Teilnichtigkeit bei späterem Wegfall des Wohnraummangels

Ist in einem Wohnraum-Mietvertrag infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen eine die ortsüblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigende und deshalb teilweise nichtige Mietzinsvereinbarung getroffen worden, so endet die Teilnichtigkeit hinsichtlich künftiger Mietzinsansprüche nicht deshalb, weil nach Vertragsabschluß der Tatbestand des geringen Angebots an vergleichbaren Räumen entfällt.

I. Die Kl. mietete von dem Bekl. mit Vertrag vom 5. Juli 1991 eine 61,97 qm große Wohnung in H.-P. auf unbestimmte Zeit. Vereinbart war eine Staffelmiete, durch die der anfängliche Mietzins von 747 DM (12,05 DM/qm) ab 1. August 1992 auf 784 DM (12,65 DM/qm), ab 1. August 1993 auf 824 DM (13,30 DM/qm), ab 1. August 1994 auf 865 DM (13,96 DM/qm), ab 1. August 1995 auf 908 DM (14,65 DM/qm) und ab 1. August 1996 auf 953 DM (15,38 DM/qm) steigen sollte. Die Kl. verlangt Rückzahlung eines Teils des für den Zeitraum von Januar 1992 bis Dezember 1996 geleisteten Mietzinses wegen Mietpreisüberhöhung.

Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben und eine Mietpreisüberhöhung im Sinne von § 5 WiStG ab 1. August 1992 angenommen. Es ist von einem geringen Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgegangen und hat zur Ermittlung des zulässigen Mietzinses den Mietenspiegel zugrunde gelegt. [...]

Das Landgericht hält den ab August 1992 vereinbarten Staffelbetrag für überhöht, da er mehr als 20 % über der durch Ortsbesichtigung und Verwertung des Mietenspiegels festgestellten ortsüblichen Vergleichsmiete liege. § 5 WiStG sei auch auf die Staffelmiete anwendbar. Die Überhöhung sei nicht durch laufende Aufwendungen gerechtfertigt. Der ohne Berücksichtigung des subjektiven Tatbestands des § 5 WiStG festzustellende Ursachenzusammenhang zwischen einem geringen Angebot an vergleichbaren Räumen bei Vertragsschluß und der Miethöhe sei für den gesamten Rückforderungszeitraum gegeben, auch wenn ab August oder Dezember 1996 möglicherweise der Tatbestand eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen nicht mehr vorgelegen habe.

Sollte das Entfallen des Merkmals "geringes Angebot" aber, wie vom LG Frankfurt/Main angenommen (WuM 1998, 168), für jedes Mietjahr erneut zu prüfen sein, müsse insoweit für den letzten Abschnitt des Rückforderungszeitraums ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. [...]

Das Landgericht hat dem Senat deshalb folgende Rechtsfrage zum Erlaß eines Rechtsentscheids vorgelegt:

Führt nach Abschluß eines Wohnraummietvertrages, in welchem un-ter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum eine die üblichen Entgelte wesentlich übersteigende und deshalb teilweise nichtige Mietzinsvereinbarung getroffen wurde, der in den Zeitraum des auf § 812 BGB gestützten Rückforderungsanspruchs des Mieters fallende Wegfall des Merkmals eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum dazu, daß mit dem Wegfall dieses Merkmals auch Rückforderungsansprüche des Mieters entfallen?

II. [...] Das Landgericht als Berufungsgericht hat nachvollziehbar dargelegt, weshalb es insoweit auf die Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage ankommt. Im Zusammenhang mit der Vorfrage, ob die vereinbarten Entgelte die ortsüblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen, hat das Landgericht allerdings nicht erörtert, auf welchem Wege es diese Vorfrage bei der Staffelmietvereinbarung beantworten möchte. Während die wohl h. M. die einzelnen gestaffelten Mietbeträge an den jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmieten mißt (vgl. Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 10 MHG Rdn. 68; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 10 MHG Rdn. 331; Landfermann, Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, S. 53; Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, BGB, 13. Aufl., § 10 MHG Rdn. 45; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. Teil III Rdn. 432), halten andere einen Vergleich des Gesamtmietzinses während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung mit der ortsüblichen Miete während dieses Zeitraums für geboten (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, § 10 MHG Rdn. 32; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Anm. C 523). Wenn das Landgericht feststellt, daß jedenfalls die ab August 1992 geltenden Staffelsätze überhöht seien, geht es offenbar von der h. M. aus. Im übrigen ergibt sich auf der Grundlage der abweichenden Auffassung und der gerichtsbekannten Werte der jeweils gültigen Mietspiegel auch eine Überhöhung des Gesamtmietzinses während der Staffellaufzeit. Daß letztlich auch die vereinzelt vertretene Auffassung, § 5 WiStG sei bereits verletzt, wenn zur Zeit der Staffelvereinbarung irgendeiner der zukünftigen Mietzinsbeträge über dem gegenwärtigen höchstzulässigen Mietzins liege (Bohnert, Ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung, 2. Aufl., S. 22; derselbe, JZ 1994, 605, 608), hier zur Annahme einer unzulässigen Überhöhung gelangt, liegt auf der Hand.

