Teilkündigung eines separat abgeschlossenen Garagenmietvertrages

Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen; eine solche Vermutung wird durch den Umstand verstärkt, dass der Garagenmietvertrag zeitlich nach dem Wohnungsmietvertrag abgeschlossen wurde und eine ordentliche Kündigungsfrist von einem Monat zum Monatsende vorsieht.

(Leitsatz der Redaktion)

Das Berufungsgericht hat Revision zur Frage zugelassen, unter welchen Umständen ein einheitlicher und deshalb nur insgesamt kündbarer Mietvertrag über eine Wohnung und eine Garage vorliegt. Der BGH weist darauf hin, dass er beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss nach § 552 a ZPO zurückzuweisen.

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht (§ 552 a Satz 1, § 543 Abs. 2 ZPO). Die Frage, unter welchen Umständen ein einheitlicher und deshalb nur insgesamt kündbarer Mietvertrag über eine Wohnung und eine Garage vorliegt, ist durch das - vom Berufungsgericht zutreffend herangezogene - Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 (VIII ZR 251/10, GE 2012, 58 = NJW 2012, 224) hinreichend geklärt.

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat der Klage auf Räumung der Garage zu Recht stattgegeben, weil die von der Kl. am 20. April 2011 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis über die Garage beendet hat. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass es sich bei dem am 15. Februar 1965 abgeschlossenen Mietvertrag über die Wohnung des Bekl. und dem weiteren Vertrag vom 3. Januar 1966 über die Anmietung der Garage um zwei separate und somit auch getrennt kündbare Verträge handelt, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

3 Nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, aaO.) spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Solche Umstände hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. Im Gegenteil sprechen zusätzliche Umstände dafür, dass die Parteien zwei rechtlich getrennte Verträge abschließen wollten.

4 Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass der Mietvertrag über die Garage für beide Vertragspartner - abweichend von den für Wohnraum geltenden Regelungen - eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende vorsieht. Dies lässt auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich bei dem Mietvertrag über die Garage um ein separates Mietverhältnis handeln sollte, das für beide Parteien mit einer verhältnismäßig kurzen Frist und unabhängig vom Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. § 573 BGB) kündbar sein sollte. Dies wird entgegen der Ansicht der Revision auch nicht dadurch entkräftet, dass die Kl. nach den Angaben des Bekl. bei früheren Mieterhöhungen die Garagenmiete und die Wohnraummiete im selben Verhältnis angehoben hat.

5 Vergeblich beruft sich die Revision darauf, dass sich Garage und Wohnung auf derselben Grundstücksparzelle befänden. Zum einen steht dies im Widerspruch zu den tatbestandlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach die beiden Mietobjekte auf verschiedenen Grundstücken liegen; einen Tatbestandsberichtigungsantrag hat der Bekl. nicht gestellt. Zum anderen käme es hierauf auch nicht an. Denn der Umstand, dass bezüglich der Garage Kündigungsfristen vorgesehen sind, die von den für den Wohnraummietvertrag geltenden Kündigungsfristen abweichen, lässt unabhängig von der Lage der Mietobjekte auf den Willen der Vertragsparteien schließen, dass die Verträge gerade keine Einheit bilden sollen.

Revisionsverfahren durch Revisionsrücknahme erledigt.

Wird neben dem schriftlichen Mietvertrag ein separater Garagen-/Stellplatzmietvertrag abgeschlossen, spricht eine – widerlegbare – Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Für eine rechtliche Selbständigkeit spricht, wenn der Garagenmietvertrag zeitlich nach dem Wohnungsmietvertrag abgeschlossen und eine monatliche – also von der Kündigungsfrist für Wohnraum abweichende – Kündigungsfrist vereinbart wurde.

Die Klägerin (Vermieterin) hatte mit dem Beklagten (Mieter) am 15. Februar 1965 einen Wohnungsmietvertrag abgeschlossen. Knapp ein Jahr später, am 3. Januar 1966, hatte die Klägerin mit dem Beklagten auch einen Garagenmietvertrag abgeschlossen, der – abweichend von der für Wohnraum geltenden Regelung – eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende vorsah.

In einem Hinweisbeschluss machte der BGH deutlich, dass er die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen beabsichtige. Das Berufungsgericht habe der Klage auf Räumung der Garage zu Recht stattgegeben, weil die Kündigung wirksam gewesen sei. Bei den beiden Verträgen habe es sich um zwei separate und somit auch getrennt kündbare Verträge gehandelt. Werde ein Mietvertrag über eine Wohnung und separat ein Mietvertrag über eine Garage abgeschlossen, spreche eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Verträge, es sei denn, besondere Umstände rechtfertigten die Annahme, dass beide Verträge eine rechtliche Einheit bilden sollten.

Dass im konkreten Fall für die ordentliche Kündigung der Garage eine Frist von einem Monat zum Monatsende vereinbart worden sei, lasse auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich bei dem Garagenmietvertrag um ein separates Mietverhältnis handeln solle. Das werde auch nicht dadurch entkräftet, dass im konkreten Fall die Vermieterin bei früheren Mieterhöhungen Garagenmiete und Wohnraummiete im selben Verhältnis angehoben habe. Darauf, dass sich Garage und Wohnung auf derselben Grundstücksparzelle befänden, komme es angesichts der unterschiedlichen Kündigungsfristen nicht an.

Damit konkretisiert der Bundesgerichtshof seine Grundsatzentscheidung vom 12. Oktober 2011 (GE 2012, 48), wonach separat abgeschlossene Verträge eine rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen vermuten lassen. Man kann die Vermutung widerlegen, wenn besondere Umstände die Annahme rechtfertigen, dass die Beteiligten beide Verträge als rechtliche Einheit sehen wollten; im Regelfall sei das anzunehmen, so der BGH in seiner Entscheidung vom 12. Oktober 2011, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen. Das wird oft – so auch im jetzt entschiedenen Fall – so sein. Entscheidend für die Vermutung der rechtlichen Selbständigkeit war hier die gegenüber den Kündigungsfristen für Wohnraum deutlich kürzere Kündigungsfrist für die Garage. Vermieter, die sich vorbehalten wollen, ein Garagenmietverhältnis separat kündigen zu können, sollten also zweierlei Dinge beherzigen: 1. sollten zwei separate Verträge abgeschlossen werden, und 2. sollte man wie hier im entschiedenen Fall für das Garagenmietverhältnis eine kürzere/andere Kündigungsfrist vereinbaren, was zulässig ist.