Teilkündigung eines Erholungsgrundstücks

Teilkündigung eines Erholungsgrundstücks; unzumutbare Einbußen für bisherige Nutzung; personale Teilidentität bei Nutzung durch Eheleute

1. Das Bestehen eines Teilkündigungsrechtes gem. § 23 a Abs. 1 SchuldRAnpG ist nicht davon abhängig, dass der Pächter ein großes Grundstück aufgrund eines einzigen, das gesamte Grundstück betreffenden Vertrages nutzt. Es genügt vielmehr, wenn der Pächter zunächst eine Fläche unterhalb der Mindestgrenze der Vorschrift anpachtet und in der Folgezeit im Zusammenhang mit einem Erbfall mit dem Eigentümer einen Pachtvertrag über eine weitere angrenzende Fläche schließt, die bei wirtschaftlicher Betrachtung eine Einheit mit dem anderen Grundstücksteil darstellt und mit ihm eine Gesamtfläche von über 1.000 m2 aufweist.

2. An dem Teilkündigungsrecht ändert sich nichts, wenn an dem ursprünglichen, nicht aber an dem späteren Pachtvertrag auf Nutzerseite eine weitere Person beteiligt ist. Voraussetzung ist jedoch, dass diese Person in ihren Rechten aus dem ursprünglichen Pachtvertrag nicht beeinträchtigt wird.

3. Zur Frage der unzumutbaren Einbuße durch eine Teilkündigung gem. § 23 a Abs. 1 SchuldRAnpG.

Die Kl. nehmen die Bekl. auf Herausgabe eines Erholungsgrundstücks in Anspruch. Sie hatten den Bekl. im Jahre 1979 eine unvermessene Teilfläche eines Grundstücks in der Gemarkung ... verpachtet. Nach dem Inhalt des Vertrages hatte das Pachtgrundstück eine Größe von 617,49 m2. Weiterhin verpachteten die Kl. an den Vater des Bekl. zu 2) an das Pachtgrundstück der Bekl. angrenzend einen anderen, gleich großen Grundstücksteil am ...weg gelegen. Beide Verträge enthielten unter § 8 folgende Regelung:

"Beim Tode eines Pächters gehen die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag auf den anderen Pächter allein über,

der Vertrag endet mit dem Tod des überlebenden Pächters. Die Eigentümer erklärt sich bereit, einen Vertrag mit dem Erben abzuschließen, wenn dieser Bürger der DDR ist und das Grundstück für persönliche Erholungszwecke nutzt."

Im Zuge einer Vermessung im Jahr 1979 wurde das Flurstück 10 entsprechend der dargestellten Aufteilung parzelliert.

Im Jahre 1982 starb der Vater des Bekl. zu 2). Die Bekl. nutzten fortan auch den von diesem zuvor genutzten Grundstücksteil. Die Kl. erhielten dafür auch die entsprechende Pacht.

Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 19.12.2005 kündigten die Kl. gegenüber den Bekl. das mit dem Vater des Bekl. zu 2) begründete Nutzungsverhältnis über die an den ...weg angrenzende Teilfläche. Mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 26.2.2007 haben sie die Kündigung im Prozessverfahren wiederholt, wobei der Beendigungszeitpunkt mit dem 30.9.2007 angegeben war. Hilfsweise sollte der frühestmögliche Kündigungszeitpunkt gelten. Die Größe der Teilfläche war mit 601 m2 angegeben. Gleichzeitig forderten die Kl. die Bekl. zur Räumung und Herausgabe in einem ordnungsgemäßen Zustand auf. Nach dem unbestrittenen Vorbringen der Bekl. beträgt die nach dem Klageantrag herausverlangte Fläche etwa 530 m2.

Das Amtsgericht hat nach Durchführung einer Ortsbegehung die Räumungsklage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, den Kl. stehe ein Kündigungsrecht gem. § 23 a Schuldrechtsanpassungsgesetz nicht zu, da die beiden in Rede stehenden Nutzungsverhältnisse getrennt zu betrachten seien und jeweils einzeln die in § 23 a Schuldrechtanpassungsgesetz bestimmte Größe nicht erreichen.

