Teilmarkt

Teilmarkt; Einfamilienhaus; ortsüblicher Mietzins; Mietspiegel

In Braunschweig gibt es für vermietete Einfamilienhäuser, auch solche in bevorzugter Lage, keinen Teilmarkt. Der ortsübliche Mietzins richtet sich an dem Braunschweiger Mietspiegel aus.

Die Kl. haben gegen den Bekl. einen Anspruch auf Rückzahlung von überhöhten Mietzinsen für den Zeitraum vom 1.6.1994 bis März 1996 in Höhe von 6.248 DM. Der im Mietvertrag v. 24.5.1994 vereinbarte und von ihnen gezahlte Mietzins von 2.000 DM monatlich ist in Höhe eines monatlichen Teilbetrages von 284 DM teilnichtig und ohne Rechtsgrund entrichtet, so daß er von dem Bekl. zurückverlangt werden kann (§§ 812, 138 Abs. 1 BGB, 5 WiStG).

Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme ist eine ortsübliche Vergleichsmiete für das von den Kl. gemietete Einfamilienhausgrundstück mit 11 DM pro Quadratmeter festzustellen. Bei 130 qm Wohnfläche errechnet sich daraus ein Mietzins von 1.430 DM, der um 20 %, also 286 DM überschritten werden kann, ohne daß eine Mietpreisüberhöhung angenommen werden muß (§ 5 Abs. 2 WiStG).

Der Sachverständige O. hat zusammen mit der Kammer das Grundstück in Augenschein genommen und dann sein mündliches Gutachten erstattet. Danach gibt es in Braunschweig für Einfamilienhäuser, auch solcher, in bevorzugter Lage, keinen Teilmarkt, wie das AG meint. Vielmehr richtet sich auch in diesen Fällen der ortsübliche Mietzins an dem Braunschweiger Mietspiegel aus, wobei für das alleinige Wohnen, die Gartennutzung und die weiteren Vorteile eines Eigenheimgrundstücks Zuschläge bis zu 25 % vorgenommen werden. Das Haus ist 1959 errichtet worden und damit in die Baualtersklasse des Mietspiegels von 1949 bis 1960 einzuordnen. Grundlegende bauliche Veränderungen sind nicht vorgenommen worden, so daß die Grundstruktur der Baualtersklasse entspricht. Die Wohnlage Margaretenhöhe ist als gute Wohnlage anzusehen. Das Haus liegt in einem ruhigen und durchgrünten Wohngebiet mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und einem ausreichenden Einkaufsangebot.

Die Ausstattung des Hauses ist, gemessen an der Baualtersklasse, überdurchschnittlich und erreicht wegen seiner Größe und des Baujahres den oberen Wert der Mietzinsspanne, wegen der Infrastruktur aber lediglich den unteren Wert, so daß nach dem Mietspiegel für 1993 von einer Teilinclusivmiete von 7,60 DM pro qm auszugehen ist und zzgl. eines Zuschlages für das Einfamilienhaus von 9,10 DM pro qm Teilinclusivmiete und Nettokaltmiete 8,45 DM pro qm. Nach dem Mietspiegel für 1995 errechnet sich dementsprechend eine Nettokaltmiete von 9,25 DM pro qm.

Ausgehend von diesen Berechnungen nach dem Mietspiegel hält der Sachverständige einen Quadratmeterpreis von 10 DM für ortsüblich. Dabei hat er auch berücksichtigt, daß der Keller von den Kl. nicht im vollen Umfange benutzt werden kann wegen der dort befindlichen Einliegerwohnung des Bekl.

Die Berufungskammer folgt den Ausführungen des Sachverständigen im Grundsatz. Das Gutachten geht von zutreffend ermittelten Grundlagen aus und ist nachvollziehbar hinsichtlich der Einordnung in das Tabellenwerk des Mietspiegels. An der Sachkunde des vielfach von den Gerichten beauftragten Sachverständigen bestehen keine Zweifel. Daher ist auch seinen Angaben zu folgen, daß ein Teilmarkt für Einfamilienhäuser nicht besteht.

Auf der anderen Seite wird jedoch eine Berechnung allein nach dem Mietspiegel den Besonderheiten von vermieteten Einfamilienhausgrundstücken nicht gerecht. Nach I. Ziff. 1) des Mietspiegels von 1995 ist die Mietwerttabelle für Einfamilienhäuser nicht anzuwenden. Sie kann daher nur Anhaltspunkte bieten. Grundlage für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der gesamte Inhalt der Verhandlungen und das Ergebnis der Beweisaufnahme (§ 286 Abs. 1 ZPO).

Nach dem eingenommenen Augenschein liegt das Einfamilienhaus in einem großen, gut gestalteten Garten, der vielfältig nutzbar ist und die Wohnqualität erheblich erhöht. Diese Tatsache hat der Sachverständige nach dem Eindruck der Kammer nicht ausreichend berücksichtigt. Die Möglichkeit, sich in der Sommerzeit im Garten aufzuhalten, erweitert nicht nur die Nutzungsmöglichkeiten, sondern auch den Komfort des Hauses entscheidend. Deswegen erscheint eine ortsübliche Miete von 11 DM pro Quadratmeter angemessen.

Im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages im Mai 199 bestand auf dem Braunschweiger Wohnungsmarkt ein geringes Angebot. Das ist der Kammer aus zahlreichen Mietprozessen bekannt. Da ein Teilmarkt für Einfamilienhäuser nicht besteht, ist davon auszugehen, daß auch für solche Mietobjekte das Angebot auf dem Mietmarkt gering war. Eine Überschreitung des festgestellten ortsüblichen Mietzinses von 1.430 DM um mehr als 20 % ist daher als ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung anzusehen (§ 5 Abs. 1 und 2 WiStG). Die über den Betrag von 1.716 DM hinausgehende Mietzinsvereinbarung ist daher als sittenwidriges Geschäft nichtig (§ 138 Abs. 1 BGB).

Die Kl. können daher von dem Bekl. die Mietzinsüberzahlung von monatlich 284 DM für 22 Monate, insgesamt also 6.248 DM, als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangen.