Teilinklusivmiete

Teilinklusivmiete; Betriebskostensteigerungen; Betriebskostenumlage

Bei einer Teilinklusivmiete kann der Vermieter Betriebskostensteigerungen auf den Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vorgesehen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1. Der klagende Vermieter begehrt von den Bekl. im Wege der Umlage Erstattung erhöhter Betriebskosten.

In § 3 des Mietvertrages ist u. a. bestimmt:

"1. (...)

2. Neben der Miete sind monatlich anteilig die Kosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Treppenhausbeleuchtung zu zahlen. Diese Nebenkosten werden in Form mtl. Abschlagszahlungen in Höhe von z. Zt. 30 DM er-hoben, (...).

3. Außerdem hat der Mieter nachfolgende Nebenkosten, soweit bereits in Abs. 1 und 2 enthalten, anteilig im Verhältnis der Wohnflächen zu tragen: (...).

6. Erhöhen sich nach Abschluß dieses Mietvertrags die Betriebskosten ge-mäß § 27 der II. Berechnungsverordnung, so ist der Vermieter berechtigt, durch schriftliche Erklärung, die Grund und Berechnung enthält, die jähr-lich entstehende Mehrbelastung auf die beteiligten Mieter im Verhältnis der Wohnflächen in m2 umzulegen. Die Zahlung der Umlage hat monatlich zu-sammen mit der Miete im voraus zu erfolgen."

Mit Schreiben vom 2. April 1991 hat der Kl. die Erhöhung der bislang nicht gesondert umgelegten Betriebskostenpositionen Leitungswasserschadensversicherung, Haushaftpflichtversicherung, Gartenpflege und Grundsteuer anteilig in Höhe von 30,66 DM monatlich auf die Bekl. umgelegt und erstmals für die Zeit ab dem 1. Mai 1991 geltend gemacht. Die Bekl. ver-weigern die Zahlung. Gegenstand des Rechtsstreits sind die von Mai bis Dezember 1991 aufgelaufenen Beträge in Höhe von insgesamt 245,28 DM. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Hiergegen wendet sich die Berufung der Bekl., die in der Anerkennung des Erhöhungsrechts ge-mäß § 4 Abs. 2 MHG einen Verstoß gegen die Rechtsentscheide des OLG Karlsruhe vom 4. November 1980 - 10 W 47/80 (R) - (WuM 1981, 56 = NJW 1981, 1051) und des OLG Stuttgart vom 13. Juli 1983 (NJW 1983, 2329) sehen.

2. Das Landgericht hält die Berufung gemäß § 511 a Abs. 2 ZPO trotz Nichterreichens der Berufungssumme für zulässig, weil die amtsgerichtliche Entscheidung, der es in der Frage des Rechts des Kl. zur Umlage ge-mäß § 4 Abs. 2 MHG beitreten will, von dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 4. November 1980 abweiche und auf dieser Abweichung beruhe. Nach jenem Rechtsentscheid bestehe ein Recht zur Umlage aus § 4 Abs. 2 MHG nur bezüglich der Erhöhungen solcher Betriebskosten, die nach dem Inhalt des Mietvertrags neben dem Mietzins vom Mieter gesondert zu zahlen seien. Letzteres sei hinsichtlich der streitigen Betriebskostenpositionen nicht der Fall.

3. Nach Auffassung des Landgerichts verkennt die in jenem Rechtsentscheid zum Ausdruck gekommene Rechtsansicht Sinn und Zweck des § 4 Abs. 2 MHG.

Die Vorschrift sei gerade auch für die Fälle der Erhöhung von solchen Be-triebskosten geschaffen worden, die neben dem Grundmietzins nicht ge-sondert vereinbart, sondern in diesem pauschal enthalten seien. Dies er-gebe sich eindeutig aus den Gesetzesmaterialien. Die Begründung der Beschlüsse des Rechtsausschusses hebe ausdrücklich darauf ab, daß dem Vermieter mit der Regelung des § 4 Abs. 2 MHG eine einfache Mög-lichkeit der Weitergabe von erhöhten Kostenbelastungen gegeben werden solle, "gleichgültig, ob sie gesondert ausgewiesen oder in einer pauschalen Mietsumme enthalten" seien.

