Teilkündigung des Wohnraummietverhältnisses

Teilkündigung des Wohnraummietverhältnisses; Teil-Eigenbedarf

Hat der Vermieter von Wohnraum lediglich Bedarf an einem Teil der Räume, so kann das Mietverhältnis nicht wegen Vorliegens der Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB gekündigt werden. Beeinträchtigt im Einzelfall die den Belangen des Kündigenden entsprechende Teilkündigung die Interessen des Mieters nicht oder jedenfalls nicht unzumutbar, so ist gemäß § 564 b Abs. 1 BGB eine Teilkündigung des Wohnraummietverhältnisses möglich.

I. Die Bekl. schlossen am 17.2.1958 mit dem damaligen Gebäudeeigentümer einen Mietvertrag über Räumlichkeiten im 4. Obergeschoß eines Hauses. Ab 16.10.1962 nutzen sie mietweise weitere Räume (ein Zimmer und ein Brausebad im 5. Obergeschoß) sowie einen Kellerraum im selben Anwesen. Das Hausanwesen wurde im Jahre 1984 in Wohnungseigentum aufgeteilt. An den einzelnen Einheiten wurde Sondereigentum begründet. Das Sondereigentum an den Räumlichkeiten im 5. Obergeschoß (1 Zimmer-Wohnung) steht dem Kl. Ziff. 1 zu, das Sondereigentum an den Räumlichkeiten im 4. Obergeschoß (2-Zimmer-Wohnung) dem Kl. Ziff. 2. Im Jahre 1993 kündigte der Kl. Ziff. 1 das Mietverhältnis der Räumlichkeiten im 5. Obergeschoß wegen Eigenbedarfs. Die Räumungsklage des Kl. Ziff. 1 wurde in zwei Instanzen als unzulässige Teilkündigung abgewiesen.

Mit Schreiben vom 24.4.1995 kündigten beide Kl. das Mietverhältnis über alle Räume in beiden Geschossen. Dem widersprachen die Bekl. Die Räumungsklage beider Kl. wurde vom Amtsgericht abgewiesen.

Das Landgericht will die dagegen gerichtete Berufung der Kl. zurückweisen. Es vertritt die Auffassung, eine Kündigung sei in Fällen dieser Art nur möglich, wenn der Vermieter sämtliche Räume benötige. Bereits aus dem Wortlaut des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB folge, daß die Kündigung wegen eines Teilbedarfs ausgeschlossen sei. Der Kündigungstatbestand setze nämlich voraus, daß der Vermieter "die Räume" benötige. Eine Kündigung wegen eines Teilbedarfs sei in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vorgesehen. Da die angesprochene Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung sei und weil insoweit zur Lösung des Problems in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung unterschiedliche Ansichten vertreten würden, sei ein Rechtsentscheid einzuholen. Die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage lautet:

Kann ein Mietverhältnis über eine Wohnung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB gekündigt werden, obwohl der Vermieter lediglich Eigenbedarf an einem Teil der Räume hat?

II. Die Vorlage an den Senat ist gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO zulässig, da es sich um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung handelt, welche noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden ist.

In der gewählten Formulierung erschöpft die Vorlagefrage jedoch nicht die vom Landgericht aufgezeigte Problemstellung. Gemäß § 564 b Abs. 1 BGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. In Abs. 2 benennt die Vorschrift Regelfälle, in denen ein berechtigtes Interesse des Vermieters anzunehmen ist. Ein solcher Sachverhalt ist gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 gegeben, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Die enge Formulierung der Vorlage beschränkt sich auf die Frage der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB. Tatsächlich angesprochen ist jedoch vom Landgericht die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Eigenbedarf des Vermieters und Eigentümers, der sich nur auf Teile der vermieteten Räumlichkeiten bezieht, als berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses anzusehen ist.

Der Senat ist an die Formulierung des Vorlagebeschlusses jedoch nicht gebunden (BGHZ 105, 71, 76). Er kann die vorgelegte Frage berichtigen, ergänzen oder sonst neu fassen, sofern dies zweckmäßig erscheint, wenn hierdurch der rechtliche Kern der Vorlagefrage nicht geändert wird (Senat NJW-RR 1996, 329, 330; BayObLGZ 1987, 260, 263). Auf dieser Grundlage erscheint es dem Senat zweckmäßig, die Vorlage wie folgt umzuformulieren:

Kann ein Mietverhältnis über Wohnraum gemäß § 564 b BGB gekündigt werden, obwohl der Vermieter lediglich Eigenbedarf an einem Teil der Räume hat?

