Teilnichtigkeit bei sinkendem Mietniveau

Teilnichtigkeit bei sinkendem Mietniveau; überhöhte Miete

Liegen bei Vertragsschluß die Voraussetzungen des § 5 WiStG vor, so daß die Mietvereinbarung zum Teil nichtig ist, führt ein späteres Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete dazu, daß die Mietvereinbarung in einem höheren Umfang unwirksam ist.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Bekl. vermietete den Kl. durch Vertrag vom 15.3.1997 eine in Berlin gelegene Wohnung zu einem Nettokaltmietzins von monatlich 1.450 DM. Der Mietzins sollte sich ab dem 15.3.1998 auf 1.493,50 DM, ab dem 15.3.1999 auf 1.538,31 DM und ab dem 15.3.2000 auf 1.584,45 DM erhöhen.

Mit der Klage verlangen die Kl. von der Bekl. u. a. Rückzahlung überzahlten Mietzinses für die Zeit von März 1997 bis Januar 2000.

Das Amtsgericht hat der Klage zum Teil stattgegeben und ausgeführt, daß der anhand des Berliner Mietspiegels 1996 zu ermittelnde ortsübliche Mietzins einschließlich eines Zuschlags von 20 % (Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG) bei Abschluß des Mietvertrages 1.372,80 DM betragen habe. Für die Zeit ab September 1997 habe zwar der höchstzulässige Mietzins unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 1998 nur noch 1.267,20 DM betragen. Auf diesen könne jedoch nicht abgestellt werden, weil ein "... einmal zulässiger Mietzins ..." zulässig bleibe; daher könne für die Berechnung des Rückzahlungsanspruchs nur der Mietzins von 1.372,20 DM zugrunde gelegt werden.

Mit der Berufung wendet sich die Bekl. gegen die Verurteilung und beanstandet eine fehlerhafte Festsetzung der Miethöhe. Die Kl. verlangen mit der Anschlußberufung Zahlung des vom Amtsgericht nicht zugesprochenen Überzahlungsbetrages ab September 1997.

Das Landgericht hält zwar den vom Amtsgericht errechneten Höchstmietzins von 1.372,80 DM für zutreffend, meint jedoch ebenfalls, daß ein Absinken des ortsüblichen Vergleichsmietzinses nicht dazu führe, daß sich die Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung erhöhe. Es will sich der von den Zivilkammern 61, 64 und 67 vertretenen Auffassung anschließen, sieht sich jedoch an einer entsprechenden Entscheidung durch die Entscheidungen der Zivilkammer 62 vom 10.2. und 23.3.2000 (GE 2000, S. 1686 und 1031) gehindert. Das Landgericht hat deshalb dem Senat folgende Frage zur Entscheidung vorgelegt:

"Erhöht sich der Umfang der bei Mietvertragsabschluß gegebenen Teilnichtigkeit des vereinbarten Mietzinses nach § 134 BGB i. V. m. § 5 WiStG, wenn der ortsübliche Vergleichsmietzins sinkt?"

2. Die Vorlagefrage ist unzulässig, da eine Entscheidung des Senats durch Rechtsentscheid hierzu bereits vorliegt. Der Senat hat in seinem Rechtsentscheid vom 20.4.1995 - 8 REMiet 242/95 - (GE 1995, 686; WuM 1995, 384; ZMR 1995, 309) u. a. folgendes ausgeführt:

"Für die Beurteilung der Frage der Nichtigkeit (bzw. Teilnichtigkeit) einer Mietzinsvereinbarung ist demgemäß richtigerweise nicht auf den Zeitpunkt der Vereinbarung, sondern auf den vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt abzustellen. Die Nichtigkeit wird aber nicht nur dann behoben, wenn die Verbotsnorm selbst im Zeitpunkt der Fälligkeit der Leistung entfallen ist, sondern auch dann, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen der Verbotsnorm (ganz oder teilweise) entfallen sind. Demgemäß folgt aus jeder Veränderung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die nachfolgenden Zeitabschnitte (bis zur erneuten Veränderung der Vergleichsmiete) eine an der jeweils neuen Wesentlichkeitsgrenze im Sinne des § 5 WiStG orientierte Beurteilung der Wirksamkeit bzw. Teilnichtigkeit der für diese Zeitabschnitte getroffenen Mietzinsvereinbarung."