Hiergegen wenden sich die Kl. mit der Berufung unter Aufrechterhaltung ihres bisherigen Vorbringens. Sie sind der Auffassung, beide Bekl. seien Pächter der in ursprünglich zwei getrennten Verträgen verpachteten und dann vertraglich zusammengefassten Gesamtfläche. Entsprechend § 23 a Schuldrechtsanpassungsgesetz seien sie zur Teilkündigung der im Klageantrag bezeichneten Fläche berechtigt, da die gesamte Fläche über 1.000 m2 betrage.

Die Bekl. sind der Auffassung, es bestehe kein einheitliches Nutzungsverhältnis, das teilweise gekündigt werden könnte. Nur der Bekl. zu 2) sei an beiden Nutzungsverhältnissen beteiligt, während die Bekl. zu 1) nur an dem ursprünglichen gemeinsam mit ihrem Ehemann geschlossenen Vertrag beteiligt sei. Die Voraussetzungen des § 23 a Schuldrechtsanpassungsgesetz seien deshalb nicht gegeben.

Die Bekl. meinen ferner, eine Teilkündigung führe zu einer unzumutbaren Einschränkung der Nutzung. Der Bekl. zu 2) sei zu 50 % schwerbehindert. Er benötige das Wochenendhaus seines Vaters als Rückzugsgebiet. Im Falle einer Räumung dieses Grundstücksteils, so behaupten die Bekl., entfalle ein Zugang zum verbleibenden Teil. Eine anderweitige Zufahrt oder Zugang sei dann nur über andere Grundstücke möglich. [...]

Die Berufung hat in der Sache zum Teil Erfolg.

Allerdings ist die Klage mangels Bestimmtheit des Klageantrages (§ 253 ZPO) unzulässig, soweit die Kl. die Herausgabe des in Rede stehenden Grundstücksteils "in einem ordnungsgemäßen Zustand" verlangen. Diese Formulierung ist unklar und hat keinen vollstreckungsfähigen Inhalt.

Die Klage ist unbegründet, soweit die Kl. sich mit ihrem Anspruch weiterhin gegen die Bekl. zu 1) wenden. Sie ist nicht Pächterin des streitgegenständlichen Grundstücksteils und hat diesen auch nicht in Besitz.

Nach dem Tode des Vaters des Bekl. zu 2) ist über das von diesem genutzte Grundstück ein neuer Pachtvertrag zwischen den Kl. und dem Bekl. zu 2) geschlossen worden. § 8 des mit dem Vater geschlossenen Pachtvertrages sah, für die Kl. verpflichtend, einen solchen Vertragsschluss mit dem Erben des vormaligen Pächters vor. Dies war der Bekl. zu 2). Dass ein neuer Vertrag nicht schriftlich fixiert wurde und in seinen Einzelheiten offenbar auch nicht Gegenstand von Verhandlungen war, ist unschädlich, denn der neue Vertrag konnte auch durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. So ist es hier geschehen. Die Parteien haben durch ihr Verhalten im Hinblick auf Nutzung und Pachtzahlung deutlich gemacht, dass das Pachtverhältnis mit dem Inhalt geschlossen werden sollte, wie es der Vertrag mit dem vormaligen Pächter vorgesehen hatte. Andererseits bedeutet dies hinsichtlich der Identität der Vertragsparteien, dass allein der Bekl. zu 2) Pächter des früher von seinem Vater gepachteten Grundstücks wurde. Es ist entgegen der Ansicht der Kl. kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich, dass auch die Bekl. zu 1) insoweit eigene Rechte und Pflichten begründen wollte. Die bloße Mitbenutzung des Grundstücks reicht dafür nicht aus. War die Bekl. zu 1) demgemäß nicht Pächterin, so trifft sie unabhängig von der Wirksamkeit der Kündigung auch keine Räumungs- und Herausgabeverpflichtung.

Die Berufung hat allerdings Erfolg, soweit sie die gegen den Bekl. zu 2) gerichtete Klage betrifft. Dieser ist gem. §§ 546 i. V .

m. 581 BGB verpflichtet den im Urteilstenor bezeichneten Grundstücksteil herauszugeben.

Unbeschadet der Wirksamkeit der unter dem 19.12.2005 erklärten Teilkündigung hat das Pachtverhältnis jedenfalls durch die mit Schriftsatz vom 26.2.2007 erklärte Teilkündigung sein Ende hinsichtlich des im Urteilstenor bezeichneten Grundstücksteils gefunden. Beendigungszeitpunkt war, was für den Räumungs- und Herausgabeanspruch hier unschädlich ist, jedoch nicht, wie im Kündigungsschreiben angegeben, der 30.9.2007, sondern in Anwendung der in § 6 des Vertrages vereinbarten Frist der 31.10.2007.

