Teilgewerbliche Nutzung und Mietzuschlag

1. Die Beendigung der teilgewerblichen Nutzung durch den Mieter berührt seine Verpflichtung zur Zahlung eines Teilgewerbezuschlags nicht (gegen LG Berlin ZK 62, GE 1994, 1057).

2. Eine isolierte Überprüfung des Teilgewerbezuschlags an § 5 WiStG ist nicht möglich.

3. Es liegt nahe, auch eine Überprüfung nach § 138 Abs. 1 BGB nur derart vorzunehmen, daß die Gesamtmiete an den gesetzlichen Vorschriften gemessen wird.

Die Berufung ist unbegründet, denn die Bekl. schulden den Gewerbezuschlag für den gesamten Streitzeitraum, so daß ihnen auch ein Guthaben aus Überzahlungen, mit dem sie den restlichen Februar-Mietzins hätten verrechnen können, nicht zustand.

Die Vereinbarung eines Teilgewerbezuschlages gemäß § 1 Nr. 3 und § 9 Nr. 1 des Mietvertrages ist insbesondere nicht durch § 20 des Mietvertrages als Individualvereinbarung ausgeschlossen worden. Vielmehr ist in § 20 des Mietvertrages nur die nach §§ 1, 9 des Vertrages erforderliche Teilgewerbeerlaubnis erteilt worden. Ein weitergehendes Konkurrenzverhältnis besteht zwischen den einzelnen Vereinbarungen nicht. Die Parteien des Mietvertrages, der noch unter Geltung der Altbaumietenverordnung geschlossen wurde, sind außerdem offensichtlich davon ausgegangen, daß der Teilgewerbezuschlag mit Aufnahme des Gewerbes nach § 15 Abs. 1 AMVOB erhoben werden würde. Dies kann aber letztlich dahingestellt bleiben, weil die Bekl. sich jedenfalls in der Vereinbarung vom 24. September 1993 (erneut) zur Zahlung eines Teilgewerbezuschlags verpflichtet haben.

Die Verpflichtung zur Zahlung dieses Zuschlags ist nicht durch die Beendigung der teilgewerblichen Nutzung entfallen. Dies ergibt sich aus dem Rechtsgedanken des § 552 BGB, daß Mietzins nicht für die tatsächlich ausgeübte Nutzung der Mietsache, sondern für die Gewährung der Nutzungsmöglichkeit geschuldet ist (ebenso LG Berlin, ZK 63, GE 1995, 497; ZK 65, GE 1995, 1549, GE 1996, 321, GE 1997, 243; ZK 64, GE 1997, 861). Eine Differenzierung in "Mischmietverhältnisse" einerseits und "Wohnraummietverhältnisse mit Teilgewerbegenehmigung" andererseits (so ZK 62, GE 1994, 1057) ist weder praktikabel noch für die Geltung des vereinbarten Gewerbezuschlags von Bedeutung. Denn auch die letztgenannten Mietverhältnisse sind Mischmietverhältnisse. Die Kriterien, die für ein Überwiegen der Wohnraum- oder der Gewerbenutzung sprechen, bestimmen zwar den Status des Mietverhältnisses als Wohnraum- oder Gewerbemiete, haben jedoch auf die Struktur des geschuldeten Mietzinses keinen Einfluß.

Die vertragliche Verpflichtung zur Zahlung eines Teilgewerbezuschlages ist schließlich auch nicht gemäß § 158 Abs. 2 BGB mit dem Erlöschen der Zweckentfremdungsgenehmigung des Bezirksamtes Charlottenburg als einer auflösenden Bedingung in Fortfall geraten. Selbst wenn man annimmt, daß die Vereinbarung der teilgewerblichen Nutzungsmöglichkeit und des Teilgewerbezuschlags in Form einer Bedingung mit dem Bestand der Zweckentfremdungsgenehmigung verknüpft sein sollte, könnten die Bekl. sich nach § 161 Abs. 2 BGB auf den Eintritt dieser Bedingung nicht berufen, weil sie das Erlöschen der Genehmigung durch den Auszug des Bekl. zu 1. selbst herbeigeführt haben.

