Teilrechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften für Heizkostenabrechnungen untereinander

Teilrechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften für Heizkostenabrechnungen untereinander; Wärmelieferung einer WEG an eine andere; Reallast; Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; Fernwärme

Betreibt eine Wohnungseigentümergemeinschaft zugleich die Heizungsanlage für eine benachbarte zweite Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund von Reallasten, die den jeweiligen Grundstückseigentümer verpflichten, einerseits die Heizleistungen zu erbringen, andererseits die Kosten nach einem vorgegebenen Schlüssel mitzutragen, kann die insoweit teilrechtsfähige „liefernde" Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der insoweit ebenfalls teilrechtsfähigen „empfangenden" Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlung der auf sie entfallenden Kosten verlangen; sie muss sich nicht auf Abrechnung gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern verweisen lassen.

Die Kl. begehrt von der Bekl. die Zahlung rückständiger Heizkosten. Die Parteien sind benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaften in einem Gebäudekomplex, der 1964 auf einem Grundstück in A. errichtet und schließlich per Realteilung in drei Grundstücke aufgeteilt wurde. Da nur das mittlere Haus B.str. 7 über eine Heizanlage verfügte und hierdurch die benachbarten Häuser C.str. 9 und D.str. 5 mitversorgt werden sollten, wurde 1965 jeweils eine Reallast zugunsten der Eigentümer der anderen Häuser eingetragen, wonach der jeweilige Eigentümer des Grundstücks B.str. 7 gegenüber den jeweiligen Eigentümern der Grundstücke C.str. 9 bzw. D.str. 5 verpflichtet ist, mit der auf dem Grundstück B.str. 7 befindlichen Heizanlage auch die beiden anderen Häuser ausreichend zu beheizen und mit Warmwasser zu versorgen; die Verbrauchskosten sollten nach dem Schlüssel der Firma E. und die Reparaturkosten an dem Heizkessel nach der Heizfläche der Radiatoren aufgeteilt werden.

Im März 1983 wurde das Haus B.str. 7 in Wohnungseigentum aufgeteilt, im Jahre 1995 folgten die Häuser D.str. 5 und C.str. 9. Die Reallasten wurden in die einzelnen Wohnungsgrundbücher übernommen.

Seit 1995 ermittelte der Abrechnungsdienst F. den Verbrauch in jeder Wohnung der drei Häuser und leitete eine Aufstellung der Verwalterin der Kl. als der über die Heizanlage verfügenden Gemeinschaft zu. Diese ermittelte, welche Wohnung zu welcher Gemeinschaft gehört, und stellte die für das jeweilige Haus sich ergebende Summe nach Abzug der geleisteten Vorauszahlungen den beiden übrigen Wohnungseigentümergemeinschaften über deren Verwaltung in Rechnung. Die Bezahlung erfolgte jeweils durch die Verwalter an die Verwaltung der Kl., intern wurde dann von der jeweiligen Verwaltung mit den Eigentümern ihrer Gemeinschaft nach deren jeweiligem Verbrauch abgerechnet.

Bis einschließlich der Abrechnung 2001 gab es keine Probleme. Die Abrechnungen für die Jahre 2002, 2003 und 2004 glich die Bekl. nicht aus. Hintergrund für die Nichtzahlung war, dass 14 der 18 zur Bekl. gehörenden Wohnungen einem Eigentümer gehörten, der in Insolvenz fiel. Da insoweit keine Wohngeldzahlungen mehr geleistet wurden, geriet die Bekl. in finanzielle Probleme und leistete auch keine Abschlagszahlungen mehr; unbeschadet dessen wurde das Haus C.str. 9 von der Kl. weiter mit Heizung und Warmwasser versorgt. Die Wohnungen des insolventen Eigentümers wurden versteigert. Die nun weitgehend aus neuen Eigentümern bestehende Bekl. erklärte sich in einer Eigentümerversammlung vom 10. August 2006 als für die Altforderungen der Kl. nicht zuständig und wies die Verwalterin an, insoweit keine Zahlungen an die Kl. zu leisten. Abschlagszahlungen wurden seit Anfang 2005 wieder geleistet und auch die frühere Abrechnungspraxis wurde von der Bekl. für die Folgejahre wieder akzeptiert.

Die Kl. verlangt von der Bekl. die Bezahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2002 bis 2004. Sie hat sich auf die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften im Außenverhältnis berufen.

Das Landgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben. Die Kl. kann von der Bekl. die Bezahlung der geltend gemachten Heizkosten für die Jahre 2002 bis 2004 verlangen.