Die Kl. waren gegenüber dem Bekl. zu 2) gem. § 23 a Abs. 1 SchuldRAnpG zur Teilkündigung berechtigt. Das Pachtverhältnis umfasst in Bezug auf ihn eine Fläche von über 1.000 m2. Dabei kommt es weder darauf an, dass er sein Nutzungsrecht aus zwei Verträgen ableitet, noch dass an einem dieser beiden Verträge auch seine Ehefrau, die Bekl. zu 1), als Pächterin beteiligt ist.

§ 23 a Abs. 1 SchuldRAnpG knüpft das Teilkündigungsrecht entscheidend an den Umstand, dass ein Pächter sein vertragliches Nutzungsrecht an einer überdurchschnittlich großen Fläche ausübt. Ob das Nutzungsrecht bereits von Anfang an die gesamte Fläche umfasste oder ob der Pächter einen Teil der Fläche später mit eigenständigem Vertrag hinzupachtete, ist unter Berücksichtigung des Wortlauts und des Regelungszwecks der Norm kein Gesichtspunkt, der eine einschränkende Anwendung verlangt. Daran ändert auch nichts, dass der Begriff "Vertrag" im Gesetzestext nur in der Einzahl verwendet wird. Eine Beschränkung dahin, dass bei zusammenhängenden, in getrennten Verträgen an einen Vertragspartner verpachteten Grundstücken, die in ihrer Gesamtfläche 1.000 m2 überschreiten, nur eine quantitative Betrachtung jedes einzelnen Grundstücksteils zugrunde gelegt werden darf, ist damit nicht verbunden. Eine solche Auslegung ist insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Verfassungskonformität der Regelung nicht zulässig. Mit dem Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 GG ist es nicht vereinbar, den Eigentümer in den Fristen des § 23 SchuldRAnpG von der Nutzung eines großen Grundstücks gänzlich auszuschließen, obwohl bei einer Teilkündigung eines abtrennbaren Teils dem Nutzer noch eine so große Teilfläche verbliebe, dass er die bisherige Nutzung ohne unzumutbare Einbußen fortsetzen könnte (BVerfG -1 BvR 995/95-, Beschluss vom 14.7.1999, ZOV 2000, 18 ff.). Der auf der Grundlage des zitierten Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts mit § 23 a SchuldRAnpG gefundene Interessenausgleich zwischen Pächter und Eigentümer ist grundsätzlich nicht davon abhängig, aus welcher vertraglichen Konstellation der Pächter sein Nutzungsrecht an einem großen Grundstück herleitet. Die Belastung des Eigentums ist nicht deshalb geringer, weil die Grenze von 1.000 m2 erst durch separaten Vertrag über einen zweiten Grundstücksteil überschritten wird. Entscheidend ist daher die wirtschaftliche Betrachtung des Nutzungsverhältnisses über die gesamte Fläche.

Entscheidend ist auch nicht, dass hinsichtlich der vertraglichen Bindung auf Pächterseite nur personelle Teilidentität bei den getrennten Nutzungsverträgen besteht. Der eine Teil des Grundstücks wird nach dem Vertrag von beiden Bekl. gemeinschaftlich genutzt, während an dem früher vom Vater des Bekl. zu 2) genutzten Teil nur ein Nutzungsrecht des Bekl. zu 2) besteht. Dieser Umstand führt nicht zur Unterschreitung der in § 23 a SchuldRAnpG festgelegten Grenze. So wenig die Beteiligung einer Personenmehrheit auf Nutzerseite (abgesehen von den Fällen der §§ 29 ff. SchuldRAnpG) Einfluss auf das Erreichen dieser Grenze hat, so wenig führt die gemischt gemeinschaftlich/einseitige Nutzung zu einer Anhebung der Grenze. Wird also, wie hier, ein Teil eines Grundstücks von Eheleuten gemeinschaftlich genutzt, während der andere nur dem Nutzungsrecht eines dieser beiden untersteht, so ist eine Teilkündigung bei einer Gesamtfläche von über 1.000 m2 möglich. Voraussetzung ist allerdings, dass der Nutzer, dessen Recht sich nur auf eine unter 1.000 m2 große Teilfläche bezieht, in seinem Nutzungsrecht nicht beschnitten wird. So liegt der Fall hier. Die Bekl. zu 1) als Nutzerin einer unter 1.000 m2 großen Teilfläche kann diese auch weiterhin mit dem Bekl. zu 2) in vollem Umfang nutzen, weil die Teilkündigung der Kl. sich nur auf einen dem Nutzungsrecht des Bekl. zu 2) unterstehenden Grundstücksteil bezieht.