III. Der Senat beantwortet die so umformulierte Vorlagefrage in der aus der Beschlußformel ersichtlichen Weise.

1. Regelmäßig konkurrieren bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs widerstreitende, jeweils gemäß Art. 14 GG geschützte Freiheitsrechte des Mieters und des Vermieters. Dabei ist es Aufgabe des Mietrechts, die Befugnisse von Mieter und Vermieter gegeneinander abzugrenzen, die schutzwürdigen Interessen beider Seiten zu berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG entfaltet ihre freiheitssichernde Funktion in beide Richtungen. Der vertragstreue Mieter wird gegen einen Verlust seiner Wohnung geschützt, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist. Die Wohnung als der räumliche Mittelpunkt der freien Entfaltung seiner Persönlichkeit, als Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung, kann ihm nicht ohne beachtliche Gründe durch Kündigung entzogen werden. Der Vermieter wird in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf wieder selbst als seinen Lebensmittelpunkt zu nutzen, wobei die Entscheidung über seinen Wohnbedarf grundsätzlich zu achten ist und ihm nicht fremde Vorstellungen über angemessenes Wohnen und seine weitere Lebensplanung aufgedrängt werden dürfen (BVerfG NJW 1993, 2035, 2036).

Bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB sind deshalb die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu berücksichtigen. Die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung ist in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet. Nach Auffassung des Senats sind dadurch der Auslegung und Anwendung des Gesetzes enge verfassungsrechtliche Grenzen gesetzt, da jede Überdehnung der Rechtsposition der einen Seite grundgesetzlich geschützte Positionen des Vertragspartners beeinträchtigen kann.

2. Der in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB normierte Regelfall einer Eigenbedarfskündigung setzt voraus, daß der Vermieter die Räume als Wohnung "benötigt". Dies bedeutet, daß er sie selbst nutzen oder durch zu seinem Haushalt gehörende Personen oder seine Familienangehörigen nutzen lassen will und hierfür vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat (BGH WuM 1988, 47; BVerfG NJW 1993, 1637). Die erforderliche Eignung des Mietobjekts zur Erfüllung der Vermieterinteressen bezieht sich schon nach dem Wortlaut der Vorschrift auf die gesamte gekündigte Wohnung. Hat der Vermieter nur Bedarf an einem Teil des vermieteten Objekts, so ist grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 BGB, der einen Regelfall des berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses normiert, ausgeschlossen. Der Vermieter, der nur Teile des vermieteten Wohnraums für seine eigene Lebensführung bedarf, macht nämlich gerade nicht von seinem grundgesetzlich geschützten Recht Gebrauch, das Mietobjekt als solches selbst als Lebensmittelpunkt zu nutzen. Insoweit hat er die Nachteile zu tragen, die sich daraus ergeben, daß sich die möglichen Nutzungsformen seines vermieteten Eigentums mit seinen eigenen Bedürfnissen nicht decken. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt damit voraus, daß das Nutzungsinteresse bei Eigenbedarf sich auf das gesamte Mietobjekt bezieht (Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 564 b BGB Rdn. 67 g).

§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB vermag mit seinen tatbestandlichen Voraussetzungen nicht nur eine Kündigung des Mietverhältnisses für die gesamten Mieträume wegen eines Teilbedarfs des Vermieters nicht zu rechtfertigen, sondern steht als Vorschrift für den Regelfall auch einer - allgemein als un zulässig angesehenen (OLG Karlsruhe NJW 1983, 1499) - Teilkündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der vom Vermieter benötigten Räume entgegen. Auch insoweit muß sich der Vermieter entgegenhalten lassen, daß er es im Rahmen seiner Privatautonomie selbst in der Hand gehabt hat, sich den späteren Zugriff auf sein Eigentum im Rahmen der gesetzli-chen Kündigungsvorschriften zu sichern bzw. darüber hinaus zu erschweren. Vor den Folgen solcher selbstverantworteter wirtschaftlicher Entscheidungen schützt ihn die Eigentumsgarantie nicht. Bietet sich das Miet-objekt objektiv für eine Aufteilung in mehrere Wohnungen an, so läßt sich das regelmäßig schon bei der Vermietung übersehen. Vermietet der Ei-gentümer das Objekt gleichwohl einheitlich, kann er daran festgehalten werden. Die Verfügungsbefugnis über sein Eigentum gibt ihm nicht die Freiheit, sich über besondere vertragliche Bindungen hinwegzusetzen, so-bald er deren Auswirkung als nachteilig empfindet. Dabei ist zu berücksichtigen, daß mit einer Teilkündigung regelmäßig in erheblichem Maße in die private Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen würde (BVerfG NJW 1994, 308, 309; Barthelmess, aaO.; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdn. 1030; MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl. § 564 b Rdn. 67 a).

