Meter überschritt. Zur Beseitigung dieser Überbausituation war der Nachbar bereit, das Grundstück zu teilen und das Teilstück, auf dem sich der Anbau befand, an den Kläger zu veräußern. Die Bauaufsichtsbehörde versagte die Zustimmung zur Teilung, da die neue Grundstücksgrenze nicht 5 m Abstand zu dem Gebäude einhalte. Eine Befreiung sei nicht möglich.

Mit Urteil vom 23. Februar 2012 gab das Verwaltungsgericht Potsdam der Anfechtungsklage statt und stellte antragsgemäß fest, dass die Teilung zulässig sei. Etwas anderes gelte nur dann, wenn durch die Teilung des bebauten Grundstücks ein baurechtswidriger Zustand erstmalig entstehe.

Hier sei aber gerade das Gegenteil der Fall, da auch ein öffentliches Interesse an der sachenrechtlichen Bereinigung der Überbausituation bestehe. Der Regelungszweck des § 19 Abs. 2 BauGB werde durch die begehrte Teilung also nicht berührt.

Ein neues Musterbeispiel für den von vielen zu Recht beklagten Ungeist, der in manchen Potsdamer Amtsstuben offenbar immer noch herrscht.