Teilkündigung, Gartenfläche

Eine Teilkündigung einer mitvermieteten Gartenfläche ist nur dann ausreichend begründet, wenn sie Angaben über die konkret bestehende Bauabsicht und die Zulässigkeit des Bauvorhabens enthält.

Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß §§ 985, 556 Abs. 1 BGB nicht zu, weil sowohl die Teilkündigung vom 20. Mai 1994 als auch die vom 30. Mai 1995 das bestehende Mietverhältnis betreffend das Gartenland nicht beendet hat.

a. Die Kündigung der Kl. vom 20. Mai 1994 ist bereits deshalb unwirksam, weil mit ihr die nach § 564 Abs. 2 Nr. 4 BGB als Tatbestandsvoraussetzung erforderliche Schaffung neuen Wohnraums zum Zwecke der Vermietung nicht geltend gemacht worden ist. Die vorbezeichnete Kündigungserklärung beschränkt sich auf die Begründung, es sei beabsichtigt, zur Schaffung neuen Wohnraums auf dem Gartenland neue Wohnungen zu errichten. Hieraus ergibt sich aber keinesfalls zwingend, daß es sich bei den neu zu schaffenden Wohnungen um Mietwohnungen und nicht um Eigentumswohnungen handeln wird, was ebenfalls ohne weiteres denkbar und möglich wäre.

b. Auch die Kündigung mit Schreiben vom 30. Mai 1995 hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis betreffend das Gartenland nicht beendet.

Zwar ist die vorgenannte Kündigungserklärung den Bekl. unstreitig am 30. Mai 1995 zugegangen, weshalb die Kündigungserklärung im Hinblick auf die zeitliche Befristung des Kündigungsrechts gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 4 a BGB a.F. bis zum 31. Mai 1995 noch Wirksamkeit hätte entfalten können.

Jedoch ist die Kündigung nicht im Sinne von § 564 b Abs. 3 BGB in ausreichendem Maße nachvollziehbar begründet worden. Die Kündigungserklärung erschöpft sich in der Mitteilung der Absicht der Grundstückseigentümerin, auf der streitgegenständlichen und anderen Grundstücksflächen, die ebenfalls durch Mietergärten genutzt werden, ein neues Wohnhaus zu errichten, dessen Wohnungen vermietet werden sollen, wofür der an die Bekl. vermietete Grundstücksanteil benötigt wird.

Diese Begründung hält den Anforderungen des § 564 b Abs. 3 BGB nicht stand.

Unabhängig von der Frage, ob im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung die Planung bereits abgeschlossen und eine Baugenehmigung erteilt sein muß, ist die Kündigungserklärung nicht geeignet, sowohl die konkret bestehende Bauabsicht als auch die Zulässigkeit des Vorhabens beurteilen zu können, weil es an wesentlichen Angaben über die Art des geplanten Bauvorhabens fehlt. Jedenfalls im Ergebnis zutreffend hat daher das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 4 a BGB ist nicht nur das Bestehen einer konkreten Bauabsicht, sondern zumindest auch die baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 564 b Rz. 65 d). Beides läßt sich der Kündigungserklärung nicht in dem erforderlichen Umfang entnehmen, weil sich aus ihr lediglich ergibt, daß es sich bei dem geplanten Bauvorhaben um ein Mehrfamilienhaus handeln wird. Diese Angabe reicht jedoch weder aus, dem Mieter die Möglichkeit zur Prüfung zu geben, ob eine konkrete Bauabsicht besteht, noch für ihn nachvollziehbar zu machen, ob das beabsichtigte Bauvorhaben zulässig ist oder sein wird und er sich der Teilkündigung widerspruchslos beugen muß.

Die Klärung der Frage, ob sich der Mietgegenstand durch das Bauvorhaben, wie es im Laufe des Prozesses dargestellt worden ist, so wesentlich verändert, daß eine Teilkündigung bereits aus diesem Grund nicht in Betracht kommt, konnte unter diesen Umständen dahinstehen.

Nach § 564 b Abs. 2 Nr. 4 a BGB ist der Vermieter berechtigt, zur Schaffung neuen Wohnraums hinsichtlich der mitvermieteten Nebenräume oder Grundstücksflächen eine Teilkündigung auszusprechen. Auch eine solche Kündigung bedarf allerdings der Begründung, wenn auch nach ständiger Rechtsprechung des BVerfG an den Begründungszwang keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden dürfen.

Durch Urteil vom 14. April 1997 wies das LG Berlin die Räumungsklage eines Vermieters wegen unzureichender Begründung der Kündigung ab. In der ersten Kündigung, auf die sich der Vermieter gestützt hatte, war nur die Rede davon gewesen, daß auf dem mitvermieteten Gartenland neuer Wohnraum geschaffen werden sollte. Nach dem Gesetz ist jedoch Voraussetzung, daß dieser Wohnraum vermietet wird. Das LG meinte, damit sei nicht ausgeschlossen, daß Eigentumswohnungen errichtet werden sollten, was zur Kündigung nicht ausreicht. Aber auch die zweite Kündigung des Vermieters war nach Auffassung des Gerichts unwirksam, weil hier nur angegeben wurde, es solle ein Wohnhaus mit Mietwohnungen errichtet werden. Das LG meinte, es müsse eine konkrete Bauabsicht und die baurechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens erwähnt werden.

Wir halten das Urteil für unzutreffend, da die materielle Frage, ob ein Kündigungsgrund besteht, hier schon im formellen Vorfeld abgehandelt wird. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat mit Rechtsentscheid dargestellt (GE 1993, 1148), daß eine baurechtliche Abrißgenehmigung in einer Kündigung wegen fehlender wirtschaftlicher Verwertung nicht erwähnt werden muß. Ähnlich hat das OLG Frankfurt mit Rechtsentscheid zur Eigenbedarfskündigung (GE 1992, 827) ausgeführt, daß eine Baugenehmigung für Umbaumaßnahmen des Vermieters bei Ausspruch der Kündigung nicht vorliegen und damit auch nicht erwähnt werden muß. Ob Abriß und Umbau rechtlich zulässig sind, gehört eben zur Frage der Begründetheit, ob also ein Kündigungsgrund besteht, und ist vom Gericht materiell zu überprüfen. Was soll denn ein Vermieter auch schon in der Kündigungsbegründung zur Zulässigkeit des Bauvorhabens anführen, wenn eine Baugenehmigung noch nicht vorliegt? Entsprechendes gilt für die vom Landgericht geforderte Mitteilung der konkreten Bauabsicht. So sollen Einzelheiten (Baupläne) oder Termine angegeben werden, obwohl ein wirtschaftlich denkender Eigentümer erst dann Terminvereinbarungen treffen kann, wenn feststeht, daß der Mieter auch tatsächlich zu einem bestimmten Zeitpunkt räumen wird? Auch diese Fragen gehören in die sachliche Prüfung, so daß im Prozeß der Vermieter beweisen muß, daß er konkrete Baumaßnahmen plant, die einen Kündigungsgrund darstellen.