Teilnichtigkeit

Teilnichtigkeit; Gesamtnichtigkeit; Nichtigkeit; Staffelmiete; Staffelmietzinsvereinbarung; Mietpreisüberhöhung; Vorlagebeschluß

Führt der Umstand, daß einzelne, bereits "in Kraft getretene" Staffeln einer Staffelmietzinsvereinbarung wegen wesentlicher Überschreitung des üblichen Entgelts i. S. von § 5 Abs. 2 WiStG teilweise nichtig sind, zur Unwirksamkeit der Staffelmietzinsabrede insgesamt mit der Folge, daß die für die Zukunft vereinbarten Staffelabreden ersatzlos entfallen und der Vermieter bei entsprechend gestiegenem ortsüblichen Vergleichsmietzins eine künftige Mieterhöhung allein nach § 2 MHRG vornehmen kann, oder hat dies keinen Einfluß auf die künftigen Staffelabreden, so daß deren Vereinbarkeit mit § 5 Abs. 2 WiStG stets erst bei ihrem Wirksamwerden und einem vorzunehmenden Vergleich mit dem dann aktuellen ortsüblichen Vergleichsmietzins zu prüfen ist?

Die Kl. bewohnt eine Wohnung, für die sich der Mietzins seit 1.5.1995 ausgehend von 820 DM alljährlich gemäß vereinbarten Beträgen erhöht. Die Erhöhungen sind bis zum 1.5.2002 vereinbart. Die Kl. ist der Meinung, der Mietzins sei überhöht, und hat Klage auf Rückzahlung von 11.453,25 DM erhoben und ferner die Feststellung beantragt, daß der Nettomietzins ab Februar 1998 13,50 DM/qm betrage. Das AG hat dem Zahlungsantrag weitgehend und dem Feststellungsantrag in vollem Umfang stattgegeben. Mit ihrer Berufung beantragt die Bekl. Klageabweisung. Die Kl. beantragte, mit einer Anschlußberufung festzustellen, daß sie ab dem 1.2.1998, hilfsweise ab dem 1.5.1998, weiter hilfsweise ab dem 16.5.1998 keinen höheren Mietzins als 680,40 DM schulde und die Staffelmietvereinbarungen ab 1.5.1998, hilfsweise ab 16.5.1998 entfallen.

Das LG hat den Rechtsstreit dem OLG zum Rechtsentscheid vorgelegt.

Nach Ansicht der Kammer liegen die Voraussetzungen zur Einholung eines Rechtsentscheids gem. § 541 Abs. 1 Satz 1 letzte Alt. ZPO vor.

1. Bei der vorgelegten Frage handelt es sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Sie bezieht sich nämlich auf die Rechtsfolge einer unter Verstoß gegen § 5 WiStG getroffenen Mietzinsvereinbarung für Wohnraum (vgl. hierzu: KG, NJW-RR 1995, 1037 = WuM 1995, 384).

a) Obwohl die Frage, ob die Teilnichtigkeit von Mietzinsstaffeln die Unwirksamkeit der künftigen Staffeln zur Folge hat, an § 139 BGB zu messen ist und dies für die Annahme sprechen könnte, die Ermittlung des (hypothetischen) Parteiwillens unterfalle allein tatrichterlicher Würdigung und sei somit einem Rechtsentscheid nicht zugänglich (vgl. hierzu: OLG Hamm, ZMR 1987, 267 = WuM 1987, 248; Fischer, in: Bub-Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 3. Aufl. [1999], VIII Rdnr. 146; Zöller-Gummer, ZPO, 21. Aufl., § 541 Rdnr. 5), sind nach Ansicht der Kammer vorliegend dennoch die Vorlagevoraussetzungen erfüllt. Zwar wird eine Tatfrage nicht dadurch zur Rechtsfrage, daß sie sich in gleicher Weise in einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten stellt (Fischer, in: Bub-Treier, VIII Rdnr. 146 unter Hinw. auf LG Braunschweig, NJW 1986, 322). Dennoch ist vorliegend eine Rechtsfrage zu bejahen, weil es um die Subsumtion eines verallgemeinerungsfähigen Lebenssachverhalts unter eine Gesetzesbestimmung geht (vgl. hierzu: KG, NJW 1985, 2031 = WuM 1985, 248 [249]), die losgelöst vom Einzelfall von allgemeiner Bedeutung ist (vgl. hierzu: BGHZ 92, 213 = NJW 1985, 130).

