Teilgewerbliche Vermietung in den neuen Bundesländern

1. Die Mietpreisbindung in den neuen Ländern stand einer Vermietung zu teilgewerblichen Zwecken nicht entgegen.

2. Ein Teilgewerbezuschlag kann nicht nach § 5 WiStG, sondern allenfalls nach den Wuchervorschriften überprüft werden.

Die Parteien schlossen am 22. Januar 1994 einen Mietvertrag über die Wohnung im Hause des Bekl. Der monatliche Nettomietzins für die 82,21 m2 große Wohnung betrug bei Vertragsbeginn 1.050 DM. Bei Vertragsabschluß legten die Parteien der Mietpreisvereinbarung den Umstand zugrunde, daß ca. 31 m2 der streitgegenständlichen Wohnung von den Kl. gewerblich genutzt werden sollten. Die Kl. meinen, die vertraglich vereinbarte Zahlung eines Teilgewerbezuschlages sei unwirksam. Der Bekl. habe im Zeitraum vom 1. Februar 1994 bis 31. März 1998 lediglich Anspruch auf einen monatlichen Nettokaltmietzins in Höhe von 349,69 DM und seit dem 1. April 1998 einen Anspruch in Höhe von 426,78 DM gehabt.

1. (...)

2. Die Zahlungsklage in Höhe von 29.304,63 DM ist unbegründet, weil die im Vertrag vom 22. Januar 1994 getroffene Vereinbarung eines Teilgewerbezuschlages zulässig ist. Ein Anspruch der Kl. gemäß § 812 BGB auf überzahlten Mietzins besteht nicht, da die vertragliche Mietpreisvereinbarung der Parteien nicht gegen § 5 2. Grundmietenverordnung verstößt und den Mietzins gemäß §§ 1, 2 2. Grundmietenverordnung nicht übersteigt. Die allgemeine Mietpreisbindung gilt nicht, wenn Wohnraum zu teilgewerblichen Zwecken vermietet wird (LG Berlin, WM 1995, 102). Auch im Beitrittsgebiet bestimmt sich die Teilumwidmung von Wohnraum zu Gewerberaum nicht nach den Vorschriften der Mietpreisbindung, sondern nach der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Zweckentfremdungsverbot-Verordnung. Danach ist im vorliegenden Fall ein Verbotstatbestand nicht zu ersehen. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daß die vereinbarte teilgewerbliche Nutzung sich als Umgehung von zwingenden Preisvorschriften darstellt. Eine solche Annahme wäre nur begründet, wenn zwar ein Gewerbezuschlag vereinbart wird, die Parteien jedoch davon ausgehen, daß tatsächlich ein Gewerbe nicht ausgeübt werden soll (LG Berlin, MM 1992, 35). Auch die Vorschrift des § 11 MHG a. F. oder diejenige des § 11 MHG n. F. kann vorliegend keine Anwendung finden, weil deren Geltung nur dann in Betracht kommt, wenn die Parteien vertraglich eine Nutzung von Räumen als Wohnraum gewollt haben (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 11 MHG, Rz. 16). Die Nutzung als Wohnraum ist jedoch von den Parteien nur für einen Teil der Mieträume vereinbart worden.

