Teilinklusivmiete

Teilinklusivmiete; Mieterhöhung; Ausgangsmiete

1. Sieht ein Wohnungsmietvertrag als Mietentgelt nur einen bestimmten Betrag (zuzüglich Heizungs /Warmwasserkosten) vor, ist dieser Betrag im Regelfall als (Teil-) Inklusivmiete zu verstehen, mit der auch umlagefähige Betriebskosten abgegolten sein sollen (Bestätigung des Rechtsentscheids des OLG Stuttgart, Leitsatz 1, vom 13. Juli 1983, NJW 1983, 2329). An diesen Betrag als (Teil-) Inklusivmiete ist bei der Mietzinserhöhung nach § 2 MHG anzuknüpfen.

2. Im übrigen wird der Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt.

I. Die Kl. begehren von der Bekl., ihrer Wohnungsmieterin, Zu-stimmung zu einer Mieterhöhung. Nach § 1 des Mietvertrages von 1979 ist die Wohnung ca. 69 qm groß. Eine ursprüngliche Zweck- und Preisbindung nach dem II. WoBauG besteht nicht mehr. § 3 Mietvertrag bestimmt das Mietentgelt wie folgt:

"(1) Die ... Miete beträgt ... 358,68 DM.

(2) Neben der Grundmiete sind ab Vertragsbeginn monatlich zu entrichten für

a) Zuschläge DM

b) Zuschläge für Sondernutzung DM

c) Gebühren DM

d) Umlagen DM

e) Heizung/Warmwasser (Abschlagszahlung) 87,63 DM

f) Sonstiges DM

g) DM

h) DM

Monatliche Gesamtleistung DM 446,31."

Der Mietgrundbetrag von 358,68 DM ist später angehoben worden und be-trägt seit etwa Mitte der 80er Jahre 448,17 DM. Mit Schreiben vom 21. Ok-tober 1991 baten die Kl. die Bekl., für die Zeit ab 1. Januar 1992 einer Er-höhung dieses Betrages um 30 % auf 582,62 DM (= 8,443 DM/qm) zuzu-stimmen. Zur Begründung bezogen sie sich auf ein Sachverständigengutachten, das als Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten) einen Betrag von 8,19 DM/qm ermittelt, und auf eine Betriebskostenberechnung für 1990, die einen Kostenanteil von 2,40 DM/qm ergibt.

Die Bekl. hat die Zustimmung verweigert, das Amtsgericht die auf Zustimmung gerichtete Klage der Kl. abgewiesen. Das mit der Berufung der Kl. befaßte Landgericht meint: Der Mietgrundbetrag von zuletzt 448,17 DM sei als reine Netto Kaltmiete zu werten; Betriebskosten seien mangels klarer Regelung weder zusätzlich zu zahlen noch als mit den 448,17 DM mitabgegolten anzusehen. Folglich dürfe die Miete höchstens auf den jet-zigen üblichen Netto-Kaltmietbetrag erhöht werden. Das Erhöhungsverlangen vom 21. Oktober 1991 sei also wirksam nur wegen eines Betrages von (69 qm x 8,19 DM =) 565,11 DM. Formell und materiell ungerechtfertigt sei es dagegen, soweit es auf gestiegene Betriebskosten gestützt werde. Sollten die 448,17 DM aber doch als Bruttomiete (mit Abgeltung auch von Betriebskosten) zu werten und die Kl. folglich zur Mieterhöhung auf einen jetzigen üblichen Bruttomietbetrag berechtigt sein, dann sei das Erhöhungsverlangen vom 21. Oktober 1991 unwirksam, weil dort kein ortsüblicher Bruttomietzins geltend gemacht werde, sondern die damit nicht not-wendig identische Summe von ortsüblichem Nettomietzins und konkreten Betriebskosten.