Die Teilnichtigkeit eines Rechtsgeschäfts hat nach § 139 BGB grundsätzlich dessen Gesamtnichtigkeit zur Folge, "wenn nicht anzunehmen ist, daß es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde". Sofern keine konkreten Absprachen oder Anhaltspunkte auf seiten der Streitparteien zur Beantwortung dieser Frage feststellbar sind wie im vorliegenden Fall, muß die Beantwortung nach allgemeinen, vom Einzelfall losgelösten Kriterien erfolgen (vgl. hierzu: OLG Karlsruhe, WuM 1983, 166, für den vergleichbaren Fall der Abgrenzung, ob eine Vertragsänderung oder der Neuabschluß eines Vertrags von den Parteien gewollt war, ohne daß ein Parteiwille in dieser Richtung festgestellt werden konnte). Es ist nach denselben Grundsätzen wie bei der ergänzenden Vertragsauslegung auf den mutmaßlichen Parteiwillen abzustellen, wobei das regelmäßig bedeutet, daß das objektiv Vernünftige als Parteiwillen anzunehmen ist (Palandt Heinrichs, BGB, 57. Aufl., § 139 Rdnr. 14). Das "objektiv Vernünftige" ist jedoch vom Einzelfall losgelöst zu beurteilen, somit eine Rechtsfrage i. S. des § 541 ZPO und damit einem Rechtsentscheid zugänglich.

b) Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum. Unerheblich ist, daß auch außerhalb des Mietvertragsrechts an § 139 BGB zu messende Fragen der Rechtsfolgen eines teilweise nichtigen Rechtsgeschäfts auftreten. Die hier zur Beantwortung vorgelegte konkrete Frage kann sich zum einen nur im Bereich des Wohnraummietrechts stellen, zum anderen setzt § 541 ZPO nicht voraus, daß eine spezielle wohnraummietrechtliche Frage gestellt wird, es reicht auch der enge sachliche Bezug zum Wohnraummietrecht (Fischer, in: Bub Treier, VIII Rdnr. 142; Zöller-Gummer, § 541 Rdnr. 12, jeweils m.w. Nachw.), welcher vorliegend nach Ansicht der Kammer nicht zweifelhaft sein kann.

2.-4. ...

III. Hinsichtlich der Vorlagefrage ist die Kammer der Ansicht, daß diese zu bejahen ist im Sinne der ersten Alternative der Vorlagefrage, also der Unwirksamkeit der künftigen Staffelabreden.

1. Die Frage, welches Schicksal die künftigen Mietzinsstaffeln teilen, wenn die bereits wirksam gewordenen sich als zumindest teilweise nichtig erwiesen haben wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG, ist umstritten.

a) Soweit ersichtlich, sind zu diesem Thema nur wenige Gerichtsentscheidungen veröffentlicht worden - zum einen das Urteil des LG Frankfurt a. M., (WuM 1996, 425) und zum anderen das Urteil des LG Berlin (ZMR 1995, 77) - soweit letzteres auf seine Entscheidung vom 22.6.1993 (GE 1993, 1163) verweist, wird dort lediglich eine Aussage getroffen zur Nichtigkeitsreichweite des hier nicht einschlägigen § 3 Abs. 1 GVW. Beide Gerichte kommen zu dem Ergebnis, die Teilnichtigkeit einer Staffelmietzinsvereinbarung habe nicht deren Gesamtnichtigkeit zur Folge.

