Teilkündigung von Nebenräumen (hier: Abstellraum) zur Schaffung von neuem Mietwohnungsraum

Aus der Zielsetzung von § 573b BGB, der eine Teilkündigung des Vermieters von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen ermöglicht, wenn er Wohnraum zum Zwecke der Vermietung schaffen will, folgt, dass es einer Teilkündigung nicht entgegensteht, wenn irgendwann zu einem unbekannten früheren Zeitpunkt die baulichen Voraussetzungen für eine Wohnnutzung gegeben waren, oder wenn eine Wohnnutzung irgendwann einmal tatsächlich stattgefunden hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. vermietete der Bekl. im Jahr 2006 eine Wohnung im Dachgeschoss. Mitvermietet wurde eine Abstellkammer im selben Haus auf der anderen Seite des Dachgeschosses. Der Abstellraum verfügt über ein Isolierglasfenster, im Zeitpunkt der Anmietung hing dort noch ein Waschbecken. Im Nebenraum war im Zeitpunkt der Anmietung noch ein WC angebracht. Der Dachgeschossbereich verfügt über typische Altbautüren und der Boden ist mit Dielen ausgelegt.

Mit Schreiben vom 1. August 2023 erklärte der Kl. die Teilkündigung betreffend den Abstellraum zum 31.10.2023. Der Kl. behauptet, er beabsichtige, in dem Teil des Dachgeschosses, das den Bereich des Abstellraums einschließt, Wohnraum zum Zweck der Vermietung zu schaffen. Dieser Dachbodenbereich sei noch nie als Wohnraum vermietet worden.

Der Kl. verlangt von der Bekl. Räumung und Herausgabe der Abstellkammer im Dachgeschoss.

Die Bekl. behauptet, der Dachbodenbereich sei schon früher Wohnraum gewesen und meint, die Teilkündigung setze voraus, dass erstmals Wohnraum geschaffen werde.

I. Die zulässige Klage ist begründet. Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf die Räumung und Herausgabe der Abstellkammer gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn die Teilkündigung hat das Mietverhältnis insoweit beendet.

1. Die Teilkündigung bezieht sich unstreitig auf einen Nebenraum i.S.d. § 573b Abs. 1 BGB. Die Kündigungsfrist (§ 573b Abs. 2 BGB) ist abgelaufen.

2. Dem Kl. stand auch ein Kündigungsgrund gemäß § 573b Abs. 1 Nr. 1 BGB zu Gebote.

a. Die Bekl. hat nicht bestritten, dass der Dachbereich gegenüber ihrer Wohnung als zu vermietender Wohnraum ausgebaut werden soll. Die Bekl. hat auch nicht bestritten, dass hierfür bereits eine Baugenehmigung vorliegt. Sie hat lediglich bestritten, dass sich die Bauplanung auch auf den Bereich der Abstellkammer beziehe. Der Kl. hat hierzu die Pläne zum Bauantrag vorgelegt und näher erläutert. Dass die Bauplanung auch die bisherige Abstellkammer umfasst, ergibt sich daraus und ist durch die Bekl. nachfolgend auch nicht weiter bestritten worden.

b. Der Dachbereich ist - insoweit unstreitig - nicht bereits aktuell zu Wohnzwecken ausgebaut. Konkret gibt dort kein Bad, keine Toilette und keine Küche, und die Wand des großen Raums besteht - unstreitig und auch aus der in der Verhandlung noch einmal farbig zu den Akten gereichten Fotografie ersichtlich - aus rohem Mauerwerk. Betreffend den Bodenbelag hat der Kl. - aufgrund der vorgenannten Fotografie gleichfalls nachvollziehbar - darauf hingewiesen, dass es sich bei den Dielen um den typischen Belag eines reinen Dachbodenbereichs und nicht um Wohnraumdielen handele. Dass es typische Altbautüren und ein Isolierglasfenster gibt, führt auch nach der Behauptung der Bekl. nicht dazu, dass der derzeitige Zustand einem ausgebauten Wohnraumzustand entspricht.

c. Der Bekl. ist nicht in der Auffassung zu folgen, dass die Teilkündigung unwirksam sei, weil der Bodenbereich bereits zu einem unbekannten früheren Zeitpunkt als Wohnraum gedient haben müsse.