Gleiches gilt auch, wenn in einem einheitlichen Mietvertrag zwei getrennte Wohneinheiten dem Mieter als einheitliche Wohnung überlassen worden sind. Der Senat hat in diesem Zusammenhang keine Überprüfung der Auffassung des Landgerichts vorzunehmen, wonach es sich im vorliegenden Fall um ein derartiges einheitliches Mietverhältnis für die beiden Wohneinheiten handelt. Der Senat ist nämlich an die Feststellung und die Würdigung des Landgerichts gebunden, sofern sich diese nicht als eindeutig unhaltbar erweisen (OLG Karlsruhe ZMR 1992, 488, 489 m. w. N.). Letzteres ist hier der Fall.

3. Der Senat ist allerdings der Auffassung, daß durch diese Auslegung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB es nicht in allen Fällen eines teilweisen Eigenbedarfs des Eigentümers ausgeschlossen ist, eine Teilkündigung der Wohnräume vorzunehmen. Der Senat hat bereits ausgeführt, daß die in § 564 b Abs. 2 BGB geregelten Sachverhalte Regelfälle darstellen, die das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Kündigung aus anderen, nicht ausdrücklich genannten Umständen nicht ausschließen (MünchKomm-Voelskow, aaO.). Der Gesetzgeber war nämlich nicht gehalten, jeden aytpischen Einzelfall so zu regeln, daß er abschließend unter eine der Regelfallnormierungen in § 564 b Abs. 2 BGB gebracht werden kann (BVerfG NJW 1994, 308). Mit dem Landgericht Duisburg (NJW-RR 1996, 718) geht der Senat davon aus, daß ein berechtigtes Interesse an einer teilweisen Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 564 b Abs. 1 BGB anzunehmen ist, wenn die Teilkündigung einerseits den Belangen des Kündigenden entspricht, andererseits hierdurch die Interessen des Mieters nicht oder jedenfalls nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.

Ein solcher Sachverhalt kann beispielsweise gegeben sein, wenn sich der Wohnraumbedarf des Mieters, insbesondere durch den Weggang früher in der Wohnung lebender Kinder oder anderer Hausgenossen deutlich eingeschränkt hat und der vom Vermieter beanspruchte Teil der überlassenen Mieträume so von dem dem Mieter verbleibenden Teil abgetrennt ist oder abgetrennt werden kann, daß der Mieter dort ohne Einschränkungen weiterhin den räumlichen Mittelpunkt für die freie Entfaltung seiner Persönlichkeit und seiner eigenverantwortlichen Betätigung findet. Behauptet der Vermieter substantiiert einen solchen Sachverhalt, wird der Mieter deshalb gehalten sein, vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Fortbestand seines bisherigen Wohnraumbedarfs trotz geänderter Verhältnisse vorzutragen, und zwar in ähnlicher Weise, wie es dem Vermieter bei der Darlegung seines Eigenbedarfs (BGH WuM 1988, 47; BVerfG NJW 1993, 1637) obliegt.

Dies ergibt sich nach Auffassung des Senats schon aus der Anwendung einfachen Rechts. § 564 b BGB gestattet dem Vermieter, sich unter bestimmten, im Interesse des Mieters allerdings eingeschränkten Voraussetzungen von seiner mietvertraglichen Überlassungsverpflichtung zu lösen. Sind Interessen des Mieters aber nicht ernsthaft betroffen, so kann sein Beharren auf einer rein formalen Rechtsstellung der Durchsetzung eines berechtigen Eigenbedarfs der Vermieters unter dem Gesichtspunkt des Schikaneverbots (§ 242 BGB) letztlich nicht im Wege stehen. Jedenfalls aber gebietet eine verfassungskonforme Auslegung von § 564 b Abs. 1 BGB in derartigen Ausnahmefällen eine Berücksichtigung der Vermieterinteressen, denen keine ernsthaften und damit schützenswerten Belange des Mieters gegenüberstehen. Die Einschränkung der durch Art. 14 GG geschützten Position des Vermieters läßt sich - hat der Vermieter darauf nicht weitergehend vertraglich verzichtet - nämlich nur durch die Konkurrenz ähnlich gewichtiger Freiheitsrechte des Mieters rechtfertigen. Rein formale Rechtsstellungen des Mieters erfüllen diese Voraussetzungen nicht.