Der vereinbarte Teilgewerbezuschlag ist auch nicht nach § 5 WiStG oder nach § 138 Abs. 1 BGB als wucherähnliches Geschäft nichtig. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob überhaupt eine Überhöhung einzelner Mietzinsbestandteile möglich ist. Die Kammer hat daran erhebliche Zweifel, weil trotz der Aufspaltung in verschiedene Berechnungspositionen nur ein einheitlicher Mietzins geschuldet ist. Es liegt deshalb nahe, daß gegen die Wirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung allenfalls eingewandt werden kann, das Gesamtsoll verstoße gegen gesetzliche Vorschriften.

Eine isolierte Überprüfung des Teilgewerbezuschlags an § 5 WiStG ist jedenfalls nicht möglich, weil diese Norm allein das Entgelt für die Vermietung von Räumen zum Wohnen und damit verbundene Nebenleistungen betrifft und zudem an den ortsüblichen Vergleichsmietzins im Sinne des § 2 MHG anknüpft, der wiederum über die "Ortsüblichkeit" eines Gewerbezuschlages keine Aussage trifft.

Doch auch einen Verstoß der Vereinbarung über den Teilgewerbezuschlag gegen § 138 Abs. 1 BGB haben die Bekl. nicht erfolgreich dargelegt. Allein die unter Sachverständigenbeweis gestellte Behauptung, ein Teilgewerbezuschlag sei nur bis zu einer Höhe von 20 % der Bruttokaltmiete ortsüblich zulässig, ist nach Ansicht der Kammer nicht geeignet, die Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB darzustellen. Dabei versteht das Gericht die Behauptung zugunsten der Bekl. dahin, daß mit "ortsüblich zulässig" eine Marktüblichkeit im Sinne eines von den Vermietern auf dem Mietmarkt erzielbaren Teilgewerbezuschlages gemeint ist, weil Ortsüblichkeit im Sinne des MHG, wie bereits ausgeführt, ein für den Teilgewerbezuschlag nicht existierendes Merkmal ist. Für die Darlegung des am Markt erzielbaren Teilgewebezuschlages für die von ihnen gemietete Wohnung fehlt es jedoch am Vortrag der Bekl., von welchen Parametern der Wert einer teilgewerblichen Nutzungsmöglichkeit als Rechtsanwaltskanzlei abhängen soll. Denn es ist evident, daß maßgebliches Kriterium für den Wert dieser Nutzungsmöglichkeit nicht allein die Höhe des tatsächlich gezahlten Wohnraummietzinses für das Mietobjekt sein kann. Soweit sich die Bekl. zur Stützung ihrer Behauptung auf die Entscheidung der ZK 65 (GE 1995, 1549) stützen wollen, fehlt es an einer Vergleichbarkeit der Sachverhalte. In jenem Rechtsstreit war der Wohnraummietzins nach § 3 GVW begrenzt, und zudem war zwischen den Parteien des Rechtsstreits unstreitig, daß ein Teilgewerbezuschlag nur in Höhe von 20 % dieses Mietzinses üblich sei.

Wenn Räume nicht nur zum Wohnen vermietet werden, sondern auch zur Ausübung eines Gewerbes oder einer sonstigen beruflichen Tätigkeit, entsteht eine Vielzahl von Problemen, die sich nach dem Gesetz nicht eindeutig beantworten lassen und wo auch die Rechtsprechung noch keine klare Linie gefunden hat.

Zum einen ist das Zweckentfremdungsverbot zu beachten; darüber hinaus gilt nach ständiger Rechtsprechung, daß bei Berufsausübung des Mieters in seiner Wohnung im Zweifel das Schwergewicht auf dieser Tätigkeit liegt und deshalb das ganze Mietverhältnis kein Wohnraummietverhältnis ist mit entsprechenden Konsequenzen für eine Mieterhöhung (das Gesetz zur Regelung der Miethöhe mit seinen gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten gilt nicht) und die gerichtliche Zuständigkeit (das Amtsgericht ist nicht immer in erster Instanz zuständig). In welcher Höhe ein Teilgewerbezuschlag vereinbart werden darf, ist auch unter den Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin umstritten.

In ihrem Urteil vom 4. Juni 1998 hat die 61. Kammer des Landgerichts Berlin für ein bißchen mehr Klarheit gesorgt. Es ging um eine Mietwohnung in Charlottenburg, die von zwei Rechtsanwälten gemietet worden war; nach dem Auszug eines der beiden Mieter hatte das Bezirksamt die Zweckentfremdungsgenehmigung widerrufen.