Die Frage der Wirksamkeit oder (Teil-) Unwirksamkeit künftiger Staffeln hänge nämlich von einem Vergleich mit dem zum Zeitpunkt ihres jeweiligen Wirksamwerdens ortsüblichen Vergleichsmietzins ab, welcher jedoch nicht prognostiziert werden könne. Nach Auffassung des LG Berlin führt die Zweifelsregelung des § 139 BGB, nämlich Gesamtnichtigkeit der Regelung, zu keinem anderen Ergebnis. Maßgeblich sei nämlich, daß die Parteien auch bei teilweiser Unwirksamkeit der Abrede den Mietzins für die Folgemonate bis zur zulässigen Grenze von vornherein erhöht hätten; im Unterschied zur isolierten, von einer Erklärung des Vermieters jeweils abhängigen Mieterhöhung solle diese bei einer Staffelvereinbarung nach Ansicht beider Parteien unabdingbar und ohne Verzögerung greifen. Die Gebrauchsüberlassung erfolgte unter dem Vorbehalt stetiger Anpassung der Miete. Beiden Vertragsparteien sei bewußt, daß sich der Mietzins nach dem jeweiligen Höchstwert richte; hieraus werde deutlich, daß weder ein Preisrechtsverstoß der ersten noch ein solcher der nachfolgenden Stufe automatisch zur Gesamtnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung führe. Nicht die Gesamtvereinbarung sei nämlich maßgebend, sondern immer nur der jeweilige Einzelbetrag (ZMR 1995, 77 unten, 78 oben).

b) Das mietrechtliche Schrifttum hat sich in deutlich größerem Umfange des Problems angenommen.

(1) Überwiegend wird, zum Großteil jedoch ohne nähere dogmatische Vertiefung und insbesondere ohne Eingehen auf § 139 BGB die oben wiedergegebene Ansicht der Landgerichte geteilt (Köhler-Kossmann, Hdb. d. Wohnraummiete, 4. Aufl., § 145 Rdnr. 14 [unter Verw. auf LG Berlin, ZMR 1995, 77] u. § 187 Rdnr. 11; Bub, in: Bub-Treier, II Rdnr. 684c [ebenfalls unter Verweis u.a. auf LG Berlin u. LG Frankfurt a.M., WuM 1996, 425]; Gramlich, MietR, 7. Aufl., § 10 MHRG Anm. 3 [S. 190]; Mock, Mietwucher, Diss. 1994, S. 37 [38 unter Verweis auf Sternel, MietR, 3. Aufl., III Rdnr. 432]; Eisenschmid, PiG 40 [1993 ], S. 101ff.; Staudinger-Sonnenschein Weitemeyer, BGB, 13. Bearb., Art. 3 WKSchG II § 10 MHRG Rdnr. 45 [unter Verw. auf u. a. LG Berlin u. LG Frankfurt a.M.]; Beuermann, Miete u. Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 10 MHRG Rdnr. 33; Kinne, ZMR 473 [479 li. Sp. o.]).

(2) Einen gänzlich anderen Weg beschreiten Blank (Schmidt-Futterer-Blank, WohnraumschutzG, 6. Aufl., C 523; ders., MietR von A - Z, 15. Aufl., "Staffelmiete" [S. 567]) und ihm folgend v. Brunn (in: Bub-Treier, III A Rdnr. 15) sowie Lammel (WohnraummietR, § 10 MHRG Rdnr. 32). Danach ist für die Beurteilung eines Verstoßes gegen u. a. § 5 WiStG die Staffelmietvereinbarung insgesamt zu betrachten. Es ist der Gesamtmietzins im Staffelzeitraum zu ermitteln und mit dem ortsüblichen desselben Zeitraums zu vergleichen. Soweit die Staffelung in die Zukunft reicht, ist eine Prognose über die zu erwartenden Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete anzustellen. Beide so errechneten Beträge sind gegenüberzustellen. Ergibt sich sodann ein Verstoß gegen § 5 WiStG, ist die gesamte Staffelung unwirksam mit der Folge, daß allein die ggf. für die Zukunft nach § 2 MHRG zu erhöhende Vergleichsmiete gilt.

Lammel modifiziert diese Auffassung allein insoweit, als "die Auswirkungen der gesamten Staffellaufzeit im Hinblick auf § 5 WiStG ... sinnvollerweise erst durch eine ex post-Betrachtung" zu prüfen seien.