Neben dem Überschreiten der vorgesehenen Mindestgröße liegen auch die übrigen für die Wirksamkeit der Teilkündigung erforderlichen Voraussetzungen vor. Es handelt sich bei der herausverlangten Fläche um einen abtrennbaren Grundstücksteil. Die dem Bekl. zu 2) verbleibende Fläche beträgt deutlich über 400 m2. Er kann schließlich die Nutzung dieses Grundstücksteils ohne unzumutbare Einbuße fortsetzen.

Nach dem Inhalt der amtlichen Begründung der Bundesregierung zum Entwurf des § 23 a SchuldRAnpG ist die Frage des Bestehens, Inhalts und der Ausgestaltung des Teilkündigungsrechts stark einzelfallbezogen. Die Lage und der Umfang vorhandener Bebauung, der Zuwege und der Versorgungsleitungen ist dabei von Belang. Daneben können auch markante Bepflanzungen für die Beurteilung des Grades von Einbußen und der Zumutbarkeit einer Teilkündigung ausschlaggebend sein (BR-Drs. 581/01).

Wesentlicher Gesichtspunkt für das Bestehen des geltend gemachten Teilkündigungsrechts ist hier der Umstand, dass dem Bekl. zu 2) auch nach der Kündigung noch eine Fläche verbleibt, die unstreitig größer ist als die nach dem zuerst geschlossenen Vertrag überlassene Fläche. Sie belässt den Bekl. das von ihnen errichtete Gebäude. Gekündigt ist der größere Teil des ursprünglich vom Vater des Bekl. zu 2) genutzten Grundstücks einschließlich des darauf für ihn errichteten Gebäudes. Die Umstände, die der Bekl. zu 2) zur Begründung seines Interesses und Bedarfs an dem gekündigten Grundstücksteil vorträgt, vermögen weder in der Einzelbetrachtung noch in der Gesamtschau eine unzumutbare Einbuße bei der weiteren Nutzung der Restfläche aufzuzeigen. Diese weist alle zur Verwirklichung des Erholungszwecks wesentlichen Merkmale auf. Die Bekl. haben in größerem Umfang als bei Abschluss des ersten Vertrages Gelegenheit, das Grundstück ihren Vorstellungen entsprechend gärtnerisch zu gestalten und alle zur Übernachtung und Versorgung notwendigen Voraussetzungen zu nutzen. Soweit sie vortragen, die Abwassergrube liege auf dem herausverlangten Grundstücksteil, schließt das die Aufrechterhaltung der Abwasserentsorgung nicht aus, zumal für die Kl. in der letzten Verhandlung die verbindliche Zusage eines weiteren gemeinschaftlichen Betriebs der Abwasseranlage abgegeben wurde und sie gem. § 23 Abs. 2 SchuldRAnpG andernfalls zur Übernahme der Kosten für eine neue Anlage verpflichtet wären.

Mit der Berücksichtigung eines Abstandes von 3 Metern von der Außenwand des von den Bekl. errichteten und genutzten Hauses haben die Kl. auch der örtlichen Lage und Bebauung des verbleibenden Grundstücks bei der Teilkündigung hinreichend Rechnung getragen. Soweit bisher eine entsprechende Aufteilung fehlte, kann diese ohne wesentliche Beschränkung des Erholungswertes durch gärtnerische Gestaltung nachgeholt werden.

Soweit der Bekl. zu 2) die wegerechtliche Erschließung der verbleibenden Teilfläche anführt, ergibt sich daraus ebenfalls kein berücksichtigungsfähiger Nachteil. Unstreitig nutzt er seit vielen Jahren Zugang und Zufahrt über den ...steg. Dass diese Zuwegung nicht durchgehend grundbuchlich gesichert ist, kann nicht als Einbuße im Sinne des § 23 SchuldRAnpG angesehen werden. Ein Pächter hat zwar gegen den Verpächter einen Anspruch auf Erreichbarkeit eines Pachtgrundstücks. Dieser umfasst jedoch nicht die grundbuchliche Sicherung eines Wegerechtes. Es ist vielmehr Sache des Verpächters, durch welche Absprachen und andere Dispositionen er seine Pflicht erfüllt. Der Vortrag der Bekl. lässt im Übrigen keinen konkreten Anhaltspunkt für eine Gefährdung der Erreichbarkeit des Pachtgrundstücks erkennen.

