Teilkündigung eines separat abgeschlossenen Garagenmietvertrages

Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Die Vermutung wird durch den Umstand verstärkt, dass unterschiedliche Vertragslaufzeiten und Kündigungsfristen vereinbart werden.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die Frage, unter welchen Umständen ein einheitlicher und deshalb nur insgesamt kündbarer Mietvertrag über eine Wohnung und eine Garage oder einen Stellplatz vorliegt, ist durch das vom Berufungsgericht zutreffend herangezogene Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 (VIII ZR 251/10, GE 2012, 58 = NJW 2012, 224) hinreichend geklärt. Dass es über die hier vorliegende spezielle Konstellation (separate Vertragsurkunde für die auf demselben Grundstück wie die Wohnung gelegene Garage sowie Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen für Wohnung und Garage) noch keine höchstrichterliche Entscheidung gibt, verleiht der Sache keine grundsätzliche Bedeutung und füllt auch keinen der weiteren in § 543 ZPO genannten Zulassungsgründe aus. Vielmehr lässt sich die Entscheidung auch dieser Konstellation ohne Weiteres aus der bisherigen Rechtsprechung des Senats ableiten, wie es im Übrigen auch das Berufungsgericht zutreffend getan hat.

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat der Klage auf Herausgabe der Garage zu Recht stattgegeben, weil die vom Kl. am 4. August 2011 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis über die Garage zum 30. November 2011 beendet hat. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass es sich bei dem am 8. Dezember 1991 abgeschlossenen Mietvertrag über die Wohnung der Bekl. und dem weiteren Vertrag vom 8. Dezember 1993 über die Anmietung einer Garage um zwei separate und somit auch getrennt kündbare Verträge handelt, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

3 Nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, aaO. Rn. 13) spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage - dasselbe hat für einen Stellplatz zu gelten - eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das Berufungsgericht hat weiter gesehen, dass ein solcher Wille in der Regel anzunehmen ist, wenn sich Grundstück und Garage oder Stellplatz auf demselben Grundstück befinden.

4 Die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, dass die in § 2 des Mietvertrags über die Garage enthaltenen, von den Bestimmungen des Wohnraummietvertrags abweichenden Bestimmungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung auf den Willen der Parteien schließen ließen, zwei separate und somit auch gesondert kündbare Verträge abzuschließen, liegt ausgesprochen nahe. Die Revision zeigt einen Rechtsfehler nicht auf, sondern setzt lediglich ihre eigene abweichende Würdigung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts; dies ist revisionsrechtlich unbeachtlich. Entgegen der Auffassung der Revision ist es aus Rechtsgründen auch nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht es für unerheblich gehalten hat, ob der Bekl. bei der Anmietung der Wohnung im Jahr 1991 vom damaligen Eigentümer zugesagt wurde, dass sie bei Freiwerden einer Garage diese zur Wohnung hinzumieten könne. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der weiteren Behauptung der Bekl., dass diese Zusage beim Verkauf des Objektes an den Kl. „weitergegeben" worden sei. Denn hieraus ergibt sich nicht der Schluss, dass die Parteien im Jahr 1993 ungeachtet der besonderen Bedingungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung des Garagenmietvertrages einen einheitlichen Mietvertrag über Garage und Wohnung schließen wollten.

Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.

Der Vortrag eines Mieters, ihm sei vom Vermieter der Wohnung zugesagt worden, dass er bei Freiwerden einer Garage diese zur Wohnung hinzumieten könne, und diese Zusage sei auch beim Verkauf des Objektes an den jetzigen Wohnraumvermieter weitergegeben worden, ist unerheblich, weil sich hieraus nicht der Schluss ergibt, dass die Parteien ungeachtet der besonderen Bedingungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung des Garagenmietvertrages einen einheitlichen Mietvertrag über Garage und Wohnung schließen wollten.

Die Vertragsparteien schlossen 1991 einen Wohnungsmietvertrag und 1993 zusätzlich einen Mietvertrag zu einer auf dem Wohnungsgrundstück gelegenen Garage ab, der von den Bestimmungen des Wohnraummietvertrages abweichende Bestimmungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung enthielt. Der Vermieter kündigte den Garagenmietvertrag 2011. Der Mieter berief sich auf ein einheitliches Mietverhältnis über Garage und Wohnung und meinte daher, der Garagenmietvertrag sei nicht separat kündbar. Damit hatte er in der Instanz keinen Erfolg, was zur zugelassenen Revision des Mieters zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH teilte mit, es sei beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552 a ZPO zurückzuweisen. Ein Grund für die Zulassung der Revision bestehe nicht. Die Frage, unter welchen Umständen ein einheitlicher und deshalb nur insgesamt kündbarer Mietvertrag über eine Wohnung und eine Garage oder einen Stellplatz vorliege, sei durch das Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, GE 2012, 58 hinreichend geklärt. Dass es über die hier vorliegende spezielle Konstellation (separate Vertragsurkunde für die auf demselben Grundstück wie die Wohnung gelegene Garage sowie Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen für Wohnung und Garage) noch keine höchstrichterliche Entscheidung gebe, verleiht der Sache keine grundsätzliche Bedeutung. Vielmehr lasse sich die Entscheidung auch dieser Kon­stellation ohne Weiteres aus der bisherigen Rechtsprechung des Senats ableiten, wie es im Übrigen auch das Berufungsgericht zutreffend getan habe. Die Revision habe auch keine Aussicht auf Erfolg. Nach der Rechtsprechung des Senats sprechen bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage – dasselbe habe für einen Stellplatz zu gelten – eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedürfe dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das Berufungsgericht habe weiter gesehen, dass ein solcher Wille in der Regel anzunehmen sei, wenn sich Grundstück und Garage oder Stellplatz auf demselben Grundstück befänden. Die weitere Würdigung, dass die in dem Garagenmietvertrag enthaltenen, von den Bestimmungen des Wohnraummietvertrages abweichenden Bestimmungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung auf den Willen der Parteien schließen ließen, zwei separate und somit auch gesondert kündbare Verträge abzuschließen, liege ausgesprochen nahe. Es sei auch aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht es für unerheblich gehalten habe, ob dem Mieter bei der Anmietung der Wohnung von dem damaligen Eigentümer zugesagt worden sei, dass er bei Freiwerden einer Garage diese zur Wohnung zumieten könne. Das gelte auch unter Berücksichtigung der weiteren Behauptung des Mieters, dass diese Zusage beim Verkauf des Objekts an den jetzigen Wohnraumvermieter „weitergegeben" worden sei. Denn hieraus ergebe sich nicht der Schluss, dass die Parteien zwei Jahre später ungeachtet der besonderen Bedingungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung des Garagenmietvertrages einen einheitlichen Mietvertrag über Garage und Wohnung schließen wollten.

Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.

Vgl. auch BGH GE 2013, 941 und BGH, Beschluss vom 4. Juni 2013 - VIII ZR 422/12, WuM 2013, 536 und BGH vom11. März 2014 - VIII ZR 374/13 -.