(3) Ebenfalls von einer notwendigen Gesamtbetrachtung des Staffelzeitraums geht Bohnert (JZ 1994, 605) aus. Allerdings muß sich nach seiner Ansicht "die Staffelmiete insgesamt unterhalb des höchstzulässigen Rahmens halten, und zwar so, daß die höchste der vereinbarten Staffeln sich jetzt schon unterhalb des derzeitigen Maximums hält". Was darüber hinausgehe, unterfalle dem "Verdikt" des § 5 WiStG, sprich: ist unwirksam (S. 608 r. Sp. unten).

(4) Nach Barthelmess (WohnraumkündigungsschutzG-MHRG, 5. Aufl., § 10 MHRG Rdnrn. 67 68) "ist im Zweifel wohl anzunehmen, daß beide Parteien, hätten sie die teilweise Nichtigkeit einzelner Staffelsätze gekannt, die Wirksamkeit der restlichen Staffelmietvereinbarung, die teilbar ist, gewollt hätten (vgl. § 139 Halbs. 2 BGB)." Zur Stützung dieser Ansicht verweist er auf die "höchstrichterliche Rechtsprechung", wonach in Vollzug gesetzte Dauerschuldverhältnisse möglichst nicht einer ex tunc wirkenden Nichtigkeit unterliegen sollten. Bei einem Verstoß gegen § 5 WiStG trete an die Stelle der unzulässigen Staffelsätze der danach gerade noch zulässige Mietzins zur Zeit der Geltung des Staffelsatzes. Dabei sei jeder Staffelsatz einzeln gemäß dem Maßstab der ortsüblichen Miete zur Zeit seiner Geltung zu beurteilen (Rdnr. 68).

(5) Von einer Gesamtnichtigkeit der Staffelvereinbarung als Folge der (Teil-)Nichtigkeit einzelner Staffeln gehen aus Derleder (PiG 13 [1983], S. 11 [28]) und ihm folgend Keller (Zivilrechtliche Mietpreiskontrolle, 1996, S. 101 ff.), ferner Langenberg (PiG 53 [1997], 59 [72f.]).

(a) Derleder (S. 28 vor VI) begründet seine Auffassung, bei Unwirksamkeit einer Staffel wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG seien auch notwendig die folgenden unwirksam, mit dem Argument, daß ein ansonsten mögliches "Hineinwachsen in die Wirksamkeit für den Mieter eine unerträgliche Rechtsunsicherheit ergäbe".

(b) Mit demselben Argument begründet auch Keller (S. 103) seine Auffassung. Ein Beibehalten der (noch nicht betroffenen) Staffelsätze berge die Gefahr weiterer Unwirksamkeiten der Mietzinsabrede in sich, was gerade für den Mieter eine erhebliche Rechtsunsicherheit bedeute. Es sei ihm nicht zuzumuten, auch künftige Staffelsätze zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens laufend auf ihre Wirksamkeit hin untersuchen zu müssen, da das Vertragsverhältnis auf diese Weise ständig mit einer schwebenden Teilunwirksamkeit belastet wäre. Deshalb sei davon auszugehen, daß, anders als bei den bereits abgewickelten Staffelperioden, sich hier der Mieter nicht auf ein Aufrechterhalten der zukünftigen Staffeln einlassen würde. Weiter müsse bedacht werden, daß die Unwirksamkeit einer Staffel wegen Mietpreisüberhöhung ein Scheitern der vertraglichen Vereinbarung darstelle.