Das Landgericht stellte zunächst klar, daß die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung des Teilgewerbezuschlags nicht dadurch endet, daß er die teilgewerbliche Nutzung aufgibt. Die 62. Kammer hatte das in einer schwer verständlichen Entscheidung anders gesehen, was wir schon damals als fragwürdig bezeichnet haben (vgl. GE 1994, 1033). Auch auf das Erlöschen der Zweckentfremdungsgenehmigung konnten sich die Mieter berufen, da sie dies durch eigenes Verhalten selbst herbeigeführt hatten.

Inwieweit ein Teilgewerbezuschlag frei vereinbart werden kann, ist umstritten. Ausgangspunkt ist zunächst, daß überhaupt eine teilgewerbliche Nutzung vorliegen muß; bei Scheingeschäften beträgt der Teilgewerbezuschlag 0 (LG Berlin, WuM 1995, 102).

Mögliche Berechnungsmethoden sind:

- pauschale Zuschläge,

- das Ansetzen der ortsüblichen Gewerbemiete für die Teilfläche

- oder ein Zuschlag von 50 % für die Wohnraummiete entsprechend § 26 Abs. 2 NMV (LG Berlin, GE 1997, 861).

Schließlich kann auch ein Zuschlag von 20 % auf die Gesamtmiete ortsüblich sein (LG Berlin, MM 1995, 441).

Die zitierten Urteile gehen mehr oder weniger selbstverständlich davon aus, daß der Teilgewerbezuschlag isoliert auf Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB überprüft wird und bei Überschreiten des üblichen Satzes um 200 % (LG Berlin, GE 1997, 861) oder schon um 100 % (LG Berlin, MM 1995, 441) unwirksam ist.

Daran äußert die 61. Kammer "erhebliche Zweifel". In der Tat widerspricht es dem ehernen Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses und der Einheitlichkeit des Mietzinses, bestimmte Mietbestandteile auf Sittenwidrigkeit zu überprüfen, wo es doch für den Mieter entscheidend darauf ankommt, was er insgesamt zu bezahlen hat. Diese Gesamtschau ordnet § 5 WiStG auch ausdrücklich an.

Daß die 61. Kammer überhaupt auf § 5 WiStG eingeht, ist allerdings zu kritisieren, denn diese Vorschrift war offensichtlich nicht anwendbar. Wenn ein Rechtsanwalt in Mieträumen einer Tätigkeit nachgeht, liegt insgesamt kein Wohnraummietverhältnis vor, sondern ein Gewerberaummietverhältnis, so daß die Anwendung des § 5 WiStG ausscheidet.

Richtig ist es allerdings, daß auch bei einem Wohnraummietverhältnis ein Teilgewerbezuschlag nicht anhand des § 5 WiStG isoliert überprüft werden kann.

Damit ergibt sich folgende Rechtslage: Überprüft wird immer die Gesamtmiete einschließlich des Teilgewerbezuschlages. Maßstab für die Prüfung kann § 5 WiStG sein, wenn es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt und eine Mangellage im Sinne dieser Vorschrift für den Sondermarkt "teilgewerblich genutzte Wohnungen" besteht. Ein Teilgewerbezuschlag kann nach einer der erwähnten Methoden ermittelt werden, wobei dem Vermieter ein Wahlrecht zustehen dürfte. Schließlich ist im Zweifel von der Gültigkeit einer vertraglichen Vereinbarung (hier: über den Teilgewerbezuschlag) auszugehen. Die Gesamtmiete darf dann die Wesentlichkeitsgrenze nicht überschreiten.

Ist § 5 WiStG nicht anwendbar, kommt Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB in Betracht. Auch hier ist die Gesamtmiete in die Waagschale zu werfen. Wird das ortsübliche Gesamtentgelt um 100 % überschritten, ist insoweit die Vereinbarung unwirksam (Maßstab des Doppelten: BGH 128, 261). Ungeklärt sind allerdings noch die Folgen eines Verstoßes gegen § 138 BGB, denn der Mietvertrag insgesamt dürfte nicht unwirksam sein. Ob der Vermieter dann nur den ortsüblichen Mietzins mit dem ortsüblichen Teilgewerbezuschlag verlangen darf oder ob, entsprechend der Rechtsprechung zu § 5 WiStG, er das gerade noch Zulässige beanspruchen kann, ist noch nicht endgültig geklärt.