In diesem Sinne zu entscheiden, sieht das Landgericht sich durch Rechtsentscheide mehrerer Oberlandesgerichte gehindert. Es legt die Sache deshalb dem Senat zum Rechtsentscheid vor, weil es "entgegen den Entscheidungen des Oberlandesgerichts Stuttgart (Rechtsentscheid vom 15. Juli 1983, NJW 1983, 2329) und des Oberlandesgerichts Hamburg (Beschluß vom 2. November 1983 - 4 U 79/83 - ZMR 1983, 317 = WuM 1984, 24)" die folgenden Rechtsfragen zu §§ 2 und 5 MHG so beantworten will:

1. Gibt der Mietvertrag bei nichtpreisgebundenem Wohnraum nichts dafür her, daß neben einem bestimmt genannten Mietzins (Inklusivmiete) Nebenkosten geschuldet sein sollen, darf die Mietzinserhöhung nach § 2 MHG nur an den genannten Mietzins als Nettomietzinserhöhung ansetzen; eine zusätzliche Erhöhung aufgrund nicht im Mietvertrag genannter und dem Mieter überbürdeter Nebenkosten ist nicht zulässig.

2. Hilfsweise: Wenn man dem Vermieter zugesteht, daß er gemäß § 2 MHG in dem unter 1) genannten Fall eine Mietzinserhöhung nach Bruttomietzinssätzen (Nettomietzins einschließlich Nebenkosten) begründen darf, ist eine Erhöhungserklärung nicht ausreichend, die anhand des Gut-achtens eines Sachverständigen den üblichen Nettomietzins ermittelt und sämtliche entstandenen Betriebskosten des Mietobjekts dem Nettomietzins anteilig zuschlägt; derartig aufgebaute Mietzinserhöhungserklärungen sind unwirksam.

II. 1. Gemäß § 541 Abs. 1 ZPO zulässig ist die Vorlage (nur) wegen der in Ziffer 1 des Vorlagebeschlusses angeschnittenen Rechtsfrage.

Das Landgericht spricht dort zwar einerseits mißverständlich von einer "In-klusivmiete" und S. 7 bis 9 der Beschlußgründe andererseits von einer von ihm vorgenommenen Auslegung der hiesigen Mietregelung im Sinne einer reinen Nettomiete. Es meint aber ersichtlich weder, daß vorliegend eine In-klusivmiete (Grundmiete einschließlich Betriebskosten) vereinbart sei, noch, daß es die entgegengesetzte Auslegung bereits vollzogen habe (was je nach Fallgestaltung ohne Abweichung vom Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 13. Juli 1983 - NJW 1983, 2329 = ZMR 1983, 385 - möglich gewesen wäre), sondern daß der Fall wie der vom OLG Stuttgart behandelte liege, und daß es bei dieser Sachlage zu einer anderen Ausle-gung als das OLG Stuttgart neige.

So verstanden ist die Vorlage dieser Teilfrage zulässig, denn es geht dann um die Abweichung von der Auslegungsregel, die das OLG Stuttgart im Leitsatz 1 seines Rechtsentscheids aufstellt. Die Aufstellung einer solchen allgemeinen Auslegungsregel ist Rechtsanwendung, die Frage nach ihrer Richtigkeit also eine durch Rechtsentscheid bescheidbare Rechtsfrage.

Auch die übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO sind insoweit erfüllt.

2. In der Sache folgt der Senat dem OLG Stuttgart und verweist auf den Leitsatz 1 und die diesbezüglichen Ausführungen zu Ziffer II 1) des Rechts-entscheids vom 13. Juli 1983. Die Vorlage gibt keinen Anlaß, davon abzu-weichen.

Legt der Vermieter Betriebskosten im Mietvertrag nicht ausdrücklich auf den Mieter um, so ist in Ermangelung abweichender Anhaltspunkte in der Tat davon auszugehen, daß er diese Kosten in den Mietzins einkalkuliert hat, genauso wie andere Kostenfaktoren und einen etwaigen Gewinnanteil. Die entgegengesetzte Vorstellung liefe darauf hinaus, daß er dem Mieter etwas schenken wolle, was unüblich und realitätsfern wäre.