(c) Insbesondere letzterer Gesichtspunkt ist ein tragendes Argument der Auffassung Langenbergs (PiG 53 [1997 ], S. 72 f.). Bei einer Staffelmietvereinbarung handele es sich um eine Gesamtregelung für einen meist längeren Zeitraum, bei der die Einzelschritte jeweils aufeinander aufbauten. Erwiesen sich eine oder mehrere Staffeln als in der Vergangenheit wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG unwirksam, breche das Fundament für die nachfolgenden weg. Durch die Rückführung der Miete auf die Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete für die schon verstrichene Zeit werde die Abrede inhaltlich auseinandergerissen und verliere den von den Parteien gewollten Charakter einer Gesamtregelung. Ein weiterer Aspekt ist nach dieser Ansicht der Umstand, daß während der Laufzeit einer Staffelvereinbarung dem Vermieter Mieterhöhungen auch nach §§ 3, 5 MHRG - neben der logischerweise ausgeschlossenen nach § 2 MHRG - verwehrt sind. Dieser Ausschluß bliebe bestehen, wenn man der Ansicht folgte, die (Teil-) Nichtigkeit der bisherigen Staffeln führe grundsätzlich nicht zur Gesamtnichtigkeit der Staffelvereinbarung.

2. Die Kammer ist, wie eingangs erwähnt, der Ansicht, daß die (teilweise) Unwirksamkeit der bisherigen Staffeln die Unwirksamkeit der künftigen zur Folge hat - sie teilt die oben unter III 1b (5) dargestellten Ansichten.

a) Eines näheren Eingehens auf die Ansicht Blanks, v. Brunns und Lammels (III 1 b [2]) bedarf es vorliegend nicht. Nach dieser Auffassung kann sich das hier zu erörternde Problem gar nicht erst stellen. Die Kammer hat im Rahmen ihres Teil-Urteils vom 5. 3. 1999 in Übereinstimmung mit der ganz überwiegenden Ansicht den jeweiligen Monatsmietzins in Relation zu der nach § 5 WiStG höchstzulässigen Miete gesetzt und sich somit der oben skizzierten Ansicht Blanks u.a. nicht angeschlossen.

b) Der Ansicht von Bohnert (III 1 b [3]) vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Sein zugegebenermaßen sehr praktikables Verfahren führt zu Ergebnissen, die dem Willen des Gesetzgebers bei Schaffung des § 10 II MHRG zuwiderlaufen, nämlich einerseits dem Vermieter auf einfache und effektive Weise die Durchführung von Mieterhöhungen zu ermöglichen und andererseits auch für den Mieter die Mietzinsentwicklung für die Zukunft voraussehbar zu machen ohne weitere Erhöhungsmöglichkeit für den Vermieter nach §§ 2, 3 und 5 MHRG. Im übrigen kann sich kein Vermieter darauf einlassen, am Ende der üblicherweise auf mehrere Jahre angelegten Staffelung nur den Mietzins zu erzielen, der am Beginn der Staffel schon maximal zulässig gewesen wäre. Bei dieser Vorgabe macht die Vereinbarung einer Staffelmiete keinen Sinn.

c) Für die Annahme, daß die gescheiterte Vereinbarung einer Gesamtregelung über die Mietzinshöhe während der im Vertrag vorgesehenen Laufzeit die Unwirksamkeit aller Staffeln zur Folge hat, spricht zunächst, daß es sich nicht um eine Mehrzahl separater Staffelmietabreden handelt, sondern um eine einheitliche Vereinbarung über die im Mietzeitraum maßgebliche Mietzinshöhe, gestaffelt nach Geltungszeitraum und Höhe. Ist eine oder sind mehrere frühere Staffeln durch Ablauf der Zeit, für die sie gelten soll(en), überholt, sind sie zeitlich gegenstandslos geworden; waren sie zudem teilweise wegen Mietpreisüberhöhung unwirksam, sind sie auch inhaltlich, jedenfalls für die Vergangenheit, obsolet. Nach Ansicht der Kammer können die zeitliche und die inhaltliche Komponente der Staffelsätze nicht so getrennt werden, daß bei Wegfall der zeitlichen Geltungsdauer jedenfalls der Inhalt, die Mietzinshöhe, den Zeitablauf überdauert. Nach den ursprünglichen Vorstellungen der Parteien sollte jedenfalls eine solche Aufteilung nicht eintreten.