Zum anderen bedürfe es bei der Umlage von Erhöhungen gesondert ver-einbarter Betriebskosten keines gesetzlichen Erhöhungsrechtes, denn bei der Vereinbarung der Umlage bestimmter Betriebskosten neben dem Grundmietzins sei der Mieter schon allein deswegen verpflichtet, diese Be-triebskosten in ihrer tatsächlichen Höhe, also einschließlich inzwischen eingetretener Steigerungen, zu tragen. In der jährlichen Abrechnung wür-den sie in der tatsächlichen Höhe ausgewiesen. Der auf den Mieter entfal-lende Anteil würde entsprechend dem jeweilig geltenden Umlagemaßstab ermittelt.

Die in § 4 Abs. 2 MHG geforderte Einhaltung bestimmter Formalien ergebe nur dort einen Sinn, wo ein Schutzbedürfnis des Mieters betroffen sei. Dies komme nur bei solchen Betriebskosten in Betracht, die im Mietvertrag nicht gesondert ausgewiesen seien und von denen der Mieter daher nichts wis-se.

Eine Abweichung vom Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 13. Juli 1983 sei mit der Zubilligung eines Umlagerechts im vorliegenden Fall nicht verbunden.

4. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 17. März 1993 dem Oberlandesgericht folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Gibt § 4 Abs. 2 MHG dem Vermieter das Recht zur anteiligen Umlage der Erhöhungen solcher Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungs-verordnung, die nach dem Inhalt des Mietvertrages neben dem Mietzins nicht gesondert als umlagefähig vereinbart sind?

II. Die Voraussetzungen für den Erlaß eines Rechtsentscheids (§ 541 Abs. 1 ZPO) liegen nicht vor.

1. Die Einholung eines Rechtsentscheids setzt voraus, daß das vorlegende Gericht bei der Beurteilung der Rechtsfrage von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes oder eines Oberlandesgerichts abweichen will, oder die Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung hat und durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist. Die Rechtsfrage muß für den beim Land-gericht anhängigen Rechtsstreit entscheidungserheblich sein. Ein Rechts-entscheid darf daher nicht eingeholt werden, wenn das Landgericht auch ohne Beantwortung der Rechtsfrage den bei ihm anhängigen Rechtsstreit in dem von ihm für richtig gehaltenen Sinn entscheiden kann (OLG Karls-ruhe, WuM 1981, 248). Wird die Vorlage auf eine beabsichtigte Abweichung von einem Rechtsentscheid gestützt, so ist sie nur zulässig, wenn das Landgericht bei Übernahme der von ihm abgelehnten Rechtsauffassung anders als von ihm beabsichtigt entscheiden müßte (Bub/Treier/Fi-scher, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, VIII Rdnr. 152). Dies ist hier jedoch nicht der Fall.

2. Der 10. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe hat am 4. November 1980 folgenden Rechtsentscheid erlassen:

Bei einem Mietverhältnis über nicht preisgebundenen Wohnraum kann der Vermieter nach dem Wegfall der Grundsteuervergünstigung für das Wohn-grundstück die von ihm geschuldete höhere Grundsteuer als Erhöhung der Betriebskosten anteilig auf die Mieter umlegen, wenn er nach dem Inhalt des Mietvertrages neben dem Mietpreis den Ersatz von Betriebskosten ge-sondert fordern kann und der Wegfall der Grundsteuervergünstigung zur Erhöhung der gesamten Betriebskosten geführt hat.

In den Gründen wird zu den Voraussetzungen von § 4 Abs. 2 MHG aus-geführt:

"Der Vermieter kann die Betriebskosten nur auf die Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Mit einer solchen Absprache bringen die Vertragsparteien übereinstimmend zum Ausdruck, daß die Betriebskosten nicht Bestandteil des Mietpreises sind und in ihrer tatsächlichen Höhe zusätzlich geschuldet werden. Der Vermieter muß dann aber die Möglichkeit haben, die Erhöhung der Betriebskosten ... gegen den Mieter geltend zu machen, denn die erhöhten Betriebskosten sind ein Teil der vertraglich geschuldeten Gegenleistung des Mieters für die Überlassung der Wohnräume. Mit einer Änderungskündigung des Mietvertrags kann der Vermieter den Anspruch auf diesen Teil der Gegenleistung nicht durchsetzen, da die Änderungskündigung durch § 1 Satz 1 MHG ausgeschlossen ist. Dafür gewährt ihm das Gesetz in § 4 MHG die Möglichkeit, durch Erklärung ge-genüber dem Mieter den Umfang der Gegenleistung zu bestimmen, soweit diese in der Beteiligung des Mieters an den höheren Betriebskosten be-steht. Eine gleichartige Regelung enthält schon § 315 BGB. Anstelle der Bestimmung nach billigem Ermessen tritt aber in § 4 MHG die Bestimmung auf den Anteil an den Betriebskosten in ihrer tatsächlichen Höhe.

Die Parteien des Mietvertrags können die Umlegung der Betriebskosten auf bestimmte Kosten beschränken. Dann sind die übrigen Betriebskosten in den Mietpreis einbezogen worden. Ihre Erhöhung kann dann nicht durch einseitige Erklärung des Vermieters nach § 4 MHG auf den Mieter umgelegt werden."

3. Der Rechtsentscheid des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe ist in der Literatur teilweise auf Kritik gestoßen (Bub/Treier/Schultz, aaO., III. A Rdnr. 317 ff.; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz/Miethöhegesetz, 1990, § 4 MHG Rdnr. 18; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz, 6. Aufl., C Rdnr. 243 f.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 809).

Die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte ist dieser Kritik nicht gefolgt. Nach dem Rechtsentscheid des OLG Zweibrücken vom 21. April 1981 (WuM 1981, 153 = ZMR 1981, 116) ist in der vorbehaltslosen Vereinbarung eines Bruttobetrages als Mietzins, durch den die nicht bezifferten Nebenkosten pauschal mit abgegolten sein sollen, im Zweifel eine Abrede zu se-hen, durch die das Recht des Vermieters, wegen gestiegener Nebenkosten eine Mietzinserhöhung nach § 4 MHG vorzunehmen, ausgeschlossen ist. Dieser Rechtsansicht hat sich das OLG Hamm angeschlossen (Thieler/Frantzioch/Uetzmann, Rechtsentscheide Mietrecht Nr. 38, 43; zuletzt DWW 1993, 39 unter Bestätigung des in gleiche Richtung zielenden Rechtsentscheids des OLG Stuttgart, NJW 1983, 2329).

Nach Auffassung des Senats beschränkt sich der Meinungsstreit im Kern auf die Frage, ob bei der Vereinbarung einer Inklusivmiete bzw. - wie im vorliegenden Fall - Teilinklusivmiete das Recht zur anteiligen Umlage von Betriebskostenerhöhungen im Zweifel als ausgeschlossen gelten soll, wenn der Vertrag im übrigen hierzu schweigt. Nach Maßgabe der obengenannten Rechtsentscheide könnte der Vermieter bei einem solchen Fall der (Teil-) Inklusivmiete eine Mietzinserhöhung nur im Wege des § 2 MHG erreichen.

4. Der dem Landgericht zur Entscheidung vorliegende Sachverhalt gibt dem Senat keinen Anlaß, zu diesem Meinungsstreit Stellung zu nehmen.

Der hier zu beurteilende Mietvertrag läßt Zweifel an der Zulässigkeit einer Umlage gemäß § 4 Abs. 2 MHG nicht aufkommen. Vielmehr bestimmt § 3 Nr. 6 des Vertrages ausdrücklich, daß die nach Abschluß des Mietvertrages eintretenden Erhöhungen der Betriebskosten gemäß § 27 der II. Berech-nungsverordnung den Vermieter berechtigen, so vorzugehen, wie § 4 Abs. 2 MHG dies vorsieht. Diese Klausel bezieht sich gerade auf die Be-triebskosten, die die Voraussetzungen des § 27 der II. Berechnungsverord-nung erfüllen und nicht in § 3 Nr. 2 des Mietvertrags gesondert aufgeführt sind. Letztere sind nämlich abredegemäß ohnehin in ihrer jeweils tatsächlichen Höhe anteilmäßig zu tragen. Für solche Nebenkosten bedarf es da-her von vornherein keines Erhöhungsrechts. Anders verhält es sich bei den übrigen - grundsätzlich umlagefähigen - Betriebskosten, wenn sie mit einem festen Betrag abgegolten werden sollen oder - wie im vorliegenden Fall - in der bei Vertragsschluß gegebenen Höhe vom Mietzins umfaßt wer-den. Es kann somit keinem Zweifel unterliegen, daß hier sämtliche in § 3 Nr. 2 des Mietvertrags nicht genannten, jedoch von § 27 der II. Berech nungsverordnung umfaßten Betriebskosten gemeint sind.