Zutreffend haben die Kl. darauf hingewiesen, daß bei Mischmietverhältnissen, wie im vorliegenden Fall, hinsichtlich der Frage, ob Wohnraummietrecht oder allgemeines Mietrecht anzuwenden ist, darauf abgestellt werden muß, welche Nutzungsart überwiegt (OLG München ZMR 1995, 295). Unstreitig überwiegt vorliegend mit 51 m2 der zu Wohnzwecken genutzte Teil der Wohnung. Es gilt infolge des Übergewichtes der Wohnraumnutzung Wohnraummietrecht. Jedoch führt dies nicht dazu, daß für den gesamten gemieteten Raum diejenigen Vorschriften gelten, welche für Wohnraum bestimmt sind. Vielmehr ist das rechtliche Schicksal von Wohnraummiete und Gewerberaummiete getrennt zu untersuchen (Kinne, Der Wohnraummietvertrag, Rz. 80, 81). Zutreffend wird darauf hingewiesen, daß bei Mischmietverhältnissen der Mietzins für den Wohnraumanteil und der Mietzins für den Gewerberaumanteil eindeutig beziffert werden sollte. Darüber hinaus wären die Kriterien einer Mieterhöhung für den gewerblich genutzten Teil gesondert zu regeln (Kinne, a. a. O.). Vorliegend haben die Parteien in Anlage 1 zum Mietvertrag diesbezüglich in § 2 Abs. 2 lediglich eine allgemeine Regelung getroffen. Darüber hinaus haben sie vereinbart, daß sich Erhöhungen der Miete "im wesentlichen" auf den gewerblich genutzten Anteil beziehen sollen. Diese vertragliche Bestimmung regelt die Anteile der unterschiedlichen Nutzungsarten zwar nicht in der wünschenswerten inhaltlichen Bestimmtheit. Gleichwohl lassen sich die relevanten Anteile für den vorliegenden Fall in einem noch vertretbar erscheinenden Grad bestimmen. Ausgehend von der Gesamtgröße des Mietobjektes von 82,21 m2 entfallen unstreitig auf den gewerblich genutzten Teil 31 m2, während der Rest auf den zum Wohnen genutzten Teil entfällt. Legt man einmal den von den Kl. selbst für angemessen gehaltenen Nettokaltmietzins von 349,69 DM für den Zeitraum bis 31. März 1998 als zutreffend zugrunde, so ergäbe sich eine Quadratmetermiete von 4,25 DM. Geht man von dem ab 1. April 1998 für angemessen erachteten Betrag 426,78 DM aus, so ergäbe sich eine Quadratmetermiete von 5,19 DM. Für den Wohnraumanteil von ca. 51 m2 ergäbe sich somit bis 31. März 1998 eine Miete von 216,75 DM und ab 1. April 1998 eine solche von 264,69 DM. Zu diesen Beträgen wäre der auf den gewerblichen Teil entfallende Mietzins hinzuzusetzen. Im Schriftsatz vom 18. August 1998 hat der Bekl. vorgetragen, er sei bei Vertragsabschluß von einem Quadratmeterpreis von 35 DM ausgegangen. (...) Legt man den vom Bekl. angeführten Quadratmeterpreis für den gewerblich genutzten Wohnungsanteil zugrunde, so gelangte man zu einer Miete von 1.085 DM zuzüglich des auf den Wohnanteil entfallenden Betrages. Es mag dahinstehen, ob Anfang 1994 Büromieten von 30 DM bis 40 DM pro m2 vereinbart werden konnten. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Frage der erzielbaren Mieten erübrigt sich, weil das Gericht aus eigener Sachkunde in Kenntnis des Umstands ist, daß zumindest Büromieten von etwa 27,50 DM im fraglichen Zeitraum erzielt werden konnten. Legt man diesen Betrag im Rahmen von § 287 Abs. 1 ZPO zugrunde, so entfällt auf den gewerblich genutzten Teil ein Betrag von 852,50 DM. Hinzuzusetzen wäre der auf den Wohnbereich entfallende Betrag von 216,75 DM, so daß sich ein Gesamtbetrag von 1.069,25 DM ergäbe. Der vertraglich vereinbarte Mietzins von 1.050 DM ist somit nicht zu beanstanden.

Die vereinbarte Teilgewerbemiete verstößt weder gegen § 138 BGB, § 5 Wirtschaftsstrafgesetz noch § 302 a Abs. 1 Nr. 3 StGB. Die Vorschrift des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz könnte allenfalls dann zur Anwendung kommen, wenn es sich um Wohnräume handelte. Dies ist vorliegend mit Blick auf den streitigen Mietanteil nicht der Fall. Darüber hinaus erfordern sämtliche genannten Vorschriften als subjektiven Anteil ausdrücklich, daß eine Zwangslage auf der Gegenseite ausgenutzt wird. Für das Vorliegen einer solchen Zwangslage wären die Kl. beweispflichtig. Mit Blick auf den subjektiven Tatbestand der genannten Normen erklärt sich der Klägervortrag jedoch nicht, so daß eine rechtlich relevante Zwangslage nicht angenommen werden kann. Übersteigt der Wert der Leistung den Wert der Gegenleistung um mehr als 200 %, so wird ein Verstoß gegen § 138 BGB aufgrund objektiver Kriterien auch ohne ausdrückliche Feststellung einer verwerflichen Gesinnung auf seiten des anderen Vertragspartners angenommen (LG Berlin, MM 1995, 441, 442; LG Berlin, GE 1997, 861). Der vorliegend vereinbarte Teilgewerbezuschlag erreicht ersichtlich diesen geforderten Prozentsatz nicht.