Eine Divergenzvorlage gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 ZPO kam für das Landgericht nicht in Betracht. Soweit ersichtlich, ist die vorgelegte Rechtsfrage weder durch Rechtsentscheid noch durch eine sonstige Entscheidung des BGH oder eines OLG entschieden. Die Rechtsentscheide des OLG Hamm vom 3.3.1983 (4 RE Miet 9/82; NJW 1983, 1622 = OLGZ 1983, 223 = WuM 1983, 108 = ZMR 1983, 108), des OLG Frankfurt/Main vom 4.4.1985 (20 RE-Miet 3/85; WuM 1985, 139 = ZMR 1985, 200) und des Kammergerichts vom 20.4.1995 (8 RE Miet 242/95; NJW-RR 1995, 1037 = WuM 1995, 384 = ZMR 1995, 309) betreffen zwar eine der Vorlagefrage ähnliche Fragestellung, nämlich inwieweit nachträgliche Erhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Anwendung des § 5 WiStG zu berücksichtigen sind. Auf die in den Gründen dieser Rechtsentscheide enthaltenen Stellungnahmen zu möglicherweise gemeinsamen Vorfragen beider Fragestellungen ist aber nicht abzustellen. Wie schon das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, sind die zugrunde liegenden Fallgestaltungen unterschiedlich und ist die hier vorgelegte Rechtsfrage aus den genannten Rechtsentscheiden auch bei Einbeziehung ihrer tragenden Gründe (vgl. Zöller/Gummer § 541 Rdn. 33 m. N.) nicht ohne weiteres zu beantworten.

Die vorgelegte Rechtsfrage ist aber von grundsätzlicher Bedeutung. (wird ausgeführt)

III. Der Senat beantwortet die vorgelegte Rechtsfrage wie aus der Beschlußformel ersichtlich. Er teilt die Ansicht des Landgerichts Hamburg, daß der Wegfall des Merkmals "geringes Angebot" nach Abschluß der maßgeblichen Mietzinsvereinbarung deren teilweise Nichtigkeit nach §§ 5 WiStG, 134 BGB nicht berührt.

1. Zu dieser Beurteilung gelangt der Senat durch Auslegung des § 5 WiStG. Die Auslegung der Verbotsnorm ist bestimmend für den Umfang der Nichtigkeit nach § 134 BGB (Erman/Brox, BGB, 9. Aufl., § 134 Rdn. 14; Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl., § 134 Rdn. 7; Soergel/Hefermehl, BGB, 12. Aufl., § 134 Rdn. 29; Staudinger/Sack, BGB, 13. Aufl., § 134 Rdn. 58). Diese kann nicht weiterreichen als die tatbestandliche Erfüllung des Verbotsgesetzes (BGH, RE vom 11.1.1984, BGHZ 89, 316 = WuM 1984, 68).

a) Nach dem Wortlaut des § 5 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 WiStG ergeben sich zeitliche Vorgaben für das Vorliegen der einzelnen Tatbestandsmerkmale durch ihre kausale Verknüpfung. Erforderlich ist nach Abs. 2 Satz 1 ein Kausalzusammenhang ("infolge") zwischen einem geringen Angebot und einem die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigenden Entgelt. Verbindendes handlungsbezogenes Zwischenglied ist die Ausnutzung (des geringen Angebots) in den Handlungsformen des Forderns, Sichversprechenlassens oder Annehmens (des überhöhten Entgelts). Danach ist das Vorhandensein eines geringen Angebots nur solange tatbestandserheblich, wie es als mitbestimmend für das Verhalten des Vermieters in Betracht kommt. Da allerdings die subjektiven Elemente des Verbotstatbestands für die zivilrechtlichen Folgen eines Verstoßes nicht vorliegen müssen (BGHZ 37, 363, 366; Erman/Brox § 134 Rdn. 10; speziell zu § 5 WiStG: Lammel § 5 Rdn. 30; Palandt/Heinrichs § 138 Rdn. 76; Schmidt-Futterer/Blank Anm. D 17; vgl. auch die Nachw. im Vorlagebeschluß WuM 1998, 411 li. Sp.), reicht es für die Kausalität zwischen geringem Angebot und maßgeblichem Verhalten des Vermieters, soweit sie psychisch vermittelt wird, aus, daß sie nach den äußeren Umständen möglich ist, daß mithin zur Zeit des maßgeblichen Verhaltens ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht (so wohl auch die unterschiedlichen Umschreibungen im Schrifttum, vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Abschnitt III Rdn. 58 a.E., 63; Lammel § 5 WiStG Rdn. 30, 31; Schmidt-Futterer/Blank Anm. D 46; w. Nachw. im Vorlagebeschluß a.a.O.).