Diese Lücke in der Mietzinsvereinbarung der Parteien läßt sich nicht durch ergänzende Vertragsauslegung schließen. Da die (Teil-) Unwirksamkeit der zeitlich überholten Staffeln Folge eines gesetzlichen Verbots ist, ist es unzulässig, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung anzunehmen, zumindest der Wille des Vermieters sei es gewesen, irgendwann einmal die unwirksame Miethöhe zu erreichen. Die Aufrechterhaltung der inhaltlichen Komponente würde dazu führen, daß sie ohne die Grundlage der früheren Staffeln separat im Raume stehenbliebe. Dies vermag nicht zu überzeugen und hätte im übrigen, zumal für den Mieter, eine unerträgliche Rechtsunsicherheit zur Folge. Er wäre im Zeitpunkt der im Mietvertrag vorgesehenen folgenden Staffeln mit dem Problem konfrontiert, einerseits nicht zuverlässig zu wissen, welchen Mietzins er tatsächlich zu entrichten hat, andererseits zu befürchten, der Vermieter werde möglicherweise summierte Minderzahlungen zum Anlaß für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nehmen. Klarheit ließe sich für ihn nur erzielen, wenn er zum jeweiligen Geltungszeitpunkt der künftigen Staffeln auf Feststellung ihrer teilweisen Unwirksamkeit klagt.

Es erscheint zudem fraglich, ob diese Rechtsunsicherheit mit Erreichen der letzten Staffel behoben wäre. Zwar darf die Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses nach § 10 Abs. 2 MHG nur einen Zeitraum bis zu jeweils zehn Jahren umfassen; der nach der letzten Staffel geltende Mietzins wirkt indes fort und müßte nach dem Grundsatz des gleitenden Wegfalls der Teilnichtigkeit mit dem Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete behandelt werden, wie er für die Anfangsmiete gilt. Wird die inhaltliche Komponente früherer Staffeln von der zeitlichen getrennt und als wirksam betrachtet, bleibt dieser Vereinbarungsteil daher so lange in Kraft, bis ihn die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht hat. Die Rechtsunsicherheit würde sich folglich, je nach der Höhe der letzten Staffel, noch über Jahre nach Auslaufen der Staffelabrede erhalten.

Insbesondere der Ausschluß der Mietzinserhöhungsmöglichkeiten nach §§ 3 bis 5 MHRG spricht nach Ansicht der Kammer gegen die Auffassung des LG Berlin (ZMR 1995, 77), die Zweifelsregelung des § 139 BGB führe gerade nicht zu einer Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung, da ein anderer Parteiwille anzunehmen sei, § 139 Alt. 2 BGB. Nicht einmal die Interessenlage des Vermieters läßt einen solchen Schluß zu. Wie oben ausgeführt, verliert der Vermieter während der Dauer der Staffelungvereinbarung insbesondere sein (einseitiges) Mieterhöhungsrecht nach §§ 3 und 5 MHRG. Hat er im Vertrauen auf die - zulässige - Höhe der vereinbarten Staffeln zwischenzeitlich modernisiert (§ 3 MHRG) oder in Kauf genommen, Kapitalkostensteigerungen (§ 5 MHRG) nicht weitergeben zu können, kann bei zumindest teilweiser Nichtigkeit der vereinbarten Staffelmietzinshöhe sein Interesse nunmehr allein darin bestehen, den Mieter mit den entsprechenden Kosten zu belasten. Dies ist keine nur theoretische Überlegung. Im Rahmen der Erörterung für eine letztlich gütliche Beilegung des Rechtsstreits betonten mehrfach Vermieter in Prozessen dieser Art, daß sie doch im Vertrauen auf die Höhe des Staffelmietzinses Modernisierungen vorgenommen hatten; sie werteten den Hinweis auf die Folgen der vorgenannten Rechtsprechung als grobe Benachteiligung, da ihnen danach trotz der Rückführung des geschuldeten Mietzinses auf die ortsübliche Vergleichsmiete ein Zuschlag nach § 3 MHRG abgeschnitten ist. Diese Möglichkeit ergibt sich aus Rechtsgründen allein dann, wenn die Staffelvereinbarung insgesamt von der (Teil-) Nichtigkeit der bisherigen Staffeln erfaßt und damit hinfällig wird.