Ob der Dachbereich früher - ganz oder teilweise - einmal zu Wohnzwecken gewidmet war, ist unklar. Aus dem derzeitigen baulichen Zustand lassen sich genaue Rückschlüsse auf eine frühere Nutzung nicht ableiten. Dass eine Abstellkammer mit einem Isolierglasfenster versehen ist, spricht, da es sich um eine Dämmmaßnahme handelt, nicht unbedingt für eine frühere Widmung als Wohnraum. Das Einbringen von Altbautüren in Dachbodenbereichen war in früheren Zeiten nicht unüblich, ebenso wie das Vorhandensein von Waschbecken und Toilette damit in Übereinstimmung zu bringen sein kann, dass derartige Räume früher oft als räumlich gesonderter Bereich (Außentoiletten u. Ä.) vorgesehen wurden. Darauf, dass es keine Anzeichen dafür gibt, dass es im Bodenbereich jemals eine Küche gab - was für eine Nutzung als in sich abgeschlossene Wohnung sprechen könnte -, hat der Kl. in der Verhandlung noch einmal hingewiesen.

Es kommt auf genaue Feststellungen hierzu jedoch auch nicht an. Auch die Bekl. behauptet nicht, dass der Bodenbereich noch im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags im Jahr 2006 als Wohnraum vermietet gewesen sei, und sie behauptet darüber hinaus auch nicht, dass der Bodenbereich zu diesem Zeitpunkt für solche Zwecke überhaupt noch geeignet gewesen wäre. Sie trägt lediglich vor, dass anfangs noch ein altes Waschbecken und eine alte Toilette montiert gewesen seien, eine Küche war unstreitig nicht vorhanden, und dass der große Wohnraum sich 2006 in einem wohnfähigen Zustand befunden hätte - insbesondere Boden und Wände irgendwie anders ausgesehen hätten als jetzt -, behauptet sie überhaupt nicht. Es kommt daher allenfalls in Betracht, dass der Bodenbereich einmal zu einem unbekannten Zeitpunkt vor mehr als 18 Jahren zu Wohnzwecken gedient haben mag. Darauf kommt es aber nicht an, denn entgegen der Ansicht der Bekl. besteht das Kündigungsrecht des Vermieters nicht ausschließlich dann, wenn die betroffenen Räumlichkeiten erstmals als Wohnraum ausgebaut werden sollen. § 573b BGB zielt darauf ab, dass es erleichtert ermöglicht werden soll, Wohnraum zu schaffen, wo kein Wohnraum vorhanden ist (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573b Rn. 2). Der Gesetzgeber gibt mit dieser Norm dem Interesse der Allgemeinheit an der Schaffung von Wohnmöglichkeiten den Vorrang vor dem Interesse von Bestandsmietern an der fortgeltenden Nutzungsmöglichkeit von Nebengelassen. Bereits aus dieser Zielsetzung der Norm folgt, dass es einer Teilkündigung nicht entgegenstehen kann, wenn irgendwann zu einem unbekannten früheren Zeitpunkt die baulichen Voraussetzungen für eine Wohnnutzung gegeben gewesen sein mögen, oder selbst wenn eine Wohnnutzung irgendwann einmal tatsächlich stattgefunden haben mag. Die Kündigung wäre sonst dauerhaft ausgeschlossen, wenn irgendwann, und sei es auch im Rahmen der typischen Nachkriegsnutzung sämtlicher Flächen in Wohnhäusern, einmal eine Vermietung stattgefunden hat. Die Norm stellt jedoch nicht auf eine Betrachtung der Nutzungshistorie seit Errichtung des Gebäudes ab. Kündigungsmöglichkeiten unterlägen dann dem reinen Zufall, ob es irgendwann in der Vergangenheit einmal eine Vermietung gegeben hat oder nicht. § 573b BGB zielt indessen seinem Sinn und Zweck nach darauf ab, Wohnraum zu schaffen, wo keiner ist. Dies ist hier ersichtlich der Fall. Es kann dahinstehen, ob dies in zeitlicher Hinsicht einzuschränken wäre, etwa wenn ein früherer Wohnraumbereich nur entkernt und „stillgelegt“ wird und dann für z. B. ein Jahr nicht ausgebaut wird. Denn hier geht es um einen Fall, in dem der Dachbodenbereich seit mindestens 18 Jahren - und da die Bekl. keinen ansatzweise wohnfähigen Zustand im Jahr 2006 schildert, wohl weit darüber hinaus - nicht möglich ist.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Wortlaut der Norm. § 573b Abs. 1 BGB setzt entgegen der Ansicht der Bekl. nicht voraus, dass „erstmalig“ Wohnraum hergestellt wird, sondern nur, dass Wohnraum „geschaffen“ werden soll, also dort hergestellt werden soll, wo keiner ist.