Der Senat kann diese Auslegung selbst vornehmen. Er ist zwar grundsätzlich an die vom vorlegenden Gericht getroffene Würdigung des Streitstoffes im Ausgangsverfahren gebunden, sofern sich diese nicht als eindeutig unhaltbar erweist (Senat, Rechtsentscheid vom 19. August 1992 - 3 Re-Miet 1/92 - ZMR 1992, 488 m. w. N.). Hier hat das Landgericht jedoch eine Auslegung der Klausel in § 3 Nr. 6 des Mietvertrags überhaupt nicht vor-genommen.

Mit dieser Klausel ist der Vermieter der Empfehlung in der Literatur (Bub/Treier/Schultz, aaO., Rdnr. 325) nachgekommen, bei Vereinbarung einer (Teil-) Inklusivmiete mögliche Zweifel am Vertragsinhalt durch eine gesonderte Abrede, die auch in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen möglich ist, auszuschließen. Folgt man der Auffassung der erwähnten Rechtsentscheide, dann muß der Vermieter, so er Verwender der Allgemeinen Ge-schäftsbedingungen ist, mit einer solchen Klausel dem Mieter deutlich ma-chen, daß sein Vertragsangebot die Umlage künftiger Erhöhungen von pauschal abgegoltenen oder derzeit im Mietzins eingeschlossenen Betriebskosten vorsieht. Dies ist im Ausgangsverfahren jedoch der Fall.

Damit aber ergibt sich die Berechtigung des Klageanspruchs sowohl nach der Rechtsauffassung des Landgerichts als auch dann, wenn man die vor-gelegte Rechtsfrage wie im Rechtsentscheid des 10. Zivilsenats des OLG Karlsruhe, von dem das Landgericht abweichen will, entscheidet. Die Rechtsfrage ist somit nicht entscheidungserheblich.

Eine andere Beurteilung rechtfertigt sich auch nicht aus dem Umstand, daß das Fehlen einer entscheidungserheblichen Abweichung die Zulässigkeit der Berufung berührt. Am sachlichen Ausgang des Verfahrens ändert sich dadurch nämlich nichts.

§ 4 Abs. 1 MHG gibt dem Vermieter die Möglichkeit, Betriebskosten im Wege der Vorauszahlung auf den Mieter umzulegen, worüber dann jährlich abgerechnet werden muß. Nach § 4 Abs. 2 MHG kann der Vermieter in bestimmten Fällen Betriebskostensteigerungen auf den Mieter abwälzen. Gegen gewichtige Stimmen aus der Literatur ist die Rechtsprechung einhellig der Auffassung, dies setze voraus, daß der Vermieter sich das Erhöhungsrecht im Vertrag vorbehalten hat.

In seinem neuesten negativen Rechtsentscheid vom 22. April 1993 hat das OLG Karlsruhe diese Auffassung grundsätzlich bestätigt. Das vorlegende Landgericht hielt die Umlage nach § 4 Abs. 2 MHG auch bei einer Teilinklusivmiete für möglich. Demgegenüber bestätigte das OLG die bisherige Rechtsprechung, kam aber in der Sache zum selben Ergebnis wie die Vorinstanzen, weil der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthielt, wonach eine Erhöhung der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden kann. Die Entscheidung bestätigt aufs neue, wie wichtig es ist, bei Mietverträgen nur Formulare zu verwenden, die auf dem neuesten Stand sind.

Die vom Bund der Haus- und Grundbesitzervereine herausgegebenen Formulare enthalten eine vergleichbare Klausel wie die vom OLG hier für entscheidungserheblich angesehene Ziffer 6 des Mietvertrages, der dem negativen Rechtsentscheid zugrunde lag.