Teilnahmeberechtigung von Mitarbeitern des Verwalters an Wohnungseigentümerversammlungen

Teilnahmeberechtigung von Mitarbeitern des Verwalters an Wohnungseigentümerversammlungen; Besucherregelung in Teilungserklärung

1. Der Verwalter ist grundsätzlich berechtigt, die Leitung von Wohnungseigentümerversammlunge

n mit Hilfe von Mitarbeitern durchzuführen, sofern diese nur als seine Hilfspersonen tätig werden.

2. Die in einer Teilungserklärung enthaltene Regelung, daß "Besucher" keinen Zutritt zu den Eigentümerversammlungen haben, bezieht sich nicht auf Mitarbeiter des Verwalters, die an den Eigentümerversammlungen nur zum Zweck der Unterstützung des Verwalters teilnehmen und hierbei lediglich untergeordnete Tätigkeiten wie das Führen des Protokolls wahrnehmen.

Die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer, die Antragstellerin ist die Verwalterin einer Wohnlage. § 16 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung bestimmt:

"Jeder Wohnungs- und Teileigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung durch seinen Ehegatten, einen Wohnungs- oder Teileigentümer oder den Verwalter der gleichen Wohnanlage vertreten lassen (...) Besucher haben keinen Zutritt."

Die Antragstellerin leitete als Verwalterin die Eigentümerversammlung vom 19. April 1999 und bediente sich zur Durchführung dieser Eigentümerversammlung ihres Ehemannes, der die Wohngeldabrechnung erläutern, das Protokoll führen und die Antragstellerin im übrigen bei der Versammlungsleitung unterstützen sollte. Auf Antrag des Antragsgegners zu 2. wurde beschlossen, daß der Ehemann der Antragstellerin die Versammlung verläßt.

Die Antragstellerin begehrt unter Berufung darauf, daß für die Zukunft sicherzustellen ist, daß sie berechtigt sei, einen Mitarbeiter in den Eigentümerversammlungen hinzuzuziehen, die Antragsgegner zu verpflichten, einen ihrer Mitarbeiter in der Eigentümerversammlung zuzulassen, und sie begehrt weiterhin die Feststellung, daß § 16 der Teilungserklärung nicht auf ihren Mitarbeiter anzuwenden sei. Ihre Feststellungsanträge waren in allen Instanzen erfolgreich.

II. 1. Rechtlich einwandfrei hält das Landgericht die Antragsgegner für verpflichtet, einen Mitarbeiter der Verwalterin in der Eigentümerversammlung zuzulassen.

Gemäß § 24 Abs. 5 WEG führt den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter. Als Leiter der Eigentümerversammlung gehört es zu den originären Aufgaben eines Verwalters, für einen geordneten, gesetzmäßigen, reibungslosen und zügigen Versammlungsablauf zu sorgen. Auf welche Art und Weise er dieser Aufgabe gerecht wird, ist grundsätzlich seine Sache. Daher ist es ihm unbenommen, sich zur Erfüllung seiner Aufgaben grundsätzlich eines Erfüllungsgehilfen im Sinne des § 278 Satz 1 BGB zu bedienen (OLG Schleswig in WE 1997, 388, 389 f.; OLG Düsseldorf in WE 1996, 72, 73; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 26 Rdn. 75). Dem steht nicht entgegen, daß nach dem Verwaltervertrag ein Verwalter regelmäßig nach den §§ 675, 623 BGB höchstpersönlich zur Geschäftsbesorgung verpflichtet ist. Den Vertragsparteien ist regelmäßig bewußt, daß ein Verwalter sich zur Erfüllung seiner Aufgaben der Hilfe von Mitarbeitern bedient. Die Hinzuziehung von Mitarbeitern zur Durchführung untergeordneter Tätigkeiten ist im Regelfall sogar erforderlich, damit der Verwalter seine Aufgaben nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung erfüllen kann (Staudinger/Bub, WEG 12. Aufl., § 26 Rn. 365 m. w. N.).

Ausfluß dieser Rechte und Pflichten ist es daher auch, sich bei Eigentümerversammlungen der Hilfe eines Mitarbeiters zu bedienen, der in diesem Rahmen untergeordnete Tätigkeiten wie das Führen des Protokolls und das Führen der Anwesenheitsliste ausübt. Insbesondere bei Eigentümerversammlungen, in denen eine Reihe von Punkten kontrovers diskutiert werden, kann es zur sachgerechten Durchführung der Versammlung geboten sein, daß sich der Verwalter der Hilfe von Mitarbeitern bedient.