3. Der Wirksamkeit der Kündigung steht auch nicht entgegen, dass die Bekl. vorbringt, sie benötige den Abstellraum für teurere bzw. empfindlichere Gegenstände wie eine Taucherausrüstung. Zum einen hat der Kl. zur Frage des „Benötigens“ darauf hingewiesen, dass es nicht ersichtlich sei, weshalb es der Bekl. nicht möglich sei, solche Gegenstände in der Wohnung zu lagern. Vor allem aber ist es im Rahmen von § 573b BGB - jedenfalls bis zur hier ersichtlich nicht erreichten Treuwidrigkeitsgrenze nach § 242 BGB - schon von Gesetzes wegen überhaupt kein berücksichtigungsfähiger Belang, ob der Mieter den Abstellraum benötigt. Die Norm regelt vielmehr, dass das Interesse an der Schaffung von zu vermietendem Wohnraum generell das Interesse des Mieters an einer Lagerungsmöglichkeit überwiegt. Abwägungsmöglichkeiten zwischen den Interessen der Parteien sind - anders als z. B. bei der normalen Wohnraumkündigung nach § 573 BGB - bei der Frage des Ob der Kündigung nicht vorgesehen; einen Ausgleich sieht das Gesetz lediglich bei Folgewirkungen (§ 573b Abs. 3, Abs. 4 BGB) vor.

4. Der Kündigung steht auch nicht entgegen, dass die Stromversorgung der Abstellkammer derzeit an die Stromversorgung der Wohnung der Bekl. angeschlossen ist. Daraus folgt lediglich, dass man die baulichen Gegebenheiten im Mietverhältnis bisher so gestaltet hat, um die Stromentnahme über einheitliche Zähler laufen zu lassen. Dieser Teil der Stromversorgung lässt sich beim Ausbau aber unschwer kappen und in die neue Wohnung integrieren.

Aus der Zielsetzung von § 573b BGB, der eine Teilkündigung des Vermieters von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen (z. B. von Abstellräumen) ermöglicht, wenn er Wohnraum zum Zwecke der Vermietung schaffen will, folgt, dass es einer Teilkündigung nicht entgegensteht, wenn irgendwann zu einem unbekannten früheren Zeitpunkt die baulichen Voraussetzungen für eine Wohnnutzung gegeben waren, oder wenn eine Wohnnutzung irgendwann einmal tatsächlich stattgefunden hat.

Der Kläger vermietete der Beklagten im Jahr 2006 eine Wohnung im Dachgeschoss des Hauses. Mitvermietet wurde eine gegenüber der Wohnung liegende Abstellkammer, die über ein Isolierglasfenster verfügt und im Zeitpunkt der Anmietung noch über ein Waschbecken und ein WC. Der Dachgeschossbereich verfügt über typische Altbautüren, und der Boden ist mit Dielen ausgelegt.

Der Kläger hat den mitvermieteten Abstellraum mit der Begründung gekündigt, er beabsichtige, in dem Teil des Dachgeschosses, das den Bereich des Abstellraums einschließt, Wohnraum zum Zweck der Vermietung zu schaffen; eine Baugenehmigung lag vor. Dieser Dachbodenbereich sei auch noch nie als Wohnraum vermietet worden. Er verlangt von der Beklagten Räumung und Herausgabe der Abstellkammer.

Die Klage auf Räumung und Herausgabe der Abstellkammer hatte Erfolg. Der Kläger konnte aufgrund von § 573b Abs. 1 Nr. 1 BGB kündigen.