Der vom Landgericht angenommene Bedarf nach ausdrücklicher Klarstellung, daß Betriebskosten in die Miete (nicht) eingerechnet seien, besteht nicht, jedenfalls nicht für den Mieter. Diesem ist es im allgemeinen gleich-gültig, wie der Vermieter die Miete kalkuliert. Er will und muß nur wissen, was er insgesamt zu zahlen hat. Diesem Bedürfnis genügt auch die Anga-be einer nicht aufgeschlüsselten (Teil-) Inklusivmiete. Weitergehenden Klarstellungsbedarf hat allein der Vermieter, der Betriebskosten zusätzlich zu einem Grundmietbetrag umlegen will; dann muß er klarstellen, daß die Betriebskosten mit der Miete noch nicht abgegolten sind.

III. Bezüglich der Hilfsfrage gemäß Ziffer 2 des landgerichtlichen Beschlusses ist die Vorlage unzulässig.

1. Die Voraussetzungen einer Divergenzvorlage liegen insoweit nicht vor. Die vom Landgericht zitierten Rechtsentscheide des OLG Stuttgart vom 13. Juli 1983 (a. a. O., Leitsatz 3) und des Hanseatischen OLG vom 2. No vember 1983 (a. a. O.) sind zu der Frage ergangen, ob bei Inklusivmieten ("Bruttomieten") dem Erhöhungsverlangen ein Netto-Mietspiegel nebst konkreter Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegt werden kann. Vorliegend geht es aber darum, ob als Grundlage des Erhöhungsverlangens ein Netto-Gutachten nebst Betriebskostenabrechnung genügt. Es macht nicht nur formal, sondern auch sachlich einen Unterschied, ob man dem Vermieter die Heranziehung eines in seinem Bezirk vorhandenen (wenn auch wie in den Fällen des OLG Stuttgart und des Hanseatischen OLG nur Nettowerte ausweisenden) Mietspiegels versagt oder ihm, wenn wie hier überhaupt kein Mietspiegel vorhanden ist, die Vorlage eines Brutto-Gutachtens zumutet.

2. Der Senat hat noch erwogen, ob die Vorlage wegen grundsätzlicher Be-deutung der Rechtsfrage gemäß Ziffer 2 des Vorlagebeschlusses zuzulassen ist. Das würde voraussetzen, daß er eine Divergenzvorlage in eine Vorlage wegen grundsätzlicher Bedeutung umdeuten darf - nach einem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 26. April 1991 (ZMR 1991, 259) wäre das anzunehmen - und daß die Rechtsfrage diese grundsätzliche Be-deutung auch hat. Beides unterstellt, wäre aber außerdem nötig, daß die Frage entscheidungserheblich ist. Jedenfalls daran fehlt es.

Theoretisch mag es sein, daß ein ortsüblicher Inklusivmietzins, soweit er angesichts der nicht überall gleich hoch anfallenden und in den Mietverträgen auch nicht stets gleich geregelten Nebenkosten überhaupt zuverlässig feststellbar ist, nicht identisch sein muß mit der Summe von ortsüblichem Nettomietzins und konkreten Betriebskosten. Abweichungen sind insbesondere dann denkbar, wenn die konkreten Betriebskosten überdurchschnittlich hoch (oder niedrig) oder wenn im konkreten Fall bestimmte Betriebskosten vertraglich erkennbar nicht - oder nur auf einzelne von mehreren Mietern - umgelegt sind. Von solchen oder ähnlichen Ausnahmen abgesehen, müßten ortsübliche Nettomiete und konkrete Betriebskosten einem ortsüblichen Inklusivmietbetrag aber gleich sein, denn auch der kann zuverlässig und nachprüfbar letztlich nicht anders als durch Zusammenstellung von Nettomiet- und Betriebskostenanteil ermittelt werden.