Ein handlungsunabhängiger Zusammenhang zwischen geringem Angebot und überhöhtem Entgelt ist für den Tatbestand des § 5 WiStG dagegen weder ausreichend noch notwendig; die Fortdauer eines geringen Angebots ist nach dessen Ausnutzung seitens des Vermieters ohne Belang.

Zur Eingrenzung des Zeitraums, innerhalb dessen es auf die Angebotslage ankommt, ist deshalb der Zeitpunkt des maßgeblichen Verhaltens des Vermieters im Einzelfall zu bestimmen. Von den in § 5 Abs. 1 WiStG genannten Handlungsformen steht bei durch Vereinbarung festgelegtem überhöhten Mietzins das "Fordern" und das "Sichversprechenlassen" im Vordergrund. Dies gilt auch für den dem Vorlagebeschluß zugrunde liegenden Fall der Staffelmiete (vgl. Bohnert, Ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung S. 21 f.). Die Handlungsform des "Annehmens" hat insoweit zivilrechtlich keine selbständige Bedeutung (a. A. Barthelmess § 10 MHG Rdn. 68; Lammel § 5 MHG Rdn. 35). Schon durch "Fordern" und "Sichversprechenlassen "tritt die vertragliche Bindung ein, zu deren Erfüllung u. U. ein "Annehmen" erforderlich ist (vgl. Beiler ZMR 1998, 480). Selbst wenn das "Annehmen" selbständig in Betracht gezogen wird und dieses im Einzelfall - wegen zwischenzeitlicher Verbesserung der Angebotslage - sich als unbedenklich erweisen sollte, bliebe das vorangegangene "Sichversprechenlassen" unter Ausnutzung eines geringen Angebots als maßgebliche Alternative des Verbotstatbestands wirksam, solange der Vermieter auf Erfüllung dieser Mietzinsvereinbarung besteht. Daß es jetzt zulässig gewesen wäre, einen Mietzins in der ursprünglich vereinbarten Höhe zu vereinbaren, besagt nicht, daß die Parteien dies auch getan hätten (vgl. BGH JZ 1968, 68 zu dem insoweit ähnlichen Fall der nachträglichen Aufhebung des Verbotsgesetzes; vgl. dazu auch Münchener Kommentar/Mayer-Maly, BGB, 3. Aufl., § 134 Rdn. 21; Staudinger/Sack § 134 Rdn. 56 m. N.).

Zwar bereitet bei solcher Ausrichtung auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Mietzinsvereinbarung die Feststellung des subjektiven Elements der "Ausnutzung" Schwierigkeiten, wenn - wie im Ausgangsfall - eine in Zeiten eines geringen Angebots vereinbarte Staffelmiete im Anfangsbetrag nicht überhöht war und zunächst nur die Möglichkeit der Überhöhung späterer Staffelbeträge bestand, weil diese nicht insgesamt im Rahmen des anfangs zulässigen Mietzinsniveaus lagen (vgl. Bohnert a.a.O. S. 22 f. und JZ 1994, 608; Lammel § 10 MHG Rdn. 32). Diese für die Ahndung als Ordnungswidrigkeit erheblichen Schwierigkeiten bedürfen hier aber keiner weiteren Erläuterung, da es im Hinblick auf § 134 BGB auf die subjektiven Elemente des Verbotstatbestands nicht ankommt (a. A. Bohnert JZ 1994, 609).