Ebensowenig ist davon auszugehen, der Mieter hätte in Kenntnis der zumindest teilweisen Nichtigkeit der Staffelabrede eine Vereinbarung dergestalt abgeschlossen, daß sich der Mietzins in der Folgezeit von vornherein bis zur zulässigen Grenze erhöht, wie das LG Berlin meint. Sofern damit eine andere als die tatsächlich vereinbarte Staffelabrede gemeint sein soll, stünde einer solchen Vereinbarung zwingend die Notwendigkeit einer betragsmäßigen Ausweisung des jeweiligen Staffelmietzinses, § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG, entgegen. Ein Verstoß gegen dieses Erfordernis führte zur Nichtigkeit der Staffelabrede insgesamt, so daß auch nicht davon ausgegangen werden kann, eine solche - ebenfalls nichtige - Alternativvereinbarung hätten die Parteien in Kenntnis der (Teil-) Nichtigkeit der tatsächlich getroffenen Vereinbarung geschlossen. Ebensowenig kann angenommen werden, der Mieter, der ja schließlich den Vermieter in Anspruch nimmt mit der Behauptung, die Mietzinsvereinbarung verstoße gegen § 5 WiStG, hätte sich darauf eingelassen, anstelle der unwirksamen Staffeln stets auf den - nach § 5 WiStG - höchstzulässigen Mietzins im Rahmen eines § 2 MHRG-Verfahrens oder nach § 10 Abs. 1 MHRG zuzustimmen. Auszugehen ist statt dessen davon, daß er aufgrund der "Mangelsituation" i.S. von § 5 WiStG allein einen Ausgangsmietzins bis zu der nach § 5 WiStG zulässigen Höhe akzeptiert hätte, um bei künftigen Mieterhöhungen durch § 2 MHRG geschützt zu sein, nämlich nur einen ortsüblichen Mietzins zahlen zu müssen und nicht auch den 20 %igen "Aufschlag" oder gar denjenigen bis zu 50 % aufgrund laufender Aufwendungen seines Vermieters.

Letzteres spricht nach Ansicht der Kammer ebenfalls für die Annahme eines "Wegfalls" der künftigen Mietzinsstaffeln: Eine Perpetuierung der in § 5 WiStG vorgesehenen "Aufschläge" würde entfallen und der einen Staffelmietzins vereinbarende Vermieter würde - jedenfalls künftig - demjenigen Vermieter gleichgestellt, der ohne Staffelmietabrede "nur" einen überhöhten Ausgangsmietzins vereinbart. Dieser ist nichtig, soweit er gegen u. a. § 5 WiStG verstößt, eine Erhöhung des wirksamen Teils käme für die Zukunft allein nach den Regelungen des MHRG in Betracht und somit ohne die in § 5 WiStG vorgesehenen "Aufschläge" (Wesentlichkeitsgrenze von 20 %, laufende Aufwendungen bis zu 50 %). Zwar wäre dann die Jahresfrist, § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHRG, nebst der Überlegungsfrist, § 2 Abs. 3 Satz 1 MHRG, einzuhalten sowie die Kappungsgrenze, § 2 Abs. 2 Satz 3 MHRG, zu beachten - Einschränkungen also, denen die Staffelabrede nach § 10 Abs. 2 MHRG nicht unterliegt. Dieses erscheint aber hinnehmbar als Folge des Verstoßes eben dieser Staffelabrede gegen eine gesetzliche Verbotsnorm.

Aus vorstehenden Ausführungen ergibt sich zugleich, daß dem Einwand des Bekl. nicht gefolgt werden kann, der Wegfall der künftigen Staffeln der Staffelabrede führte dazu, "den Mietzins für alle Ewigkeiten, jedenfalls solange dieses Mietverhältnis besteht, auf einen bestimmten Betrag festzuzurren". Die bisher ausgeschlossenen Erhöhungsmöglichkeiten nach §§ 2, 3 und 5 MHRG leben statt dessen, wie ausgeführt, wieder auf.