An dieser Betrachtungsweise hält der Senat fest, wobei der Rechtsentscheid des Senats vom 1.2.2001 nicht entgegensteht. Im dortigen Sachverhalt lag zwar bei Vertragsabschluß - wie im vorliegenden Sachverhalt - eine Mangellage vor. Diese führte aber anders als hier gerade nicht zur Vereinbarung einer preisrechtlich überhöhten Miete und war somit nicht kausal für die späteren Mietzinsüberschreitungen.

Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nach Vertragsabschluß steigt, kann eine frühere Mietpreisüberhöhung "geheilt" werden, weil nunmehr die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr wesentlich überschritten wird. Sinkt bei bereits überhöht vereinbarter Miete hinterher auch noch die ortsübliche Miete, wird der Verstoß noch gravierender.

Bei Vertragsabschluß betrug die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 20 % 1.372,80 DM; die vereinbarte Miete lag darüber mit der Folge der Teilnichtigkeit. Später sank die ortsübliche Vergleichsmiete und betrug einschließlich des Wesentlichkeitszuschlags 1.267,20 DM. Für diesen Zeitraum machte der Mieter einen entsprechend höheren Rückzahlungsanspruch geltend. Das Amtsgericht meinte, eine einmal zulässige Miete bleibe auch zulässig; ein Absinken der ortsüblichen Miete sei unerheblich. Dem wollte sich das Landgericht Berlin anschließen und legte wegen der entgegenstehenden Auffassung der 62. Kammer die Rechtsfrage dem Kammergericht vor.

Mit Beschluß vom 25. Oktober 2001 lehnte das Kammergericht einen Rechtsentscheid ab, da der frühere Rechtsentscheid zur Heilung einer Mietpreisüberhöhung auch im umgekehrten Falle gelte. Die Teilnichtigkeit sei aus jeder Veränderung der ortsüblichen Vergleichsmiete jeweils neu zu bestimmen.

So einfach ist die Sache nicht. Die Phalanx der Vertreter der Gegenmeinung ist groß. Anderer Meinung sind die 61. Kammer (GE 1999, 449), die 64. Kammer (GE 1999, 1358), die 65. Kammer (die hier vorgelegt und auch schon so entschieden hatte - zitiert in GE 2000, 1686) und die 67. Kammer (GE 1999, 1054). Wegen des zusätzlichen Tatbestandsmerkmals des Ausnutzens einer Mangellage wird man differenzieren müssen. Lag bei Vertragsschluß keine Mangellage vor, entfällt auch für die Zukunft eine Mietpreisüberhöhung. Lag zwar eine Mangellage vor, überschritt die vereinbarte Miete aber nicht die damals geltende Wesentlichkeitsgrenze, kann ein späteres Absinken des Mietniveaus nicht den Tatbestand der Mietpreisüberhöhung (erstmals) begründen. Ähnlich ist es in den Fällen, in denen durch ein Ansteigen der ortsüblichen Vergleichsmiete eine ursprüngliche Mietpreisüberhöhung völlig weggefallen ist. Diese Miethöhe, die § 5 WiStG nicht widerspricht, muß dann Bestandskraft genießen und darf nicht bei einem späteren Sinken der ortsüblichen Vergleichsmiete berührt werden. Wenn dagegen seit Abschluß des Mietvertrages die Mieten durchgängig die Wesentlichkeitsgrenze überschritten hatten, kommt ein Bestandsschutz nicht in Betracht. Dann ist eben auf die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 20 % abzustellen.