Ein Mieter mietete eine Wohnung in einem Haus. Vier Jahre später kamen im selben Haus eine Etage höher ein Zimmer und ein Brausebad sowie ein Kellerraum dazu. Später wurde das Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt, an den einzelnen Einheiten wurde Sondereigentum begründet. Die vom Mieter gemieteten Räumlichkeiten fielen jetzt zwei unterschiedlichen Eigentümern zu. Einer der beiden Eigentümer benötigte das vom Mieter später hinzugemietete Zimmer nebst Brausebad als Eigenbedarf. Er klagte erfolglos. In zwei Instanzen meinten die Gerichte, es handele sich um eine unwirksame Teilkündigung, weil hinsichtlich beider Wohneinheiten ein einheitliches Mietverhältnis vorliege.

Daraufhin entschloß sich auch der zweite Eigentümer zur Kündigung, beide Eigentümer kündigten das Mietverhältnis über alle Räume in beiden Geschossen. Die Räumungsklage wies das AG ab, das Mannheimer Landgericht holte einen Rechtsentscheid beim Karlsruher OLG zur Frage ein, ob ein Wohnraummietverhältnis gem. § 564 b BGB gekündigt werden kann, obwohl der Vermieter lediglich Eigenbedarf an einem Teil der Räume hat.

Durch Rechtsentscheid vom 3. März 1997 befand das OLG Karlsruhe: Ein Teil der Räume könne jedenfalls wegen Eigenbedarfs nicht gekündigt werden. Wenn allerdings im Einzelfall die Interessen des Mieters nicht oder jedenfalls nicht unzumutbar beeinträchtigt werden, sei eine Teilkündigung gem. § 564 b Abs. 1 BGB (berechtigtes Interesse) möglich.

Bei der Eigenbedarfskündigung beziehe sich, so das OLG Karlsruhe, schon der Wortlaut der Vorschrift (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB) auf die gesamte gekündigte Wohnung. Habe der Vermieter nur Bedarf für einen Teil des vermieteten Objektes - also regelmäßig einer Wohnung -, sei eine Kündigung, die sich nur auf einen Teil der Räume beziehe, regelmäßig ausgeschlossen. Das gelte auch, wenn in einem einheitlichen Mietvertrag zwei getrennte Wohneinheiten dem Mieter einheitlich überlassen worden seien.

Das Karlsruher OLG ist allerdings der Auffassung, daß durch die Auslegung des Regelfalls der Eigenbedarfskündigung nicht in allen Fällen eines teilweisen Eigenbedarfs eine Teilkündigung ausgeschlossen sein muß. Möglich sei eine solche Kündigung über § 564 b Abs. 1 BGB (berechtigtes Interesse), wenn die Teilkündigung einerseits den Belangen des Kündigenden entspreche, andererseits hierdurch die Interessen des Mieters nicht oder jedenfalls nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.

Ein solcher Sachverhalt könne beispielsweise gegeben sein, wenn sich der Wohnraumbedarf des Mieters etwa durch den Weggang früher in der Wohnung lebender Kinder oder anderer Hausgenossen deutlich eingeschränkt habe und der vom Vermieter beanspruchte Teil der überlassenen Mieträume so von dem dem Mieter verbleibenden Teil abgetrennt sei oder abgetrennt werden könne, daß der Mieter dort ohne Einschränkungen weiterhin den räumlichen Mittelpunkt für die freie Entfaltung seiner Persönlichkeit und seiner eigenverantwortlichen Betätigung findet. Behauptet der Vermieter substantiiert einen solchen Sachverhalt, sei der Mieter gehalten, vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Fortbestand seines bisherigen Wohnraumbedarfs trotz geänderter Verhältnisse vorzutragen, und zwar in ähnlicher Weise, wie der Vermieter seinen Eigenbedarf darlegen müsse.