Der Senat würde deshalb, wenn er über die Rechtsfrage sachlich zu be-finden hätte, zu einer vergleichbaren Entscheidung neigen, wie das OLG Stuttgart und das Hanseatische OLG sie in den ihnen unterbreiteten Fällen getroffen haben. Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist, auf die der Ver-mieter gemäß § 2 Abs. 1 MHG Anspruch hat, muß im Streitfall durch Be weisaufnahme im Prozeß geklärt werden. § 2 Abs. 2 MHG will Feststellungen darüber nicht ins dort geregelte Geltendmachungsverfahren vorverlagern. Zweck der Vorschrift ist vielmehr, daß der Mieter die Möglichkeit be-kommt, sich über die Berechtigung der Erhöhungsforderung ein eigenes Bild zu machen und sich schlüssig zu werden, ob er zustimmen soll oder nicht (vgl. BVerfG NJW 1980, 1617; NJW 1989, 96; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. § 2 MHG Rdnr. 25). Dazu wird ein wie hier begrün-detes Erhöhungsverlangen im allgemeinen genügen.

Überhaupt kein vernünftiger Zweifel an diesem Ergebnis ist allerdings im vorliegenden Falle möglich, in dem das Erhöhungsverlangen bis auf einen Betrag von 0,25 DM schon durch Bezugnahme auf das Nettogutachten be-gründet werden kann; einen überschießenden Betrag von 2,15 DM machen die Kl. mit Rücksicht auf die Kappungsgrenze gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG von vornherein nicht geltend. Daß für die Betriebskosten zusätzlich zu einem Nettokaltmietzins mindestens ein Betrag in der Größenordnung von 0,25 DM/qm aufgeschlagen werden kann, liegt offen auf der Hand. Je denfalls der gegenwärtige Fall ist deshalb auch ohne Klärung der hilfsweisen Vorlagefrage zu entscheiden.

Nach § 2 MHG kann der Vermieter eine Erhöhung der vertraglich vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Schwierigkeiten ergeben sich immer wieder daraus, daß nur Gleiches mit Gleichem verglichen werden kann, es aber eine Vielzahl von Mietbegriffen gibt, je nachdem, ob Betriebskosten in der Miete enthalten sind. Ohne ausdrückliche Erwähnung im Mietvertrag hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragen, so daß eine Inklusivmiete (= Pauschalmiete = Bruttomiete) die Betriebskosten enthält. Maßgeblich sind also die Vereinbarungen im Mietvertrag; eine Ausnahme gilt lediglich für Heizungs- und Warmwasserkosten, die nach der Heizkostenverordnung stets gesondert umzulegen sind. Während in Berlin für ehemals preisgebundenen Altbau eine Bruttokaltmiete üblich ist, also eine Inklusivmiete ohne Heizungs- und Warmwasserkosten, sind in der alten Bundesrepublik überwiegend Nettokaltmieten vereinbart.

Das OLG Hamm hatte über einen Fall aus Detmold zu entscheiden, wo - ausnahmsweise - eine Bruttokaltmiete vereinbart war. Der Vermieter wollte die Miete nach § 2 MHG anheben und begründete sein Mieterhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten (ein Mietspiegel war nicht vorhanden). Das Sachverständigengutachten ergab eine Nettokaltmiete, zu der der Vermieter den tatsächlichen Betriebskostenteil berechnete und hinzufügte.

Amts- und Landgericht hielten das Mieterhöhungsverlangen für nicht ausreichend begründet und wiesen die Klage als unzulässig ab. Dem ist das OLG Hamm entgegengetreten unter Bezugnahme auf einen früheren Rechtsentscheid des OLG Stuttgart. Jedenfalls für die Formalitäten des Mieterhöhungsverfahrens, die bekanntlich nichts mit dem tatsächlichen Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu tun haben, hielt es die Forderung des Landgerichts nach Vorlage eines Sachverständigengutachtens über die Bruttokaltmiete für überzogen. Darüber hinaus macht das OLG Hamm auch deutlich, daß es auch für den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete keine grundsätzlichen Einwände gegen eine solche Vorgehensweise hat. Bei Vereinbarung einer Bruttokaltmiete kann also der Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete mit einem Gutachten geführt werden, das entweder eine Bruttokaltmiete als ortsübliche Vergleichsmiete aufweist oder eine Nettokaltmiete zuzüglich der tatsächlichen Betriebskosten für die Wohnung.