Der Dachbereich sei nicht bereits aktuell zu Wohnzwecken ausgebaut. Konkret gebe es dort kein Bad, keine Toilette und keine Küche, und die Wände bestünden aus rohem Mauerwerk. Der Bodenbelag bestehe aus dem typischen Belag eines reinen Dachbodenbereichs. Dass es typische Altbautüren und ein Isolierglasfenster gebe, führe nicht dazu, dass der derzeitige Zustand einem ausgebauten Wohnraumzustand entspreche.

Ob der Dachbereich früher einmal zu Wohnzwecken gewidmet war, sei unklar. Dass eine Abstellkammer mit einem Isolierglasfenster versehen sei, spreche, da es sich um eine Dämmmaßnahme handele, nicht unbedingt für eine frühere Widmung als Wohnraum. Das Einbringen von Altbautüren in Dachbodenbereichen sei in früheren Zeiten nicht unüblich gewesen, ebenso wie das Vorhandensein von Waschbecken und Toilette, weil derartige Räume früher oft als räumlich gesonderter Bereich (Außentoiletten u. Ä.) vorgesehen wurden. Anzeichen dafür, dass es im Bodenbereich jemals eine Küche gegeben habe, seien auch nicht ersichtlich.

Auf all das komme es aber auch nicht an, denn das Kündigungsrecht des Vermieters bestehe nicht ausschließlich dann, wenn die betroffenen Räumlichkeiten erstmals als Wohnraum ausgebaut werden sollen. § 573b BGB ziele darauf ab, dass es erleichtert ermöglicht werden soll, Wohnraum zu schaffen, wo kein Wohnraum vorhanden ist.

Der Gesetzgeber gebe mit dieser Norm dem Interesse der Allgemeinheit an der Schaffung von Wohnmöglichkeiten den Vorrang vor dem Interesse von Bestandsmietern an der fortgeltenden Nutzungsmöglichkeit von Nebengelassen. Bereits daraus folge, dass es einer Teilkündigung nicht entgegenstehen könne, wenn irgendwann zu einem unbekannten früheren Zeitpunkt die baulichen Voraussetzungen für eine Wohnnutzung gegeben gewesen sein mögen oder eine Wohnnutzung irgendwann einmal tatsächlich stattgefunden habe. Die Kündigung wäre sonst dauerhaft ausgeschlossen, wenn irgendwann, und sei es auch im Rahmen der typischen Nachkriegsnutzung, in sämtlichen Flächen eines Wohnhauses einmal eine Vermietung stattgefunden habe.

Die Norm stelle nicht auf eine Betrachtung der Nutzungshistorie seit Errichtung des Gebäudes ab. § 573b BGB ziele seinem Sinn und Zweck nach vielmehr darauf ab, „Wohnraum zu schaffen, wo keiner ist“. Dies sei hier ersichtlich der Fall. Denn hier gehe es um einen Fall, in dem der Dachbodenbereich seit mindestens 18 Jahren und wohl weit darüber hinaus nicht als Wohnraum genutzt wurde.

Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Wortlaut der Norm. § 573b Abs. 1 BGB setze nicht voraus, dass „erstmalig“ Wohnraum hergestellt werde, sondern nur, dass Wohnraum „geschaffen“ werden solle, also dort hergestellt werden solle, wo keiner ist.

Der Wirksamkeit der Kündigung stehe auch nicht entgegen, dass die Beklagte vorbringe, sie benötige den Abstellraum für teurere bzw. empfindlichere Gegenstände wie eine Taucherausrüstung. Die Norm regele vielmehr, dass das Interesse an der Schaffung von zu vermietendem Wohnraum generell das Interesse des Mieters an einer Lagerungsmöglichkeit überwiege.

Der Kündigung stehe auch nicht entgegen, dass die Stromversorgung der Abstellkammer derzeit an die Stromversorgung der Wohnung der Beklagten angeschlossen sei. Daraus folgt lediglich, dass man die baulichen Gegebenheiten im Mietverhältnis bisher so gestaltet habe, um die Stromentnahme über einen einheitlichen Zähler laufen zu lassen. Dieser Teil der Stromversorgung lasse sich beim Ausbau aber unschwer kappen und in die neue Wohnung integrieren.

§ 573b BGB, wonach der Vermieter Nebenräume zur Schaffung von Wohnraum spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen kann, führt bislang ein Schattendasein. Die Entscheidung des AG Wedding sollte Anstoß sein, die Vorschrift häufiger zu nutzen.