Festzuhalten bleibt, daß es nach Wortlaut und Sinnzusammenhang des § 5 WiStG unerheblich ist, ob das im Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung vorliegende Merkmal des geringen Angebots an vergleichbaren Räumen nachträglich entfällt.

b) Für die Maßgeblichkeit des ursächlichen, nicht aber des zeitlichen Zusammenhangs zwischen geringem Angebot an vergleichbaren Räumen und überhöhtem Entgelt spricht auch der Zweck des § 5 WiStG. Mit der ursprünglichen Gesetzesfassung, dem durch Gesetz zur Änderung des WiStG 1954 vom 19.12.1956 (BGBl. I, 924) eingefügten § 2 a, sollten Preisbildungen bekämpft werden, die nicht vom Leistungswettbewerb bestimmt und deshalb mit der sozialen Marktwirtschaft nicht in Einklang zu bringen sind (BT-Drucks. 11/2136 S. 3 f.). Diese Zielsetzung ist auch nach mehreren, den Schutz des Mieters konkretisierenden Gesetzesänderungen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank Anm. D 1, D 2) erhalten geblieben. § 5 WiStG soll als Mieterschutzvorschrift und im öffentlichen Interesse die Vereinbarung von Mieten unterbinden, die infolge von Wettbewerbsstörungen am Wohnungsmarkt überhöht sind (Bohnert S. 13 f.; Lammel § 5 MHG Rdn. 1 bis 4; Schmidt-Futterer/Blank a.a.O.; Sternel Abschnitt III Rdn. 59).

Dieser marktbezogenen Zielsetzung widerspräche es, den Mieter an einer infolge von Wettbewerbsstörungen (geringes Angebot) überhöhten Mietzinsvereinbarung insoweit festzuhalten, als nachträglich die Wettbewerbslage sich entspannt. Maßgeblich im Sinne der Zielsetzung ist die fortbestehende Ursächlichkeit der Wettbewerbsstörung für die vereinbarte Mietzahlungspflicht, nicht deren Gleichzeitigkeit. Die preistreibende Wirkung des Ausfalls der preisregulierenden Funktion des Marktes bleibt für die Dauer der Bindung an die konkrete Mietzinsvereinbarung bestehen.

Diese Wirkung entfällt auch nicht dadurch, daß der Mieter die Möglichkeit hat, den Mietvertrag insgesamt zu kündigen und anderweitig einen Mietvertrag zu marktgerechtem Mietzins abzuschließen (a. A. LG Frankfurt/Main WuM 1998, 168 f.). Bei einer gegenteiligen Sicht würde der beabsichtigte Schutz des Mieters nicht hinreichend gewahrt. Die Möglichkeit des Wohnungswechsels als hinreichendes Mittel zur Beseitigung einer überhöhten Miete zu bewerten, widerspräche dem hohen Rang, den der Bestandsschutz des Mietverhältnisses im sozialen Mietrecht genießt und der auch im Rahmen der Auslegung von § 5 WiStG zu beachten ist. Ein Wohnungswechsel ist in dieser Situation selbst von einem in erster Linie wirtschaftlich denkenden Mieter nicht zu erwarten. Das Landgericht hat dies im Vorlagebeschluß zutreffend ausgeführt und auf die erheblichen Beschwernisse und Einbußen hingewiesen, die ein Wohnungswechsel typischerweise mit sich bringt (vgl. auch BVerfG NJW 1985, 2633 f.).

c) Daß es allein auf den ursächlichen, nicht aber auf den zeitlichen Zusammenhang zwischen geringem Angebot an vergleichbaren Räumen und der Vereinbarung eines überhöhten Mietzinses ankommt, zeigt sich besonders deutlich, wenn eine Verschlechterung der Angebotslage erst nach der Vereinbarung eintritt. Sowohl nach dem Wortlaut als auch nach dem Zweck des § 5 WiStG kommt seine Anwendung in diesem Falle nicht in Betracht.

2. Auch die gesetzliche Regelung in den §§ 308 Abs. 2, 309 BGB gebietet es nicht, für die Frage des geringen Angebots im Sinne von § 5 Abs. 2 WiStG auf den Zeitpunkt der jeweiligen Mietzinsfälligkeit abzustellen. Zwar sind die nach Zeitabschnitten bemessenen Mietzinszahlungen in der Regel jeweils "unter Bestimmung eines Anfangstermins versprochen", da bei Fälligkeit aus dem einheitlichen Mietverhältnis jeweils eine neue Verpflichtung erwächst als Gegenleistung für eine zeitlich begrenzte Gebrauchsüberlassung (BGH NJW 1965, 1373 f.; BGHZ 118, 282, 290; Palandt/Heinrichs § 163 Rdn. 2 m.w.N.). Bei der Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses wie in dem der Vorlage zugrunde liegenden Fall ist zudem die jeweilige Staffelung durch einen Anfangstermin befristet.

Das gesetzliche Verbot des § 5 WiStG wird aber nicht dadurch behoben, daß das Tatbestandsmerkmal eines geringen Angebots nach Vertragsabschluß entfällt. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob eine Behebung des Verbots nur dann anzunehmen ist, wenn die Verbotsnorm selbst aufgehoben worden ist, oder auch dann, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen der Verbotsnorm (ganz oder teilweise) entfallen sind (so KG, RE vom 20.4.1995, a.a.O.). Beides ist für die vorliegende Fallgestaltung zu verneinen.

Ein nachträglicher Fortfall von Tatbestandsvoraussetzungen kommt nämlich nur insoweit in Betracht, als deren Fortdauer nach dem Inhalt der Verbotsnorm für die Rechtsfolgen erheblich sein soll. Auch insoweit ist die Auslegung der Verbotsnorm für den Umfang der Nichtigkeit nach § 134 BGB bestimmend. Da es - wie ausgeführt - auf das Tatbestandsmerkmal eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen nur im Sinne einer mitwirkenden Ursache des überhöhten Mietzinses ankommt, wird das gesetzliche Verbot nicht dadurch behoben, daß nach Abschluß der Mietzinsvereinbarung die Angebotslage sich entspannt.

3. In der Beschlußformel hebt der Senat auf die Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung ab. Die Konsequenzen für den daraus abgeleiteten Rückforderungsanspruch des Mieters nach Zahlung der überhöhten Miete, auf die der Wortlaut der Vorlagefrage des Landgerichts gerichtet war, bedürfen hier keiner weiteren Erörterungen.

Seit dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 20. April 1995 steht fest, daß eine Mietpreisüberhöhung teilweise oder ganz geheilt werden kann, wenn der Maßstab "ortsübliche Vergleichsmiete" später steigt, die Erhöhung also nicht mehr wesentlich ist. Werden also bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 8 DM/m2 vom Vermieter 11 DM/m2 gefordert, liegt eine Mietpreisüberhöhung um 1,40 DM/m2 vor. Steigt später die ortsübliche Vergleichsmiete auf 9,50 DM/m2, liegt eine Mietpreisüberhöhung nicht mehr vor.

Das Landgericht Berlin hatte sich in seinem Urteil vom 3. Dezember 1998 mit der Frage zu beschäftigen, wie die Fälle zu behandeln sind, in denen nach einer derartigen Heilung die ortsübliche Vergleichsmiete wieder sinkt, also rechnerisch eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % vorliegt. Die Mietpreisüberhöhung komme in solchen Fällen nur dann in Betracht, wenn das Tatbestandsmerkmal "Ausnutzung eines geringen Angebots" auch zu diesem Zeitpunkt vom Vermieter erfüllt wird; die 67. Kammer weist mit Recht darauf hin, daß die bloße Entgegennahme der Mieten durch den Vermieter dafür nicht ausreicht. Abzustellen ist vielmehr in der Regel auf den Abschluß des Mietvertrages, so daß eine einmal geheilte Mietzinsvereinbarung bei späteren Schwankungen der Vergleichsmiete wirksam bleibt. Die Nichtigkeitsgrenze kann also immer nur nach oben gleiten. Das Urteil befaßt sich allein mit Änderungen der Miethöhe, nicht aber mit der Frage, wie eine Veränderung der zweiten Variablen, der "Mangellage" also, zu behandeln ist.

Hierzu hat das OLG Hamburg in seinem Rechtsentscheid vom 3. März 1999 festgestellt, daß ein Verstoß gegen § 5 WiStG nicht später dadurch geheilt wird, daß sich der Wohnungsmarkt entspannt und eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG nicht mehr besteht. Aus dem Zweck des § 5 WiStG folge, daß eine Vereinbarung, die eine Mangellage ausnutzt, unwirksam bleiben müsse. Die entgegenstehende Auffassung, etwa des Landgerichts Frankfurt/Main, würde den Mieter dazu zwingen, das Mietverhältnis zu kündigen und einen neuen Mietvertrag mit niedrigerem Mietzins abzuschließen. Damit dürfte auch die erweiterte Stichtagsrechtsprechung der 62. Kammer des Landgerichts Berlin hinfällig sein, wonach auch bei alten Mietverträgen der Mieter ab 1. September 1995 darlegen muß, daß der Vermieter ein geringes Angebot ausnutzt (GE 1998, 1399).