Dem stehen berechtigte Interessen der Wohnungseigentümer nicht entgegen. Den Wohnungseigentümern steht grundsätzlich ein berechtigtes lnteresse an der vertraulichen Behandlung ihrer internen Angelegenheiten zu. Daher sind Eigentümerversammlungen nicht öffentlich und Dritte daher grundsätzlich auszuschließen (BGHZ 121, 236, 241; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 24 Rdn. 64). Diese berechtigten Interessen der Wohnungseigentümer sind hier jedoch nicht berührt, da Mitarbeiter des Verwalters auf Grund ihrer vertraglichen Beziehungen zu dem Verwalter ohnehin zur Verschwiegenheit gegenüber Dritten verpflichtet sind, so daß die vertrauliche Behandlung der internen Angelegenheiten gesichert ist.

Auch aus § 16 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung ergibt sich im vorliegenden Fall kein Recht der Wohnungseigentümer, zur Unterstützung der Leitung von dem Verwalter mitgebrachte Mitarbeiter von der Versammlung auszuschließen. In dieser Vorschrift ist geregelt, daß Besucher keinen Zutritt haben. Durch diese Regelung ist gewährleistet, daß die internen Angelegenheiten der Wohnungseigentümer vertraulich behandelt werden. Wie oben bereits ausgeführt, sind Mitarbeiter des Verwalters vertraglich zur Verschwiegenheit verpflichtet, so daß insoweit die berechtigten Interessen der Wohnungseigentümer nicht berührt werden. Im Sinne des § 16 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung sind Mitarbeiter des Verwalters keine "Besucher". Diese Bestimmung bezieht sich nur auf Personen, die von Wohnungseigentümern mitgebracht werden.

2. Auch der Antrag auf Feststellung, daß die Anwendung des § 16 der Gemeinschaftsordnung nicht auf Mitarbeiter der Verwalterin anzuwenden ist, ist zulässig und begründet.

Auch insoweit hat das Landgericht Berlin rechtsfehlerfrei festgestellt, daß die Antragstellerin ein rechtlich schutzwürdiges Interesse an der über den Einzelfall hinausgehenden Feststellung hat, daß die Gemeinschaftsordnung nicht auf Mitarbeiter der Verwaltung anzuwenden ist. Auf Grund des Ausschlusses ihres Ehemannes, der als ihr Mitarbeiter lediglich zu ihrer Unterstützung an der Eigentümerversammlung teilgenommen hat, hat die Antragstellerin ein rechtliches Interesse an einer gerichtlichen Klärung dieser Frage.

Die Begründetheit dieses Feststellungsantrages ergibt sich aus den Ausführungen zu 1.

Der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist grundsätzlich berechtigt, Wohnungseigentümerversammlungen mit Hilfe von Mitarbeitern durchzuführen, sofern diese nur als Hilfspersonen tätig werden.

Die Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage führte eine Eigentümerversammlung durch. Auf dieser Versammlung sollte ihr Ehemann die Wohngeldabrechnung erläutern, das Protokoll führen und die Verwalterin bei der Versammlungsleitung unterstützen. Ein Wohnungseigentümer stellte den Antrag, der Ehemann der Verwalterin solle die Wohnungseigentümerversammlung verlassen. Die Verwalterin wollte gerichtlich geklärt haben, ob sie auf die Mithilfe Dritter verzichten muß. Im konkreten Fall hatte die Gemeinschaftsordnung die Bestimmung enthalten, daß Besucher keinen Zutritt zu den Eigentümerversammlungen haben sollten.

Die Verwalterin hatte mit ihren Feststellungsanträgen (daß die Wohnungseigentümer verpflichtet seien, einen ihrer Mitarbeiter in der Eigentümerversammlung zuzulassen) in allen Instanzen Erfolg. Das Kammergericht meinte: Daß ein Verwalter regelmäßig höchstpersönlich nach dem Gesetz (§§ 675, 623 BGB) zur Geschäftsbesorgung verpflichet ist, bedeute nicht, daß er zur Erfüllung seiner Aufgaben nicht auf Erfüllungsgehilfen zurückgreifen dürfe. Als Leiter einer Eigentümerversammlung müsse er für einen geordneten, gesetzmäßigen, reibungslosen und zügigen Versammlungsablauf sorgen - wie er das mache, sei seine Sache. Daß ein Verwalter sich zur Erfüllung seiner Aufgaben der Hilfe von Mitarbeitern bediene, sei den Vertragsparteien bewußt, die Hinzuziehung von Mitarbeitern zur Durchführung untergeordneter Tätigkeiten im Regelfall sogar erforderlich.

Das gelte auch für den Ablauf einer Eigentümerversammlung. Dort könne es geboten sein, daß sich der die Versammlung leitende Verwalter der Hilfe von Mitarbeitern bediene. Berechtigte Interessen der Wohnungseigentümer stünden dem nicht entgegen. Auch die Mitarbeiter des Verwalters seien beispielsweise zur Verschwiegenheit gegenüber Dritten verpflichtet.

Auch die Regelung in der Teilungserklärung (keine Besucher) bedeutet nicht, daß über diese Regelung die vom Verwalter mitgebrachten Mitarbeiter von einer Versammlung ausgeschlossen werden können. Sie seien insofern keine "Besucher".