Soweit der Bekl. zu 2) ferner Einzelheiten seiner gesundheitlichen Situation und seiner emotionalen Bindung vorgetragen und im Verhandlungstermin vor der Kammer auch glaubhaft geschildert hat, sieht die Kammer diese Gesichtspunkte zwar als Einbuße an; die Grenze zur Unzumutbarkeit wird dabei allerdings unter Berücksichtigung des verfassungsrechtlich gesicherten Eigentums der Kl. nicht überschritten. Die Nutzung des gekündigten Grundstücksteils und des väterlichen Gebäudes als Rückzugsgebiet bei Krankheitsschüben erscheint unter Betrachtung der Größe des verbleibenden Teils nicht so alternativlos als dass sich der Bekl. zu 2) keine seinen Bedürfnissen entsprechende zumutbare Lösung schaffen könnte. Diese erscheint auch ohne baulichen Aufwand im Rahmen gärtnerischer Gestaltung möglich. Das Gebäude selbst gehörte auch nach dem Vortrag des Bekl. zu 2) nicht zum Kernstück des Erholungswertes. Der mit der Teilkündigung verursachte materielle Verlust findet in den Entschädigungsregelungen des SchuldRAnpG einen angemessenen Ausgleich.

Der Anwendung des § 23 a SchuldRAnpG stehen auch die Erwägungen des Bekl. zu 2) zum Kündigungsmotiv der Kl. und zur Abwägung der widerstreitenden Interessen nicht entgegen. Es kommt insbesondere nicht darauf an, ob der von den Kl. vorgetragene Eigenbedarf in Form einer Nutzung durch ihre Enkelin besteht und einer kritischen Abwägung mit den Interessen der Bekl. stand hält. Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber in dem bereits zitierten Beschluss verpflichtet, für große Grundstücke eine Teilkündigungsregelung zu treffen, die sich an dem orientiert, was für den Nutzer zumutbar ist. In diesen Grenzen soll der Eigentümer im Übrigen in der Disposition über sein Grundstück frei sein von den Restriktionen des § 23 SchuldRAnpG. Dem hat der Gesetzgeber in § 23 a SchuldRAnpG Rechnung getragen und die Regelung ausdrücklich als Ausnahme zur früheren Kündigungsbeschränkung formuliert. Im Hinblick auf Kündigungsgründe bedeutet dies, dass bei feststehender Zumutbarkeit von Nutzerseite der Einwand mangelnden Eigenbedarfs nicht erhoben werden kann. Ebenso wenig kann den Kl. vorgehalten werden, sie seien in der Disposition über ihr Eigentum durch den Umfang ihres Grundvermögens beschränkt. Auch dieser Gesichtspunkt hat keinen Einfluss auf die Frage, ob die beschränkte künftige Nutzung für den Bekl. zu 2) eine unzumutbare Einschränkung darstellt.

Schließlich verliert die von den Kl. ausgesprochene Kündigung auch nicht dadurch ihre Wirkung, dass sie das von den Bekl. unterbreitete Angebot zur Übernahme einer anderen, unbebauten Teilfläche des Grundstücks nicht zugestimmt haben. Es mag dahinstehen, ob im Rahmen der Anwendung des § 23 a SchuldRAnpG ein solcher Alternativvorschlag die Dispositionsfreiheit des Eigentümers überhaupt einschränken kann. Hier fehlt es dem Angebot der Bekl. gegenüber der Teilkündigung an der Gleichwertigkeit. Zum einen liegt der angebotene Flächenanteil in der Größe rund 15 % unter dem von den Kl. beanspruchten Teil. Zum anderen müssten die Kl. zur Herstellung einer der beanspruchten Fläche gleichartigen Nutzung eine Baumaßnahme durchführen, die mit Blick auf die Gesamtfläche zu einer beträchtlichen Erhöhung der Baudichte führen würde und dem Grundstück letztlich ein grundlegend anderes Gepräge geben würde. [...]