Zutreffend hat das Landgericht unter Anwendung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 2005, 2061) und der in Folge davon getroffenen Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes eine Teilrechtsfähigkeit beider Parteien in Bezug auf die Lieferung von Heizenergie und Warmwasser durch die Kl. an die Bekl. bejaht. Zur weiteren Begründung wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen. Auch das Vorbringen in der Berufungsbegründung gibt zu einer anderen Würdigung keine Veranlassung.

Gemäß § 10 Abs. 6 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist als Gemeinschaft Inhaberin der gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.

Unter Anwendung dieser Grundsätze sind die beiden Parteien teilweise rechtsfähig und jeweils als Gemeinschaft zur Lieferung von Wärme und Warmwasser bzw. deren Bezahlung gegenüber der anderen Gemeinschaft als solcher verpflichtet und berechtigt. Nach der gesetzlich weiten Fassung der Rechtsposition der Eigentümergemeinschaft ist bei der vorliegenden Sachverhaltsgestaltung von einer wirksamen Vereinbarung über die Lieferung von Heizleistung zwischen den Parteien des Rechtsstreits auszugehen, auch wenn ein konkreter Vertragsschluss nicht im Einzelnen mit den gegenseitigen Rechten und Pflichten ausdrücklich niedergelegt ist. Die Regelung der Beheizung der drei ursprünglich in einer Hand befindlichen Häuser war bereits durch den ursprünglichen Erbauer vorgegeben, der für die drei Häuser nur eine Heizanlage vorgesehen hatte, die sich im nunmehr den Mitgliedern der Kl. gehörenden Haus befindet. Um die Versorgung der beiden übrigen Häuser mit Wärme und Warmwasser sicherzustellen, wurde zu deren Gunsten die Reallast eingetragen. Es ist zwischen den Parteien nicht streitig, dass der zur Lieferung der Heizleistung verpflichtete Eigentümer des Hauses B.str. 7 nicht auch verpflichtet sein sollte, allein die Kosten der Beheizung der beiden übrigen Häuser zu tragen, sondern dass er insoweit Kostenerstattung von den Eigentümern der beiden anderen Häuser verlangen konnte. An dieser Lage hat sich durch die Aufteilung der Häuser in Wohnungseigentum nichts geändert. Die beiderseitigen Rechte und Pflichten der ursprünglichen Eigentümer in Bezug auf die Heizung sind auf die Mitglieder der Eigentümergemeinschaften übergegangen. Es handelt sich insoweit um Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich geltend gemacht werden können und gemeinschaftlich zu erfüllen sind. Dem hat die Übung zwischen den Parteien Rechnung getragen. Insoweit kann bezüglich der Abrechnungsmodalitäten durchaus von einer konkludenten Vereinbarung ausgegangen werden.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist weder die Lieferung der Wärme und des Warmwassers noch deren Bezahlung Sache eines jeden Eigentümers, auch wenn Wärme und Warmwasser jeweils im Sondereigentum der Mitglieder der Bekl. verbraucht werden. Bezüglich der Lieferung durch die Kl. kann hieran kein Zweifel bestehen. Die Heizanlage steht im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer dieser Wohnanlage und wird durch den Verwalter betrieben. Die einzelnen Mitglieder der Kl. wären nicht in der Lage, einen gegen sie persönlich erhobenen Anspruch eines einzelnen Mitgliedes der Bekl. auf Lieferung von Wärme und Warmwasser zu erfüllen. Ebenso wenig ist jeder einzelne Eigentümer auf Seiten der Kl. in der Lage, für die einzelnen Mitglieder der Bekl. die jährliche Heizkostenabrechnung zu erstellen. Auch kann es ihnen billigerweise nicht zugemutet werden, das Risiko der Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit eines einzelnen Mitglieds der Bekl. zu tragen. Eine Abrechnung der Heizkosten unter den einzelnen Miteigentümern ist genauso wenig durchführbar wie die Lieferung der Heizwärme durch einen Miteigentümer auf Seiten der Kl. an einen Miteigentümer auf Seiten der Bekl.. Es handelt sich hier eindeutig um gegenseitige Rechte und Pflichten, die sinnvollerweise nur durch die jeweiligen Gemeinschaften, nicht aber durch deren einzelne Mitglieder wahrgenommen werden können. Dies zeigt sich auch daran, dass auch seit 2005 wieder eine gemeinschaftliche Abrechnung stattfindet.