Teilkündigung eines Mietverhältnisses

Teilkündigung eines Mietverhältnisses; Beendigung des Mietverhältnisses; Teilkündigung, Hausgarten

Die Teilkündigung eines Mietverhältnisses - hier wegen des mitvermieteten Hausgartens - ist unzulässig.

Dem Kl. steht für die Monate Januar 1983 bis Februar 1984 ein Betrag von monatlich 80,- DM für die Vermietung des Gartenanteils gemäß dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag vom Juli 1981 zu, § 535 BGB. Durch die Kündigung der Bekl. vom 27. Juni 1982 ist der diesbezügliche Mietvertrag zwischen den Parteien nicht beendet. Die von den Bekl. ausgesprochene Teilkündigung des Mietverhältnisses ist unwirksam. Es ist allgemein anerkannt, daß die Teilkündigung des einheitlichen Mietverhältnisses grundsätzlich unwirksam ist. In vorliegendem Fall handelt es sich um ein derartiges einheitliches Mietverhältnis. Zwar ist der Parteiwille bei der Beurteilung dieser Frage wichtig. Jedoch kommt es auch entscheidend auf eine wirtschaftliche Betrachtungsweise der gemeinsam vermieteten Objekte an. Vorliegend ist eindeutig, daß Wohnung und Garten äußerlich zusammengehören, auf einander bezogen sind und dem gemeinsamen Vertragszweck dienen. Zwar könnten die Wohnräume auch ohne Garten vermietet werden. Eine Vermietung des Garten ohne die entsprechenden dazugehörenden Wohnräume ist jedoch sinnvollerweise nicht vorstellbar. Auch der äußere Rahmen des Abschlusses des gesamten Mietvertrages in einer einzigen Urkunde und mit gleichen Zeiträumen spricht dafür, daß es sich hier um ein einheitliches Mietverhältnis bezüglich der Wohnräume und des Gartens handelt. Sofern die Bekl. sich darauf berufen wollen, daß der Kl. sich in dem Mietvertrag selbst ein Teilkündigungsrecht vorbehalten habe, vermag dies eine andere Betrachtungsweise nicht zu rechtfertigen. Die diesbezügliche Klausel ist als unwirksam anzusehen, da die Grundsätze über die Unwirksamkeit einer Teilkündigung auch für den Vermieter gelten. Im übrigen ergibt sich auch aus dem unwidersprochenen Vortrag des Kl., wonach die Bekl. gerade an der Anmietung dieses Mietobjektes zusammen mit dem Garten interessiert waren, daß die Parteien Wohnung und Garten als einheitliches Mietobjekt gesehen haben.